ZNALECKÝ POSUDEK. o ceně nemovitých věcí. č /

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK o ceně nemovitých věcí č /2019 Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Brno-Město Mgr. Lucie Valentová, soudní exekutor Cejl 494/25, Brno Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí za účelem soudního řízení (169EX 3513/15-128). Adresa předmětu ocenění: Smetanova č.p. 1286/1, Prohlídka předmětu ocenění provedena dne: Zpracováno ke dni: Zhotovitel: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav, Ing. Aleš Novák Mánesova 1374/53, Praha Tel.: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a 18 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. Místo a datum vyhotovení: V Praze, dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny podílu ½ rodinného domu č.p. 1286/1 vč. příslušenství a pozemku parc. č. 92; 93/1 a 93/2 v obci, katastrální území Rumburk za účelem soudního řízení (169EX 3513/15-128). 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Ulice: Katastrální území: Rodinný dům č.p. 1286/1, obec Rumburk Smetanova č.p. 1286/1, Ústecký kraj Děčín Rumburk Smetanova Rumburk 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka společně se zaměřením nemovitosti byla provedena dne Prohlídka proběhla za přítomnosti: pí. Urichová. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Zdroje pro vypracování posudku: informace zjištěné při prohlídce, výpis z elektronické verze katastru nemovitostí, povodňová mapa, částečná stavební dokumentace, informace zjištěné na stavebním úřadě, technické řešení systému INEM 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo Juračka Daniel, Školní 1303/4, Rumburk 1, Rumburk ½; Juračka Petr, Smetanova 1286/1, Rumburk 1, Rumburk ½; Nemovitosti: Rodinný dům č.p. 1286/1 vč. příslušenství a pozemku parc. č. 92; 93/1 a 93/2 v obci, katastrální území Rumburk. 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace odpovídá skutečnému stavu. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaný rodinný dům je samostatný objekt a má celkem 3 nadzemní podlaží. Dům je částečně podsklepený, v části je půda a disponuje vybudovaným obytným podkrovím. 2

3 Stavební dokumentace uvádí, že objekt byl postaven v roce V roce 1979 proběhla rekonstrukce těchto konstrukčních prvků: okna - celková, rozvody odpadů - celková, rozvody plynu - celková, zdroj vytápění - celková, topná tělesa - celková, dále v roce 2000: koupelna - celková, kuchyně celková, výměna dveří na terase. Základy jsou betonové izolované, objekt je zděné konstrukce, tloušťka stěn je 45 cm a stropy jsou železobetonové monolitické. Střecha RD je valbová s vikýřem, střešní krytinu tvoří bobrovka a klempířské prvky jsou plechové pozinkované. Vnější omítky jsou tvořeny břízolitem a stavba není zateplena. Dispozičně je dům řešen dvougeneračně. V domě se nachází schodiště o výměře 9,88 m 2, prádelna o výměře 5,07 m 2, kotelna o výměře 9,00 m 2, schodiště o výměře 9,75 m 2, chodba o výměře 2,66 m 2, koupelna s WC o výměře 2,87 m 2, kuchyně o výměře 16,02 m 2, obývací pokoj o výměře 15,60 m 2, ložnice o výměře 20,48 m 2, chodba o výměře 5,85 m 2, koupelna s WC o výměře 2,87 m 2, kuchyně o výměře 16,02 m 2, pokoj o výměře 15,60 m 2, ložnice o výměře 20,48 m 2, pokoj o výměře 7,50 m 2, ložnice o výměře 13,60 m 2, pokoj o výměře 20,40 m 2, schodiště o výměře 4,73 m 2, WC o výměře 3,50 m 2, sklep o výměře 10,00 m 2, terasa o výměře 3,30 m 2, půda o výměře 16,00 m 2. Podlahová plocha činí 201,87 m 2. Podlahová plocha vč. příslušenství činí 231,17 m 2. Vnitřní omítky: vápenocementové, štukové. Jsou zde instalována dřevěná zdvojená okna. Orientace obytných prostor je na jihovýchod, jihozápad. Vybavení koupelny tvoří klasická vana, sprchový kout, umyvadlo a WC je vybaveno klasickou toaletou. Jsou zde použity tyto dveře: dýhované plné, dýhované prosklené, zárubně dveří jsou ocelové a vchodové dveře jsou dřevěné. V kuchyni se nachází kuchyňská linka bez vestavěných spotřebičů, varná deska, el. trouba. Osvětlovací techniku tvoří lustry, směrové lampy, zářivková svítidla. V obytných místnostech je podlaha řešena: koberce, lino, v kuchyni je položena keramická dlažba, koupelna má na podlaze keramickou dlažbu a v chodbě je podlaha řešena: keramická dlažba, teraco. Do domu je zavedena elektřina o napětí 230V a 400V a je připojen k rozvodné síti elektrického proudu. Zdrojem vody je vodovod, má připojení na veřejnou kanalizaci a rozvod zemního plynu je připojen. Dům má ústřední topení pomocí plynového kotle a topná tělesa představují závěsné radiátory. Ohřev vody je řešen plynovým kombinovaným kotlem. Stěny objektu jsou bez vad, střecha je bez vad, okna domu jsou zastaralá, podlahy jsou bez vad, vybavení objektu je bez vad a rozvody v objektu jsou bez vad. Rodinný dům je v dobrém stavu. Na pozemku jsou okrasné dřeviny a pozemek je oplocen dřevěným plotem s podezdívkou. Samotný pozemek je rovinatý. Přístup k objektu je bezproblémový po zpevněné obecní cestě. Je zde možnost parkování na vlastním pozemku. K objektu náleží garáž s dílnou č.ev. 215 ve tvaru L. Garáž má valbovou střechu s krytinou bobrovka, garážová vrata jsou automaticky otevíraná, zastavěná plocha 60 m2. Dům je situovaný v centru obce a charakter okolí odpovídá zástavbě rodinnými domy se zahradami. Dostupnost obchodů je úplná - vybavenost obchodními středisky i 3

