ZNALECKÝ POSUDEK Č. 1129/27/2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK Č. 1129/27/2015 o obvyklé ceně nemovitých věcí - podílu ve výši id. 1/4 na bytové jednotce č. 2840/49 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 2839, 2840 (stojící na pozemcích parc. č a 5105) a na pozemcích parc.č a 5105 ve výši 7302/468398; to vše v k. ú. Most II, obec Most, okres Most. Objednatel: Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ , Praha 6 IČ: DIČ: CZ Účel znaleckého posudku: Zhotovitel: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 2974/ vydaného soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/ Praha 8 IČ: mob: dagmar.vyhnalikova@seznam.cz Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 27 stran textu a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele. V Praze dne

2 OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A. Úvod Znalecký úkol Informace o nemovitých věcech a vlastníkovi dle KN Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena Obvyklá cena Administrativní cena Hlavní používané zkratky... 4 B. Nález PŘEDMĚT OCENĚNÍ Prohlídka nemovitých věcí Podklady pro vypracování znaleckého posudku Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Práva a závady spojené s předmětem ocenění Dokumentace a skutečnosti METODY OCENĚNÍ Nákladový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění Srovnávací způsob ocenění Metody aplikované v ocenění CELKOVÝ POPIS NEMOVITÉ VĚCI Poloha a vnější vlivy Bytová jednotka č. 2840/ Pozemky spoluvlastnický podíl Využití ploch územní plán Povodňový plán ČR Shrnutí C. Posudek URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY srovnávacím způsobem Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Určení administrativní ceny D. Závěrečný výrok E. Znalecká doložka F. Seznam příloh kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 2 z 27

3 A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 2974/09-358: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č , tedy: - podíl ve výši id. 1/4 na bytové jednotce č. 2840/49 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 2839, 2840 (stojící na pozemcích parc. č a 5105) a na pozemcích parc. č a 5105 ve výši 7302/468398; to vše v k. ú. Most II, obec Most, okres Most. b) určit příslušenství nemovitých věcí c) zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu ( 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považuji nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit. 2. Informace o nemovitých věcech a vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovité věci: * LV č pro k. ú. Most II, obec Most, okres Most ALV: Vlastník Preissová Jana, Hutnická 2842/2, Most; identifikátor: /1428; podíl: 3/4 Štětka Petr, Pražská 68, Lišany; identifikátor: /1928; podíl: 1/4 BLV: Jednotky Způsob využití Podíl na společných částech domu a pozemku 2840/49 byt 7302/ * LV č pro k. ú. Most II, obec Most, okres Most - dálkový náhled BLV: Stavby Typ stavby: Způsob využití: Na parcele: Most, č. p. 2839, 2840 bytový dům 5104, 5105 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 3 z 27

4 Pozemky Parcely: Způsob využití: Výměry: parc. č zastavěná plocha a nádvoří 388 m 2 parc. č zastavěná plocha a nádvoří 391 m 2 3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním Administrativní cena Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č. 199/ Hlavní používané zkratky KN katastr nemovitostí; LV list vlastnictví; ALV vlastnické právo; BLV nemovité věci; FLV nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; k. ú. katastrální úřad; KP katastrální pracoviště; č. j. číslo jednací; č. číslo; parc. č. parcelní číslo; č. p. číslo popisné; BJ bytová jednotka; NP nadzemní podlaží, PP podzemní podlaží; IS inženýrské sítě; KM katastrální mapa; ZP započitatelná plocha B. Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne za přítomnosti spoluvlastníka nemovitých věcí paní Jany Preissové. Dříve než-li místní šetření nemohlo být ze strany paní Preissové uskutečněno. Místní šetření tak mohlo být provedeno v plném rozsahu. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 4 z 27

