Znalecký posudek č

Transkript

1 Znalecký posudek č o obvyklé ceně nemovité věci pozemku parcelní číslo St. 7/1 (součástí je stavba: Vrbička č.p.13, bydlení), rodinného domu č.p. 13, pozemku parcelní číslo St. 7/2 včetně příslušenství, vše v katastrálním území Vrbička, obec Vroutek, okres Louny. Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí a jejich příslušenství vymezených v usnesení insolvenčního soudu pod č.j. KSUL 71 INS 7465/2012 Ocenění provedeno ke dni: Objednatel posudku: IS Ing. Oldřich Valta Insolvenční správce manželů Albrechtových Vrbička Vroutek Posudek vypracoval: Ing. Josef Kastner Touchovice Louny Obvyklá cena: ,- Kč Posudek obsahuje 15 stran a 13 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Touchovicích,

2 2 A) Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je zjistit obvyklou cenu nemovité věci pozemku parcelní číslo St. 7/1 (součástí je stavba: Vrbička č.p.13, bydlení), rodinného domu č.p. 13, pozemku parcelní číslo St. 7/2 včetně příslušenství, vše v katastrálním území Vrbička, obec Vroutek, okres Louny ke dni ocenění Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne za přítomnosti pana Jaroslava Albrechta 3. Podklady pro vypracování posudku - Výpis z katastru nemovitostí ze dne Katastrální mapa - Informace získané z realitních kanceláří o realizovaných obchodech podobných nemovitostí - Informace z vlastní databáze prodaných nemovitostí - Odhad č. 065/08/24 vypracoval Jiří Bendl - Skutečnosti a výměry zjištěné při prohlídce nemovitosti - Odborná literatura pro oceňování nemovitostí - Cenové podklady RTS - Informace o stáří domu - Informace o dražbě podílu ½ oceňované nemovitosti 4. Vlastnické a evidenční údaje - Dle výpisu z Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Žatec v části A - Vlastník, jiný oprávněný Albrecht Jaroslav, Vrbička 13, Vroutek Albrechtová Jana, Vrbička 13, Vroutek v části B Nemovitosti Pozemky Parcela: St. 7/ m 2 zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba: Vrbička, č.p.13, bydlení Stavba stojí na pozemku p.č.: st. 7/1 St. 7/2 8 m 2 zastavěná plocha a nádvoří v části B1 Jiná práva Bez zápisu

3 3 v části C Omezení vlastnického práva: celkem 24 záznamů, omezení, podrobnosti uvedeny v příloze na výpisu z KN Zástavní právo smluvní Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na spol. podíl ½ nemovitosti Nařízení exekuce Dražební vyhláška na spol. podíl ½ nemovitosti Rozhodnutí o úpadku v části D - Jiné zápisy Bez zápisu Plomby a upozornění bez zápisu v části E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Kupní smlouva ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni v části F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Bez zápisu 5. Celkový popis nemovitosti Základní informace o území obce a identifikace obce Obec Vroutek se nachází cca 6 km od hlavní komunikace E48 spojující Prahu a Karlovy Vary. Dále 20 km od Žatce, 30 km od Rakovníka a 50 km od Karlových Varů. Oceňovaná nemovitost se nachází v části obce Vrbička, která se nachází od obce Vroutek ve vzdálenosti 8 km. V obci Vroutek je základní občanská vybavenost, v části Vrbička není žádná občanská vybavenost. Charakteristika okolní zástavby Nemovitost je umístěna v části plochy obytné, v lokalitě Vrbička je 33 popisných čísel domů dle informace od pana Albrechta v části Vrbičky trvale žijí 4 rodiny, ostatní domy jsou využívány k rekreačním účelům. Možnost napojení na komunikace a hromadnou dopravu V obci Vroutek je autobusová a železniční doprava. V části Vrbička je pouze autobusová doprava max. 3 x denně. O víkendu autobusová doprava nejezdí. Možnost napojení na energetické a sdělovací rozvody. V části obce Vrbička je pouze eletro. Vodovod, plynovod a kanalizace v části Vrbička není rozvedena. Základní informace o oceňovaném majetku a jeho historii Dům č.p. 13 je samostatně stojící rodinný dům, postavený na pozemku parcelní číslo st. 7/1. Dle informace z katastrálního úřadu byl dům zapsán v roce 1884, pravděpodobně se jedná o část stavby, která navazuje na rodinný dům. Samotný rodinný dům byl postaven v roce 1937 údaj na štítu domu. Na pozemku parcelní číslo st. 7/1 se dále nachází torzo stavby (západní část stavby), již zmíněná vedlejší stavba navazující na rodinný dům na západní straně a dále drobné dřevěné a ocelové přístřešky. V roce 2008 byla nemovitost zakoupena za Kč. Byla provedena plastová žumpa (dle informace bez obetonování), není provedeno ukončení žumpy - viz. foto zakrytí šachty plechem.

