ZNALECKÝ POSUDEK. č / 12

Transkript

1 1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 12 o obvyklé ceně nemovitostí RD č.p.102 na st.parc.č.224, pozemků st.parc.č.224, st.parc.č.223, obec Heřmánkovice, k.ú.heřmánkovice, okres Náchod dle LV 478, se všemi součástmi, příslušenstvím a pozemky včetně věcí movitých se všemi právy, věcnými břemeny a závadami s nemovitostmi spojenými vše dle Usnesení č.j.164 EX 1263/11. Objednatel posudku: Soudní exekutor Mgr.Jan Svoboda, Exekutorský úřad Olomouc, Dvořákova 32, Olomouc Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny pro účely exekučního příkazu č.j.164 EX 1263/11, vydal soudní exekutor Mgr.Jan Svoboda, Exekutorský úřad Olomouc Posudek vypracoval: ing. Ladislav Čech, znalec, Olomouc, Pod Letištěm 29, tel Datum místního šetření: Datum, ke kterému je provedeno ocenění: Použitý oceňovací předpis: Oceňovací vyhl.č. 3/2008 Sb., ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., vyhl.č.460/2009 Sb., vyhl.č.364/2010 Sb. a vyhl.č.387/2011 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku VUT ÚSI Brno - Znalecký standard č.vii oceňování nemovitostí Zvláštní požadavky objednatele: nejsou V Olomouci dne Tento znalecký posudek obsahuje 17 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení.

2 2 1. NÁLEZ 1.1. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora Mgr.Jana Svobody č.j.164 EX 1263/11, o ustanovení znalce Výpis z katastru nemovitostí LV 478, obec Heřmánkovice, okres Náchod, kat.území Heřmánkovice A: Vlastník: Kantorík Josef, Heřmánkovice 3 B: Nemovitosti: st.parc.č m2 zast. plocha, zbořeniště st.parc.č m2 zast. plocha, č.p.102 C: Omezení vlastnického práva: viz. LV Kopie katastrální mapy Výsledky místního šetření dne za účasti povinného Vyhl.č.3/2008 Sb., vyhl.č.456/2008 Sb., vyhl.č.460/2009 Sb., zák.č.151/1997 Sb vyhl.č.364/2010 Sb., vyhl.č.387/2011 Sb Informace RK a webové stránky o tržních cenách nemovitostí v dané lokalitě Zákon č.120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti Info OÚ Heřmánkovice, info sousedé Literatura: prof. ing. Albert Bradáč : Teorie oceňování nemovitostí I, II, VUT ÚSI v Brně - Znalecký standard č.vii oceňování nemovitostí 1.2. Popis oceňovaného areálu Předmětem ocenění je samostatný RD č.p.102, postavený v okrajové části k.ú.heřmánkovice. RD tvoří s níže popsaným příslušenstvím a pozemky jednotný funkční celek, příslušenství zajišťuje plnohodnotné užívání domu a proto jej posuzuji jako jeden soubor. Objekt napojen síť NN, septik, veř. vodovod, příjezd po nezpevněné komunikaci. 2. POSUDEK 2.1. Exekuční řád - 66 odst.5 ) Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu. ( 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů / zákon o oceňování majetku / ).

3 Základní pojmy 1. Obvyklá cena - ( tržní, obecná ) dle 2 odst.1) zák. č. 151/1997 Sb. - je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit.osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím.zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2. Věcná hodnota - ( časová cena ) je to reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. 3. Reprodukční cena - je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou srovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. 4. Administrativní cena - cena zjištěná dle cenového předpisu - v současné době vyhl.č.3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/1997 Sb. 5. Výnosová hodnota - uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti Metody tržního ocenění V současné době neexistuje žádný závazný předpis pro určení obvyklé ceny nemovitostí, v 2 zákona č.151/1997 Sb. je pouze definována obvyklá cena, znalec používá dále doporučenou metodiku ÚSI VUT Brno Metoda věcné hodnoty ( nákladová, substanční ) Cn Metoda vychází z věcné hodnoty substance - pozemky, stavby. V ČR je tato metoda ocenění využita v platných oceňovacích vyhl. MF ČR pro stanovení administrativních cen.metoda založena na zjištění reprodukční ceny, snížená o přiměřené opotřebení Metoda výnosové hodnoty - Cv Výnosová hodnota nemovitostí je součtem diskontovaných budoucích výnosů za jednotlivé roky.zjistí se u nemovitostí z dosaženého ( resp.

