ZNALECKÝ POSUDEK Č. 1061/128/2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK Č. 1061/128/2014 o obvyklé ceně nemovitých věcí - bytové jednotky č. 833/46 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 833 (stojící na pozemku parc. č. 186/8) a na pozemcích parc.č. 186/8, 186/5 a 186/9 ve výši 14489/538550; - nebytové jednotky č. 833/120 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 833 (stojící na pozemku parc. č. 186/8) a na pozemcích parc.č. 186/8, 186/5 a 186/9 ve výši 504/538550; - nebytové jednotky č. 833/167 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 833 (stojící na pozemku parc. č. 186/8) a na pozemcích parc.č. 186/8, 186/5 a 186/9 ve výši 674/538550; - podílu id. 3/14 na garáži č. 833/163 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 833 (stojící na pozemku parc. č. 186/8) a na pozemcích parc.č. 186/8, 186/5 a 186/9 ve výši 44968/538550; to vše v k. ú. Prosek, obec Praha, okres Hlavní město Praha. Objednatel: Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ , Praha 6 IČ: DIČ: CZ Účel znaleckého posudku: Zhotovitel: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 27979/12-52 ze dne a usnesení č. j.: 167 EX 27979/12-56 ze dne , která byla vydána soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko. Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/ Praha 8 IČ: mob: dagmar.vyhnalikova@seznam.cz Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 39 stran textu a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele. V Praze dne

2 OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A. Úvod Znalecký úkol Informace o nemovitých věcech a vlastníkovi dle KN Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena Obvyklá cena Administrativní cena Hlavní používané zkratky... 5 B. Nález PŘEDMĚT OCENĚNÍ Prohlídka nemovitých věcí Podklady pro vypracování znaleckého posudku Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Práva a závady spojené s předmětem ocenění Dokumentace a skutečnosti METODY OCENĚNÍ Nákladový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění Srovnávací způsob ocenění Metody aplikované v ocenění CELKOVÝ POPIS NEMOVITÉ VĚCI Poloha a vnější vlivy Bytová jednotka č. 833/ Nebytová jednotka č. 833/ Nebytová jednotka č. 833/ Garáž č. 833/163 podíl id. 3/ Pozemek spoluvlastnický podíl Využití ploch územní plán Povodňový plán ČR Shrnutí C. Posudek URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY srovnávacím způsobem Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Určení administrativní ceny D. Závěrečný výrok E. Znalecká doložka F. Seznam příloh kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 2 z 39

3 A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 27979/12-52 a č. j. 167 EX 27979/12-56: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 5082, LV č. 4609, LV č a LV č. 4545, tj. - bytová jednotka č. 833/46 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 833 (stojící na pozemku parc. č. 186/8) a na pozemcích parc.č. 186/8, 186/5 a 186/9 ve výši 14489/538550; to vše v k. ú. Prosek, obec Praha, okres Hlavní město Praha; - nebytová jednotka č. 833/120 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 833 (stojící na pozemku parc. č. 186/8) a na pozemcích parc.č. 186/8, 186/5 a 186/9 ve výši 504/538550; to vše v k. ú. Prosek, obec Praha, okres Hlavní město Praha; - nebytová jednotka č. 833/167 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 833 (stojící na pozemku parc. č. 186/8) a na pozemcích parc.č. 186/8, 186/5 a 186/9 ve výši 674/538550; to vše v k. ú. Prosek, obec Praha, okres Hlavní město Praha; - podíl id. 3/14 na garáži č. 833/163 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 833 (stojící na pozemku parc. č. 186/8) a na pozemcích parc.č. 186/8, 186/5 a 186/9 ve výši 44968/538550; to vše v k. ú. Prosek, obec Praha, okres Hlavní město Praha. b) určit příslušenství nemovitých věcí c) zjistil věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu ( 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považuji nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit. Poznámka: Předmět ocenění byl na základě požadavku zástupce objednatele znaleckého posudku pana JUDr. Václava Kvapila rozšířen o pozemky v přídatném spoluvlastnictví (parc. č. 186/5 a 186/9) a podíl id. 3/14 na garáži č. 833/163. Tyto nemovité věci jsou uvedeny v usnesení č. j.: 167 EX 27979/ Veškeré oceňované nemovité věci budou dle pana JUDr. Václava Kvapila draženy současně. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 3 z 39

