ZNALECKÝ POSUDEK O CEN OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CEN OBVYKLÉ íslo 4431/2013 NEMOVITOST: 1/2 domu.p. 54 s píslušenstvím Katastrální údaje : Kraj Stedoeský, okres Kolín, obec Vitice, k.ú. Chotýš Adresa nemovitosti: Chotýš 54, Vitice Vlastníci stavby: Ladislav Tatár, Chotýš 54, Vitice, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 Iveta Tatárová, Chotýš 54, Vitice, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 Ladislav Tatár, Chotýš 54, Vitice, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 Kvta Tatárová, Chotýš 54, Vitice, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: Ladislav Tatár, Chotýš 54, Vitice, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 Iveta Tatárová, Chotýš 54, Vitice, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 Ladislav Tatár, Chotýš 54, Vitice, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 Kvta Tatárová, Chotýš 54, Vitice, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úad v Litomicích, JUDr. Ondej Mareš Masarykova 679/33, Litomice ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34 I: telefon: ÚEL OCENNÍ: Exekuní ízení. 124 Ex 28240/11 (ocenní stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA ½ K Datum místního šetení: Stav ke dni : Poet stran: 11 stran Poet píloh: 12 Poet vyhotovení: 2 V Praze, dne MONTEKALA, spol. s r.o.

2 NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v míst a ase nemovitosti zapsané na LV. 1224, vedené Katastrálním úadem pro Stedoeský kraj, Katastrální pracovišt Kolín, kat. úz. Chotýš, obec Vitice. Pehled podklad - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 1224, kat. úz. Chotýš, Katastrální úad pro Stedoeský kraj, KP Kolín, vyhotoven dálkovým pístupem - kopie mapy katastrální ze dne , mapový list. eský Brod 4-7/24, mítko 1:1000, kat. úz. Chotýš - exekuní píkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 Ex 28240/11-17 ze dne usnesení o ustanovení znalce.j. 124 Ex 28240/11-49 ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace od místního obana - informace z realitního trhu - skutenosti a výmry zjištné na míst samém Místopis Chotýš je souástí obce Vitice v okrese Kolín a nachází se asi 1,8 km na jihozápad od Vitic. Vesnicí protéká Chotýšský potok. V Chotýši je minimální obanská vybavenost, základní obanská vybavenost je ve Vitici, rozšíená v Kostelci nad ernými Lesy (cca 8 km) a v eském Brod (cca 10 km), kompletní v Kolín (cca 26 km) a Praze (cca 30 km). V obci je doprava zajištna autobusy. SOUASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna prmyslová zóna Okolí : bytová zóna prmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Pípojky: / voda / kanalizace / plyn Pípojky: / voda / kanalizace / plyn ve. / vl. / elektro telefon ve / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. t silnice II.,III.t Poloha v obci: Pístup k pozemku zpevnná komunikace nezpevnná komunikace Celkový popis Oceovaná nemovitost se nachází v severní ásti obce, s pístupem od jihu ze zpevnné komunikace. Jednopodlažní nemovitost je situována na severní hranici pozemku, je tvoena dvma samostatnými bytovými jednotkami napojenými na elektrorozvod, voda erpána z vrtané studny, odpadní vody svedeny do žumpy. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je ádn zapsána v katastru Nemovitost není ádn zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožuje podpis zástavní Stav stavby neumožuje podpis zástavní smlouvy (vznikla vc) smlouvy Skutené užívání stavby není v rozporu s její Skutené užívání stavby je v rozporu s její 2

3 kolaudací kolaudací Pístup k nemovitosti pímo z veejné Není zajištn pístup k nemovitosti pímo z komunikace je zajištn veejné komunikace Rizika spojená s umístním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Vcná bemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenní provádného podle cenového pedpisu 1. Ocenní staveb 1.1 Rodinný dm 2. Ocenní pozemk 2.1 Pozemek Obsah tržního ocenní majetku 1. Porovnávací ocenní 1.1 Rodinný dm OCENNÍ Ocenní provádné podle cenového pedpisu Ocenní je provedeno podle zákona. 151/1997 Sb., o oceování majetku ve znní zákon. 121/2000 Sb.,. 237/2004 Sb.,. 257/2004 Sb.,. 296/2007 Sb.,. 188/2011 Sb. a. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF R. 3/2008 Sb. ve znní vyhlášek. 456/2008 Sb.,. 460/2009 Sb.,. 364/2010 Sb.,. 387/2011 Sb. a. 450/2012 Sb., kterou se provádjí nkterá ustanovení zákona. 151/1997 Sb. 1. Ocenní staveb 1.1 Rodinný dm Popis Oceovaná nemovitost se nachází v severní ásti Chotýše, obec Vitice, okres Kolín. Pístup k domu je od jihu ze zpevnné komunikace. Dm je jednopodlažní s pdním prostorem, situována na severní hranici pozemku, nad úrovní komunikace, napojen na elektrorozvod, voda erpána z vrtané studny, odpadní vody svedeny do žumpy. Dm je tvoen dvmi samostatnými bytovými jednotkami. Základy domu jsou kamenné, svislá konstrukce kamenná, stropy devné, krovy sedlové konstrukce devné, krytina pálená taška, klempíské konstrukce z pozink. plechu. Venkovní povrchy upraveny štukem, vstupní dvee jsou devné, okna plastová. Dm je vytápn kotlem na tuhá paliva, voda ohívaná el. bojlerem. 3