4 4 při dobrém hospodaření v daném místě a čase ) dosažitelného ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz.do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, prům. roční opravy a údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí, pojištění ap. Cv = Z / p x 100 % ( tzv. věčná renta ) Cv - výnosová hodnota Z - čistý zisk roční z nájmu nemovitostí p - míra kapitalizace v procentech Metoda porovnávací Metoda porovnávací je nejrozšířenější metoda používána v rozvinutých ekonomi - kách.tato metoda založena na srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známy Výpočet administrativní ceny nemovitostí Jedná se o ocenění nemovitostí dle vyhl.č.3/2008 Sb., ve znění pozdějších předpisů. S ohledem na pomocný charakter administrativní ceny používám v některých krocích ocenění odborným odhadem Rodinný dům č.p / 26a / Popis Jedná se dle skutečného stavu o RD jednobytový s příslušenstvím, částečně podsklepený /1.PP /, jednopodlažní / 1.NP kuchyně, 4x pokoj, koupelna, WC, chodba v částečné rekonstr., s půdou pod sedlovou střechou. Základy - základové pasy. Zdivo zděné cm. Stropy s rovným podhledem, klenby.střecha sedlová střecha. Krytina pálené tašky. Klempířské kce žlaby, oplechování, svody. Vnitřní omítky vápenné. Fasádní omítky břizolit. Vnější obklady - ne. Vnitřní obklady keramické. Schody betonové. Dveře hladké. Okna kastlová, zdvojená. Podlahy obyt.míst. PVC, dřevotřísky. Podlahy ostatních místností PVC, dlažby. Vytápění ÚT na TP. El.instalace světelná i motor. Bleskosvod ne. Rozvod vody studená i teplá. Zdroj teplé vody el. bojler. Instalace plynu ne. Kanalizace odkanalizování kuchyně, soc.zařízení. Vybavení kuchyně plyn. sporák na PB. Vnitřní vybavení vana, umývadlo. Záchod standardní. Ostatní ne.

5 Výměry pro ocenění Zastavěná plocha : 1.PP = 3,00 x 3,50 = 10,50 m2 1.NP = 25,50 x 9,80 = 249,90 m2 Výška podlaží: V1.PP = 2,50 m, V1.NP = 2,90 m, Vnp = 0,30 m, Vhp = 5,30 m2 Obestavěný prostor spodní stavby - OPs OPs = 10,50 x 2,50 = 26,25 m3 Obestavěný prostor vrchní stavby - OPv OPv = 249,90 x 2,90 = 724,71 m3 Obestavěný prostor zastřešení - OPt OPt = 249,90 x ( 0,30 + 5,00/2 ) = 699,72 m3 Obestavěný prostor doplňkový - OPd OPd = 0 m3 Obestavěný prostor celkem - OP OP = OPs +OPv + OPt + OPd = 1.450,68 m Zjištění charakteru objektu Celý dům určen na bydlení - více než 1/2 podl. plochy na byty. Dům má 1 byt - max. dle vyhl. je 3 byty. Dům je podsklepen, má 1 nadzemní podlaží - vyhovuje jako RD. Dům svým staveb. uspořádáním odpovídá požadavkům na rod. bydlení. Výše citovaná porovnání dokazují že posuzovaný objekt splňuje podm. pro rod. dům dle vyhl.č.268/2006 Sb., o tech. požadavcích na stavbu.rd je dokončený, obestavěný prostor do m3 RD ocením tedy porovnávacím způsobem dle 26a. ( překročení OP zanedbávám ) Výpočet základní ceny upravené -ZCU CU = IPC x IT x IP x IV IPC = 3.735,- Kč/m3 - dle přílohy č.20a, Tab.č.1 pro Královehradec kraj, do 2 tis.ob. 3 IT = 1 + Ti = 1 0,45 = 0,550 index trhu dle příl.č.18a, Tab.č.1 i = 1 1.poptávka nižší nabídky T1 = -0,20