4 2. Informace o nemovitých věcech a vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovitou věc:: * LV č pro k. ú. Prosek, obec Praha, okres Hlavní město Praha ALV: Vlastnické právo Hanuš Josef, Navrátilova 1421/11, Nové Město, Praha 1; Identifikátor: /0037 BLV: Jednotky Způsob využití Podíl na společných částech domu a pozemku 833/46 byt 14489/ /120 jiný nebytový prostor 504/ /167 jiný nebytový prostor 674/ * LV č pro k. ú. Prosek, obec Praha, okres Hlavní město Praha - dálkový náhled BLV: Stavby Typ stavby: Způsob využití: Na parcele: Prosek, č. p bytový dům 186/8 Pozemky Parcely: Způsob využití: Výměry: parc. č. 186/8 zastavěná plocha a nádvoří m 2 * LV č pro k. ú. Prosek, obec Praha, okres Hlavní město Praha ALV: Vlastnické právo Hanuš Josef, Navrátilova 1421/11, Nové Město, Praha 1; Identifikátor: /0037, podíl 3/14 Ostatní spoluvlastníci viz. LV v příloze znaleckého posudku BLV: Jednotky Způsob využití Podíl na společných částech domu a pozemku 833/163 garáž 44968/ * LV č pro k. ú. Prosek, obec Praha, okres Hlavní město Praha BLV: Pozemky Parcely: Způsob využití: Výměry: parc. č. 186/5 ostatní plocha m 2 parc. č. 186/9 ostatní plocha 13 m 2 3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst.1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 4 z 39

5 přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním Administrativní cena Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č.441/ Hlavní používané zkratky KN katastr nemovitostí; LV list vlastnictví; ALV vlastnické právo; BLV nemovité věci; FLV nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky, k.ú. katastrální úřad; KP katastrální pracoviště; č.j. číslo jednací; č. číslo; parc.č. parcelní číslo; č.p. číslo popisné; GP geometrický plán; BJ bytová jednotka; NP nadzemní podlaží, PP podzemní podlaží; IS inženýrské sítě; KM katastrální mapa; ZP započitatelná plocha B. Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne bez přítomnosti vlastníka nemovitých věcí. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitých věcích, ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitých věcí účastnit a zpřístupnit tak i její interiér. Doporučený dopis s kontaktováním povinného byl vrácen prostřednictvím České pošty z důvodu, že se adresát z uvedené adresy odstěhoval. Žádnou další adresu jsem pro kontaktování povinného neobdržela. Na místě bylo zanecháno písemné oznámení o provedení místního šetření s žádostí o poskytnutí součinnosti. Do dne zpracování znaleckého posudku nebylo na tuto žádost reagováno. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem JUDr.Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitých věcí ke dni místního šetření Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č ze dne , k. ú. Prosek, obec Praha, okres Hlavní město Praha vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem - viz.příloha kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 5 z 39

6 Výpis z katastru nemovitostí LV č ze dne , k. ú. Prosek, obec Praha, okres Hlavní město Praha vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem - viz.příloha Výpis z katastru nemovitostí LV č ze dne , k. ú. Prosek, obec Praha, okres Hlavní město Praha vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j.: 167 EX 27979/12-52 ze dne Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j.: 167 EX 27979/12-56 ze dne Žádost o rozšíření předmětu ocenění o pozemky v přídatném spoluvlastnictví a podíl na garáži ze dne prostřednictvím u od JUDr. Václav Kvapil Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č dálkový náhled Kopie katastrální mapy, k. ú. Prosek dálkový náhled - viz.příloha Územní plán Prahy Část prohlášení vlastníka s výměrami oceňovaných jednotek Smlouva kupní ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V-15223/ Smlouva kupní ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V-25435/ Smlouva kupní ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V-45604/ Smlouva o zřízení věcného břemene - bezúplatná ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V-37928/ Smlouva o zřízení věcného břemene - bezúplatná ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V-33264/ Informace získané při místním šetření Mapa oblasti viz.příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření viz.příloha Záznam z prohlídky nemovitých věcí Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR Povodňový plán ČR ( a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. Vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č.256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č.357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 6 z 39

