Znalecký posudek. 3471/2012

Transkript

1 Znalecký posudek. 3471/2012 o cen obvyklé - 1/2 rodinného domu.p. 101 umístném na pozemku parc.. St. 150 a 1/2 pozemk parc.. St. 150 a parc.. 343/8 v kat. úz. Týek, obec Týek, okres Rokycany, ve vlastnictví Otty Tomáše. Objednatel posudku: Úel posudku: JUDr. Ondej Mareš Exekutorský úad v Litomicích Novobranská Litomice Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce.j. 124 Ex 22570/11-18 prodejem nemovitosti. Dle zákona. 151/1997 Sb. o oceování majetku ve znní zákona. 121/2000 Sb.,. 237/2004 Sb. a. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 540/2002 Sb. ve znní vyhlášky. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Holekova 657 Hálova Praha 5 Košíe Praha 9 Posudek obsahuje 10 stran textu vetn titulního listu a 6 stran píloh. Objednateli se pedává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v míst a ase nemovitosti zapsané na LV. 180, vedené Katastrálním úadem pro Plzeský kraj, Katastrální pracovišt Rokycany, kat. úz. Týek, obec Týek. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: rodinný dm Týek Týek Region: Plzeský Okres: Rokycany Katastrální území: Týek 3. Prohlídka a zamení nemovitosti: Prohlídka a zamení nemovitosti bylo provedeno dne bez pítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 180, kat. úz. Týek, Katastrální úad pro Plzeský kraj, KP Rokycany, vyhotoven dálkovým pístupem - kopie mapy katastrální ze dne , mapový list. Hoovice 6-0/22, mítko 1:1000, kat. úz. Týek - exekuní píkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 22570/11-18 ze dne usnesení o ustanovení znalce.j. 124 EX 22570/11-60 ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutenosti a výmry zjištné na míst samém 5. Vlastnické a evidenní údaje: Vlastnictví k oceované nemovitosti nebylo doloženo nabývacími listinami, je však evidenn vyznaeno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví. 180, kat. úz. Týek, obec Týek, okres Rokycany, ze dne oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem pedmtu ocenní je: Otto Daniel, Týek 101, Zbiroh 1/4 Otto Tomáš, Týek 101, Zbiroh 1/2 Ottová Dagmara, Týek 101, Zbiroh 1/4 2

3 oddíl B - nemovitosti: - rodinný dm.p. 101 na pozemku parc.. St pozemek parc.. St zastavná plocha a nádvoí o výme 151 m 2 - pozemek parc.. 343/8 - ostatní plocha - jiná plocha o výme 679 m 2 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Smlouva V2 1649/ Usnesení soudu o naízení exekuce Okresní soud v Rokycanech, 10 EXE-1138/ ze dne Právní moc ke dni ; uloženo na prac. Rokycany - Exekuní píkaz k prodeji nemovitých vcí JUDr. Ondej Mareš, Exekutorský úad Litomice, 124 EX-22570/ ze dne Právní moc ke dni Exekuní píkaz o zízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti JUDr. Ondej Mareš, Exekutorský úad Litomice, 124 EX-22570/ ze dne Právní moc ke dni Usnesení soudu o naízení exekuce Okresní soud v Rokycanech, 9 EXE-1299/ ze dne ; uloženo na prac. Rokycany - Usnesení soudu o naízení exekuce Okresní soud v Rokycanech, 9 EXE-12/ ze dne ; uloženo na prac. Rokycany - Exekuní píkaz k prodeji nemovitých vcí JUDr. Antonín Dohnal, Exekutorský úad Jeseník, 014 EX-94972/ ze dne oddíl D - jiné zápisy: - Exekuní píkaz o zízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Mgr. Daniel Vlek, Exekutorský úad Praha 7, 101 EX-10314/ ze dne Exekuní píkaz o zízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti JUDr. Antonín Dohnal, Exekutorský úad Jeseník, 014 EX-94972/ ze dne oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Souhlasné prohlášení o vypoádání SJM ze zákona ze dne Smlouva darovací ze dne Právní úinky vkladu práva ke dni Dokumentace a skutenost: Vzhledem k tomu, že vlastníkem nebyla pedložena stavební dokumentace, byly veškeré výpoty uskutenny z namených hodnot a zjištných skuteností pi místním šetení. Zastavná a užitná plocha byla vypotena pouze orientan, proto nemusí vypotené celkové plochy odpovídat pesn skutenosti. Souasn byl posouzen stavebn-technický stav jednotlivých konstrukních prvk, charakter jejich údržby a stanovena jejich pedpokládaná další životnost a stupe opotebení. Pi místním šetení bylo zjištno, že se jedná o novostavbu ve výborném stavu. 7. Celkový popis nemovitosti: Obec Týek se nachází v Plzeském kraji, okrese Rokycany a leží severovýchodn od Zbirohu a západn od Žebráku, na mírn svažitém terénu, obklopen polnostmi a v blízkosti zalesnnými 3