4 specializovanými obchody. V místě jsou dostupné základní a střední školy včetně specializovaných zařízení a je zde pouze částečná vybavenost z hlediska kulturních zařízení. V okolí je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, jsou zde nejdůležitější úřady, ostatní úřady jsou v dojezdové vzdálenosti a v obci je pobočka České pošty. Dům je postaven v klidné lokalitě bez zdraví ohrožujících vlivů a v docházkové vzdálenosti od objektu je zeleň v podobě parků. Je zde zanedbatelné nebezpečí výskytu záplav. V místě je zastávka MHD a zastávka dálkových spojů je v docházkové vzdálenosti. Jsou zde bezproblémové vztahy - vlastník je se sousedy v běžném kontaktu a v okolí domu není zvýšená kriminalita - zločiny jsou zde výjimečné. Oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny. Tabulkový popis Typ rodinného domu samostatný objekt Počet nadzemních podlaží 3 Podsklepení Podkroví Půda částečné ano částečně Dům byl postaven v roce 1929 Zdroj informace o době výstavby dle stavební dokumentace Popis rodinného domu Rozsah rekonstrukce domu Základy Konstrukce Stropy Tloušťka stěn Střecha Krytina střechy Konstrukce Rozsah Rok okna celková 1979 koupelna celková 2000 rozvody odpadů celková 1979 kuchyně celková 2000 rozvody plynu celková 1979 zdroj vytápění celková 1979 topná tělesa celková 1979 betonové izolované zděná železobetonové monolitické 45 cm valbová s vikýřem bobrovka 4