5 Doporučený dopis s kontaktováním povinného byl vrácen prostřednictvím České pošty z důvodu, že je adresát na uvedené adrese neznámý. Na doručovací adrese sídlí pouze obecní úřad (uloženo do ). Žádnou další adresu jsem pro kontaktování povinného neobdržela. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitých věcech, ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitých věcí účastnit a zpřístupnit tak i její interiér. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem JUDr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitých věcí ke dni místního šetření Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č ze dne , k.ú. Most II, obec Most, okres Most vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem viz. příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j.: 167 EX 2974/ ze dne Sdělení MěÚ Most ze dne ; vyřizuje: Karel Ebr; že se nenachází v archivu stavebního úřadu žádné požadované podklady (žádali jsme o: stavební povolení, popřípadě jakékoliv informace o případných rekonstrukcích / modernizacích) Kupní smlouva se zřízením věcného břemene ze dne ; V3 1894/1999 Smlouva o převodu vlastnictví bytu ze dne ; V-451/2002 Informace ze stavebního bytového družstva technický stav objektu, ke dni Předpis pravidelných měsíčních plateb vlastníka s platností od Část listiny prohlášení vlastníka s výměrami místností oceňované bytové jednotky Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č dálkový náhled Znalecký posudek č / 2010; vyhotovil: Odhadci a znalci CZ, s. r. o. Kopie katastrální mapy, k. ú. Most II dálkový náhled - viz. příloha Územní plán obce Most Informace získané při místním šetření mj. od spoluvlastníka nemovitých věcí paní Jany Preissové Mapa oblasti viz. příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření viz. příloha Záznam z prohlídky nemovitých věcí Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR Povodňový plán ČR ( kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 5 z 27

6 a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Vyhláška MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN Ing. Petr Ort, Ph.D Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd s. ISBN Ing. Petr Ort, Ph.D Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd s. ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM s. ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN Kolektiv autorů Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN Časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, Brno, ročníky 1996 až 2014 Odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, Praha 1, ročníky 2003 až 2014 Časopis Znalec vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s., ročníky 2010 až 2014 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 6 z 27

7 5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděla žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Věcná břemena - povinnosti Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne váznou na oceňovaných nemovitých věcech věcná břemena: Věcné břemeno užívání měřiče tepla v č. p ze dne , právní účinky vkladu ke dni Oprávnění pro: Statutární město Most, Radniční 1/2, Most, RČ/IČO: Povinnost k: Jednotka: 2840/49 - Listina: Smlouva o věcném břemeni V3 1894/1999 ; Z / kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 7 z 27

8 Toto věcné břemeno je závadou a má vliv na obvyklou cenu nemovitých věcí. Popis a ocenění uvedeného věcného břemene je provedeno níže v bodu 8.2. tohoto znaleckého posudku. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva viz. přiložené LV část C - Omezení vlastnických práv. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí nařízeny a zahájeny exekuce, byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitých věcí a dražební vyhláška - viz. přiložené LV část C Omezení vlastnických práv. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č tohoto znaleckého posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití nemovitých věcí a z fyzicky zaměřených výměr dle zák. 183/2006 Sb. ve smyslu zák. 3 odst. 2 zák. č. 151/97 Sb. 6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 8 z 27

9 6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá. Odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění u objektů sloužících pro rezidenční bydlení neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určitých nemovitých věcí a to určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou oceňované nemovité věci srovnávány. U rezidenčních nemovitých věcí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. započitatelná plocha. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný byt, u kterého je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 9 z 27

