ZNALECKÝ POSUDEK. o ceně nemovitých věcí. č /2018. Labem

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK o ceně nemovitých věcí č /2018 Objednatel znaleckého posudku: Mgr. Stanislav Molák soudní exekutor, Bělohradská 299, Havlíčkův Brod Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí za účelem soudního řízení. Adresa předmětu ocenění: Na Skalce 11, Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem Prohlídka předmětu ocenění provedena dne: Zpracováno ke dni: Zhotovitel: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav, Ing. Aleš Novák Mánesova 1374/53, Praha Tel.: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a 16 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. Místo a datum vyhotovení: V Praze, dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 11 vč. příslušenství a pozemků parc. č a 1390 v obci Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, katastrální území Neštěmice za účelem soudního řízení (č.j.: 050 EX 1160/18-38). 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Ulice: Katastrální území: Rodinný dům č.p. 11, obec Ústí nad Labem Na Skalce 11, Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem Ústecký kraj Ústí nad Labem Ústí nad Labem Na Skalce Neštěmice 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka společně se zaměřením nemovitosti byla nařízena od 16:00 dne Povinný ani jiná osoba se ve stanovený čas nedostavil a prohlídka tak mohla být provedena pouze zvenčí. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Zdroje pro vypracování posudku: informace zjištěné při prohlídce, výpis z elektronické verze katastru nemovitostí, povodňová mapa, informace realitních kanceláří, informace z katastru nemovitostí o realizovaných prodejích, územní plán, technické řešení systému INEM 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo Slavíčková Monika, Králova výšina 1130/35, Ústí nad Labem-centrum, Ústí nad Labem Nemovitosti: Rodinný dům č.p. 11 vč. příslušenství a pozemků parc. č a 1390 v obci Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, katastrální území Neštěmice. 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace nebyla poskytnuta. 2

3 7. Celkový popis nemovitosti Vzhledem ke skutečnosti, že nebyla umožněna prohlídka vnitřních prostor nemovitosti, jsou udávané údaje přibližné a vycházejí ze zkušeností z obdobných nemovitostí. Oceňovaný rodinný dům byl postaven jako samostatný objekt a má celkem 2 nadzemní podlaží. Dům pravděpodobně nemá podsklepení, v části je půda a disponuje obytným podkrovím vybudovaným v rámci rozsáhlejší rekonstrukce pravděpodobně v 90. letech. Objekt byl postaven odhadem v roce V roce cca 1995 proběhla rekonstrukce těchto konstrukčních prvků: střešní krytina - celková, střecha - celková, úprava dispozice - částečná, vnější omítky - celková, okna - celková, ohřev vody - celková, rozvody energií - částečná. Základy jsou smíšené, objekt je smíšené konstrukce, stěny mají tloušťku 45 cm a stropy jsou tvořeny dřevěnými trámy. Má sedlovou střechu, střešní krytinu tvoří betonová taška a klempířské prvky jsou pozinkované. Vnější omítky jsou štukové a stavba není zateplena. Vzhledem k vybudovanému podkroví je dispozičně dům asi 7+1. jednotlivé výměry místnosti se nedají určit přesně, avšak celková podlahová plocha ano. Lze odhadnout, že v domě se nachází obývací pokoj s kuchyňským koutem o výměře 24,00 m 2, pokoj o výměře 10,50 m 2, pokoj o výměře 12,00 m 2, pokoj o výměře 10,00 m 2, pokoj o výměře 20,00 m 2, pokoj o výměře 24,00 m 2, pokoj o výměře 18,00 m 2, pokoj o výměře 18,00 m 2, pokoj o výměře 12,00 m 2, koupelna s WC o výměře 6,00 m 2, koupelna s WC o výměře 5,50 m 2, komora o výměře 5,50 m 2, zádveří o výměře 12,50 m 2, schodiště o výměře 4,00 m 2, sklad o výměře 24,00 m 2, chodba o výměře 10,00 m 2, schodiště o výměře 4,00 m 2, chodba o výměře 6,00 m 2, garáž o výměře 20,00 m 2. Podlahová plocha činí 226,00 m 2. Podlahová plocha vč. příslušenství činí 246,00 m 2. Vnitřní omítky jsou pravděpodobně vápenocementové. Jsou zde instalována dřevěná okna s izolačním dvojsklem. Obytné prostory mají orientaci na jih. V koupelně se pravděpodobně nachází klasická vana, sprchový kout, umyvadlo a na WC je klasická toaleta. V domě jsou použity asi dřevěné plné interiérové dveře, mající dřevěné zárubně a vchodové dveře jsou dřevěné. V kuchyni je patrně instalována kuchyňská linka bez vestavěných spotřebičů. Pro osvětlení jsou použity lustry. V obytných místnostech je podlaha řešena: keramická dlažba, koberce, lino, v kuchyni jsou podlahy tvořeny keramickou dlažbou, v koupelně jsou podlahy tvořeny keramickou dlažbou a v chodbě je keramická dlažba. V ostatních místnostech je cementový potěr. Mezi další vybavení domu patří: okenní mříže, anténní rozvody, fotovoltaické panely na střeše, kamerový systém. Do domu je zavedena elektřina o napětí 230V a 400V a je připojen k rozvodné síti elektrického proudu. Do objektu je zaveden vodovod, má připojení na veřejnou kanalizaci a rozvod zemního plynu není připojen. Dům je pravděpodobně vytápěn ústředně pomocí kotle na tuhá paliva. V domě je pro ohřev vody využíván bojler. Stěny objektu vypadají bez vad, střecha je bez vad, okna v objektu jsou bez vad, podlahy v objektu, vybavení objektu a rozvody v objektu budou patrně bez vad. Stav rodinného domu je na pohled velmi dobrý. 3