4 4 Dům Urbanistické, architektonické řešení Samostatně stojící nepodsklepený rodinný dům s jedním nadzemním podlažím, s využitým podkrovím pod sedlovou střechou krytou eternitovými šablonami. Objekt je situovaný do půdorysného pravidelného tvaru a je situovaný v zastavěné části Vrbička. Vstup do domu ze dvora z podélné strany domu, vpravo dva pokoje s okny do štítu, přímo schodiště do podkroví (prohlídku podkroví majitel během prohlídky neumožnil), vlevo malá kuchyňka s jídelním koutem, z kuchyně přístupná koupelna vybavená vanou, umyvadlem a WC. V podkroví další dva pokoje a komora. Na vlastní dům směrem do dvora navazuje vedlejší stavba, kde kromě dílny a skladovacích prostor se nachází kotelna ÚT pro dům. Konstrukční řešení Obvodové zdivo původního domu je ze smíšeného zdiva. Stropní konstrukce dřevěné. Krov dřevěný, střešní krytina Eternitová. Okna dřevěná. Podlahy převážně prkna, PVC, dlažby. Oplechování z pozinkovaného plechu. Vnitřní vybavení a technická zařízení Dům je napojen na inženýrské sítě: elektro, vlastní studnu, žumpu na vyvážení. Vybavení koupelny je podstandardní. Topení a bojler stáří min. 20 let. Technický stav Celkový stavebně-technický stav je ke dni ocenění uvažován jako stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav). Zvýšená vlhkost domu, kolísá v průběhu roku dle majitele stoupá až do výšky 1,0 m. Plošné parametry - dům Zastavěná plocha obytná část 15,27* 7,25 110,7 m 2 Obestavěný prostor 1.NP 15,27*7,25*4,67 517,0 m 3 Podstřešní prostor 15,27*7,25*(3,26/2) - 180,5 m 3 CELKEM - 697,5 m 3 Provozně ekonomické parametry. Není zpracován PENB (průkaz energetické náročnosti) s ohledem na technický stav G. Vedlejší stavby Na rodinný dům, navazuje přízemní stavba (zděný chlév, dílna, kotelna) se sedlovou střechou krytou eternitovými šablonami. Na chlév, při jeho horní pravé hranici navazuje přízemní, částečně zděná a dřevěná kůlna I se sedlovou střechou krytou vlnitým eternitem. Uprostřed je situována přízemní, ocelová kůlna II s pultovou střechou krytou vlnitým a pozinkovaným plechem. Studna Studna je společná s malou vydatností vody dostatečná pouze přes týden, o víkendu při příjezdu chatařů nedostatečná hloubka 4,0 m. Čerpadlo se nachází v dílně. Žumpa Plastová bez obetonování provedená v roce 2008.

5 5 Venkovní úpravy Na oceňovaných pozemcích jsou situovány následující venkovní úpravy: 1. Přípojka elektro Pozemky Pozemek p.č. st. 7/1 je rovinný nepravidelného tvaru, který je ohraničen vlastní stavbou domu, zděným oplocením a sousedními stavbami. Na pozemku parcelní číslo st. 7/1 se dále nachází torzo stavby (západní část pozemku), již zmíněná vedlejší stavba navazující na rodinný dům na západní straně a dále drobné dřevěné a ocelové přístřešky. Pozemek p.č. st. 7/2 navazuje na pozemek p.č.st. 7/2. Plocha dvora není zpevněna. Údaje o rizicích a omezeních Rizika spojená s právním stavem nemovitosti Nemovitost je zapsána na LV údaje souhlasí se skutečným stavem. Rizika spojená s umístěním nemovitosti Stavba je přístupná z veřejné komunikace. Stavba je umístěna na vlastním pozemku. K nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup pozemek p.č. 974/3 ve vlastnictví obce Vroutek Pozemek není umístěn v záplavové zóně. Stavba není umístěna na poddolovaném území Věcná břemena Nemovitost bez zápisu věcných břemen Ostatní rizika Stavba se zhoršeným technickým stavem Výskyt azbestu střešní krytina