6 6 2.stavba na vlastním pozemku T2 = 0 3.vliv právních vztahů ex T3 = -0,25 12 Ti = -0,45 IP = 1 + Pi = 1-0,11 = 0,890 index polohy dle příl.č.18a, Tab.č.5 i = 1 1.obec bez významu P1 = 0 2.úřady OÚ P2 = 0 3.poloha v obci okraj P3 = -0,03 4.okolní zástavba bydlení P4 = 0 5.obchod zákl. P5 = -0,02 6.systém škol ne P6 = -0,02 7.dostupné zdravot. zařízení ne P7 = -0,02 8.dostupné MHD ne P8 = -0,02 9.obyvatelstvo bezproblémové P9 = 0 10.průměr.nabídka práce v okolí P10 = 0 11.změny v okolí ne P11 = 0 12.vlivy neuvedené ne P12 = 0 Pi = -0,11 12 IV = ( 1 + Vi ) x V13 = ( 1 + 0,05 ) x 0,45 x 0,6 = 0,283 i = 1 index vybavení dle příl.č.20a, Tab.č.2 1.druh stavby samostatný V1 = 0 2.obvodové stěny zděná V2 = 0 3.obvodové stěny tl.45 cm V3 = 0 4.podlažnost do 2 V4 = 0 5.přípojky E, V, SE V5 = 0 6.vytápění ÚT na TP V6 = 0 7.příslušenství RD standardní V7 = 0 8.ostatní vybavení RD ne V8 = 0 9.venkovní úpravy standardní V9 = 0 10.vedlejší stavby dílna V10 = 0,05 11.pozemky ve f. celku do 800 m2 V11 = 0 12.kriterium další ne V12 = 0 Vi = 0,05 13.stavebně-techn.stav - stavba v podprůměrném stavu, V13 = 0,45 typ C stáří nad 80 roků s = 0,6 ZCU = x 0,550 x 0,890 x 0,283 = 517,40 Kč/m3

7 Výpočet ceny obestavěný prostor OP /m3/ ZCU /Kč/m3/ cena celkem /Kč/ 1.450,68 517, Cena rod. domu č.p ,- Kč ( cena RD zahrnuje i cenu příslušenství a vedlejších staveb do 25 m2 vodovodní přípojka, kanal. přípojka, septik, dílna ) Pozemky / 28 / Popis st.parc.č m2 zast. pl. st.parc.č m2 zast. plocha Určení ZCU ZC = Cp x 1,00 zákl. cena staveb. pozemku dle 28 odst.1) písm.k) Cp = 35 + ( a 1000 ) x 0, = 35,- Kč/m2 = ZC a = počet obyvatel obce Heřmánkovice je 489, ale amin = úprava ZC dle příl.č.21: pol.č výhodná poloha v obci +10% kvp = ( )/100 = 1,10 pol.č.2.1 příjezd po nezp. komunikaci - 10% pol.č.2.4 nemožnost napojení na kanalizaci - 7% kú = ( )/100 = 0,83 ki = 2,155 kp = 1,088 koef. změn cen staveb dle příl.č.38 koef. prodejnosti dle příl.č.39 ZCU1 = ZC x kvp x kú x ki x kp = 35 x 1,1 x 0,83 x 2,155 x 1,088 = 74,92 Kč/m Cena pozemků výměra / m2 / ZCU / Kč/m2 / cena / Kč / ,