4 Na pozemku se nachází: okrasné dřeviny, ovocné dřeviny a pozemek je oplocen dřevěným plotem s betonovými sloupky, v části do ulice s vysokou podezdívkou. Nemovitost je ve svahu, avšak sklon pozemků ve funkčním celku je rovinatý. K objektu je bezproblémový přístup po zpevněné obecní cestě. Možnost parkování je dobrá - přímo u objektu, popř. v garáži. K objektu náleží pergola, zahradní chatka. Dům je situovaný na východním okraji Ústí nad Labem v části Neštěmice a charakter okolí odpovídá zástavbě bytovými a rodinnými domy se zahradami. Dostupnost obchodů je úplná - vybavenost obchodními středisky i specializovanými obchody. V místě je kompletní soustava základních, středních i vysokých škol včetně specializovaných zařízení a je zde kompletní vybavenost z hlediska kulturních zařízení. Je zde kompletní vybavenost z hlediska sportovního vyžití, je zde kompletní sestava úřadů a v obci je pobočka České pošty. Dům je postaven z hlediska životního prostředí spíše v nepříznivé lokalitě v blízkosti frekventovaných komunikací a v docházkové vzdálenosti od objektu je zeleň v podobě parků. Je zde nízké nebezpečí výskytu záplav. V místě je zastávka MHD v docházkové vzdálenosti a zastávka dálkových spojů ve vzdálenosti dojezdové. Jsou zde bezproblémové vztahy - vlastník je se sousedy v běžném kontaktu a v místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné. Na oceňované nemovitosti vázne věcné břemeno užívání. Dle pořízeného výpisu z KN je oprávněným Smolař Daniel, Kmochova 3165/22, Severní Terasa, na základě bezúplatné smlouvy z dubna Tabulkový popis Typ rodinného domu samostatný objekt Počet nadzemních podlaží 2 Podsklepení Podkroví Půda ne ano částečně Dům byl postaven v roce 1925 Popis rodinného domu Zdroj informace o době výstavby Rozsah rekonstrukce domu odhadem Konstrukce Rozsah Rok střešní krytina celková 1995 střecha celková 1995 úprava dispozice částečná 1995 vnější omítky celková 1995 okna celková