4 oblastmi na okraji CHKO Kivoklátsko. Velice významným rodákem je Antonín Dvoák. V obci s minimální obanskou vybaveností je doprava zajišována autobusy. Rozšíená obanská vybavenost je ve Zbirohu (cca 2 km), kompletní obanská vybavenost v Rokycanech (cca 30 km). Oceovaná nemovitost se nachází v severní ásti obce Týek, pístup k domu je od jihu, napojení na elektrorozvod a vodovod, odpadní vody svedeny do septiku, plyn není. 8. Obsah posudku: a) Ocenní porovnávacím zpsobem a 1 ) Rodinný dm b) Pozemky b 1 ) Pozemky 9. Popis objekt a pozemk: a) Ocenní porovnávacím zpsobem a 1 ) Rodinný dm Oceovaná nemovitost se nachází v severní okrajové ásti obce Týek, okres Rokycany. Samostatn stojící rodinný dm je ze 3/4 podsklepený, jednopodlažní s pdními prostory, napojen na elektrorozvod a vodovod, odpadní vody svedeny do septiku. Základy domu jsou betonové, svislá konstrukce zdná, stropy zdné, krovy devné, krytina betonové tašky. Venkovní povrchy upraveny umlou omítkou, klempíské konstrukce z pozink. plechu. Okna a dvee jsou devné, v severní ásti luxfery. Dm je dispozinešen jako 4+1 s pípravou na obytné podkroví, vytápn elektrokotlem a krbem, voda ohívána elektrickým bojlerem. Pi místním šetení bylo zjištno, že se jedná o novostavbu ve výborném stavu. Stáí a užitná plocha stanovena odhadem. b) Pozemky b 1 ) Pozemky Oceované pozemky se nachází v severní okrajové ásti obce Týek, okres Rokycany. Pozemky tvoí celek nepravidelného tvaru s terénní nerovností, pístup od západu po zpevnné místní komunikaci. Pozemek je zatravnn, bez oplocením, napojen na elektrorozvod a vodovod, odpadní vody svedeny do septiku. 4

5 B. Posudek Výmry, hodnocení a ocenní objekt: Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Porovnávací hodnota a 1 ) Rodinný dm - 26a Zatídní pro poteby ocenní: Typ objektu: Rodinný dm Poloha objektu: Plzeský kraj - do obyvatel Stáí stavby: 10 rok Indexovaná prmrná cena IPC (píloha. 20a): 3 487,- K/m 3 Zastavné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 7*15 = 105,00 m 2 1.NP: 7*15+2*7+1*4 = 123,00 m 2 Název podlaží Zastavná plocha Konstrukní výška 1.PP: 105,00 m 2 2,00 m 1.NP: 123,00 m 2 2,50 m Obestavný prostor: 1.PP: (7*15)*(2,00) = 210,00 m 3 1.NP: (7*15+2*7+1*4)*(2,50) = 307,50 m 3 zastešení: = 132,40 m 3 Obestavný prostor celkem: = 649,90 m 3 Podlažnost: Zastavná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 123,00 m 2 Zastavná plocha všech podlaží: ZP = 228,00 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,85 Výpoet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku. V i 0. Typ stavby - Podsklepený - se šikmou nebo strmou stechou III typ C 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dm III 0,00 2. Provedení obvodových stn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tlouška obvod. stn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 vetn II 0,01 5. Napojení na sít (pípojky) - Pípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku III 0,00 5