5 Klempířské prvky Vnější omítky Vnitřní omítky Typ oken v domě Orientace oken obytných místností Koupelna(y) Toaleta(y) Vstupní dveře Typ zárubní Vnitřní dveře Osvětlovací technika Kuchyně Dispozice RD pozinkované břízolitové vápenocementové, štukové dřevěná zdvojená, plastová u vstupu na terasu jihovýchod, jihozápad klasická vana, sprchový kout, umyvadlo klasická toaleta dřevěné ocelové dýhované plné, dýhované prosklené lustry, směrové lampy, zářivková svítidla kuchyňská linka bez vestavěných spotřebičů, varná deska, el. trouba dvougenerační Ostatní prostory Schodiště 9,88 m 2 Ostatní prostory Prádelna 5,07 m 2 Ostatní prostory Kotelna 9,00 m 2 Ostatní prostory Schodiště 9,75 m 2 Ostatní prostory Chodba 2,66 m 2 Koupelna, WC Koupelna s WC 2,87 m 2 Kuchyně Kuchyně 16,02 m 2 Pokoj Obývací pokoj 15,60 m 2 Pokoj Ložnice 20,48 m 2 Ostatní prostory Chodba 5,85 m 2 Popis místností a rozměry v m2 Koupelna, WC Koupelna s WC 2,87 m 2 Kuchyně Kuchyně 16,02 m 2 Pokoj Pokoj 15,60 m 2 Pokoj Ložnice 20,48 m 2 Pokoj Pokoj 7,50 m 2 Pokoj Ložnice 13,60 m 2 Pokoj Pokoj 20,40 m 2 Ostatní prostory Schodiště 4,73 m 2 Koupelna, WC WC 3,50 m 2 Podlahová plocha 201,87 m 2 Příslušenství Sklep 10,00 m 2 Příslušenství Terasa 3,30 m 2 5

6 Příslušenství Půda 16,00 m 2 Podlahová plocha vč. příslušenství 231,17 m 2 Popis pozemku Popis okolí Elektřina Vodovod Svod splašek Plynovod Řešení vytápění v domě Topná tělesa Řešení ohřevu vody Podlahy v domě Popis stavu rodinného domu Vady rodinného domu Trvalé porosty Venkovní stavby Sklon pozemku Oplocení Přístupová cesta k objektu Popis okolí Poloha v obci Vybavenost Životní prostředí Spojení a parkovací možnosti Sousedé a kriminalita 230V a 400V vodovod veřejná kanalizace ano plynový kotel závěsné radiátory plynový kotel místnosti: koberce, lino kuchyně: keramická dlažba koupelna, WC: keramická dlažba chodba: keramická dlažba, teraco dobrý zdivo: bez vad střecha: bez vad okna: zastaralý prvek podlahy: bez vad vybavení: bez vad rozvody: bez vad okrasné dřeviny garáž s dílnou ve tvaru L, valbová střecha s krytinou bobrovka, automaticky otevíraná garážová vrata, zastavěná plocha 60 m2 rovinatý dřevěný plot s podezdívkou přístup bezproblémový po zpevněné obecní cestě zástavba rodinnými domy se zahradami centrum obce úplná vybavenost obchodními středisky i specializovanými obchody, v místě jsou dostupné základní a střední školy včetně specializovaných zařízení, v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska kulturních zařízení, v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, nejdůležitější úřad/úřady v místě, ostatní úřady v dojezdové vzdálenosti, v obci je pobočka České pošty klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, zeleň v podobě parků v docházkové vzdálenosti, lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav zastávka MHD a dálkových spojů v docházkové vzdálenosti, parkování na vlastním pozemku vztahy bezproblémové - vlastník je se sousedy v běžném kontaktu, v místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné Věcná břemena oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny Další informace 6

7 8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění jsou použity všeobecně uznávané a vyžadované oceňovací postupy. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti je využit postup v podobě tržního porovnání. Základní metodika, která je v rámci tržního porovnání použita, je klasická metoda porovnání pomocí indexů uvedená v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, nakladatelství CERM. Dále je použita metodika "Postupy při oceňování majetku státu" vytvořená Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových. Rovněž se v rámci výpočtu používá metodika "Komentář k určování obvyklé ceny (ocenění majetku a služeb)" vydaná Ministerstvem financí České republiky. Pro vyřazení extrémních hodnot je použita metodika "Postupy při oceňování majetku státu" vytvořená Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových. 7