10 7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÉ VĚCI 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v okresním městě Most v ulici Jaroslava Vrchlického v docházkové vzdálenosti cca 800 m pěší chůzí od centra města (1. Náměstí) v k. ú. Most II. Konkrétně se jedná o roh ulic Jaroslava Vrchlického a Maxe Švabinského. Ulice Jaroslava Vrchlického je souběžná s hlavní příjezdovou komunikací tř. Budovatelů. Jedná se o město s veškerou občanskou vybaveností ležící na řece Bílině v údolí pod Krušnými horami, které je známé především díky těžbě hnědého uhlí. V současnosti patří mezi města s vysokou nezaměstnanosti a s velkým počtem přistěhovalců romské národnosti. Okolní zástavba: Jedná se o tradiční sídlištní lokalitu bydlení, v nejbližším okolí převažuje původní zástavba panelových bytových domů. Ze zeleně je v blízkosti k dispozici park Šibeník, park Ryzel či lesopark Hrabák. Občanská vybavenost: V docházkové vzdálenosti je k dispozici veškerá potřebná občanská vybavenost lékárna městský úřad, supermarket, obchodní centrum, restaurace, penzion, bankomat, ZŠ, MŠ, SŠ, knihovna, muzeum, policie aj. Dopravní dostupnost: Město je dobře dostupné osobní i veřejnou dopravou, je křižovatkou silnic I. třídy, rychlostní komunikace R7 vede asi 15 km od města jižním směrem. Z veřejné dopravy je v místě nejblíže k dispozici autobusová a tramvajová zastávka MHD (cca 300 m severně). Dále je ve městě k dispozici autobusové i vlakové nádraží přímé dálkové spoje do okolních okresních měst či do Prahy. Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemky jsou přístupné po zpevněné veřejné komunikaci, z ulice Jaroslava Vrchlického, z pozemku parc. č (ostatní plocha / ostatní komunikace; vlastník: statutární město Most). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Parkovací možnosti: Parkování je možné pouze v omezené míře na okolním veřejném prostranství. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina, vodovod, kanalizace, plyn, telefon i dálkové vytápění. Objekt je na všechny uvedené sítě napojen. Informace z malého lexikonu obcí Kód Název Kód Správní okresu obce obce obvod 1 CZ0425 MOST Vysvětlivka: 2 počet částí obce; 3 počet katastrálních území; 4 katastrální výměra v hektarech; 5 obyvatel celkem; 6 obyvatelé ve věku let; 7 obydlené domy; 8 obydlené byty; 9 pošta, 10 matrika; 11 škola; 12 zdravotní zařízení; 13 statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 9 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm) kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 10 z 27

11 7.2. Bytová jednotka č. 2840/49 Byt má průměrnou dispozici 3+1, nachází se ve 3.NP panelového bytového domu č. p. 2840, který byl postaven cca v roce 1963, tedy před 52-ti lety. Bytový dům má celkem 10 nadzemních podlaží a 1 podzemní podlaží, ve kterém se nachází sklepy, společné prostory a technické zázemí. Oceňovaný byt je orientován převážně na severozápad (2x pokoj, kuchyně) a na jihozápad (1 pokoj), skládá se z 3 pokojů, kuchyně, koupelny, chodby a samostatné toalety. Příslušenstvím bytu je sklep s dřevěnými vrátky umístěný v 1.PP objektu. Způsob využití / skutečné užívání / nejlepší možné využití: Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití nemovité věci byt, což je v souladu s nejlepším možným využitím. Ke dni místního šetření a v posledních letech není byt dle sdělení spolumajitelky využíván. Byt nelze ani pomocí jednoduché stavební úpravy rozdělit v poměru dle výše oceňovaného spoluvlastnického podílu. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle sdělení spoluvlastníka byl objekt postaven cca v roce 1963, tedy před 52 -ti lety Počet podlaží: 1 podzemní podlaží + 10 nadzemních podlaží Nosné konstrukce: železobetonové panelové Stropy: železobetonové panelové Střecha: tvar plochá Krytina střechy: živičná Klempířské konstrukce: oplechování atiky a střešních prostupů z pozinkovaného plechu Vnější povrchy: kontaktní zateplovací systém s omítkou Vstupní dveře do objektu: dřevěné částečně prosklené Vrata: nejsou provedeny Okna: plastová s izolačním zasklením, 1x francouzské okno Bleskosvod: je proveden POPIS INTERIÉRU: Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: keramické v kuchyni v místě plynového sporáku Schody: železobetonové Dveře: náplňové hladké plné a prosklené do kovových zárubní s dřevěnými prahy Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: PVC, dlažba Vytápění: dálkové vytápění, žebrové litinové radiátory Ohřev teplé vody: centrální Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené a teplé vody Hygienické vybavení: podstandardní - umakartové jádro koupelna s vanou a umyvadlem, WC samostatně, dle sdělení paní Preissové je prohnilé Vnitřní kanalizace: odkanalizování z kuchyně, koupelny a WC do veřejného řádu Vnitřní plynovod: je provedeno napojení Elektroinstalace: kompletní rozvody světelného proudu (230V) Výtahy: 2x osobní v mezipodlaží Vybavení kuchyní: podstandardní - kuchyňská linka s dřezem a plynovým sporákem Údržba: zanedbaná kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 11 z 27