6 6. Zpsob vytápní stavby - Ústední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. píslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvoící píslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo II 0,00 jejich celkové zastavné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem III 0, Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebn - technický stav - stavba ve výborném stavu I 1,25 Koeficient pro stáí 10 let: 1,00 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 1,00 = 1,238 i = 1 Index polohy: Název znaku. P i 1. Význam obce - bez vtšího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostedí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem II 0,00 5. Školství a sport v obci - žádná základní škola I -0,03 6. Zdravotní zaízení v obci - žádné zdravotnické zaízení I -0,03 7. Veejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezamstnanost v obci a okolí - vyšší než je prmr v kraji I -0, Zmny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vliv II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,880 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku. T i 1. Situace na dílím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztah na prodejnost - negativní - podílové spoluvlastnictví I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 1,238 * 0,880 * 0,950 = 1,035 Ocenní: Cena upravená CU = IPC * I = 3 487,- K/m 3 * 1,035 = 3 609,04 K/m 3 Cena zjištná porovnávacím zpsobem CP = CU * OP = 3 609,04 K/m 3 * 649,90 m 3 = ,10 K Cena stanovená porovnávacím zpsobem = ,10 K ,10 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Rodinný dm - zjištná cena = ,55 K 6

7 Rekapitulace ocenní objekt vetn opotebení a) Rodinný dm = ,- K Cena objektiní celkem ,- K Porovnávací metoda a) Rodinný dm a 1 ) rodinný dm Popis porovnávaných objekt: Jednotka: užitná plocha Množství jednotek oceované stavby: 110,00 První srovnávaná nemovitost - rodinný dm ve Volduchách, okres Rokycany. Samostatn stojící novostavba rodinného domu 5+1 na pozemku o výme 718 m 2, je napojena na veškeré IS. Nemovitost je nabízena k prodeji prostednictvím realitní kanceláe. Druhá srovnávaná nemovitost - rodinný dm v erveném Újezdu, okres Plze - sever. Samostatn stojící novostavba rodinného domu 3+kk na pozemku o výme 897 m 2, je napojena na veškeré IS. K domu náleží garáž a upravená zahrada. Nemovitost je nabízena k prodeji prostednictvím realitní kanceláe prostednictvím realitní kanceláe. Tetí srovnávaná nemovitost - rodinný dm v Újezdu nad Zbenem, okres Rakovník. Samostatn stojící novostavba rodinného domu na pozemku o výme m 2, je napojena na vodu z vlastního zdroje, odpadní vody svedeny do septiku. Dm je elektronicky zabezpeen, vytápn tepelným erpadlem a náleží k nmu nedokonená samostatná dvougaráž. Nemovitost je nabízena k prodeji prostednictvím realitní kanceláe. tvrtá srovnávaná nemovitost - rodinný dm ve Žloukovicích, okres Beroun. Samostatn stojící novostavba rodinného domu 4+kk na pozemku o výme m 2, je napojena na vodu z místního zdroje, odpady svedeny do OV. Dm je vytápn elektricky s podporou solárních kolektor, pozemek je oplocen, vrata na dálkové ovládání. Nemovitost je nabízena k prodeji prostednictvím realitní kanceláe. Seznam porovnávaných objekt: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [K/jedn.] RD Volduchy ,- K 0,90 0,96 0,90 0,97 0,95 1,00 160, ,04 RD ervený Újezd ,- K 0,75 0,97 0,85 0,97 0,95 1,00 72, ,29 RD Újezd nad ,- K 1,15 1,00 0,85 0,97 0,95 1,00 209, ,35 Zbenem RD Žloukovice ,- K 0,80 1,00 0,70 0,97 0,95 1,00 150, ,41 Souet: ,08 K/jedn. / 4 Prmrná jednotková cena: ,52 K/jedn. 7

