A. NÁLEZ. 1. Znalecký úkol. 2. Základní informace. 3. Prohlídka a zaměření. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2014 O ceně rodinného domu v Praze, Jinonicích, Šternova č.p.132 a garáže bez čp/če, vč.příslušenství a pozemků p.č.428, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 157 m 2, p.č.429/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 15 m 2 a p.č.429/1, zahrada, o velikosti 80 m 2, vše zapsáno na LV č.457 pro k.ú.jinonice Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/ Olomouc Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 23 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu v Praze, Jinonicích, Šternova č.p.132 a garáže bez čp/če, vč.příslušenství a pozemků p.č.428, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 157 m 2, p.č.429/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 15 m 2 a p.č.429/1, zahrada, o velikosti 80 m 2, vše zapsáno na LV č.457 pro k.ú.jinonice 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Šternova 132/ Praha 5 - Jinonice Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Jinonice Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce a obou vlastníků nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.457 pro k.ú.jinonice - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: /0719, Pan Jiří Mašek, Šternova 132/10, Praha 5 - Jinonice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / /1971, Pan Miloslav Mašek, Šternova 132/10, Praha 5 - Jinonice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: /0719, Pan Jiří Mašek, Šternova 132/10, Praha 5 - Jinonice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 odpovídají skutečnosti /1971, Pan Miloslav Mašek, Šternova 132/10, Praha 5 - Jinonice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je řadový krajní rodinný dům, částečně podsklepený, se dvěma nadzemními podlažími. Je zděný, zdivo tl.30 a 45 cm. Má sklonitou střechu, krytina je z pozinkovaného plechu a asfaltové lepenky, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z plastu. Okna jsou plastová, fasáda je břízolitová. Vnitřní dveře jsou plné a prosklené. Podlahy jsou z PVC, parket a koberců. Schody jsou železobetonové s povrchem z terasa. V domě byly původně dva byty dispozice 1+1, nyní je v přízemí kuchyň, pokoj, koupelna a WC, v patře jsou pak dva pokoje a WC. Kuchyň je bez linky, jen sporák. WC je splachovací, koupelna se sprchovým koutem. Vytápění je ústřední s plynovým kotlem. Teplá voda je z elektrického boileru. Stav domu je podprůměrný, sklep je vlhký, celkové vybavení je podstandardní. Dům je užíván od roku V roce 1958 byla provedena nástavba patra. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, kanalizaci a plyn. Na pozemku se dále nacházejí zděná garáž z roku 1958 a porosty

4 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD - 4 -

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,900 4 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I 0,00-5 -

6 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII 0,01 parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,030 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD Ocenění Ostatní stavební pozemky a pozemky od této ceny odvozené Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a , , ,- nádvoří 2 cen. mapa zastavěná plocha a 429/1 80, , ,- nádvoří 2 cen. mapa zastavěná plocha a 429/2 15, , ,- nádvoří Ostatní stavební pozemky - celkem ,- Ocenění staveb na pozemcích - 6 -

7 Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 5 Stáří stavby: 85 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 7 922,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží sklep: = 27,18 m 2 přízemí: 7,4*8,7 = 64,38 m 2 patro: = 64,38 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška sklep: 27,18 m 2 2,48 m přízemí: 64,38 m 2 3,25 m patro: 64,38 m 2 3,00 m Obestavěný prostor spodní stavba: 27,18*(2,48-0,5) = 53,82 m 3 vrchní stavba: 64,38*6,6 = 424,91 m 3 zastřešení: 64,38*1,2/2 = 38,63 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 517,36 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 64,38 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 155,94 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,42-7 -

8 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ B zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze I -0,01 zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 85 let: s = 1-0,005 * 85 = 0,575 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 13 * 0,700 = 0,643 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,900 Index polohy pozemku I P = 1,

9 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 7 922,- Kč/m 3 * 0,643 = 5 093,85 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 517,36 m 3 * 5 093,85 Kč/m 3 * 0,900 * 1,030= ,38 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,38 Kč Garáž Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Garáž 37 porovnávací metoda Poloha objektu: Hlavní město Praha, oblast č. 5 Stáří stavby: 56 let Základní cena ZC (příloha č. 26): 3 777,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží přízemí: 3,08*5,35 = 16,48 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška přízemí: 16,48 m 2 3,10 m Obestavěný prostor vrchní stavba: 16,48*3,4 = 56,03 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 56,03 m 3-9 -