12 Soupis místností bytové jednotky dle prohlášení vlastníka Podlahová Započitatelná Podlaží Místnost Zohledněno plocha plocha 1.PP sklepní kóje č. 49 0,87 50% 0,44 m 2 Započitatelná plocha příslušenství bytu v 1.PP 0,44 m 2 3.NP kuchyně 15,47 100% 15,47 m 2 pokoj 18,95 100% 18,95 m 2 pokoj 11,9 100% 11,90 m 2 pokoj 12,01 100% 12,01 m 2 WC 0,93 100% 0,93 m 2 koupelna 2,14 100% 2,14 m 2 chodba 10,75 100% 10,75 m 2 Započitatelná plocha bytu v 3.NP 72,15 m 2 Celková započitatelná plocha bytové jednotky 72,59 m 2 Stavebně technický stav bytové jednotky Bytová jednotka je v původním nevalném stavu - prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) jsou ve zhoršeném stavu (kuchyňská linka podstandardní, umakartové jádro prohnilé, vnitřní povrchy zašpiněné, nášlapné vrstvy podlah ve zhoršeném stavu). V bytě byla zjištěna také prasklina na omítce mezi panely stropu. Byt není v současnosti užíván, údržba není dlouhodobě prováděna. Předpokládám potřebu provedení celkové rekonstrukce - dveře, podlahy, rozvody elektřiny, bytové jádro vč.rozvodů a zařizovacích předmětů, štuky a malby. Stáří a stavebně technický stav domu Objekt byl postaven dle sdělení spolumajitelky nemovité věci cca před 52-ti lety (rok 1963). V nedávné minulosti byly provedeny následující rekonstrukce: kontaktní zateplovací systém s omítkou (r. 2008), střešní krytina živičná (r. 2011), plastová okna s izolačním zasklením (r. 2006), vchodové dveře / schránky (r. 2003), výtah (r. 2012), rozvody plynu a kanalizace (r. 2006). Po rekonstrukci jsou také rozvody stoupacího potrubí. Celkově lze stav bytového domu hodnotit jako střední průběžně udržovaný Pozemky spoluvlastnický podíl Předmětem ocenění je také podíl ve výši 7302/ na pozemcích parc. č a 5015, které jsou zapsané na LV č (dálkový náhled), pro k. ú. Most II, obec Most, okres Most. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Sousední parcely: parc. č. 5104: 5105, 5150, 5151/1 parc. č. 5105: 5104, 5150, 5151/1 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 12 z 27

13 Pozemek parc. č Pozemek je rovinný, má tvar obdélníku s výběžkem v jihozápadní straně, který slouží jako přístupová cesta. Převažující část pozemku je zastavěna bytovým domem č. p. 2839, U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č Pozemek je rovinný, má tvar obdélníku s výběžkem v severozápadní straně, který slouží jako přístupová cesta. Převažující část pozemku je zastavěna bytovým domem č. p. 2839, U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem Využití ploch územní plán Podle územního plánu obce Most se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako OU3 - obytná území s převažující funkcí bydlení. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 13 z 27

14 V OU3 - obytná území s převažující funkcí bydlení dominují stavby a zařízení pro trvalé bydlení - převážně nájemné domy. Přípustné jsou plochy bydlení s minimálně třemi nadzemními podlažími s odstavením a garážováním vozidel zejména na pozemku dané funkční lokality. Přípustné jsou dále stavby a zařízení místní správy a občanské vybavenosti, sloužící potřebě obyvatel území, zejména stavby pro péči o děti předškolního věku, stavby základních škol, stavby pro kulturní a zájmovou činnost, stavby církevní, stavby pro ambulantní zdravotnictví, stavby pro maloobchod, stavby veřejného stravování a veřejného ubytování, stavby pro komerční činnost, administrativu a veřejnou správu, stavby pro nerušící služby, stavby pro denní rekreaci, tělovýchovu, sport a komerční péči o hygienu a zdraví, parkovací a odstavné plochy, vícepodlažní hromadné garáže a veřejné plochy a zeleň. Podmínečně přípustné jsou stavby sloužící i potřebě sousedících území, zejména stavby pro sociální péči, stavby pro střední školství, stavby pro zdravotnictví bez lůžkových oddělení, stavby supermarketů do m 2 prodejní plochy, stavby pro komerční činnost, administrativu a veřejnou správu, a stavby a zařízení pro nerušící výrobu místního dosahu zejména řadové nebo vícepodlažní hromadné garáže, stavby čerpacích stanic PHM jako součást hromadných garáží Povodňový plán ČR Dle dálkového náhledu do povodňových map ČR ( se pozemky nenachází v záplavové oblasti. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 14 z 27