6 6 B) Ocenění Úvod použité přístupy ocenění Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ocenění pozemku Pro stanovení ceny pozemků bude v ocenění využit porovnávací přístup. Ocenění nemovitosti rodinného domu Při porovnávacím přístupu jsou použity tři srovnatelné nemovitosti prodané v posledním období v obdobné lokalitě (informace z vlastní databáze), u každé nemovitosti bude odečtena cena za pozemek a následně vypočtena cena za porovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu považována za standardní. Analýza trhu Analýza oceňovaných nemovitost Podstatou oceňovaného majetku je dům č.p. 13, postavený na pozemku parcelní číslo St. 7/1. Dům je napojen na elektro, studnu a na žumpu. Rodinný dům je nabízen k prodeji již delší dobu viz. zobrazení inzerátů níže. V současné době je nabízen za částku Kč.

7 7 Analýza vybraného segmentu trhu Obdobné domy Obdobné domy v dané lokalitě byly prodány v poslední době od 0,36 do 0,75 mil Kč. Viz domy z databáze monit. Podobné nemovitosti v současné době nabízené v podobné cenové relaci v blízkosti oceňované nemovité věci.

8 8 Nabízené stavební pozemky v okolí obce Vroutek Nové stavební pozemky nejsou v dané lokalitě nabízeny, jsou nabízeny zastavěné pozemky prodávané okolo částky 200 Kč/m 2. Prodané pozemky z databáze monit Analýza NABÍDKY Silné stránky nemovitostí 1. Klidná lokalita Slabé stránky nemovitostí 2. Vzdálenost od občanské vybavenosti 3. Min. počet trvale žijících rodin 4. Horší autobusové spojení 5. Technický stav domu 6. Větší vzdálenost nemovitosti od větších měst - Žatec, Louny, Rakovník Analýza POPTÁVKY Vzhledem k výše uvedeným silným a slabým stránkám nemovitosti zejména poloze a velikosti domu, lze očekávat nižší zájem o danou nemovitost, který je potvrzen i dlouhodobějším prodejem. Závěr analýzy Vzhledem k provedení, vybavení, poloze, velikosti i dalším faktorům lze tržní hodnotu předpokládat ve výši cenového pásma Kč.

9 9 1. Pozemky Vzhledem k charakteru pozemku, umístění a velikosti a k přihlédnutí cen získaných z aplikace monit je znalcem odborným odhadem uvažována cena: 200 Kč/m 2 stavebního pozemku p.č. st. 7/1 + p.č. st. 7/ * 200 = Kč Hodnota pozemku uvedeného na LV 22 (1026 m 2 ) ,- Kč (zaokrouhleno) 2. Ocenění porovnávacím přístupem Při porovnávacím přístupu jsou použity tři srovnatelné nemovitosti prodané v posledním období v dané lokalitě (databáze znalce), u každé nemovitosti bude odečtena cena za pozemek a následně vypočtena cena za porovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu považována za standardní. Plocha neobydlená, plocha sklepů a vestavěné garáže byly pro porovnání redukovány součinitelem 0,5. Plocha podkroví byla pro porovnání redukována součinitelem 0,8. Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, podlažnost, nadstandardní venkovní úpravy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, že obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou, je: OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI STANOVENÁ POROVNÁVACÍM PŘÍSTUPEM ,-Kč (zaokrouhleno) Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulkách na následujících stranách. MAPA UMÍSTĚNÍ POROVNÁVATELNÝCH NEMOVITOSTÍ