5 ohřev vody celková 1995 rozvody energií částečná 1995 Základy Konstrukce Stropy Tloušťka stěn Střecha Krytina střechy Klempířské prvky Vnější omítky Vnitřní omítky Typ oken v domě Orientace oken obytných místností Koupelna(y) Toaleta(y) Vstupní dveře Typ zárubní Vnitřní dveře Osvětlovací technika Kuchyně smíšené smíšená dřevěné trámové 45 cm sedlová betonová taška pozinkované štukové vápenocementové dřevěná s dvojsklem jih klasická vana, sprchový kout, umyvadlo klasická toaleta dřevěné dřevěné dřevěné plné lustry kuchyňská linka bez vestavěných spotřebičů Dispozice RD 7+1 Pokoj Pokoj Pokoj Pokoj obývací pokoj s kuchyňským koutem pokoj pokoj pokoj 24,00 m 2 10,50 m 2 12,00 m 2 10,00 m 2 Popis místností a rozměry v m2 Pokoj Pokoj pokoj pokoj 20,00 m 2 24,00 m 2 Pokoj pokoj 18,00 m 2 Pokoj pokoj 18,00 m 2 Pokoj pokoj 12,00 m 2 Koupelna, Koupelna s WC 6,00 m 2 5

6 WC Koupelna, WC Koupelna s WC 5,50 m 2 Ostatní prostory komora 5,50 m 2 Ostatní prostory zádveří 12,50 m 2 Ostatní prostory schodiště 4,00 m 2 Ostatní prostory Ostatní prostory sklad chodba 24,00 m 2 10,00 m 2 Ostatní prostory schodiště 4,00 m 2 Ostatní prostory chodba 6,00 m 2 Podlahová plocha 226,00 m 2 příslušenství garáž 20,00 m 2 Podlahová plocha vč. příslušenství 246,00 m 2 Elektřina Vodovod Svod splašek Plynovod Řešení vytápění v domě 230V a 400V vodovod veřejná kanalizace ne kotel na tuhá paliva Topná tělesa Popis pozemku Řešení ohřevu vody Podlahy v domě Popis stavu rodinného domu Vady rodinného domu Trvalé porosty Venkovní stavby Sklon pozemku bojler místnosti: keramická dlažba, koberce, lino kuchyně: keramická dlažba koupelna, WC: keramická dlažba chodba: keramická dlažba ostatní: cementový potěr velmi dobrý rozvody: bez vad vybavení: bez vad podlahy: bez vad okna: bez vad střecha: bez vad zdivo: bez vad okrasné dřeviny, ovocné dřeviny pergola, zahradní chatka rovinatý 6

7 Popis okolí Věcná břemena Další informace Oplocení Přístupová cesta k objektu Popis okolí Poloha v obci Vybavenost Životní prostředí Spojení a parkovací možnosti Sousedé a kriminalita věcné břemeno užívání dřevěný plot s podezdívkou přístup bezproblémový po zpevněné obecní cestě zástavba bytovými a rodinnými domy se zahradami východní okraj obce úplná vybavenost obchodními středisky i specializovanými obchody, v místě je kompletní soustava základních, středních i vysokých škol včetně specializovaných zařízení, v místě je kompletní vybavenost z hlediska kulturních zařízení, v místě je kompletní vybavenost z hlediska sportovního vyžití, kompletní soustava úřadů v blízkém okolí, v obci je pobočka České pošty z hlediska životního prostředí spíše nepříznivá lokalita - blízkost frekventovaných komunikací, zeleň v podobě parků v docházkové vzdálenosti, lokalita s nízkým nebezpečím výskytu záplav zastávka MHD v docházkové vzdálenosti a zastávky dálkových spojů v dojezdové vzdálenosti, dobré parkovací možnosti přímo u objektu vztahy bezproblémové - vlastník je se sousedy v běžném kontaktu, v místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné 7

8 8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění jsou použity všeobecně uznávané a vyžadované oceňovací postupy. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti je využit postup v podobě tržního porovnání. Základní metodika, která je v rámci tržního porovnání použita, je klasická metoda porovnání pomocí indexů uvedená v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, nakladatelství CERM. Dále je použita metodika "Postupy při oceňování majetku státu" vytvořená Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových. Rovněž se v rámci výpočtu používá metodika "Komentář k určování obvyklé ceny (ocenění majetku a služeb)" vydaná Ministerstvem financí České republiky. Pro vyřazení extrémních hodnot je použita metodika "Postupy při oceňování majetku státu" vytvořená Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových. 8

