ZNALECKÝ POSUDEK. o ceně nemovitých věcí. č /

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK o ceně nemovitých věcí č /2019 Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Brno Město, Mgr. Lucie Valentová, soudní exekutor, Cejl 494/25, Brno Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřeby exekučního řízení Adresa předmětu ocenění: Rekreační objekt na adrese Březnice, okres Zlín Prohlídka předmětu ocenění provedena dne: Zpracováno ke dni: Zhotovitel: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav, Ing. Eva Vavřínová Mánesova 1374/53, Praha Tel.: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 17 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Místo a datum vyhotovení: V Praze, dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny rekreačního objektu s č. ev. 308 vč. příslušenství a pozemku parc. č v obci Březnice, okres Zlín pro potřeby exekučního řízení. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Ulice: Rekreační objekt s č. ev. 308 v obci Březnice, okres Zlín Březnice, okres Zlín Zlínský kraj Zlín Březnice Katastrální území: 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka společně se zaměřením nemovitosti byla provedena dne Prohlídka byla za přítomnosti pana Potěšila. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování posudku byly použity tyto zdroje: informace zjištěné při prohlídce, výpis z elektronické verze katastru nemovitostí, snímek katastrální mapy, povodňová mapa, informace realitních kanceláří, informace z katastru nemovitostí o realizovaných prodejích, technické řešení systému INEM. 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo Jiří Potěšil, Janáčkova 1469, Napajedla Nemovitosti: Rekreační objekt s č.ev. 308 vč. příslušenství a pozemku parc. č v obci Březnice, okres Zlín. 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace odpovídá skutečnému stavu. 2

3 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaný rekreační objekt je vystavěn jako samostatná stavba a má jedno nadzemní podlaží. Stavba je částečně podsklepená, v části je půda a obytné podkroví není vybudované. Rok výstavby oceňovaného objektu je dle majitele Základy jsou tvořeny z betonu bez izolace, konstrukce objektu je dřevěná, stěny mají tloušťku 15 cm a stropy jsou z dřevěných trámů. Tvar střechy je sedlový, střešní krytinu tvoří eternitové šablony a klempířské prvky jsou pozinkované. Objekt nemá žádné vnější omítky a stavba není zateplena. Dispozičně je rekreační objekt řešen jako garsonka. V rekreačním objektu se nachází předsíň o výměře 5,86 m 2 a pokoj o výměře 15,12 m 2, půda o výměře 12,00 m 2, sklep o výměře 12,00 m 2. Podlahová plocha činí 20,98 m 2. Podlahová plocha vč. příslušenství činí 44,98 m 2. Úprava vnitřních povrchů stěn je tvořena dřevěným obitím. Jsou zde jednoduchá dřevěná okna, v celém objektu včetně okenic. Obytné prostory mají orientaci na východ. Objekt nemá koupelnu ani toaletu. V objektu jsou dřevěné plné interiérové dveře, mají dřevěné zárubně a vchodové dveře jsou dřevěné. Vybavení kuchyně chybí. Osvětlovací techniku tvoří lustry. V obytných místnostech je podlaha řešena: lino, prkenná podlaha, V objektu se nenachází další vybavení. Do objektu je zavedena elektřina o napětí 230V a 400V a je napojen na rozvodnou síť elektrického proudu. Objekt je bez zdroje vody, v objektu nejsou řešeny odpady a zemní plyn není zaveden. Objekt je vytápěn ústředně pomocí kotle na tuhá paliva a topná tělesa nejsou součástí objektu. Rekreační objekt nedisponuje zdrojem teplé vody. WC je řešeno společné pro celou zahrádkářskou osadu. Stěny objektu je zastaralé, střecha rekreačního objektu je zastaralá, okna jsou zastaralá, podlahy jsou zastaralé, vybavení je zastaralé, a rozvody jsou zastaralé. Rekreační objekt je neudržovaný a stav objektu je špatný. Oceňovaná nemovitost stojí v zahrádkářské osadě na cizím pozemku a také pozemek kolem objektu není ve vlastnictví majitele oceňované nemovitosti, jsou užívány na základě nájemní smlouvy. Samotný pozemek je mírně svažitý a celý areál je oplocen. Přístup k rekreačnímu objektu je přes soukromý pozemek cizího subjektu užívání ošetřeno nájemní smlouvou. Rekreační objekt je postaven na severním okraji obce a charakter okolí odpovídá rekreační lokalitě. Dostupnost obchodů je nedostatečná - nutnost dojezdu. Soustava škol není v místě dostupná - nutnost dojezdu a není zde žádná vybavenost z hlediska kulturních zařízení - nutnost dojezdu. V okolí se nenachází žádná vybavenost z hlediska sportovního vyžití - nutnost dojíždět, v okolí nejsou žádné úřady - nutnost dojezdu kvůli úředním záležitostem a v obci se nenachází pobočka České pošty - nutnost dojezdu. Rekreační objekt je postaven v klidné lokalitě bez zdraví ohrožujících vlivů a v okolí je zeleň v bezprostřední blízkosti v podobě luk a lesů. Objekt se nachází v lokalitě se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav. 3