4 Vzhledem k tomu, že nebyla pedložena výkresová dokumentace, byly informace erpány z dostupných dokument a pi místním šetení. Stáí stanoveno odhadem. Zatídní pro poteby ocenní Typ objektu: Rodinný dm 26a porovnávací metoda Poloha objektu: obec do obyvatel Stáí stavby: 90 let Indexovaná prmrná cena IPC (píloha. 20a): 5 006,- K/m 3 Zastavné plochy a výšky podlaží 1.NP: 24*6 = 144,00 m 2 24*2 = 48,00 m 2 Název podlaží Zastavná plocha Konstrukní výška 1.NP: 144,00 m 2 4,00 m 48,00 m 2 3,00 m Obestavný prostor 1.NP: (24*6)*(4,00) = 576,00 m 3 (24*2)*(3,00) = 144,00 m 3 zastešení: = 228,00 m 3 Obestavný prostor - celkem: = 948,00 m 3 Podlažnost: Zastavná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 192,00 m 2 Zastavná plocha všech podlaží: ZP = 192,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpoet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou stechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dm III 0,00 2. Provedení obvodových stn - na bázi devní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tlouška obvod. stn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sít (pípojky) - pípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Zpsob vytápní stavby - ústední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. píslušenství v RD - úplné nadstandard. nebo více zákl. písl. IV 0,05 standard. proved., popípad prádelna 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvoící píslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavné ploše nad 25 m2 II 0,00 4

5 11. Pozemky ve funkním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze I -0,01 zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebn - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05 údržbou Koeficient pro stáí 90 let: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,60 = 0,617 i = 1 Index polohy Název znaku. P i 1. Význam obce - bez vtšího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - uvnit souvisle zastavného území obce III 0,01 3. Okolní zástavba a životní prostedí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - žádný obchod I -0,03 5. Školství a sport - žádná základní škola I -0,03 6. Zdravotní zaízení - žádné zdravotnické zaízení I -0,03 7. Veejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezamstnanost v obci a okolí - prmrná nezamstnanost II 0, Zmny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vliv II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,920 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku. T i 1. Situace na dílím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka III 0,00 odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztah na prodejnost - negativní - podílové spoluvlastnictví I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,617 * 0,920 * 0,950 = 0,539 Ocenní Cena upravená CU = IPC * I = 5 006,- K/m 3 * 0,539 = 2 698,23 K/m 3 CP = CU * OP = 2 698,23 K/m 3 * 948,00 m 3 = ,04 K Cena stanovená porovnávacím zpsobem = ,04 K = ,04 K 5

6 Výpoet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Rodinný dm - zjištná cena = ,02 K 2. Ocenní pozemk 2.1 Pozemek Popis Oceovaný pozemek se nachází u komunikace protínající Chotýš, obec Vitice, okres Kolín. Pozemek je nepravidelného tvaru, nad úrovní vozovky, pístupný od jihu, mírn svažitý, oplocen, udržovaný, u severní hranice zastavn dvougeneraním domem. Ocenní Stavební pozemek ocenný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - píloha položka. 1: 2.2. Není možnost napojení na veejný vodovod: -2 % 2.3. Není možnost napojení na veejnou kanalizaci: -3 % Úprava cen: -5 % Zdvodnní použití i nepoužití pirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerní využitelnosti stavby na nm zízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemk. Srážky ani pirážky dle tabulky. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (píl dle obce a úelu užití) 1,7480 Koeficient zmny cen staveb K i (píl dle hlavní stavby): 2,1460 Pehled použitých jednotkových cen stavebních pozemk Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatídní [K/m 2 Koef. K ] i K p [%] [K/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavná plocha a nádvoí 28 odst. 1 a 2 35,42 1,00 2,1460 1,7480-5,00 126,22 Typ Název Parcelní Výmra Jedn. cena Cena íslo [m 2 ] [K/m 2 ] [K] 28 odst. 1 a 2 zastavná plocha a St ,00 126, ,18 nádvoí Stavební pozemek - celkem ,18 = ,18 K Výpoet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Pozemek - zjištná cena = ,59 K Rekapitulace ocenní provádného podle cenového pedpisu Rekapitulace výsledných cen 6

