ZNALECKÝ POSUDEK Č. 18/34/2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK Č. 18/34/2015 o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemků parc. č. 831 a 832 vč. příslušenství a stavby rodinného domu č. p. 465, která je součástí pozemku parc. č. 831; to vše v k. ú. Střekov, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem. Objednatel: Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ , Praha 6 IČ: DIČ: CZ Účel znaleckého posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 631/15-35 vydaného soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne Zhotovitel: Znalecký ústav ESTIMMO s. r. o. Trojská 163/28, Praha 8 IČ: , DIC: CZ mob: dagmar.musilova@estimmo.cz Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 40 stran vč. příloh, a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele. V Praze dne

2 OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A. Úvod Znalecký úkol Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena Obvyklá cena Administrativní cena Hlavní používané zkratky... 4 B. Nález PŘEDMĚT OCENĚNÍ Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Podklady pro vypracování znaleckého posudku Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Práva a závady spojené s předmětem ocenění Dokumentace a skutečnosti METODY OCENĚNÍ Nákladový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění Srovnávací způsob ocenění Metody aplikované v ocenění CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ Poloha a vnější vlivy Rodinný dům č. p. 465, který je součástí p. č. 831, a příslušenství Pozemky Využití ploch územní plán Povodňový plán ČR Shrnutí C. Posudek URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY srovnávacím způsobem Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Určení administrativní ceny D. Závěrečný výrok E. Znalecká doložka F. Seznam příloh kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 2 z 30

3 A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znaleckého ústavu je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 631/15-35: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 515, tj.: - pozemky parc. č. 831 a 832 vč. příslušenství a stavby rodinného domu č. p. 465, která je součástí pozemku parc. č. 831; to vše v k. ú. Střekov, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem. b) určit příslušenství nemovitých věcí; c) zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu ( 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považujeme nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit. 2. Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovité věci: * LV č. 515 pro k. ú. Střekov, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem; ke dni ALV: BLV: FLV: Vlastník Dvořák Jiří, Švabinského 465/43, Střekov, Ústí nad Labem; identifikátor /065 Pozemky Parcela: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: parc. č. 831 zastavěná plocha a nádvoří 65 m 2 Součástí je stavba: Střekov, č. p. 465, rod.dům Stavba stojí na pozemku p. č.: 831 parc. č. 832 zahrada 510 m 2 Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: parc. č m 2 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 3 z 30

4 3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním Administrativní cena Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č. 199/ Hlavní používané zkratky KN katastr nemovitostí; LV list vlastnictví; ALV vlastnické právo; BLV nemovitosti; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky; k. ú. katastrální území; KP katastrální pracoviště; č. j. číslo jednací; č. číslo; parc. č. parcelní číslo; č. p. číslo popisné; RD rodinný dům; NP nadzemní podlaží, PP podzemní podlaží; IS inženýrské sítě; KM katastrální mapa; zap.pl. započitatelná plocha; oc.nem. oceňovaná nemovitá věc B.Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne bez přítomnosti povinného. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znaleckému ústavu i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitých věcích, ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitých věcí účastnit a poskytnout potřebné informace pro ocenění. Doporučený dopis s kontaktováním povinného byl vrácen prostřednictvím České pošty z důvodu, že si jej adresát nevyzvednul (uloženo na poště do ). Žádnou další adresu jsem pro kontaktování povinného neobdržela. Na místě bylo zanecháno písemné oznámení o provedení místního šetření s žádostí o poskytnutí součinnosti. Do dne zpracování znaleckého posudku nebylo na tuto žádost reagováno. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 4 z 30

5 Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovité věci ke dni místního šetření Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znaleckým ústavem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 515 ze dne , k. ú. Střekov, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem viz. příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j. : 167 EX 631/15-35 ze dne Písemné sdělení Archiv Města Ústí nad Labem ze dne ; vyřizuje: Mgr. Helena Patráková; že zasílají kopii původní projektové dokumentace z r a materiály k plánované přístavbě z r Žádala jsem o: Stavební dokumentaci vč. technické zprávy a to půdorysy všech podlaží, řezy, pohledy Stavební povolení, popřípadě jakékoliv informace o případných rekonstrukcích / modernizacích Doloženo bylo: Kopie původní projektové dokumentace z r (půdorysy, řezy, pohledy) Materiály k plánované přístavbě z r (TZ, půdorysy, řezy, pohledy, 2x prodloužení SP) Ústní sdělení souseda Ing. Bohumír Freiberg, k přípojkám IS v ulici Švabinského a k tomu, že povinný žije mimo ČR a dům domnívá se, že je pronajat Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 515 dálkový náhled Kopie katastrální mapy, k. ú. Střekov dálkový náhled - viz. příloha Územní plán obce Ústí nad Labem Informace získané při místním šetření Mapa oblasti viz. příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření viz. příloha Záznam z prohlídky a zaměření nemovitých věcí Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR Povodňový plán ČR ( a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 5 z 30