4 V místě je pouze zastávka autobusových spojů. Vlastník objektu není v kontaktu se sousedy a v místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné. Oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny. Tabulkový popis Typ rekreačního objektu samostatný objekt Počet nadzemních podlaží 1 Podsklepení Podkroví Půda částečné ne částečně Rok výstavby 1970 Zdroj informace o době výstavby dle majitele oceňovaného objektu Rozsah rekonstrukce Popis rekreačního objektu Základy Konstrukce Stropy Tloušťka stěn Střecha Krytina střechy Klempířské prvky Vnější omítky Vnitřní omítky Typ oken v objektu Orientace oken obytných místností Koupelna(y) Toaleta(y) Vstupní dveře Typ zárubní Vnitřní dveře Osvětlovací technika Kuchyně Dispozice betonové bez izolace dřevěná dřevěné trámové 15 cm sedlová eternitové šablony pozinkované chybí dřevěné obití dřevěná jednoduchá východ chybí chybí dřevěné dřevěné dřevěné plné lustry chybí garsonka Popis místností a rozměry v m2 Ostatní prostory Předsíň 5,86 m 2 4

5 Pokoj Pokoj 15,12 m 2 Podlahová plocha 20,98 m 2 Příslušenství Půda 12,00 m 2 Příslušenství Sklep 12,00 m 2 Podlahová plocha vč. příslušenství 44,98 m 2 Elektřina Vodovod Svod splašek Plynovod Řešení vytápění v objektu Topná tělesa Řešení ohřevu vody Podlahy objektu Popis stavu rekreačního objektu Vady objektu Trvalé porosty 230V a 400V bez přípojky chybí ne kotel na tuhá paliva chybí chybí lino, prkenná podlaha špatný rozvody: zastaralý prvek vybavení: zastaralý prvek podlahy: zastaralý prvek okna: zastaralý prvek střecha: zastaralý prvek zdivo: zastaralý prvek okrasné dřeviny, ovocné dřeviny Popis pozemku Popis okolí Venkovní stavby Sklon pozemku Oplocení Přístupová cesta k objektu Popis okolí Poloha v obci Vybavenost Životní prostředí Spojení a parkovací možnosti Sousedé a kriminalita mírně svažitý neoploceno přístup přes soukromý pozemek cizího subjektu - věcné břemeno ve prospěch majitele oceňovaného objektu není zřízeno rekreační lokalita severní okraj obce nedostatečná dostupnost obchodů - nutnost dojezdu, soustava škol není v místě dostupná - nutnost dojezdu, v místě se nenachází žádná vybavenost z hlediska kulturních zařízení - nutnost dojíždět, v místě se nenachází žádná vybavenost z hlediska sportovního vyžití - nutnost dojíždět, nutnost dojezdu kvůli úředním záležitostem, v obci se pobočka České pošty nenachází - nutnost dojezdu klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, zeleň v podobě lesů a luk v bezprostřední blízkosti, lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav pouze zastávka autobusových spojů, dobré parkovací možnosti přímo u objektu bez kontaktu se sousedy, v místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné Věcná břemena oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny 5

6 Další informace Oceňovaná nemovitost stojí v zahrádkářské osadě na cizím pozemku a také pozemek kolem objektu není ve vlastnictví majitele oceňované nemovitosti, jsou užívány na základě nájemní smlouvy. Přístup k rekreačnímu objektu je přes soukromý pozemek cizího subjektu užívání ošetřeno nájemní smlouvou. 8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění jsou použity všeobecně uznávané a vyžadované oceňovací postupy. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti je využit postup v podobě tržního porovnání. Základní metodika, která je v rámci tržního porovnání použita, je klasická metoda porovnání pomocí indexů uvedená v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, nakladatelství CERM. 6