8 , Pozemky celkem ,- Kč Trvalé porosty - / 42 / Trvalé porosty ocením odborným odhedem ve výši 1.000,- Kč. Trvalé porosty celkem 1.000,- Kč 2.4. Rekapitulace administrativních cen rodinný dům č.p ,- Kč pozemky ,- Kč trvalé porosty 1.000,- Kč cena nemovitostí celkem ,- Kč Administrativní cena nemovitostí ,- Kč 2.5. Cena porovnávací - Cp Určení porovnávací ceny je založeno na váženém porovnání oceňované nemovitosti se sjednanými či inzerovanými cenami obdobných konkrétních srovnávacích nemovitostí dle metodiky VUT ÚSI. Srovnávací objekt SO1: RD Heřmánkovice 3+1 samostatný, 1.PP, 1.NP, 2.NP- podkroví, ZP = 160 m2, UP = 180 m2, PO = 871 m2, A = 70 %, nabídková cena v CÚ 0212 je 695 tis.kč, Srovnávací objekt SO2: RD Police n.m , samostatný, 1.PP, 1.NP, 2.NP-podkroví, ZP = 110 m2, UP = 110 m2, PO = 544 m2, A = 55 %, E, V, K, P, plast. okna, nabídková cena v CÚ 0212 je tis.kč, Legenda: CSp Kr CS K1 K2 - cena srovnávacího objektu požadovaná resp. zaplacená v mil.kč - koef. redukce na reálnou cenu srovnávacího objektu - cena srovnávacího objektu po redukci zreálněná cena mil.kč - koef. úpravy na polohu objektu - koef. úpravy na velikost objektu

9 9 K3 K4 K5 K6 KC Cp = COprům Cp CO COprům - koef. úpravy na garáž v objektu či areálu - koef. úpravy na celkový stav - koef. úpravy na event. další vlastnosti - koef. úpravy dle odborné úvahy znalce - koef. celkový KC = K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x K6 - cena porovnávací v mil. Kč - cena oceňovaného objektu odvozená z ceny srovnávacího objektu CO = CS / KC U oceňovaného objektu se uvažují všechny koeficienty rovny 1,00, u srovnávacích objektů se volí u lepšího stavu koef. větší než 1,00, u horšího stavu se volí koef. menší než 1,00. - cena oceňovaného objektu průměrná Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku: SO CSp Kr CS K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC CO , ,00 0,95 1,00 0,80 1,00 1,10 0, , ,20 1,00 1,00 1,10 1,07 1,20 1, Cp = COprům ,- Kč Porovnávací hodnota zaokr ,- Kč 2.6. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí brutto Při stanovení obvyklé ceny předmětných nemovitostí byly zohledněny všechny vypočítané hodnoty a ceny viz. výše s posouzením jejich vypovídacích hodnot. Jako rozhodující hodnota je posuzována porovnávací hodnota, která jediná splňuje definici obvyklé ceny dle 2 zákona č.151/1997 Sb. způsob ocenění cena / Kč / administrativní cena ,- porovnávací hodnota ,- Obvyklá cena brutto ,-

10 Hodnota závad spojených s nemovitostmi K datu ocenění neváznou na nemovitostech žádné závady. Hodnota závad spojených s nemovitostmi - 0,- Kč 2.8. Hodnota věcných břemen Ke dni ocenění nevázne na oceňovaných nemovitostech věcné břemeno. Hodnota věcných břemen zaokr. - 0,- Kč 2.9. Hodnota výhod - práv spojených s nemovitostmi Ke dni ocenění nebyly zjištěny výhody - práva spojená s oceňovanými nemovitostmi. Hodnota výhod - práv spojených s nemovitostmi + 0,- Kč

11 Výsledná obvyklá cena nemovitostí v Kč Obvyklá cena brutto ,- Hodnota závad - 0,- Hodnota věcných břemen - 0,- Hodnota výhod práv + 0,- Výsledná obvyklá cena ,- Kč slovy:sedmsetčtyřicetpěttisíckč Obvyklá cena nemovitostí RD č.p.102 na st.parc.č.224,se všemi součástmi, příslušenstvím a pozemky dle LV 478 pro k.ú.heřmánkovice, činí zaokr ,- Kč Přílohy: 1.Usnesení č.j.164 EX 1263/11, o ustanovení znalce - 1xA4 2. Výpis z KN, LV 478 k.ú.heřmánkovice 1xA4 3. Kopie katastrální mapy 1xA4 5. Fotodokumentace 1xA4 6. Situace širších vztahů 2xA4 V Olomouci dne ing. Ladislav Čech Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne č.j. Spr.3642 / 95 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř.č / 12 znal. deníku.znalečné účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu č / 12. V Olomouci dne ing. Ladislav Čech