6 Vyhláška MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN Ing. Petr Ort, Ph.D Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd s. ISBN Ing. Petr Ort, Ph.D Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd s. ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM s. ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN Časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, Brno, ročníky 1996 až 2015 Odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, Praha 1, ročníky 2003 až 2015 Časopis Znalec vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s., ročníky 2010 až Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalecký ústav prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znaleckého posudku. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 6 z 30

7 Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalecký ústav neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalecký ústav při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalecký ústav za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 515 ze dne váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva viz. přiložené LV část C Omezení vlastnických práv. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 7 z 30

8 Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 515 ze dne dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí zahájeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitých věcí - viz. přiložené LV část C - Omezení vlastnických práv. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsme měli k dispozici podklady, které uvádím v bodě č tohoto znaleckého posudku. Informace o přípojkách IS nemovitých věcí byly získány od souseda Ing. Bohumíra Freiberga. Archivem Města Ústí nad Labem byla zaslána výkresová dokumentace, venkovní a vnitřní rozměry jsou převzaty z této dokumentace, z velké části však nemohly být ověřeny. Vzhledem k tomu, že nemovité věci nebyly zpřístupněny, v tomto znalecké posudku vycházíme z předložené dokumentace. Poslední relevantní informace pro zpracování znaleckého posudku byly při místním šetření dne mj. od souseda Ing. Bohumír Freiberg. 6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá. Odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění u objektů sloužících pro rezidenční bydlení neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikujeme. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 8 z 30

9 6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určitých nemovitých věcí a to určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou oceňované nemovité věci srovnávány. U rezidenčních nemovitých věcí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. započitatelná plocha. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou pozemky se stavbou rodinného domu a příslušenstvím, u kterých je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Ocenění je provedeno dvěma způsoby: pomocí aktuální prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování, která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitých věcí vůči oceňované nemovité věci. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. srovnáním s realitním trhem metodou přímého porovnání a upravení pomocí hodnototvorných faktorů Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. 7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v okrese Ústí nad Labem v okrajové části města Ústí nad Labem v katastrálním území Střekov, v souvisle zastavěné části obce. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 9 z 30

10 Konkrétně se jedná o ulici Švabinského (uprostřed ulice). Absolutní centrum města (Mírové náměstí) je vzdáleno cca m pěšky severozápadním směrem. Jedná se o město s dlouhou historií, leží na soutoku řek Labe a Bíliny. Z jižní strany sousedí s Českým středohořím, na severní straně s Krušnými horami. Na západ od města se rozkládá okraj Podkrušnohorské pánve s povrchovými uhelnými doly. Okolní zástavba: Jedná se o tradiční lokalitu bydlení, v nejbližším okolí převažuje původní zástavba rodinných domů. Jedná se o druhý rodinný dům po pravé straně od rohu ulic Švabinského a Dykova. V blízkosti oceňovaných nemovitých věcí (cca 530 m od oc. nem.) se nachází autobusová zastávka. Les je od oc. nem. vzdálen cca 330 m, k vodě (řeka Labe) cca 1,6 km. Občanská vybavenost: V docházkové vzdálenosti je k dispozici veškerá občanská vybavenost. Dopravní dostupnost: Město je dobře dostupné osobní i veřejnou dopravou, leží na křižovatce silnic I. třídy č. 30 a 62 a především při dálnici D8, která tvoří západní obchvat města. Z veřejné dopravy je asi 530 m autobusová zastávka, ze které trvá cesta 16 minut jízdy busem na hlavní vlakové nádraží - dobré spojení do Prahy na Hlavní nádraží. Vlaková stanice je vzdálena cca m pěšky trať Ústí nad Labem - Praha. Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemky jsou přístupné po zpevněné veřejné komunikaci, z ulice Švabinského, pozemku parc. č. 700 (silnice, vlastník Česká republika). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Parkovací možnosti: Parkování je možné na vlastním pozemku i na okolním veřejném prostranství. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina, vodovod, kanalizace i plyn. Rodinný dům je na všechny uvedené inženýrské sítě napojen. Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód okresu Pořado vé číslo Název obce Kód obce Správní obvod CZ Ústí nad Labem Vysvětlivka: 2 počet částí obce; 3 počet katastrálních území; 4 katastrální výměra v hektarech; 5 obyvatel celkem; 6 obyvatelé ve věku let; 7 dokončené byty v letech 1999 až 2003; 8 dokončené byty v letech 2004 až 2008; 9 dokončené byty v letech 2009 až 2013, 10 pošta; 11 škola; 12 zdravotní zařízení; 13 statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 10 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm) 7.2. Rodinný dům č. p. 465, který je součástí p. č. 831, a příslušenství Jedná se o samostatně stojící, jednogenerační rodinný dům mnohoúhelníkového tvaru se sklepem a 2 nadzemními podlažími, v části přístavby je místo 2.NP podkroví se zkosenou stěnou. K domu byla provedena přístavba rodinného domu přesné datum není známo. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 10 z 30