9 B. ZNALECKÝ POSUDEK I) Ocenění srovnávací metodou Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji nebo prodanými v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. Srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze. Rodinný dům č.p. 11, obec Ústí nad Labem Rodinný dům č.p. 11 v ulici Na Skalce, obec Ústí nad Labem č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - pozemek K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Na Skalce, Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem 226 m 2, 7+1, podsklepený: ne Velmi dobrý 622 m 2-1 Štursova, Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem 210 m 2, Patrový Velmi dobrý 423 m 2-2 Labská, Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem 220 m 2, Patrový Velmi dobrý 4831 m 2-3 Na Skalce, Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem 260 m 2, Patrový Velmi dobrý 676 m 2-4 Sibiřská, Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem 188 m 2, Patrový Dobrý 576 m 2-5 Veslařská, Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem 200 m 2, Patrový Velmi dobrý 1177 m 2-9

10 č Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 užitné plochy Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - pozemek K5 - další vlastnosti K6 - úvaha odhadce K1 x. x K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnání ,71 Kč Nepoužit ,71 Kč ,83 Kč ,45 Kč ,91 Kč ,16 Kč ,15 Kč ,54 Kč ,12 Kč ,72 Kč Nepoužit 7.978,72 Kč ,51 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,59 Kč Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na celkový stav K4 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší ,64 Kč 7.732,59 Kč ,83 Kč 3.247,48 Kč 8.501,16 Kč ,12 Kč Komentář: Jedná se o podobné objekty ve srovnatelném stavu. Lokality jsou též srovnatelné. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na ,64 Kč/m 2 226,00 m 2 * = Kč Od výsledné ceny je nutné odečíst ocenění věcného břemene užívání, které se k nemovitosti váže. Vzhledem ke skutečnosti, že prohlídka nemovitosti byla provedena pouze zvenčí a nebylo možné určit přesně úroveň a vybavenost vnitřních prostor, pro určení výše nájemného na základě srovnání obdobných nemovitostí pro pronájem, byla výše nájemného určena simulací nájemného, jehož doporučená výše osciluje kolem cca 5 % z ceny pronajímané nemovité věci. Doporučené procento vychází z dlouhodobého sledování vztahu mezi cenou nemovité věci a jejím nájemným. 10

11 Věcné břemeno užívaní Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: služebnosti - počítané ze simulovaného nájmu z obvyklé ceny Obvyklé nájemné: Rodinný dům: Výměra: 226,00 m 2 Jednotková cena: ,64 Kč/m 2 Procentní sazba pro stanovení nájemného: 5,00 % Obvyklé nájemné: 226,00 m 2 * ,64 Kč/m 2 * 5,00 % = ,65 Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % ,65 Kč/rok * 100 % = ,65 Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: ,65 Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby ,65 Kč * 10 let = ,50 Kč Ocenění věcného břemene činí = ,50 Kč Celková cena po zaokrouhlení a odečtení věcného břemene: ,-- Kč 11

12 II) Ocenění dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) a dle metodiky MFČR Rodinný dům č.p. 11 v ulici Na Skalce, obec Ústí nad Labem č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - pozemek K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Na Skalce, Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem 226 m 2, 7+1, podsklepený: ne Velmi dobrý 622 m 2-1 Štursova, Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem 210 m 2, Patrový Velmi dobrý 423 m 2-2 Labská, Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem 220 m 2, Patrový Velmi dobrý 4831 m 2-3 Na Skalce, Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem 260 m 2, Patrový Velmi dobrý 676 m 2-4 Sibiřská, Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem 188 m 2, Patrový Dobrý 576 m 2-5 Veslařská, Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem 200 m 2, Patrový Velmi dobrý 1177 m 2 - Výpočet relace dle čl. 8 odst. 3 Postupy při oceňování majetku státu. Výpočet relace č.1 č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci , , ,45 0, , ,15 0, , , , ,00 0, ,00 Maximální hodnota ,91 (případ č.2) Minimální hodnota 7.978,72 (případ č.4) Relace min vs. max hodnoty 2,0919 (relace nesmí být větší než 2) Aritmetický průměr ,38 Odchylka max hodnoty od průměru 4.517,53 Odchylka min hodnoty od průměru 4.194,66 Bude vyřazena max hodnota (případ č.2) Výpočet relace č.2 č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci , , ,45 0, , ,15 0, , , , ,00 0, ,00 Maximální hodnota ,71 (případ č.1) Minimální hodnota 7.978,72 (případ č.4) Relace min vs. max hodnoty 1,7905 OK Aritmetický průměr ,99 12