8 B. ZNALECKÝ POSUDEK I) Ocenění srovnávací metodou Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji nebo prodanými v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. Srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze. Rodinný dům č.p. 1286/1, obec Rumburk Rodinný dům č.p. 1286/1 v ulici Smetanova, obec Rumburk č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - pozemek K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Smetanova, m 2, dvougenerační, podsklepený: částečné Dobrý 609 m 2 Garáž s dílnou, vilová čtvrť, zahrada s okrasnými stromy. 1 2 Železničářů, Žitná, 212 m 2, Patrový Dobrý 642 m m 2, Patrový Dobrý 289 m m 2, Patrový Velmi dobrý 1821 m Na křižovatce, Zimní, 160 m 2, Patrový Dobrý 1852 m m 2, Patrový Dobrý 1625 m 2 Třípodlažní, podsklepený, rodinný dům se zahradou o celkové ploše 749 m2. Dům je dispozičně rozdělen na 2 bytové jendotky o dispozici 2+1 (62,9 m2) se sociálním zařízení a 3+1 (66,07 m2) se sociálním zařízením s možností rozšíření o prostory podkroví. Dům je po částečné rekonstrukci, nová střešní krytina, plastová okna, centrální rozvod topení v mědi. K domu náleží udržovaná zahrada se zahradním domkem a posezením. Postavena v roce 1930 a poslední rekonstrukce byla provedena v roce V přízemí domu se nachází byt o velikosti 2+1 a prvním patře druhý byt také o velikosti 2+1. Oba dva byty jsou samostatné s vlastním uzamykatelným vchodem ze společné chodby. Je zde také možnost půdní vestavby. V suterénu jsou sklepní místnosti a technické zázemí.. Vytápění celého domu je řešeno plynovým kotlem, ohřev TUV bojlery, voda a kanalizace obecní. Na pozemku je parkovací stání. Dům prošel v roce 2001 celkovou rekonstrukcí, která byla velmi nákladná. Dům disponuje prostornou kuchyní a velkým obývacím pokojem. K domu patří dvě garáže pro 2-3 auta. Na zahradě se také nachází kůlna, která slouží jako sklad pro naštípané dříví. Vytápění je řešené plynovým kotlem a radiátory. Obývací pokoj disponuje podlahovým vytápěním. Prodej rodinného domu o velikosti 5+1 v klidné krajové části města, nedaleko centra. Zastavěná plocha a nádvoří 207 m2, zahrada 1645 m2. Dům je podsklepen. přízemí - obývací pokoj, kuchyň, chodba, WC, komora. Podkroví - schodiště, ložnice, dětský pokoj, komora. Půdní prostor. Vytápění řešeno - plynovým kotlem, krbová kamna. Ohřev TUV - bojler. Voda z vlastní studny + obecní, odkanalizováné do žumpy. 1.NP má dispozici 2+1 o rozloze 79 m2 a je zde zádveří, toaleta, kuchyně a dva pokoje. Do druhého patra vystoupáte po dřevěných schodech a jeho výměra je 71 m2. Jsou zde tři pokoje, kde z jednoho z nich je přístupný balkon s výhledem do rozlehlé zahrady. Dále je zde koupelna a prostor kuchyně. Dům je v původním stavu. Dům je celý podsklepený, je zde kotelna a další sklepní prostory o rozloze 70 m2. I v této části byla zřízena bytová jednotka, jen bez koupelny. Na pozemku se nachází garáž. 8

9 č Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 užitné plochy Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - pozemek K5 - další vlastnosti K6 - úvaha odhadce K1 x. x K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnání ,74 Kč ,96 Kč ,15 Kč ,97 Kč Nepoužit 9.236,97 Kč ,34 Kč ,23 Kč Nepoužit ,23 Kč ,09 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,12 Kč ,00 Kč Nepoužit ,00 Kč ,67 Kč Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na celkový stav K4 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší ,67 Kč ,09 Kč ,34 Kč 1.187,43 Kč ,24 Kč ,10 Kč Komentář: Jedná se o podobné objekty ve srovnatelném stavu z blízkého okolí Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na ,67 Kč/m 2 201,87 m 2 * = Kč *1/2 = Kč Vzhledem k celkově horší obchodovatelnosti vlastnických podílů je nutné celkovou cenu ponížit o obvyklých 25%. Celková cena podílu 1/2 po zaokrouhlení a aplikaci srážky 25 % pro horší obchodovatelnost: ,-- Kč 9