11 Na pozemku u domu stojí kůlna, která tvoří příslušenství. Oceňované pozemky jsou oplocené, udržované a společně se stavbami tvoří funkční celek. Dispoziční řešení dle stavební dokumentace V suterénu se nachází stávající dílna, garáž, sklad pevného paliva, sklad ovoce, kotelna a chodba se schodištěm do patra. V 1.NP se nachází vstupní hala, chodba se schodištěm do 2.NP, obývací místnost, jídelna, kuchyň, koupelna, prádelna, WC. V 2.NP se nachází obytná místnost ze které je vstup na terasu, pracovna, dětský pokoj, ložnice a chodba. Dispoziční řešení rodinného domu je tak 4+1/G. Způsob využití / skutečné užívání objektu / nejlepší možné využití / legálnost staveb Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu rodinný dům, což je pravděpodobně v souladu se skutečným využitím a také nejlepším možným využitím. Dle sdělení souseda Ing. Bohumíra Freiberga bydlícího v objektu čp. 56 objekt současný majitel neužívá (žije mimo ČR), dům je dle jeho vyjádření nejspíše pronajímán. Zakreslení stavby v katastrální mapě není v souladu se skutečným stavem. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle odborného odhadu byl dům postaven v roce 1932 před cca 83-mi lety (stavební dokumentace je z roku 1932) Počet podlaží: 1 podzemní, 2 nadzemní podlaží + půda původní dům; 1 podzemní a 1 nadzemní + podkroví dokumentace k přístavbě z roku 1987 Základy: železobetonové s izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: obvodové zdivo o tloušťce cca. 30 cm - zděné z plynosilikátových tvárnic přístavba; zděné z pálených cihel původní část domu z roku 1932 Stropy: pravděpodobně dřevěné trámové s rovným podhledem původní dům; přístavba: v 1.PP stropní železobetonové desky, v 1.NP typ Hurdis s ocelovými nosníky Střecha: tvar sedlový, krov dřevěný přístavba; tvar valbový, krov dřevěný původní dům Krytina střechy: vláknocementové šablony Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody, oplechování okenních parapetů, oplechování střešních prostupů, z pozinkovaného plechu opatřeny nátěrem Vnější povrchy: omítka cementová Vstupní dveře do objektu: dřevěné do kovových zárubní; plastová částečně prosklená Vrata: nejsou Okna: dřevěná zdvojená; plastová s izolačním dvojsklem u vstupu do domu ze zahrady Bleskosvod: není proveden Komíny: cihelné Zabezpečovací systém: nezjištěn POPIS INTERIÉRU (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku) Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: keramické v koupelně, v kuchyni za kuchyňskou linkou Schody: konstrukce: dřevěná Dveře: dřevěné hladké plné a prosklené s kovovými zárubněmi a dřevěnými prahy Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: dřevěné, z PVC, keramické dlažby, betonová mazanina Vytápění: ústřední plynovým kotlem, deskové radiátory, otopný žebřík Ohřev teplé vody: plynový kotel Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené i teplé vody kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 11 z 30