15 7.6. Shrnutí Adresa: okres Most, město Most, ulice Jaroslava Vrchlického č. p č. o. 3 byt 3+1 ve 3.NP panelového BD - Nemovité věci: podíl id. 1/4 Stav: byt - špatný; BD - střední Dispozice: 3+1 Vybavení: podstandardní Podlaží: 3.NP z 10NP Příslušenství: sklep Započitatelná plocha: 72,59 m 2 Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny: Povyšující faktory: o umístění bytu v bytovém domě ve středním stavu průběžně prováděná údržba objektu o veškerá potřebná občanská vybavenost v docházkové vzdálenosti o dobrá dopravní dostupnost a návaznost Ponižující faktory o špatný stav bytu a podstandardní vybavení byt vhodný k celkové rekonstrukci o absence privátního parkování o ve městě a okolí je nedostatek pracovních příležitostí o ve městě žije početná skupina sociálně nepřizpůsobivých občanů o současný převis nabídky bytů nad poptávkou v tomto městě podstatně minimalizuje případnou prodejnost o vlastnictví nemovité věci více subjekty o na LV jsou zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 15 z 27

16 C. Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. srovnávacím způsobem Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitých věcí v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; dopravní dostupnosti centra obce a dopravního spojení; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitých věcí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitých věcí K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků příslušejících k bytové jednotce K 3 - Koeficient stavu bytu v sobě odráží stavebně technický stav bytové jednotky, její stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení K 4 - Koeficient stavu bytového domu v sobě odráží stavebně technický stav bytového domu, stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí K 5 - Koeficient vybavení, příslušenství v sobě odráží standard vybavení nemovitých věcí mj. vytápění, základní příslušenství bytové jednotky, společné části domu, venkovní úpravy, vedlejší stavby K 6 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost nemovitých věcí zejména z hlediska jeho započitatelné plochy K 7 - Koeficient umístění bytu v bytovém domě v sobě odráží umístění, ve které podlaží se byt nachází a zda je v bytovém domě výtah či nikoliv K 8 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě K 9 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,8 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové K 10 Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí K 11 Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňovaná nemovitá věc (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná nemovitá věc, odpovídá koeficient > 1. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 16 z 27