10 II) Ocenění dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) a dle metodiky MFČR Rodinný dům č.p. 1286/1 v ulici Smetanova, obec Rumburk č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - pozemek K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Smetanova, m 2, dvougenerační, podsklepený: částečné Dobrý 609 m 2 Garáž s dílnou, vilová čtvrť, zahrada s okrasnými stromy. 1 2 Železničářů, Žitná, 212 m 2, Patrový Dobrý 642 m m 2, Patrový Dobrý 289 m m 2, Patrový Velmi dobrý 1821 m Na křižovatce, Zimní, 160 m 2, Patrový Dobrý 1852 m m 2, Patrový Dobrý 1625 m 2 Třípodlažní, podsklepený, rodinný dům se zahradou o celkové ploše 749 m2. Dům je dispozičně rozdělen na 2 bytové jendotky o dispozici 2+1 (62,9 m2) se sociálním zařízení a 3+1 (66,07 m2) se sociálním zařízením s možností rozšíření o prostory podkroví. Dům je po částečné rekonstrukci, nová střešní krytina, plastová okna, centrální rozvod topení v mědi. K domu náleží udržovaná zahrada se zahradním domkem a posezením. Postavena v roce 1930 a poslední rekonstrukce byla provedena v roce V přízemí domu se nachází byt o velikosti 2+1 a prvním patře druhý byt také o velikosti 2+1. Oba dva byty jsou samostatné s vlastním uzamykatelným vchodem ze společné chodby. Je zde také možnost půdní vestavby. V suterénu jsou sklepní místnosti a technické zázemí.. Vytápění celého domu je řešeno plynovým kotlem, ohřev TUV bojlery, voda a kanalizace obecní. Na pozemku je parkovací stání. Dům prošel v roce 2001 celkovou rekonstrukcí, která byla velmi nákladná. Dům disponuje prostornou kuchyní a velkým obývacím pokojem. K domu patří dvě garáže pro 2-3 auta. Na zahradě se také nachází kůlna, která slouží jako sklad pro naštípané dříví. Vytápění je řešené plynovým kotlem a radiátory. Obývací pokoj disponuje podlahovým vytápěním. Prodej rodinného domu o velikosti 5+1 v klidné krajové části města, nedaleko centra. Zastavěná plocha a nádvoří 207 m2, zahrada 1645 m2. Dům je podsklepen. přízemí - obývací pokoj, kuchyň, chodba, WC, komora. Podkroví - schodiště, ložnice, dětský pokoj, komora. Půdní prostor. Vytápění řešeno - plynovým kotlem, krbová kamna. Ohřev TUV - bojler. Voda z vlastní studny + obecní, odkanalizováné do žumpy. 1.NP má dispozici 2+1 o rozloze 79 m2 a je zde zádveří, toaleta, kuchyně a dva pokoje. Do druhého patra vystoupáte po dřevěných schodech a jeho výměra je 71 m2. Jsou zde tři pokoje, kde z jednoho z nich je přístupný balkon s výhledem do rozlehlé zahrady. Dále je zde koupelna a prostor kuchyně. Dům je v původním stavu. Dům je celý podsklepený, je zde kotelna a další sklepní prostory o rozloze 70 m2. I v této části byla zřízena bytová jednotka, jen bez koupelny. Na pozemku se nachází garáž. Výpočet relace dle čl. 8 odst. 3 Postupy při oceňování majetku státu. Výpočet relace č.1 č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci ,74 0, , , , , , ,00 0, , , ,00 Maximální hodnota ,23 (případ č.3) Minimální hodnota 9.236,97 (případ č.2) Relace min vs. max hodnoty 1,5344 OK Aritmetický průměr ,83 10