13 II. a) Výpočet dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) Rodinný dům č.p. 11 v ulici Na Skalce, obec Ústí nad Labem č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - pozemek K5 - další vlastnosti Váha srovnání Oceňovaný objekt Na Skalce, Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem 226 m 2, 7+1, podsklepený: ne Velmi dobrý 622 m 2 - X 1 Štursova, Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem 210 m 2, Patrový Velmi dobrý 423 m Labská, Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem 220 m 2, Patrový Velmi dobrý 4831 m Na Skalce, Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem 260 m 2, Patrový Velmi dobrý 676 m Sibiřská, Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem 188 m 2, Patrový Dobrý 576 m Veslařská, Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem 200 m 2, Patrový Velmi dobrý 1177 m 2-1 Výpočet základní ceny č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci Váha Součin , , , ,45 0, , , ,15 0, , , , , , ,00 0, , ,00 Mezisoučet ,76 Celkem ,11 Základní cena: ,11 Kč/m 2 Úprava ceny dle čl. 8 odst. 4 a 5: ,11 * 1,0000 = ,11 Kč/m 2 Výsledná cena dle metodiky popsané v dokumentu Postupy při oceňování majetku státu je vzhledem k výše uvedenému stanovena na Celková cena po zaokrouhlení a odečtení věcného břemene: ,11 Kč/m 2 * 226,00 m 2 = ,86 Kč ,-- Kč 13

14 II. b) Výpočet dle metodiky MFČR Vyloučení extrémní hodnoty č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci , , , , , , , ,00 Střední hodnota ,99 Medián ,77 Rozdíl max-min 6.306,99 Minimum 7.978,72 Maximum ,71 Rozdělení četnosti Třídy Četnost Pravděpodobnost až až až ,6 Četnost 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 Četnost až až až Výsledná cena dle metodiky MFČR je stanovena v rozsahu: od 7.978,72 Kč/m 2 do ,71 Kč/m 2 * 226,00 m 2 od ,72 Kč do ,46 Kč Celková cena po zaokrouhlení a odečtení věcného břemene: od ,-- Kč do ,-- Kč 14

15 C. REKAPITULACE: I. Výsledek dle srovnávací metody ,-- Kč II. a) Výsledek dle metodiky ÚZSVM ,-- Kč II. b) Výsledek dle metodiky MFČR od ,-- Kč do ,-- Kč ZÁVĚR: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí je obvyklá cena předmětné nemovitosti v daném místě a čase stanovena po zaokrouhlení na Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav, Ing. Aleš Novák Mánesova 1374/53, Praha Tel.: info@xpinvest.cz V Praze, dne Kč Slovy: jedenmiliontřistapadesáttisíc korun D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem /2018 znaleckého deníku. Znalec si je vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku, podle ustanovení 127a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v platném znění. 15

16 E. Přílohy Výpis z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě 16

17 17

18 Přehledová mapa 18

19 Zpráva o riziku povodně 19

20 Pořízená fotodokumentace 20

21 21

22 Srovnávané nemovitosti 1. Identifikace Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 1 Prodej, Rodinný dům, 210 m 2, Štursova č.p. 771/13a, Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem Celková cena: Kč Adresa: Štursova, Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní smlouvě)) Adresa Cena dle kupní smlouvy Kupní smlouva podepsaná dne Štursova, Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem Zastavěná plocha (m2) Kč Plocha užitná Podlahová plocha Neuvedeno Číslo řízení V-4740/2018 Plocha přidruženého pozemku Poznámka k ceně Kč za nemovitost, včetně provize Elektřina Neuvedeno Provize včetně provize Voda Neuvedeno Konstrukce budovy Cihlová Odpad Veřejná kanalizace Typ domu Patrový Plyn Neuvedeno Počet nadzemních podlaží 4 Topení Neuvedeno Stav objektu Velmi dobrý Umístění objektu Klidná část obce Slovní popis 22