17 Závady právní povahy Dále upozorňuji, že na bytové jednotce vázne věcné břemeno užívání měřiče tepla. Jedná se o závadu s minimálním vlivem na obvyklou cenu. Ocenění a popis věcného břemene je proveden v bodě 8.2. tohoto znaleckého posudku. Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny nemovitých věcí. Reálnou prodejnost takovéhoto podílu odhaduji na 80% obvyklé ceny, vzhledem k tomu, že spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4 je pro kupujícího výrazně méně atraktivní z důvodu možných komplikací při užívání s dalšími spoluvlastníky. Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne má oceňovaná nemovitá věc celkem 2 spoluvlastníky. Byt však nelze rozdělit jednoduchou stavební úpravou v poměru dle výše oceňovaného spoluvlastnického podílu. Snižování ceny při oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech z důvodu spoluvlastnictví nemá výslovný základ v právních předpisech. Obvyklou cenou se pro účely zákona o oceňování nemovitých věcí rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku. Městský soud v Praze v usnesení ze dne č. j. 16 Co 53/ rozhodl o změně usnesení o ceně č. j. 067 EX 2340/ tak, že snížil cenu spoluvlastnického podílu z důvodu, že se jedná o menšinový podíl: "Cena tohoto menšinového podílu nemůže být stanovena pouhým vynásobením ceny nemovitých věcí a menšinového podílu. Odvolacímu soudu je z jeho činnosti známo, že v takovém případě znalci cenu spoluvlastnického podílu obvykle snižují o 10 % až 20 %." Analýza trhu bytové jednotky 1.) Nabídka bytů s výměrou od 60 m 2 do 80 m 2 ve městě Most - bylo nalezeno celkem 73 bytů s nabídkovou cenou od Kč do Kč. Pouze 8 bytů z těchto 73 má nabídkovou cenu vyšší než 1 milion Kč. Nejlevnějších 20 bytů má nabídkovou cenu do Kč. 2.) Nabídka bytů s výměrou od 60 m 2 do 80 m 2 ve městě Most - bylo nalezeno celkem 13 bytů s nabídkovou cenou od Kč do Kč. Z těchto bytů má celkem 11 bytů nižší nabídkovou cenu než Kč. 3.) Nabídka bytů s výměrou od 60 m 2 do 80 m 2 ve městě Most - bylo nalezeno celkem 12 bytů s nabídkovou cenou od Kč do Kč. Z těchto bytů má celkem 8 bytů nižší nabídkovou cenu než Kč. 4.) Na tomto serveru je uvedeno velké množství uskutečněných nedobrovolných dražeb bytů ve městě Most. Příklady realizovaných dražeb jsou uvedeny v tabulce níže. Tabulka: příklady realizovaných nedobrovolných dražeb ve městě Most Datum transakce Adresa Dispozice Výměra m 2 Odhadní cena Kč Vydražená cena Kč Kč/m Hutnická 2829/ , Komořanská 3114/22 3+kk 66, K. H. Borovského 136/15 3+kk 54, F.L.Čelakovského 1128/ , Růžová 1237/ , kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 17 z 27

18 Žatecká , Bělehradská 619/ , Jana Kubelíka 1309/ , Jaroslava Vrchlického , Jaroslava Vrchlického , Průměrná vydražená cena Minimální vydražená cena Maximální vydražená cena Znalecký posudek č /2010 stanovená obvyklá cena V tomto znaleckém posudku byla stanovena obvyklá cena podílu ve výši id. 1/4 ve výši ,- Kč, což odpovídá Kč/m 2 započitatelné plochy bytu. Z výše uvedené tabulky vyplývá, že průměrná vydražená jednotková cena bytu v Mostě v letech 2014 a 2013 (nejsou zde však uvedeny veškeré uskutečněné dražby) dosahovala cca Kč/m 2. Maximální realizovaná jednotková cena v dražbě byla ve výši Kč/m 2. Dle spoluvlastníka bytu paní Preissové nebyl podíl id. 1/4 bytu vydražen ani za Kč, tj. cca Kč/m 2 započitatelné plochy (tj. cca 1/2 obvyklé ceny dle znaleckého posudku). Oceňovaný byt tedy prakticky tedy nešlo vydražit ani za 1/2 obvyklé ceny dle znaleckého posudku. Vyhodnocení nabídky a poptávky: Ve městě je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitých věcech. Je zde nedostatek pracovních příležitostí, koupěschopnost místního obyvatelstva je nízká, žije zde velké množství sociálně nepřizpůsobivých občanů. To vše i další faktory mají negativní vliv na obchodovatelnost, kterou posuzuji jako obtížnou. Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 18 z 27