11 II. a) Výpočet dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) Rodinný dům č.p. 1286/1 v ulici Smetanova, obec Rumburk č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - Váha K5 - další vlastnosti pozemek srovnání Oceňovaný objekt Smetanova, m 2, dvougenerační, podsklepený: částečné Dobrý 609 m 2 Garáž s dílnou, vilová čtvrť, zahrada s okrasnými stromy. X 1 2 Železničářů, Žitná, 212 m 2, Patrový Dobrý 642 m m 2, Patrový Dobrý 289 m m 2, Patrový Velmi dobrý 1821 m Na křižovatce, Zimní, 160 m 2, Patrový Dobrý 1852 m m 2, Patrový Dobrý 1625 m 2 Třípodlažní, podsklepený, rodinný dům se zahradou o celkové ploše 749 m2. Dům je dispozičně rozdělen na 2 bytové jendotky o dispozici 2+1 (62,9 m2) se sociálním zařízení a 3+1 (66,07 m2) se sociálním zařízením s možností rozšíření o prostory podkroví. Dům je po částečné rekonstrukci, nová střešní krytina, plastová okna, centrální rozvod topení v mědi. K domu náleží udržovaná zahrada se zahradním domkem a posezením. Postavena v roce 1930 a poslední rekonstrukce byla provedena v roce V přízemí domu se nachází byt o velikosti 2+1 a prvním patře druhý byt také o velikosti 2+1. Oba dva byty jsou samostatné s vlastním uzamykatelným vchodem ze společné chodby. Je zde také možnost půdní vestavby. V suterénu jsou sklepní místnosti a technické zázemí.. Vytápění celého domu je řešeno plynovým kotlem, ohřev TUV bojlery, voda a kanalizace obecní. Na pozemku je parkovací stání. Dům prošel v roce 2001 celkovou rekonstrukcí, která byla velmi nákladná. Dům disponuje prostornou kuchyní a velkým obývacím pokojem. K domu patří dvě garáže pro 2-3 auta. Na zahradě se také nachází kůlna, která slouží jako sklad pro naštípané dříví. Vytápění je řešené plynovým kotlem a radiátory. Obývací pokoj disponuje podlahovým vytápěním. Prodej rodinného domu o velikosti 5+1 v klidné krajové části města, nedaleko centra. Zastavěná plocha a nádvoří 207 m2, zahrada 1645 m2. Dům je podsklepen. přízemí - obývací pokoj, kuchyň, chodba, WC, komora. Podkroví - schodiště, ložnice, dětský pokoj, komora. Půdní prostor. Vytápění řešeno - plynovým kotlem, krbová kamna. Ohřev TUV - bojler. Voda z vlastní studny + obecní, odkanalizováné do žumpy. 1.NP má dispozici 2+1 o rozloze 79 m2 a je zde zádveří, toaleta, kuchyně a dva pokoje. Do druhého patra vystoupáte po dřevěných schodech a jeho výměra je 71 m2. Jsou zde tři pokoje, kde z jednoho z nich je přístupný balkon s výhledem do rozlehlé zahrady. Dále je zde koupelna a prostor kuchyně. Dům je v původním stavu. Dům je celý podsklepený, je zde kotelna a další sklepní prostory o rozloze 70 m2. I v této části byla zřízena bytová jednotka, jen bez koupelny. Na pozemku se nachází garáž

12 Výpočet základní ceny č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci Váha Součin ,74 0, , , , , , , , , ,00 0, , , , , ,00 Mezisoučet ,12 Celkem ,52 Základní cena: ,52 Kč/m 2 Úprava ceny dle čl. 8 odst. 4 a 5: ,52 * 1,0000 = ,52 Kč/m 2 Výsledná cena dle metodiky popsané v dokumentu Postupy při oceňování majetku státu je vzhledem k výše uvedenému stanovena na Celková cena po zaokrouhlení: II. b) Výpočet dle metodiky MFČR Vyloučení extrémní hodnoty ,52 Kč/m 2 * 201,87 m 2 = ,58 Kč *1/2 = ,29 Kč ,-- Kč č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci , , , , , , ,00 Střední hodnota ,83 Medián ,00 Rozdíl max-min 4.936,26 Minimum 9.236,97 Maximum ,23 12

13 Rozdělení četnosti Třídy Četnost Pravděpodobnost až až až až Četnost 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 Četnost až až až až Výsledná cena dle metodiky MFČR je stanovena v rozsahu: od ,17 Kč/m 2 do ,23 Kč/m 2 * 201,87 m 2 od ,25 Kč do ,94 Kč *1/2 Od Kč do Kč Vzhledem k celkově horší obchodovatelnosti vlastnických podílů je nutné celkovou cenu ponížit o obvyklých 25%. Celková cena podílu 1/2 po zaokrouhlení a aplikaci srážky 25 % pro horší obchodovatelnost: od ,-- Kč do ,-- Kč 13