12 Hygienické vybavení: standardní (vana, umyvadlo, wc) Vnitřní kanalizace: odkanalizování z kuchyně, koupelny, WC/ do veřejného řádu Vnitřní plynovod: je proveden přívod k plynovému kotli Elektroinstalace: kompletní rozvod světelného proudu (230V) i motorového proudu (400V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: nezjištěno Údržba: prováděna běžná údržba Ostatní: nezjištěno Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto uvažovány vzhledem ke stavu a stáří stavby jako standardní - typické pro daný typ objektu; jejich provedení tedy může být ve skutečnosti odlišné. Výpočet obestavěného prostoru rodinného domu č. p dle dokumentace Podlaží Výpočet Konstrukční výška Zastavěná plocha Obestavěný prostor 1.PP 7,85*3,3+3,85*3,1+4*4,55+4,05*6,65+2,4*3,9 2,4 m 92,33 m m 3 1.NP 6,5*10,9 2,85 m 70,85 m m 3 1.NP 7,85*3,35 2,4 m 26,30 m 2 63 m 3 2.NP 7,15*6,5 2,7 m 46,48 m m 3 podkroví / zastřešení ((1+2,72)/2+1,89*0,5)*7,85*3,35 - sedlová střecha 74 m 3 3,5*(6,5/6)*(2*6,8+2,6) - valbová střecha 61 m 3 Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo 747 m 3 Zastavěná plocha 1.NP - zaokrouhleno na celé číslo 97 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží - zaokrouhleno na celé číslo 236 m 2 Zastavěná plocha nadzemních podlaží - zaokrouhleno na celé číslo 144 m 2 Výměry místností rodinného domu č. p dle dokumentace Podlaží Místnost Podlahová plocha Zohledněno Započitatelná plocha stávající dílna 20,40 50% 10,20 m 2 1.PP garáž 17,70 0% 0,00 m 2 sklad pevného paliva 7,44 50% 3,72 m 2 chodba 2,37 50% 1,19 m 2 sklad ovoce 2,59 50% 1,30 m 2 kotelna 4,26 50% 2,13 m 2 Započitatelná plocha 1.PP 18,53 m 2 1.NP vstupní hala 8,28 100% 8,28 m 2 chodba 4,86 100% 4,86 m 2 obývací místnost 25,29 100% 25,29 m 2 jídelna 8,50 100% 8,50 m 2 kuchyň 6,25 100% 6,25 m 2 koupelna 11,92 100% 11,92 m 2 prádelna 8,23 100% 8,23 m 2 WC 1,35 100% 1,35 m 2 schodiště 4,05 100% 4,05 m 2 Započitatelná plocha 1.NP 74,68 m 2 2.NP terasa 26,62 50% 13,31 m 2 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 12 z 30

13 pracovna 8,25 100% 8,25 m 2 dětský pokoj 11,60 100% 11,60 m 2 ložnice 9,75 100% 9,75 m 2 chodba 4,75 100% 4,75 m 2 Započitatelná plocha 2.NP 47,66 m 2 Podlaží Místnost Podlahová plocha Podl.plocha se s.v. do 1,3 m Zohledněno Započitatelná plocha podkroví obytná místnost 21,11 2,18 100% 18,94 m 2 Započitatelná plocha podkroví 18,94 m 2 Celková započitatelná plocha - zaokrouhleno na celé číslo (zap.pl.) 160 m 2 Stáří a stavebně technický stav (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku) Objekt byl postaven v roce Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) i prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) jsou v ucházejícím stavu pro svoji funkčnost. Byla položena nová střešní krytina, na základě zaslané dokumentace z archivu Města Ústí nad Labem z roku 1987, byla provedena přístavba rodinného domu. Objekt je bez viditelných statických poruch. Stavebně technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a průměrné údržbě. Příslušenství a přípojky inženýrských sítí - Venkovní úpravy a) Přípojky inženýrských sítí elektřina, kanalizace, vodovod, plyn (jsou součástí pozemku) b) Oplocení podezdívka + kovové sloupky s drátěnou výplní; z pletiva se zděnými i dřevěnými sloupky c) Vjezdová brána kovová s drátěnou a plechovou výplní + branka d) Zpevněné plochy betonové e) Venkovní schodiště betonové - Kůlna zděná z cihel, střecha plochá, krov je dřevěný. Dveře jsou dřevěné, okna dřevěná, vstup je ze zahrady (pozemek parc. č. 832). Stojí na pozemku parc. č Výpočet obestavěného prostoru kůlny - dle měření Konstrukční Zastavěná Obestavěný Podlaží Výpočet výška plocha prostor 1.NP 5,376*2,539 2,94 m 13,65 m 2 40,16 m 3 Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo 40 m Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. 831 a 832, které jsou zapsané na LV č. 515 ze dne pro k. ú. Střekov, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem. Obvyklá cena trvalých porostů je podle názoru zpracovatele ocenění zanedbatelná, je zahrnuta v určení obvyklé ceny. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Předpokládáme nezávadnost (ekologická kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Pozemky jsou mírně svažité severním směrem. Pozemky mají celkově tvar mnohoúhelníku a šířce cca 20 m * a délce cca 33 m. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 13 z 30