10 10 Popis Vzorek č.1 prodejní cena Vysoké Třebušice č.p Kč Stáří objektu odhadnuto na 83 let. K objektu RD byla v 60 letech přistavěna veranda s kotelnou. RD je částečně podsklepen, strop nad suterénem je monolitický železobetonový. Podkroví je pouze v části půdorysu obsahuje chodbu, schodiště a dva pokoje. Na ostatní části je půda. Dům je proveden zděný, suterén tl. 60 cm z kamene bez izolace, 1.NP je z cihel plných tl. 45 cm. Podkroví obvodové stěny tl. 30 cm. Podkroví vylo provedeno v 60 letech minulého století. Okna u RD na severní straně jsou plastová z roku Ostatní okna u domu jsou dřevěná dvojitá. U verandy a kotelny jsou použita dřevěná jednoduchá okna. Vstupní dveře jsou dřevěné palubkové. Střecha objektu je sedlová opravena v roce 1996, kdy byl na střechu položen asfaltový šindel a strop podkroví byl zateplen 6 cm vaty. Fasáda objektu není zateplena. Schody do sklepa jsou betonové, do podkroví jsou dřevěné schodnicové. Foto Pozemková mapa - p.č. st. 574 Pozemek - m2 775 Podlažní plocha celkem všech obytných podlaží domu - m2 152,8 plocha redukovaná plocha SKLEP 18,09 0,5 9,0 1NP - OBYTNÉ 96, ,2 1NP - NEOBYTNÉ 8,87 0,5 4,4 PODKROVÍ 54 0,8 43,2 177,12 152,8

11 11 Popis Vzorek č.2 Strojetice č.p. 93 prodejní cena Kč Stavba z roku Dům má dvě části, kde první byla postavena v roce 1885 a druhá vstupní část s plochou střecha byla přistavěna odhadem v 70 letech 20. století, kdy provedena i vestavba půdní místnosti. Dům obdélníkového tvaru má sedlovou střechu a je částečně podsklepen. Obvodové zdivo je smíšené, stropní konstrukce dřevěná. Okna dřevěná dvojitá, Dveře dřevěné. Podlahy dřevěné. WC a koupelna funkční. Ohřev vody el. bojlerem, vytápění ústřední, zdrojem tepla kotel na tuhá paliva umístěný v suterénu.technický stav domu - předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav. Foto Pozemková mapa Pozemek Podlažní plocha 1528 m2 206 m2 plocha redukovaná plocha SKLEP 26,25 0,5 13,1 1NP 163, ,6 PODKROVÍ 36,6 0,8 29,3 226,45 206,0

12 12 Vzorek č.3 Vrbička 29 prodejní cena Kč Popis, rodinný dům v obci Vrbička. Dům je využíván jako objekt k bydlení. Po rekonstrukci je dům vhodný nejen k rekreaci, ale i k bydlení. V okolí obce se nachází lesy Doupovských hor. Obec Vrbička je 5 km od vzdálené obce Vroutek, kde je veškerá občanská vybavenost. Dobrá dostupnost autobusovou dopravou i do nedalekých Podbořan a Lubence, kterým prochází komunikace Praha - Karlovy Vary Foto Pozemková mapa Pozemek Podlažní plocha 204 m2 97 m2