23 V exkluzivním zastoupení Vám nabízíme rodinný dům v ulici Štursova v centru Ústí nad Labem. Zděný, samostatně stojící dům o třech nadzemních podlaží a dvou garáží s podsklepením. Dispozičně je řešen jako 5+1. V 1.NP se nachází kuchyň s jídelní částí a balkónem, koupelna a WC, schodiště. 2.NP - velký obývací pokoj s možností vstupu do zahrady, pokoj vhodný jako dětský, nebo ložnice, koupelna a WC, schodiště. 3.NP - ložnice, vstup na půdu. V celém domě je podlahové vytápění. Ohřev vody a topení je plynovým kotlem s ohřevem TUV. Na mírně svažitém pozemku se nachází malé jezírko. Tato nabídka je určena Vám, kteří chcete realizovat bydlení podle vlastních představ, v zajímavé lokalitě nabízející dostatek soukromí. 4. Fotodokumentace 23

24 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Rodinný dům, 220 m 2, Labská, Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem Celková cena: Kč Adresa: Labská, Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Labská, Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem Plocha užitná 220 Cena Kč Podlahová plocha 270 Poznámka k ceně Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu Plocha přidruženého pozemku Provize Neuvedeno Elektřina Neuvedeno Konstrukce budovy Smíšená Voda Neuvedeno Typ domu Patrový Odpad Septik Počet nadzemních podlaží 4831 Neuvedeno Plyn Plynovod Stav objektu Velmi dobrý Topení Neuvedeno Zastavěná plocha (m2) 145 Umístění objektu Klidná část obce Slovní popis Exkluzivně nabízíme k prodeji samostatně stojící kompletně zrekonstruovaný rodinný dům dispozičně řešený jako 8+kk, s rozlehlou zahradou, v klidné lokalitě Svádov. V suterénu domu je koupelna s rohovou vanou, sprchovým koutem a toaletou, sklep a zadní vchod do garáže. V 1.NP dvoupodlažního domu se nachází vstupní hala, plně 24

25 vybavena kuchyň spojená s velkým obývacím pokojem, komora, místnost s jídelním stolem a dva pokoje z nichž jeden má vstup na zastřešenou terasu. V 2.NP domu jsou 4 pokoje, ložnice, 2 dětské pokoje a místnost která není dokončena, lze ji upravit na místnost se zimní zahradou a toaletou. Suterén domu nabízí vytápěnou, prostornou garáž a skladovací kóji na uhlí. Vytápění a ohřev vody zajišťuje nový automatický kotel Viadrus s násypkou na uhlí. V roce 2016 byla položená nová střecha, kanadská šindel, se střešními okny Velux, nové krovy, OSB desky a izolace. Podlahy domu jsou vyplněny betonem s kuličkovou výplní a izolací. U domu je více parkovacích míst. Vjezd na pozemek je přes posuvné vjezdové vrata na dálkové ovládání a přes GSM modul. Dále výsuvné sekční garážové vrata, kamerový systém, 3x WIFI pro interiér a exteriér. Část exteriéru se zahradou je ponechána ve stavu shell&core, kde majitel měl v plánu vytvořit bazén s výhledem na okolí a s altánem na kaskádióvém podkladu z gabiónu. Další podrobnosti o nemovitosti a možnostech financování Vám poskytne makléř při prohlídce. 4. Fotodokumentace 25

26 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Rodinný dům, 260 m 2, Na Skalce, Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem Celková cena: Kč Adresa: Na Skalce, Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Na Skalce, Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem Plocha užitná 260 Cena Kč Podlahová plocha Neuvedeno Poznámka k ceně Kč za nemovitost, včetně provize, včetně právního servisu Plocha přidruženého pozemku Provize Neuvedeno Elektřina Neuvedeno Konstrukce budovy Smíšená Voda Neuvedeno Typ domu Patrový Odpad Veřejná kanalizace Počet nadzemních podlaží Neuvedeno Plyn Neuvedeno Stav objektu Velmi dobrý Topení Neuvedeno Zastavěná plocha (m2) 187 Umístění objektu Neuvedeno 676 Slovní popis Nabízený rodinný dům se nachází v části Neštěmice, lokalita,, Skalka,, v ul. Na Skalce v zástavbě starších i nových rodinných domů. Je situován v mírně svažitém terénu s orientací svahu Severozápad. Dům tvoří dvě části, první část tvoří původní RD a druhou 26