14 Sousední parcely (info z pozemek parc. č. 831: 832 pozemek parc. č. 832: 830, 831, 700, 802/1 Pozemek parc. č. 831 Pozemek je mírně svažitý, má tvar písmene L a je celý zastavěn rodinným domem č. p U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 832 Pozemek je mírně svažitý tvaru mnohoúhelníku, tvoří zahradu k rodinnému domu. Pozemek je udržovaný s travnatým povrchem, okrasnými jehličnatými porosty a listnatými keři. Na severním a východním okraji je ohraničen cestou (parc. č. 830), na jihu přístupovou komunikací (parc. č. 700), na západě rodinným domem č. p. 465 a také obdobným pozemkem (parc. č. 802/1). Pozemek je částečně zastavěn RD č. p. 465, který není správně zakreslen v KM a také částečně zastavěn kůlnou v severozápadní části. U tohoto pozemku je druh pozemku uvedený v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem, avšak zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem není Využití ploch územní plán Podle územního plánu obce Ústí nad Labem se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako bydlení v domech rodinných městských a příměstských. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 14 z 30

15 7.5. Povodňový plán ČR Dle povodňového plánu České republiky se nejedná o záplavové území. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 15 z 30

16 7.6. Shrnutí Adresa: okres Ústí nad Labem, obec Ústí nad Labem, ulice Švabinského Nemovité věci: Pozemky parc. č. 831 a 832 vč. příslušenství a stavby rodinného domu č. p. 465 na pozemku parc. č. 831 Stavební stav: střední Vybavení: standardní Dispozice vč.zhodnocení: 4+1/G Příslušenství: kůlna, venkovní úpravy Podlažnost: 1PP + 1NP + 2NP či podkroví Výměra pozemků: 575 m 2 Obestavěný prostor (OP): 747 m 3 Zast. plocha 1.NP: 97 m 2 Započitatelná plocha (zap.pl.): 2 Zastavěná plocha 160 m nadzemních podlaží: Realizovatelnost: normální IPP: 0,250 OP / zap.pl.: 4, m 2 Pozn.: IPP index podlažních ploch - podíl plochy všech nadzemních podlaží a celkové výměry pozemku OP / zap.pl.: - podíl obestavěného prostoru a započitatelné plochy; informuje o míře prostorové efektivnosti výstavby kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 16 z 30

17 C. Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. srovnávacím způsobem Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient lokalita v sobě odráží rozdíl poloze a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu. K 2 Koeficient obslužnost veřejnou dopravou v sobě odráží rozdíl četnost dopravního spojení, zda je v obci autobusová zastávka, železniční zastávka, MHD, atd., a jaké je spojení do lokalit s občanskou vybaveností a pracovními příležitostmi. K 3 Koeficient dostupnost osobní dopravou v sobě odráží dopravní dostupnost centra obce, případně okresních a krajských měst s občanskou vybaveností, napojení na dálniční síť apod. K 4 - Koeficient pozemek zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry), orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků a možnost dalšího rozšíření a výstavby na pozemcích. K 5 - Koeficient stavebně technický stav v sobě odráží stavebně technický stav, stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí; morální opotřebení. K 6 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard vybavení mj. vytápění, sociální zařízení, aj. K 7 Koeficient příslušenství v sobě odráží existenci příslušenství staveb, venkovních úprav, aj. K 8 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost nemovitých věcí zejména z hlediska jejich započitatelné plochy, podlažnost. K 9 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě. K 10 - Koeficient funkční využitelnost v sobě odráží možnosti využití nemovitých věcí s ohledem na dispozici, prostorové uspořádání stavby, umístění stavby na pozemku, možnosti stavebních úprav objektu, aj. K 11 - Koeficient zdroj informací vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,85, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroj informací dále v sobě odráží datum uskutečněného prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej. K 12 Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí. K 13 Koeficient věcná břemena a ochranná pásma v sobě odráží existenci věcných břemen, ochranných pásem a závad váznoucích na nemovitých věcech a také ochranná pásma. K 14 Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 17 z 30