7 Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN Ing. Petr Ort, Ph.D Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd s. ISBN Ing. Petr Ort, Ph.D Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd s. ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM s. ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN Kolektiv autorů Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN Časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, Brno, ročníky 1996 až 2014 Odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, Praha 1, ročníky 2003 až 2014 Časopis Znalec vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s., ročníky 2010 až Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 7 z 39

8 Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděla žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisů z katastru nemovitostí (sekce B1 LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Věcná břemena - povinnosti Podle výpisů z katastru nemovitostí LV č ze dne , LV č ze dne a LV č ze dne váznou na oceňovaných nemovitých věcech věcná břemena: Věcné břemeno (podle listiny) čl. II smlouvy, a to umístění, provozování, provádění kontroly a oprav technologického zařízení předávací stanice - Oprávnění pro: Pražská teplárenská a.s., Partyzánská 1/7, Holešovice, Praha 7, RČ/IČO: Povinnost k: Jednotka: 833/120, 833/167, 833/46 Jednotka: 833/163 Parcela: 186/5, 186/9 - Listina: Smlouva o zřízení věcného břemene bezúplatná ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 8 z 39

9 Věcné břemeno (podle listiny) umístění a provozování kabelového vedení, volný vstup a vjezd na pozemky za účelem zajištění provozu, oprav a údržby kabelového vedení - sml. čl. III, dle GP č / Oprávnění pro: PREdistribuce, a.s., Svornosti 3199/19a, Smíchov, Praha 5, RČ/IČO: Povinnost k: Jednotka: 833/120, 833/167, 833/46 Jednotka: 833/163 Parcela: 186/5, 186/9 - Listina: Smlouva o zřízení věcného břemene bezúplatná ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni Tato věcná břemena jsou závadou mají vliv na obvyklou cenu nemovitých věcí. Popis a ocenění uvedených věcných břemen je provedeno níže v bodu 8.2. tohoto znaleckého posudku. Zástavní práva Podle výpisů z katastru nemovitostí LV č ze dne , LV č ze dne a LV č ze dne váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva viz.přiložené LV část C - Omezení vlastnických práv. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisů z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Omezení vlastnického práva Z výpisů z katastru nemovitostí LV č ze dne , LV č ze dne a LV č ze dne dále vyplývá, že byla na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí nařízena exekuce a byl vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí - viz.přiložené LV část C Omezení vlastnických práv. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 9 z 39

10 5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č tohoto znaleckého posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití nemovitých věcí. K nemovitým věcem nebyla získána žádná výkresová dokumentace, nebylo umožněno provést zaměření, a proto muselo být přistoupeno k převzetí výměr jednotek z prohlášení vlastníka. 6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá. Odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění u objektů sloužících pro rezidenční bydlení neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určitých nemovitých věcí a to určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou oceňované nemovité věci srovnávány. U rezidenčních nemovitých věcí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. započitatelná plocha. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 10 z 39

11 6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný byt, nebytové jednotky a podíl na garáži, u kterých je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. 7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÉ VĚCI 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v Praze 9, v městské části Prosek, která leží cca 8 km severovýchodně od centra města (Václavské náměstí) v k. ú. Prosek. Konkrétně leží ve střední části ulice Litoměřická, která na západní straně navazuje na Teplická a na východní straně ústí do ulice Vysočanská, hned vedle gymnázia Litoměřická. Okolní zástavba: Jedná se o tradiční lokalitu vhodnou k bydlení bytový dům stojí na rozhraní zástavby panelových bytových domů a původních rodinných domů. V místě je hluk od silnice Litoměřická, kterou jezdí také autobusy MHD. Zeleň je v dosahu v rámci parku Přátelství a přírodního parku Prosecké skály do 1 km od bytového domu. Občanská vybavenost: V docházkové vzdálenosti je k dispozici potřebná občanská vybavenost - supermarket, restaurace, penzion, bankomat, ZŠ, MŠ, SŠ, gymnázium, aj. Veškerá občanská vybavenost je k dispozici v rámci Prahy. Dopravní dostupnost: V ulici Na Pokraji cca 150 m pěšky od bytového domu se nachází zastávka autobusů MHD, nejbližší stanice metra C Prosek je vzdálena 4 minuty jízdy autobusem či 800 m pěšky. Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemky jsou přístupné po zpevněné veřejné komunikaci, z ulice Litoměřická, z pozemku parc. č. 1365/1 (ostatní plocha - silnice, vlastník: Hlavní město Praha). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Parkovací možnosti: Parkování je možné na okolním veřejném prostranství, kapacitně však nedostačuje vzhledem k množství automobilů v okolí. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 11 z 39