7 1. Ocenní staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dm ,- K 1. Ocenní staveb celkem ,- K 2. Ocenní pozemk 2.1. Pozemek ,60 K 2. Ocenní pozemk celkem ,60 K Celkem ,60 K Rekapitulace výsledných cen, celkem ,60 K Ocenní majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenní 1.1 dm Oceovaná nemovitost Užitná plocha: 129,00 m 2 Plocha pozemku: 269,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí Rodinný dm Prodej rodinného domu na okraji obce Pistoupim. Jedná se o rodinný dm se stodolou, garáží a zahradou. V dom jsou udlány nové rozvody elektriky, vody a odpad. Dm je napojen na vlastní studnu, je podsklepen a má velikou pdu ideální k pdní vestavb. Vytápní zajišuje plynový kotel. Na zahrad roste množství ovocných strom. Rodinný dm adový krajový RD (celkem ti RD) na okraji obce Tebovle. Zdný dm, pízemní, volná pda, sedlová stecha, adová garáž, dílna, sklípek. Dm má dispozici 4+1: zádveí, chodba, obytná kuchyn, 3x prchozí pokoj, 1x menší pokojík, koupelna, WC. Topení el. kotel, funkní krb, el. bojler, vana, podlahy betonové, dm je v pvodním stavu. Rodinný dm Prodej rodinného domu v obci Krupá, 4km od eského Brodu. Disp veranda. Dm napojen na obecní vodovod, kanalizace - septik, TUV - bojler. Vytápní - krbová kamna + UT - kotel na tuhá paliva. Dm ásten podsklepen. Souástí je garáž, dílna, kolna a zahr.posezení s udírnou. Zahrada m 2. Velmi pkný, udržovaný dm, 6km od Kostelce nad.lesy. Snadná dostupnost do Prahy. 7

8 Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dm Lokalita Pistoupim, okres Kutná Hora Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,85 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenní 0,85 Celkový koef. K C 0,55 Upravená j. cena K/m Užitná plocha Výmra pozemku. Celková cena Jednotková cena 150,00 m m K K/m 2 Název: Rodinný dm Lokalita Tebovle, okres Kolín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,85 K7 Úvaha zpracovatele ocenní 0,85 Celkový koef. K C 0,62 Upravená j. cena K/m Užitná plocha Výmra pozemku. Celková cena Jednotková cena 110,00 m m K K/m 2 Název: Rodinný dm Lokalita Krupá, okres Kolín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,80 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,60 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,85 K7 Úvaha zpracovatele ocenní 0,85 Celkový koef. K C 0,33 Upravená j. cena K/m Užitná plocha Výmra pozemku. Celková cena Jednotková cena 8

9 68,00 m m K K/m 2 Výpoet porovnávací hodnoty nemovitosti na základ užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí K/m 2 Prmrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí K/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí K/m 2 Stanovená jednotková cena oceované nemovitosti K/m 2 Celková užitná plocha oceované nemovitosti 129,00 m 2 Porovnávací hodnota ped korekcí ceny ,- K podílové spoluvlastnictví / 2,00 = ,50 Výsledná porovnávací hodnota K REKAPITULACE OCENNÍ Rekapitulace ocenní provádného podle cenového pedpisu: 1. Ocenní staveb 1.1 Rodinný dm ,00 K 2. Ocenní pozemk 2.1 Pozemek ,00 K Rekapitulace tržního ocenní majetku 1. Porovnávací ocenní 1.1 dm ,00 K Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Vcná hodnota Hodnota pozemku Zjištná cena dle vyhlášky Souasný stav K 0 K 0 K 0 K K Obvyklá cena K ½ slovy: tyi sta šedesát šest tisíc K zpracováno programem Komentá ke stanovení obvyklé ceny Pi stanovení výsledné obecné ceny je nutno pihlédnout nejenom k výsledkm jednotlivých oceovacích metod, ale zárove ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektm vztaženým k oceovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako nap. lokalita, pozice majetku v zón, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodáská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceovaného souboru nemovitostí - bylo teba vzít úvahu tyto základní skutenosti a ovlivující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je nízká b) parametry povyšující cenu: parkování na pozemku, možnost pdní vestavby 9

10 c) parametry ponižující cenu: podílové spoluvlastnictví, absence obanské vybavenosti Na základ zjištných hodnot, výše uvedených skuteností v míst a po zvážení všech aspekt stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitostí ve výši K. V Praze MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spoleností s ruením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost pi Ministerstvu spravedlnosti eské republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona íslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumonících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky íslo 37/1967 Sb., ve znní pozdjších pedpis do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnní pro oceování movitých vcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investiního majetku, cenných papír, podnik a obchodních spoleností. Znalecký úkon je zapsán pod poadovým íslem 4431/2013 znaleckého deníku. Odpovdná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spolenosti. B plus B, spol. s r.o., Holekova 657, Praha 5 - Košíe, IO: , pedmt podnikání: Oceování majetku pro vci movité, vci nemovité, nehmotný majetek, finanní majetek a podnik na základ koncesní listiny vydané živnostenským odborem úadu mstské ásti Praha 5 pod.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , zajistila a pedala podklady pod po.. 371/2013. SEZNAM PODKLAD A P ÍLOH Podklady a pílohy poet stran A4 píloze Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV ze dne

11 11