10 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou II typ B střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící II 0,00 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl cm II 0,00 3. Technické vybavení - bez vybavení I -0,05 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství II -0,01 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou - III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 56 let: s = 1-0,005 * 56 = 0,720 5 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 6 * 0,720 = 0,575 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,900 Index polohy pozemku I P = 1,030 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 3 777,- Kč/m 3 * 0,575 = 2 171,77 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 56,03 m 3 * 2 171,77 Kč/m 3 * 0,900 * 1,030= ,32 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,32 Kč Cena staveb celkem = ,70 Kč Pozemky s RD - zjištěná cena = ,70 Kč

11 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD ,70 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,70 Kč Celkem ,70 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,70 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD ,70 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,70 Kč Celkem ,70 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,70 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Čtyřimilionyjednostoosmdesátosmtisícsedmsetčtyřicet Kč

12 Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím a budoucí pohledávky do výše ,- Kč - Private Capital Invest a.s., Štěpánská 539/9, Praha 2, Nové Město, Praha 2. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : Menší domek v malebné části Prahy 5, zvané Malvazinky, která je právě pro svůj půvab vyhlášená.,,meziulička'', kterou se obvatelé mohou také dostávat ke svým domům vypadá přímo kouzelně. Domek je v udržovaném stavu, přesto je rekonstrukce zapotřebí. Některé rekonstrukční práce již byly zahájeny. Domek stojí na pozemku 76m2 velkém, zastavěná plocha je cca 40m2. Přístavba by eventuelně byla také možná, stavební úřad to v této oblasti již několikrát povolil. Požadovaná cena ,- Kč

13 dvougenerační rodinný dům o celkové užitné ploše 140 m2, dispozice 2x obytné podkroví, v klidné části obce Praha - Lochkov, ulice Za Chalupami. Cihlový dům z roku 1932 přízemí + v roce 1960 dostavba 1. patra + podkroví. Zastavěná plocha + nádvoří činí 210 m2 - z toho cca 85 m2 zastavěná plocha, ostatní nádvoří + pěkná udržovaná zahrada s altánkem o výměře 147 m2. V

14 přízemí domu se nachází byt 2+1 o celkové užitné ploše 48,3 m2, v obývacím pokoji vestavěné patro na spaní, v pokoji vestavěná skříň, koupelna s vanou, WC společně, z předsíně vstup do sklepa, dále se v přízemí domu nachází kotelna a kůlna. V 1. patře domu se nachází byt 2+1 o celkové užitné ploše 48,66 m2 se vstupem po žebříku do zrekonstruovaného podkroví o užitné ploše cca 30 m2, v 1.patře koupelna s vanou, WC samostatně, v 1. patře je balkon. Rozměry místností přízemí: obývací pokoj - 20,6 m2, kuchyň - 13,15 m2, pokoj - 7,7 m2, předsíň a koupelna 6,85 m2, kotelna - 13,12 m2, kůlna - 12 m2, 1.patro: obývací pokoj - 20,6 m2, kuchyň 5,95 m2, koupelna - 2,11 m2, předsíň (jídelna) - 6,85 m2 + schodiště. Dům po částečných úpravách, částečně plastová okna, nová střecha, nový nátěr fasády. Vytápění na tuhá paliva, nebo elektro, ohřev vody bojler, plyn přiveden na hranici pozemku, voda + kanalizace obecní. Pozemek je celý oplocen. Dům je vhodný k úpravám dle představ nového majitele. Klidná lokalita v udržované obci, cesta v ulici - zámková dlažba, parkování před domem či 1 auto na zahradě. Požadovaná cena ,- Kč, právní servis zdarma. Prodej dvougeneračního rodinného domu na Praze 5 ve čtvrti Zličín. Budova je z části podsklepený. Dispozice obsahuje v první patře zádveří, tři pokoje, kuchyni, koupelnu a WC. V 2Np má samostatný vchod a disponuje tři pokoje, kuchyň, koupelna a WC. Nemovitost je napojena na elektrický rozvod, plyn, vodovod a kanalizaci. V zadní části je dvou garáž a skládek. Vynikající dostupnost do centra Prahy i na letiště. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize

15 Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Čtyřimilionydvěstětisíc Kč V Tršicích Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

16 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku

17 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 457 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti

18 Fotodokumentace nemovitosti

19 - 19 -

20 - 20 -

21 Mapa oblasti

22 - 22 -

23 - 23 -