19 Srovnávací metoda Oceňovaná nemovitá věc Reprezentant č. 1 Reprezentant č. 2 Reprezentant č. 3 Reprezentant č. 4 Reprezentant č. 5 Nemovité věci: byt 3+1 ve 3.NP byt 3+1/L ve 4.NP byt 3+1/L ve 14.NP byt 3+1/L ve 3.NP byt 3+1/L v 6.NP byt 3+1 ve 3.NP Adresa: Most, Jaroslava Vrchlického 2840/3 Most, Lipová Most, M. G. Dobnera 2941/6 Most, Moskevská Most, Lidická Most, Pod Lajsníkem Fotografie: Doplňujicí popis: x Byt 3+1 s lodžií ve 4.NP panelového domu s výtahem. V bytě proběhly částečné úpravy: koupelna, kuchyně. Dům je po revitalizaci. Byt 3+1 s lodžií v posledním 14.NP panelového domu po částečné rekonstrukci. Byt je po částečné rekonstrukci - kuchyně, koupelna. Ostatní je v původním stavu. Byt 3+1 s lodžií ve 3.NP panelového domu po revitalizaci. Byt je v původním zachovalém stavu s umakartovým jádrem. Byt 3+1/L v 6.NP panelového BD po revitalizaci. Byt je po rekonstrukci. Byt 3+1 po částečné rekonstrukci (podlahy, kuchyně, rozvody elektřiny) s obloženým umakartovým jádrem. Byt je ve 3.NP panelového BD po revitalizaci. Konstrukční provedení: ŽB panelové ŽB panelové ŽB panelové ŽB panelové ŽB panelové ŽB panelové Dispozice: /L 3+1/L 3+1/L 3+1/L 3+1 Podlaží, ve kterém se byt nachází: 3.NP 4.NP 14.NP 3.NP 6.NP 3.NP Počet NP domu celkem: 1PP - 10NP 1NP - 9NP 1NP - 14NP 1NP - 9NP 1NP - 9NP 1NP - 13 NP Počet podlaží vlastního bytu: Výtah: 2x osobní osobní osobní osobní osobní osobní Započitatelná plocha m 2 : 72,59 63,00 64,50 64,50 74,50 75,00 Nabídková/prodejní cena Kč: x Cena / m 2 započ. pl.: x Variační koeficient [%]: 18,41% Srovnání pomocí indexové metody K 1 - Lokalita: K 2 - Pozemek: K 3 - Stav bytu: Most, Jaroslava Vrchklického 2840/3 vlastní - zastavěný stavbou + chodník špatný - neudržovaný vhodný k rekonstrukci obdobná obdobná obdobná horší v rámci města horší v rámci města 1,00 1,00 1,00 1,03 1,05 obdobný obdobný obdobný obdobný obdobný 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 střední střední nevalný střední střední 0,88 0,90 0,97 0,90 0,92 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 19 z 27

20 K 4 - Stav bytového domu: K 5 - Vybavení, příslušenství: K 6 - Velikost nemovité věci: K 7 - Umístění bytu v domě: K 8 - Napojení na sítě (přípojky): K 9 - Zdroj informací: K 10 - Právní vztahy: K 11 - Ostatní: střední - udržovaný, průběžně rekonstruován podstandardní, sklep po revitalizaci po část. rekonstrukci po revitalizaci po revitalizaci po revitalizaci 0,98 1,02 0,98 0,98 0,98 standardní standardní podstandardní standardní obložené umakart.j. 0,88 0,90 0,97 0,90 0,95 3+1; započ.pl. = 72,59 menší byt menší byt menší byt velikostně obdobný byt velikostně obdobný byt m 2 0,98 0,98 0,98 1,00 1,00 3.NP z 10NP, výtah v mezipatře veškeré IS - E, K, P, V, telefon v exekuci 4.NP s výtahem poslední 14.NP, výtah 3.NP s výtahem 6.NP s výtahem 3.NP s výtahem 1,00 1,03 1,00 1,00 1,00 veškeré IS veškeré IS veškeré IS veškeré IS veškeré IS 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 inzerce inzerce inzerce inzerce inzerce 0,80 0,90 0,80 0,90 0,90 bez exekuce bez exekuce bez exekuce bez exekuce bez exekuce 0,96 0,96 0,96 0,96 0,96 obdobné obdobné obdobné obdobné obdobné 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Váhy: 0,20 0,20 0,20 0,20 0,20 Upravená cena / m 2 započ. pl.: Upravená cena Kč: Variační koeficient [%]: 10,21% Statistické údaje a určení obvyklé ceny Vážený průměr upravené ceny [Kč]: Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]: Maximální upravená cena [Kč]: Srovnávací hodnota celku (Aritmetický průměr) Kč: Úprava srovnávací hodnoty - podíl id. 1/4 na LV č , k. ú. Most II Úprava srovnávací hodnota - podíl id. 1/4 na LV č , k. ú. Most II Srážka za horší obchodovatelnost minoritního spoluvlastnického podílu (odhad 80% z vypočtené srovnávací hodnoty) Obvyklá cena (srovnávací hodnota po zaokrouhlení) bez závady - věcné břemeno (upraveno, vzhledem k celkovému zaokrouhlení) Závada - věcné břemeno užívání měřiče tepla Obvyklá cena (srovnávací hodnota po zaokrouhlení) vč. závady - věcné břemeno kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 20 z 27