14 C. REKAPITULACE: I. Výsledek dle srovnávací metody ,-- Kč II. a) Výsledek dle metodiky ÚZSVM ,-- Kč II. b) Výsledek dle metodiky MFČR od ,-- Kč do ,-- Kč ZÁVĚR: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí je obvyklá cena podílu 1/2 předmětné nemovitosti v daném místě a čase stanovena po zaokrouhlení na Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav, Ing. Aleš Novák Mánesova 1374/53, Praha Tel.: info@xpinvest.cz V Praze, dne Kč Slovy: devětsettisíc korun D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem /2019 znaleckého deníku. Znalec si je vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku, podle ustanovení 127a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v platném znění. 14

15 E. Přílohy Výpis z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě 15

16 16

17 17

18 Přehledová mapa 18

19 Zpráva o riziku povodně 19

20 Pořízená fotodokumentace 20

21 21

22 22

23 Srovnávané nemovitosti 1. Identifikace Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 1 Prodej, Rodinný dům, 212 m 2, Železničářů, Celková cena: Kč Adresa: Železničářů, okres Děčín 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Cena Kč Zastavěná plocha (m2) Konstrukce budovy Smíšená Plocha užitná 212 Typ domu Patrový Podlahová plocha 212 Počet nadzemních podlaží Stav objektu 3 Plocha přidruženého pozemku Dobrý Slovní popis Dovoluji si Vám nabídnout k prodeji vícegenerční rodinný dům se zahradou v obci okr. Děčín. Předmětem prodeje je třípodlažní, podsklepený, rodinný dům se zahradou o celkové ploše 749 m2. Dům je dispozičně rozdělen na 2 bytové jendotky o dispozici 2+1 (62,9 m2) se sociálním zařízení a 3+1 (66,07 m2) se sociálním zařízením s možností rozšíření o prostory podkroví. Dům je po částečné rekonstrukci, nová střešní krytina, plastová okna, centrální rozvod topení v mědi. K domu náleží udržovaná zahrada se zahradním domkem a posezením o výměře 642 m2. Dům je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci, plynovod. Využíván je i vrt hluboký cca 9 m. Vytápění 23

24 domu je řešeno plynovými kotli - každý kotel pro bytovou jednotku. Součástí ceny je i materiál pro připravované zateplení střechy domu. V Rumburku je veškerá občanská vybavenost. Velkou výhodou je i poloha domu v klidné části města. Více informací u realitního makléře. 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost 24

25 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Rodinný dům, 211 m 2, Žitná, Celková cena: Kč Adresa: Žitná, 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní smlouvě)) Cena dle kupní smlouvy Kupní smlouva podepsaná dne Kč Stav objektu Dobrý Zastavěná plocha (m2) Číslo řízení V-2929/2018 Plocha užitná 211 Konstrukce budovy Cihlová Podlahová plocha 211 Typ domu Patrový Plocha přidruženého pozemku Slovní popis Nabízíme ke koupi dvougenerační rodinný dům v krásném městě v Žitné ulici. Tato nemovitost byla postavena v roce 1930 a poslední rekonstrukce byla provedena v roce V přízemí domu se nachází byt o velikosti 2+1 a prvním patře druhý byt také o velikosti 2+1. Oba dva byty jsou samostatné s vlastním uzamykatelným vchodem ze společné chodby. Je zde také možnost půdní vestavby. V suterénu jsou sklepní místnosti a technické zázemí.. Vytápění celého domu je řešeno plynovým kotlem, ohřev TUV bojlery, voda a kanalizace obecní. Na pozemku je 25

26 parkovací stání. Jedná se o velmi hezké a klidné místo, kde se nachází veškerá občanská vybavenost. Prohlídku této nemovitosti vřele doporučuji. S financováním koupě vám pomůže náš hypoteční specialista. 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost 26