18 Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňované nemovité věci (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňované nemovité věci, odpovídá koeficient > 1. Analýza trhu - pozemky s rodinnými domy 1.) Nabídka nemovitých věcí v městské části Střekov - bylo nalezeno celkem 10 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od Kč do Kč. V obci a okolí do 1 km od obce je v nabídce na tomto serveru celkem 21 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od Kč do Kč. 2.) Nabídka nemovitých věcí v části obce Střekov - bylo nalezeno celkem 7 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od Kč do Kč. V obci a okolí do 4 km od obce je v nabídce na tomto serveru celkem 15 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od Kč do Kč. 3.) Nabídka nemovitých věcí v části obce Střekov - bylo nalezeno celkem 16 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od Kč do Kč. 4.) Je uvedena v obci Ústí nad Labem ze dne nedobrovolná dražba pouze pozemků se stavbou rodinného domu, na který byl vypracován znalecký posudek ve výši Kč: 5.) Je uvedena v obci Ústí nad Labem ze dne nedobrovolná dražba pouze pozemků se stavbou rodinného domu, na který byl vypracován znalecký posudek ve výši Kč. Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 18 z 30

19 Srovnávací metoda Oceňované nemovité věci Reprezentant č. 1 Reprezentant č. 2 Reprezentant č. 3 Reprezentant č. 4 Reprezentant č. 5 Nemovité věci: Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům - rohový Rodinný dům Adresa: Švabinského č. p. 465, Ústí nad Labem Na Čihadle č. e. 9741, Ústí nad Labem Šrámkova č. p. 3056/50, Ústí nad Labem, Severní Terasa Hlavní č. p. 139, Mojžíř, Ústí nad Labem Na Skalce č. p. 268, Neštěmice, Ústí nad Labem Veslařská č. p. 80, Neštěmice, Ústí nad Labem GPS: N, E N, E N, E N, E N, E N, E Vzdálenost cca od oc. nem.: x 3,3 km 5,6 km 8 km 7,4 km 5,7 km Fotografie: Doplňující popis: x Zděná chata. Jedná se o částečně podsklepený objekt. Součástí pozemku je i bazén, venkovní krb a zastřešená pergola. Chata je vytápěna ústředním topením s elektrokotlem a kachlovými kamny. TUV zajišťuje boiler. Okna a vstupní dveře jsou plastové. Dům s vlastní studnou, balkonem, terasou, malým jezírkem, technickou místností s místem pro garáž. V domě proběhla celková rekonstrukce plastová okna, nové rozvody vody, vytápění s el. kotlem, 2 koupelny, jedna s vanou, druhá se sprchovým koutem a WC. Podsklepený RD garáž na pozemku o ploše 752 m2 v Ústí nad Labem, v Hlavní ulici, Mojžíř. V původním, ale udržovaném stavu. Na zahradu navazuje další část pozemku, který je v nájmu od města. Zrekonstruovaný RD, Na Skalce. V přízemí se nachází kuchyně s novou kuchyňskou linkou, obývací pokoj, koupelna, samostatné WC a předsíň. Vytápění je zajištěno ÚT s kotlem na tuhá paliva. Pod samostatně stojící garáží se nachází dílna. Rodinný dům 5+2 v Ústí nad Labem Neštěmice, ul. Veslařská. Dům je po citlivé a velmi pěkně povedené rekonstrukci dvě koupelny, kuchyň s vestavěnými spotřebiči. Zahrada je udržovaná, rovinatá. Konstrukční provedení: zděná z cihel a tvárnic cihlová cihlová smíšená cihlová cihlová Dispozice: 4+1/G /G 4+1/G 3+1/G 5+2 Podlažnost: 1PP + 2NP / podkroví 1PP + 1NP + podkroví 1PP + 1NP + podkroví 1PP + 1NP + podkroví 1PP + 2NP + podkroví 1 NP + podkroví Pozemky parc. č. s výměrami: m 2 ; m /2-110 m 2 ; 3728/1-792 m 2 7/1-574 m m2 ; m m 2 ; 1417/1-258 m 2 ; 1417/2-29 m m 2 ; m 2 ; m 2 Výměra pozemků [m 2 ]: Zastavěná plocha 1.NP [m 2 ]: Započitatelná plocha [m 2 ]: Nabídková / prodejní cena [Kč]: Jednotková cena [Kč/m 2 zap.pl.]: Variační koeficient [%]: 7,18% kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 19 z 30