21 8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Závadou, která pouze minimálně ovlivňuje výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí, je skutečnost existence věcného břemene: Věcné břemeno užívání měřiče tepla v č. p ze dne , právní účinky vkladu ke dni Oprávnění pro: Statutární město Most, Radniční 1/2, Most, RČ/IČO: Povinnost k: Jednotka: 2840/49 - Listina: Smlouva o věcném břemeni V3 1894/1999 ; Z / Dle smlouvy o věcném břemeni V3 1894/1999 bylo věcné břemeno zřízeno bezúplatně na dobu neurčitou a spočívá v povinnosti umožnění kdykoliv přístup do suterénu bytového domu č. p za účelem odečtů, kontrol, revizí a oprav patních měřičů tepla, které jsou ve vlastnictví prodávajícího (Statutární město Most). Ve smlouvě ani nikde jinde není uvedena výše užitku oprávněného z věcného břemene, nelze objektivně určit výši nájemného za věcného břemeno daného charakteru, a proto je ocenění provedeno paušální částkou podle zákona o oceňování majetku v aktuálním znění. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: ,- Kč Věcné břemeno užívání měřiče tepla - výchozí cena pro výpočet = ,- Kč vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Ocenění věcného břemene činí = 2 500,- Kč Vyhodnocení rizik ANO Nemovité věci jsou zapsané na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) ANO Stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO K nemovitým věcem je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup ANO NE Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení např. břemeno vedení IS, ochranná pásma věcné břemeno užívání měřiče tepla NE Nemovité věci jsou prosty jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. ANO Stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO Nemovité věci jsou užívány v souladu s právním stavem ANO Stavba je určena výhradně k bydlení ANO Nemovité věci se nenachází v povodňovém území dle platného povodňového plánu ANO Nemovité věci nebyly v minulosti zatopeny ANO Jednotka na pozemku je dokončena ANO Údaje na LV nejsou dotčeny změnou (plombou) kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 21 z 27

22 ANO Na pozemku není evidováno Právo stavby ANO V KN není evidována poznámka spornosti ANO V KN není evidováno duální vlastnictví ANO Není sjednána výhrada zpětné koupě, zpětného prodeje nebo koupě na zkoušku ANO Není sjednána výhrada lepšího kupce ANO Není sjednána výhrada přednostního pořadí pro jiné právo ANO Na LV není evidován (budoucí) výměnek ANO Není přídatné spoluvlastnictví 8.3. Určení administrativní ceny A. Nález 1. Základní informace Adresa předmětu ocenění: Kraj: Ústecký Okres: Most Obec: Most Katastrální území: Most II Počet obyvatel: Prohlídka nemovitých věcí viz. výše 3. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č. 2840/49 2. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 2.1. Věcné břemeno užívání měřiče tepla B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka I -0,06 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je V 0,00 stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuční příkazy I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 5 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i ) = 0,900 i = 1 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 22 z 27

23 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,04 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek I 0,00 lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná I 0,00 občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré VI 0,00 parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD špatná II -0,01 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 1,050 Koeficient pp = I T * I P = 0, Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby i = Bytová jednotka č. 2840/49 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky - podíl Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a ,00 500, ,- nádvoří 2 cen. mapa zastavěná plocha a ,00 500, ,- nádvoří Ostatní stavební pozemky - celkem ,- Pozemky - podíl - zjištěná cena = ,- Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky - podíl = ,-Kč ,- Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = ,- Kč kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 23 z 27