27 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Rodinný dům, 254 m 2, Celková cena: Kč Adresa: 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní smlouvě)) Cena dle kupní smlouvy Kupní smlouva podepsaná dne Kč Stav objektu Velmi dobrý Zastavěná plocha (m2) Číslo řízení V-2175/2018 Plocha užitná 254 Konstrukce budovy Cihlová Podlahová plocha 315 Typ domu Patrový Plocha přidruženého pozemku Slovní popis Nabízíme k prodeji rodinný dům 6+1 v Rumburku. Dům prošel v roce 2001 celkovou rekonstrukcí, která byla velmi nákladná. Dům disponuje prostornou kuchyní a velkým obývacím pokojem. K domu patří dvě garáže pro 2-3 auta. Je zde také velká zahrada o celkové ploše 1506 m2. Na zahradě se také nachází kůlna která slouží jako sklad pro naštípané dříví. Vytápění je řešené plynovým kotlem a radiátory. Je zde možnost mít i vlastní krbová kamna. Teplou vodu pro celý dům zajišťuje elektrický bojler. Obývací pokoj disponuje podlahovým vytápěním, které zajišťuje efektivní vytápění a úsporu 27

28 energie. Dům se nachází v klidné lokalitě vhodné pro výchovu dětí a pro starší lidi. Za domem se nachází menší lyžařský vlek a sportoviště. V blízkosti se nachází mateřská i základní škola, obchody, zastávka autobusu. S financováním rádi pomůžeme. Více info v RK. 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost 28

29 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Rodinný dům, 160 m 2, Na křižovatce, Celková cena: Kč Adresa: Na křižovatce, okres Děčín 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Cena Kč Stav objektu Dobrý Konstrukce budovy Cihlová Plocha užitná 160 Typ domu Patrový Plocha přidruženého pozemku 1852 Slovní popis Prodej rodinného domu o velikosti 5+1 v klidné krajové části města, nedaleko centra. Zastavěná plocha a nádvoří 207 m2, zahrada 1645 m2. Dům je podsklepen. přízemí - obývací pokoj, kuchyň, chodba, WC, komora. Podkroví - schodiště, ložnice, dětský pokoj, komora. Půdní prostor. Vytápění řešeno - plynovým kotlem, krbová kamna. Ohřev TUV - bojler. Voda z vlastní studny + obecní, odkanalizováné do žumpy. Možnost převzetí velmi výhodné hypotéky. U této nemovitosti není ke dni zveřejnění inzerce zpracovaný energetický štítek, dle novely zákona 406/2000 je proto nemovitost inzerována v energetické třídě G. 29

30 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost 30

31 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Rodinný dům, 150 m 2, Zimní, Celková cena: Kč Adresa: Zimní, 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní smlouvě)) Cena dle kupní smlouvy Kupní smlouva podepsaná dne Kč Počet nadzemních podlaží Stav objektu Dobrý Číslo řízení V-1144/2019 Zastavěná plocha (m2) Konstrukce budovy Cihlová Plocha užitná 150 Typ domu Patrový Plocha přidruženého pozemku Slovní popis V exkluzivním zastoupení nabízíme rodinný dům v klidné lokalitě Rumburku, v Zimní ulici, s pozemkem o rozloze 1625 m2. Tento slunný, prostorný dům nabízí spousty prostoru a také veškerou občanskou vybavenost v dosahu. 1.NP má dispozici 2+1 o rozloze 79 m2 a je zde zádveří, toaleta, kuchyně a dva pokoje. Do druhého patra vystoupáte po dřevěných schodech a jeho výměra je 71 m2. Jsou zde tři pokoje, kde z jednoho z nich je přístupný balkon s výhledem do rozlehlé zahrady. Dále je zde koupelna a prostor kuchyně. Z chodby vedou schody na půdu o rozloze 45 m2. Dům je v původním stavu, a tak jeho nová podoba bude zcela na novém majiteli. Podlahy v 31

32 místnostech mají krásné dřevěné parkety. Dům je celý podsklepený, je zde kotelna a další sklepní prostory o rozloze 70 m2. I v této části byla zřízena bytová jednotka, jen bez koupelny. Na pozemku se nachází garáž. Dům je napojen na obecní vodovod a přípojku elektřiny. O vytápění se stará kotel na tuhá paliva a elektrokotel. Rádi Vám pomůžeme s financováním této nemovitosti. Pokud Vás nabídka zaujala, kontaktujte náš tým pro více informací a pro sjednání prohlídky. 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost 32