20 Srovnání pomocí indexové metody dál centrum a v údolí, u vlakové trati, u K 1 - Lokalita: centrum dál, horší obdobná obč.vybavenost, bez centrum dál, horší k.ú. Střekov, na kopci s řeky, horší výhledu, horší výhledem do údolí Koeficient úpravy 1,02 1,00 1,04 1,02 1,04 tj. číselná úprava v hodnotě Kč 0 Kč Kč Kč Kč K 2 - Obslužnost veřejnou zastávka bus cca 700 m, obdobná obdobná obdobná obdobná dopravou: MHD - zastávka bus cca horší Koeficient úpravy 530 m 1,00 1,03 1,00 1,00 1,00 tj. číselná úprava v hodnotě 0 Kč Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč K 3 - Dostupnost osobní dopravou: obdobná obdobná obdobná obdobná obdobná Koeficient úpravy vynikající 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 tj. číselná úprava v hodnotě 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč K 4 - Pozemek: mírně svažitý, údržba vetší, lepší obdobný větší, lepší menší, horší větší, lepší Koeficient úpravy zanedbaná; výměra 0,97 1,00 0,98 1,03 0,97 tj. číselná úprava v hodnotě 575 m Kč 0 Kč Kč Kč Kč K 5 - Stavebně technický stav: udržovaný, lepší po rekonstrukci, lepší převážně původní, horší kompletní r-kce, lepší kompletní r-kce, lepší Koeficient úpravy střední 0,98 0,95 1,10 0,95 0,92 tj. číselná úprava v hodnotě Kč Kč Kč Kč Kč K 6 - Vybavení: vyšší standard, lepší vyšší standard, lepší obdobné vyšší standard, lepší vyšší standard, lepší vytápění ÚT plyn, Koeficient úpravy 0,98 0,95 1,00 0,95 0,95 koupelna, WC tj. číselná úprava v hodnotě Kč Kč 0 Kč Kč Kč K 7 - Příslušenství: kůlna, oplocení, pergola, obdobné garáž, obdobné garáž, obdobné garáž, dílna, obdobné garáž, obdobné Koeficient úpravy vjezdová brána, 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 tj. číselná úprava v hodnotě zpevněné plochy 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč obdobná, bez vest. K 8 - Velikost nemovitých věcí: menší, bez vest. garáže menší, bez vest. garáže menší, bez vest. garáže menší, bez vest. garáže vestavěná garáž, garáže Koeficient úpravy započ.pl. = 164 m 2 0,99 1,02 1,00 0,99 1,00 tj. číselná úprava v hodnotě Kč Kč 0 Kč Kč 0 Kč chybí plyn a vodovod, K 9 - Napojení na sítě (přípojky): chybí plyn, horší obdobné chybí plyn, horší obdobné horší veškeré IS Koeficient úpravy 1,01 1,02 1,00 1,01 1,00 tj. číselná úprava v hodnotě Kč Kč 0 Kč Kč 0 Kč K 10 - Funkční využitelnost: rekreace, horší obdobná obdobná obdobná obdobná Koeficient úpravy rodinný dům 1,02 1,00 1,00 1,00 1,00 tj. číselná úprava v hodnotě Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 20 z 30

21 reality.idnes.cz; ID: reality.idnes.cz; ID: reality.idnes.cz; ID: reality.idnes.cz; ID: reality.idnes.cz; ID: K 11 - Zdroj informací: 024N inzerce Koeficient úpravy 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 tj. číselná úprava v hodnotě Kč Kč Kč Kč Kč K 12 - Právní vztahy: bez exekuce bez exekuce bez exekuce bez exekuce bez exekuce Koeficient úpravy v exekuci 0,96 0,96 0,96 0,96 0,96 tj. číselná úprava v hodnotě Kč Kč Kč Kč Kč K 13 - Věcná břemena: obdobné obdobné obdobné obdobné obdobné Koeficient úpravy bez VB 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 tj. číselná úprava v hodnotě 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč K 14 - Ostatní: obdobné obdobné obdobné obdobné záplavové území Q20, horší Koeficient úpravy 1,00 1,00 1,00 1,00 1,20 tj. číselná úprava v hodnotě 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč Kč Váhy: 0,20 0,20 0,20 0,20 0,20 Vážený průměr [Kč / m 2 zap.pl.]: Kč Kč Kč Kč Kč Kč Vážený průměr upr. cen [Kč]: Kč Kč Kč Kč Kč Kč Variační koeficient [%]: 3,96% Statistické údaje a určení obvyklé ceny Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]: Maximální upravená cena [Kč]: Obvyklá cena (zaokrouhlený vážený průměr) [Kč]: Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 21 z 30