13 13 TABULKA - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo Adresa Vrbička 13 Vysoké Třebušice 18 Strojetice 93 Vrbička 29 Katastrální území Vrbička Krásný Dvůr Strojetice Vrbička Obec Vroutek Krásný Dvůr Strojetice Vroutek Okres Louny Louny Louny Louny B. Údaje o pozemku Velikost pozemku Odhadovaná hodnota za m2 [Kč] 200 Kč 300 Kč 300 Kč 200 Kč Hodnota pozemku celkem [Kč] Kč Kč Kč Kč C. Základní údaj pro porovnání - m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet jednotek - obytná část(m2) 199,3 152, Prodejní cena celkem (cena dům + pozemek) [Kč] Kč Kč Kč Prodejní cena bez ceny pozemku [Kč] Kč Kč Kč Cena za jednu porovnávací jednotku [Kč] Kč Kč Kč 1 Datum transakce Korekce 1, Upravená hodnota [Kč] Kč Kč Kč D. Právní údaje 1 Druh transakce Prodej Prodej Prodej Upravená hodnota [Kč] Kč Kč Kč 2 Vlastnická práva Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Upravená hodnota [Kč] Kč Kč Kč 3 Existence věcných břemen ne ne ne ne Upravená hodnota [Kč] Kč Kč Kč 4 Využití podle územního plánu Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Upravená hodnota [Kč] Kč Kč Kč 5 Kolaudační rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Upravená hodnota [Kč] Kč Kč Kč 6 Jiná právní omezení a závazky ne ne ne ne Upravená hodnota [Kč] Kč Kč Kč E. Technické parametry 1 Lokalita průměrná lepší lepší stejná Korekce 0,6 0,7 1 Upravená hodnota [Kč] Kč Kč Kč 2 Technický stav objektu průměrný lepší lepší lepší Korekce 0,65 0,85 0,9 Upravená hodnota [Kč] Kč Kč Kč 3 Technická vybavenost budovy bojler, kotel na tuhá paliva stejný stejný stejný Upravená hodnota [Kč] Kč Kč Kč 4 Další možný rozvoj nemovitosti je půdní vestavba stejné stejné stejné Upravená hodnota [Kč] Kč Kč Kč 5 Dopravní obslužnost horší lepší lepší stejná Korekce 0,9 0,95 1 Upravená hodnota [Kč] Kč Kč Kč

14 14 6 Dopravní dostupnost a parkování dobré na pozemku stejné stejné stejné Upravená hodnota [Kč] Kč Kč Kč 7 Atraktivita objektu průměrná lepší lepší lepší Korekce 0,8 0,9 0,9 Upravená hodnota [Kč] Kč Kč Kč 8 Spotřeba energií velká lepší stejná stejná Korekce 0, Upravená hodnota [Kč] Kč Kč Kč 9 Způsob vytápění kotel na tuhá paliva kotel na tuhá paliva kotel na tuhá paliva kotel na tuhá paliva Upravená hodnota [Kč] Kč Kč Kč zděné/smíšené zděné/smíšené zděné/smíšené zděné/smíšené 10 Materiálové řešení domu zdivo zdivo zdivo zdivo Upravená hodnota [Kč] Kč Kč Kč F. Ostatní parametry 1 Jiná korekce - vedlejší stavba ano ano ano ne,05 Upravená hodnota [Kč] Kč Kč Kč Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jedné jednotky [Kč] Kč Počet jednotek (m2) 199,3 Porovnávací hodnota (bez.pozemku) [Kč] Kč Hodnota pozemku [Kč] Kč Celková porovnávací hodnota celku [Kč] Kč plocha redukovaná plocha 1 NP 110, ,7 2 NP 110,7 0,8 88,6 0,0 221,4 199,3 C) Rekapitulace ocenění OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI STANOVENÁ POROVNÁNÍM ,- Kč Pro stanovení výsledné obvyklé ceny bylo přihlédnuto i k aktuálním cenám obdobných dokončených nemovitostí prodávaných v dané lokalitě. Na základě provedené analýzy, pro návrh obvyklé ceny nemovitostí porovnáním k uvedenému datu, jsem dospěl k závěru, že obvyklá cena oceňovaného majetku je ke dni ocenění ve výši ,- Kč.

15 15 D) Závěr Obvyklá cena nemovité věci pozemku parcelní číslo St. 7/1 (součástí je stavba: Vrbička č.p.13, bydlení), rodinného domu č.p. 13, pozemku parcelní číslo St. 7/2 včetně příslušenství, vše v katastrálním území Vrbička, obec Vroutek, okres Louny ,- Kč Slovy: šestsetdvacettisíc Kč Obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje omezení vlastnického práva v části C výpisu z katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 22 pro katastrální území Vrbička, obec Vroutek, okres Louny V Touchovicích, Ing. Josef Kastner Touchovice Louny E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne pod č.j. Spr. 5868/2007 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3/2016 podle připojené likvidace. F. Seznam příloh 1. Mapa širší vztahy + katastrální mapa s ortofoto 1 str. 2. Katastrální mapa 1 str. 3. Výpis z katastru nemovitostí 7 str. 4. Fotodokumentace 4 str. Celkem - 13 str.