7 B. ZNALECKÝ POSUDEK I) Ocenění srovnávací metodou Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji nebo prodanými v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. Srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze. Rekreační objekt s č.ev. 308 v obci Březnice, okres Zlín Rekreační objekt obec Březnice č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - pozemek K5 - další vlastnosti Oceňovaný Březnice, okres Zlín m 2, garsonka, Špatný objekt 0 m 2 elektřina, půdní a sklepní podsklepený: částečné prostory 1 Malenovice, Zlín, okres Zlín 25 m 2, Přízemní Před rekonstrukcí 350 m 2 studna, elektřina na hranici pozemku, terasa, udírna, skleník 2 Zlín, okres Zlín 13 m 2, Patrový Dobrý 402 m 2 elektřina v chatě, voda na pozemku 3 Malenovice, Zlín, okres Zlín 35 m 2, Patrový Velmi dobrý 448 m 2 voda, elektřina, pergola Dolní Paseky, Zlín, 4 okres Zlín 54 m 2, Patrový Velmi dobrý 445 m 2 vodovod místní, elektřina, suché wc Rybníky I, Zlín, 5 okres Zlín 20 m 2 Před, Patrový rekonstrukcí 424 m 2 užitková voda, elektřina 7

8 č Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 užitné plochy Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - pozemek K5 - další vlastnosti K6 - úvaha odhadce K1 x. x K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnání ,00 Kč ,00 Kč ,22 Kč ,31 Kč ,08 Kč ,41 Kč ,14 Kč ,43 Kč ,15 Kč ,74 Kč ,67 Kč ,67 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,10 Kč Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na celkový stav K4 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší 9.185,91 Kč 5.955,67 Kč ,22 Kč 1.924,43 Kč 7.261,48 Kč ,34 Kč Komentář: Jedná se o podobné objekty ve srovnatelném stavu. Lokality jsou též srovnatelné. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na Celková cena po zaokrouhlení: 9.185,91 Kč/m 2 20,98 m 2 * = Kč ,-- Kč 8

9 C. REKAPITULACE: I. Výsledek dle srovnávací metody ,-- Kč ZÁVĚR: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí je obvyklá cena předmětné nemovitosti v daném místě a čase stanovena po zaokrouhlení na Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav, Ing. Eva Vavřínová Mánesova 1374/53, Praha Tel.: info@xpinvest.cz V Praze, dne Kč Slovy: jednostodevadesáttřitisíc korun D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem /2019 znaleckého deníku. 9

10 E. Přílohy Výpis z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě 10

11 11

12 12

13 13

14 Pořízená fotodokumentace 14

15 15

16 Srovnávané nemovitosti 1. Identifikace Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 1 Prodej, Rekreační objekt, 25 m 2, Malenovice, Zlín, okres Zlín Celková cena: Kč Adresa: Malenovice, Zlín, okres Zlín 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Cena Kč Stav objektu Před rekonstrukcí Typ domu Přízemní Plocha užitná 25 Konstrukce budovy Smíšená Plocha přidruženého pozemku 350 Slovní popis Nabízíme k prodeji chatu nacházející se v klidné zahrádkářské osadě v Malenovicích u Zlína. K chatě náleží terasa s výhledem na vlastní pozemek o výměře 350m2, udírna a skleník. K chatě je možnost přivést elektřinu a voda je řešena studnou. Zajistíme pro Vás kompletní právní a daňový servis (znalecké posudky, PENB). Samozřejmostí je i financování konkrétně Vám na míru. V případě otázek či zájmu o prohlídku kontaktujte prosím uvedeného makléře. 16

17 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost 17

18 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Rekreační objekt, 13 m 2, Zlín, okres Zlín Celková cena: Kč Adresa: Zlín, okres Zlín 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Cena Kč Stav objektu Dobrý Typ domu Patrový Zastavěná plocha (m2) Konstrukce budovy Cihlová Plocha užitná 13 Počet nadzemních podlaží 2 Plocha přidruženého pozemku Slovní popis Prodej menší zděné chatky v těsné blízkosti Zlína. Prodej menší zděné chatky v těsné blízkosti Zlína.Chata je zděná, je podsklepená a výměra celkem činí 26 m2 (zastavěná plocha 13 m2). Stojí na vlastním pozemku o výměře 389 m2. Elektřina je dotáhnutá až do chaty, voda je na pozemku. Stojí v zahrádkářské kolonií Na Požáře pod Kudlovem. Chata je zkolaudovaná. Pozemek mírně svažitý s terasami z přírodního kamene. Ke zde několik ovocných stromů (jabloně).pozemek je potřeba zrekultivovat,v současné době není udržován. Chata je celistvá, nikterák staticky poškozená, drobné investice typu dveře,okno, malba atd. Příjezd k chatě po nezpevněné cestě, vstup možný ze dvou míst. Nad chatou se nachází les, místo určené ke klidnému odpočinku. klidná lokalita s 18