22 Mapa umístění reprezentantů - R1 R5 reprezentant č. 1 až č. 5 Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny Povyšující faktory: o dobrá dopravní dostupnost a návaznost o napojení na kompletní IS o možnost dalšího rozšíření objektu (rozšíření obytných prostor do podkroví) o výhled na město i veškerá občanská vybavenost v rámci města Ponižující faktory: o nebyla umožněna prohlídka oceňovaných nemovitých věcí o v dané lokalitě je vysoká nezaměstnanost o na LV zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku Vyhodnocení nabídky a poptávky: V blízkém okolí nabídka odpovídá poptávce po obdobných nemovitých věcech. V inzerci se vyskytuje průměrné množství obdobných nemovitých věcí ve středním či dobrém stavu po rekonstrukci, standardně vybavených s obdobnou velikostí. Výhodou nemovitých věcí je především lokalita výhled na město, díky kterému jsou nemovité věci průměrně obchodovatelné. Srovnávací hodnota je vypočtena s velikou obezřetností se zohledněním všech hodnototvorných faktorů. Vyhodnocení srovnávací metody Podle výše uvedeného porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované nemovité věci, pozemky s rodinným domem a příslušenstvím v průměru od 1,89 mil. Kč do 2,98 mil. Kč (tj. cca od Kč/m 2 do Kč/m 2 zap.pl.). kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 22 z 30

23 Rozpětí redukovaných (upravených) cen: ,- až ,- Kč/m 2 Určená cena za 1 m 2 u oceňované nemovité věci: ,- Kč/m 2 Po zohlednění hodnototvorných faktorů byla vypočtena srovnávací hodnota celku ve výši Kč. S ohledem na vyhodnocení veškerých skutečností určuji srovnávací hodnotu po srovnání s 5- ti reprezentanty po zaokrouhlení váženého průměru upravených nabídkových cen ve výši Kč. Zdůvodnění obvyklé ceny Daný typ nemovitých věcí se v lokalitě běžně obchoduje, jedná se o zástavbu rodinných domů, které jsou užívány k bydlení. Odhad obvyklé ceny vychází z vyhodnocení nabídkových a realizovaných cen srovnatelných nemovitých věcí v dané lokalitě. Požadované nabídkové ceny se řídí v závislosti mj. na poloze, dopravní dostupnosti a občanské vybavenosti, standardu vybavení, velikosti pozemku a započitatelné plochy, nadzemního podlaží, stáří stavby, stavebně technického stavu, příslušenství a ostatních vlivů. Díky lokalitě, kde je velká nezaměstnanost, neumožnění prohlídky oceňovaných nemovitých věcí, a na LV zapsaných několikerých omezení vlastnického práva (negativní faktory), i přes dobrou dopravní dostupnost a návaznost, veškerou občanskou vybavenost v rámci města, výhledu na město a do krajiny, napojení na veškeré IS a možnosti rozšíření obytné části objektu do podkroví (pozitivní faktory) je obchodovatelnost obdobných nemovitých věcí průměrná a spíše ve střednědobém časovém horizontu. Ve srovnávací metodě jsou proto u zdroje informací o reprezentantech použity koeficienty 0,85. Na základě porovnání s nabízenými nemovitými věcmi, s přihlédnutím k výše uvedenému určuji po zaokrouhlení obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí, v současném stavu ve výši ,- Kč, tj Kč/m 2 zap.pl. Po vyhodnocení všech výše uvedených povyšujících a ponižujících faktorech posuzuji obchodovatelnost obdobných nemovitých věcí jako normální Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Znaleckým ústavem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí. Vyhodnocení rizik NE Nemovité věci jsou zapsané na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem). NENÍ PRAVDA! Popis rizika: Zakreslení RD v KM není v souladu se skutečným stavem. Výměra zastavěné plochy je větší, než výměra zastavěná plocha a nádvoří (parc. č. 931). ANO Stavba je umístěna na vlastním pozemku. ANO K nemovitým věcem je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup. ANO Není ztížený přístup k nemovité věci. ANO ANO NE Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva. Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení např. břemeno vedení IS, ochranná pásma. Nemovité věci jsou prosty jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. NENÍ PRAVDA! kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 23 z 30