8 Minimální jednotková cena: ,35 K/jedn. Maximální jednotková cena: ,29 K/jedn. Základní cena: ,52 K 110,00 á ,52 K/ = ,20 K - výsledná cena = ,20 K Rekapitulace ocenní objekt vetn opotebení a) rodinný dm = ,- K Cena objektiní celkem ,- K Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemky Stavební pozemek ocenný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní íslo Výmra [m 2 ] Jedn. cena [K/m 2 ] Cena [K] zastavná plocha a nádvoí St ,00 35, ,- Souet 5 285,- Úprava ceny píloha. 21: 2.3. není-li v míst možnost napojení na veejnou -3 % kanalizaci Úprava ceny celkem -3 % - 158,55 Mezisouet 5 126,45 Koeficient prodejnosti K p (píl dle obce a úelu užití): * 1,5850 Koeficient zmny cen staveb K i (píl dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemek ocenný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,29 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy ocenný dle 28 odst. 5. Základní cena = 35,- K/m 2. Název Parcelní íslo Výmra [m 2 ] Jedn. cena [K/m 2 ] Cena [K] ostatní plocha 343/8 679,00 35, ,- Souet ,- Úprava ceny - píloha. 21: 2.3. není-li v míst možnost napojení na veejnou -3 % kanalizaci Úprava ceny celkem -3 % - 712,95 Mezisouet ,05 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (píl dle obce a úelu užití): * 1,5850 Koeficient zmny cen staveb K i (píl dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemek ocenný dle 28 odst. 5 - celkem ,32 8

9 49 005,61 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Pozemky - zjištná cena = ,81 K Rekapitulace ocenní pozemk a) Pozemky = ,- K Cena pozemkiní celkem ,- K C. Rekapitulace Administrativní cena ½ nemovitosti: Administrativní cena objekt: Administrativní cena pozemk: Administrativní cena celkem: ,- K ,- K ,- K Porovnávací cena: Porovnávací cena objekt: Porovnávací cena celkem: ,- K ,- K Stanovisko znalce: Pi stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno pihlédnout nejenom k výsledkm jednotlivých oceovacích metod, ale zárove ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektm, vztaženým k oceovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako nap. lokalita, pozice majetku v zón, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodáská situace. Pi stanovení obvyklé ceny oceované nemovitosti, bylo teba vzít v úvahu tyto základní skutenosti a ovlivující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalit je nízká b) parametry povyšující cenu: - novostavba ve výborném stavu - klidná ást obce - parkování na pozemku - dobrý pístup k pozemku c) parametry ponižující cenu: - neoplocený pozemek - vybavenost obce 9

10 Na základ zjištných hodnot výše uvedených skuteností v míst a po zvážení všech aspekt stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitosti ve výši 1, K. Obvyklá cena ½ nemovitosti: ,- K slovy: jeden milion deset tisíc K V Praze dne MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spoleností s ruením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost pi Ministerstvu spravedlnosti eské republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona íslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumonících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky íslo 37/1967 Sb., ve znní pozdjších pedpis do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnní pro oceování nemovitostí, motorových vozidel a jiných vcí movitých, majetkových práv, cenných papír, podnik, ostatního majetku a pro úetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod poadovým íslem 3471/2012 znaleckého deníku. Odpovdná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spolenosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se spoleností B plus B, spol. s r.o., Holekova 657, Praha 5 - Košíe, IO: , pedmt podnikání: Oceování majetku pro vci movité, vci nemovité, nehmotný majetek, finanní majetek a podnik na základ koncesní listiny vydané živnostenským odborem úadu mstské ásti Praha 5 pod.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , která souasn zajistila a zpracovala podklady pod po.. 206/2012. E. Seznam píloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 10