19 dobrou dostupností, od zastavky pěšky cca. 15 minut. Lokalita: zahrádkářská oblast Na Požáře pod Kudlovem. 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost 19

20 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Rekreační objekt, 35 m 2, Malenovice, Zlín, okres Zlín Celková cena: Kč Adresa: Malenovice, Zlín, okres Zlín 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Cena Kč Stav objektu Velmi dobrý Typ domu Patrový Zastavěná plocha (m2) Konstrukce budovy Cihlová Plocha užitná 35 Počet nadzemních podlaží 2 Plocha přidruženého pozemku Slovní popis Prodej zděné chaty ve Zlíně Malenovicích. Prodej zděné chaty ve Zlíně Malenovicích. Zastavěná plocha je 17m2 na celkovém pozemku 448. Na pozemku se nachází pergola. Velmi pěkné místo pod lesem. Velkou výhodou je v blízkosti zastávka autobusu. V suterénu se nachází úložné prostory, sprchový kout, wc. V patře je kuchyně, obývací pokoj s výstupem na balkón. V podkroví se nachází spací část. Je zde voda ze studni, elektřina. Vytápění je krbovými kamny. Prohlídky jsou možné kdykoliv po předchozí domluvě. vyřizujeme veškeré financování a kompletní realitní servis. 20

21 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost 21

22 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Rekreační objekt, 54 m 2, Dolní Paseky, Zlín, okres Zlín Celková cena: Kč Adresa: Dolní Paseky, Zlín, okres Zlín 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Cena Kč Zastavěná plocha (m2) Typ domu Patrový Plocha užitná 54 Konstrukce budovy Cihlová Podlahová plocha 54 Počet nadzemních podlaží Stav objektu 3 Plocha přidruženého pozemku Velmi dobrý Slovní popis Prodej zděné chaty se zahradou, Zlín - U Majáku. V lokalitě Zlín - U Majáku nabízím prodej zděné chaty o zastavěné ploše 18 m2 a zahrady s výměrou 427 m2. Zděná chata má 3 podlaží, v přízemí je letní kuchyň, sprchový kout, komora a vstup do sklepního prostoru, sloužícího pro uskladnění potravin. Druhé podlaží slouží jako denní místnost s kuchyňským koutem a v podkroví je k dispozici spací část. Chata je napojena na obecní vodovod, připojena k elektrické síti a toaleta je řešena suchým WC na pozemku. Zahrada má výměru 427 m2, je umístěna na okraji zahrádkářské oblasti sousedící s lesem, svým uživatelům tak poskytuje soukromí. Rovinatý pozemek s 22

23 ovocnými stromy nabízí dostatek prostoru k zahradničení a relaxaci. Zpevněná komunikace vede přímo k pozemku, parkování je za brankou přímo u chaty, případně na přihlém malém parkovišti. Pozemek je také v pěší vzdálenosti od zastávky MHD. Pro další informace a sjednání termínu nezávazné prohlídky mě kontaktujte. Klíče jsou k dispozici RK. 4. Fotodokumentace 23

24 5. Mapové zobrazení Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Rekreační objekt, 20 m 2, Rybníky I, Zlín, okres Zlín Celková cena: Kč Adresa: Rybníky I, Zlín, okres Zlín 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 24

25 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Cena Kč Zastavěná plocha (m2) Typ domu Patrový Plocha užitná 20 Konstrukce budovy Dřevěná Podlahová plocha 20 Stav objektu Před rekonstrukcí Plocha přidruženého pozemku Slovní popis Zprostředkujeme vám prodej chaty se zahradou ve Zlíně, části Rybníky. Pozemek má celkovou výměru 424m2, obdelníkového tvaru o stranách 49m x 8,5m, je oplocen. Pozemek je poměrně svažitý, situován na jižní stranu s výhledem na Zlín. Chata s č. ev. má zastavěnou plochu 13m2, má betonový základ, sklepy jsou zděné, patro pak ze dřeva. Topení je řešeno kamny na tuhá paliva. Voda je pouze užitková, teče samospádem z horní části pozemku. Elektřina v chatě je rozvedená 230/400V, nicméně je nutné dodělat přípojku. Vhodná rekonstrukce patra. Příjezdová cesta je asfaltová, až na hranu pozemku, ve spodní části se dále nachází sklad na zahradní techniku (možné využít jako garáž). Velice dobrá dostupnost i MHD a vlakem. Na pozemku rostou ovocné stromy, je zde nádherný výhled na město Zlín. Doporučujeme prohlídku. Třída en. náročnosti G - mimořádně nehospodárná, dle vyhláška 78/2013 Sb.. 4. Fotodokumentace 25

26 5. Mapové zobrazení Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost 26