27 jeho nová přístavba. RD je řešen jako 6+1 se dvěmi vestavěnými garážemi, přičemž garáž v přístavbě je možné využít i pro větší vozidla nebo jako auto dílnu s možností zvednutí auta. RD je zastřešen dřevěným sedlovým krovem se živičnou krytinou, je zateplený a vytápění je ekologickým kotlem s násypkou na tuhé palivo. Dům je celkově ve velice dobrém technickém stavu a jsou pouze potřeba venkovní úpravy. Odhad z roku 2017 na částku 4,3 mil k dispozici na vyžádání. Více informací na prohlídce sdělí makléř. 4. Fotodokumentace 27

28 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Rodinný dům, 188 m 2, Sibiřská, Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem Celková cena: Kč Adresa: Sibiřská, Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní smlouvě)) Adresa Cena dle kupní smlouvy Kupní smlouva podepsaná dne Sibiřská, Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem Zastavěná plocha (m2) Kč Plocha užitná Podlahová plocha 376 Číslo řízení V-8259/2017 Plocha přidruženého pozemku Poznámka k ceně Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, bez DPH, včetně právního servisu Elektřina Provize Neuvedeno Voda Neuvedeno Konstrukce budovy Smíšená Odpad Neuvedeno Typ domu Patrový Plyn Neuvedeno Počet nadzemních podlaží V Neuvedeno Topení Neuvedeno Stav objektu Dobrý Umístění objektu Neuvedeno Slovní popis 28

29 Exkluzivně Vám nabízíme prodej RD v Ústí nad Labem - Neštěmice, ul. Sibiřská. Dům o dispozici 4+1 se zastavěnou plochou 188 m2 a výměrou oploceného pozemku 2171 m2. Dům je po částečné rekonstrukci. V celém domě jsou plastová okna kromě ložnice. Dům má prostornou půdu s možností vybudovat podkrovní byt. Dům je podsklepený. Vytápění domu zajišťují el. přímotopy a odpad je sveden do kanalizace. Možnost napojení na plyn. Veškerá občanská vybavenost. Neváhejte s prohlídkou. S financováním Vám zdarma pomůže náš úvěrový specialista. 4. Fotodokumentace 29

30 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Rodinný dům, 200 m 2, Veslařská, Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem Celková cena: Kč Adresa: Veslařská, Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Veslařská, Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem Plocha užitná 200 Cena Kč Podlahová plocha 200 Poznámka k ceně Kč za nemovitost, včetně provize Plocha přidruženého pozemku Provize Neuvedeno Elektřina Neuvedeno Konstrukce budovy Cihlová Voda Neuvedeno Typ domu Patrový Odpad Veřejná kanalizace Počet nadzemních podlaží 1177 Neuvedeno Plyn Neuvedeno Stav objektu Velmi dobrý Topení Neuvedeno Zastavěná plocha (m2) 805 Umístění objektu Klidná část obce Slovní popis Rozhodujete se pořídit si rodinný dům a důležité pro vás je, aby byl k okamžitému nastěhování - právě takový dům vám nabízíme. Dvoupodlažní rodinný dům s pozemkem o celkové rozloze 1177 m2 v klidné části města Ústí nad Labem - Neštěmice 30

31 po celkové rekonstrukci. Vytápění domu je plynovým kotlem - rozvod ústředního topení, krbovými kamny, voda, elektřina, odpady, na střeše eternit. Dům je podsklepený, k dispozici je i podkroví - půda, dále dílna a garáž. Veškerá občanská vybavenost v místě, škola, školka, obchody, lékař, sportovní hřiště, dětská hřiště, dostupnost MHD. V případě vašeho zájmu o koupi vám financování zajistí náš hypoteční makléř úvěrem s výhodnou úrokovou sazbou. Kupní cena nezahrnuje daň z nabytí nemovitých věcí. 4. Fotodokumentace 31