12 Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina, vodovod, kanalizace, plyn, dálkové vytápění a telefon. Objekt je pravděpodobně napojen na veškeré inženýrské sítě kromě plynu Bytová jednotka č. 833/46 Dle prohlášení vlastníka se jedná o mezonetový byt s dispozicí 2+kk a velkými terasami, který se nachází ve 4. a 5.NP železobetonového monolitického dozdívaného bytového domu č. p. 833 z roku Bytový dům se skládá ze 2 podzemních podlaží a 5-ti nadzemních podlaží, které jsou propojeny osobními výtahy. V suterénních prostorách se nachází sklepy, garážová stání a technické zázemí. V nadzemních podlažích se nachází převážně pouze byty. Při výstavbě objektu byly použity kvalitní materiály, které odpovídají vyššímu standardu než je běžné. Oceňovaný byt je orientován na severovýchod, severozápad a jihozápad. Skládá se ze vstupní haly, obývacího pokoje, kuchyňského koutu, koupelny s WC (vše ve 4.NP) a pokoje v 5.NP. Podlahová plocha interiéru bytové jednotky je 144,89 m 2, především oba pokoje jsou nadstandardní svojí výměrou. Ve 4. i 5.NP se nachází vždy 2 terasy - celkem 4 terasy o celkové výměře 108,5 m 2. Způsob využití / skutečné užívání / nejlepší možné využití: Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití nemovité věci byt, což je v souladu se skutečným a také nejlepším možným využitím. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: v roce 2006 Počet podlaží: 2 podzemní podlaží + 5 nadzemních podlaží Základy: betonové s izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: železobetonová monolitická dozdívaná Stropy: železobetonové monolitické Střecha: tvar plochá Krytina střechy: folie PVC Klempířské konstrukce: oplechování atiky, okenních parapetů a střešních prostupů z pozinkovaného plechu Vnější povrchy: kontaktní zateplovací systém s omítkou; keramický obklad soklu směrem do ulice Vstupní dveře do objektu: hliníkové s izolačním zasklením Vrata: hliníková sekční na elektrické dálkové ovládání Okna: dřevěná EURO okna s izolačním zasklením Bleskosvod: je proveden POPIS INTERIÉRU (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: keramické v koupelně a v kuchyni za kuchyňskou linkou Schody: konstrukce: dřevěná či kovová - v bytě; železobetonová s keramickým obkladem v domě Dveře: dřevěné hladké plné a prosklené do obložkových zárubní; bezpečnostní vstupní Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: dřevěné plovoucí a z keramické dlažby Vytápění: dálkové vytápění výměník v domě; deskové radiátory a podlahové konvektory Ohřev teplé vody: centrální Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené a teplé vody Hygienické vybavení: dobrého standardu koupelna s vanou, umyvadlem a WC Vnitřní kanalizace: odkanalizování z kuchyně a koupelny do veřejného řádu kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 12 z 39

13 Vnitřní plynovod: není provedeno napojení Elektroinstalace: kompletní rozvody světelného proudu (230V) Výtahy: osobní Vybavení kuchyní: moderní kuchyňská linka se sklokeramickou deskou, digestoří, myčkou a dřezem Údržba: prováděna běžná údržba Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto uvažovány vzhledem ke stavu a stáří jako dobré - typické pro daný typ stavebního objektu; jejich provedení tedy může být ve skutečnosti odlišné. Soupis místností bytové jednotky č. 833/46, nebytového prostoru č. 833/120 a nebytového prostoru č. 833/167 dle prohlášení vlastníka Podlahová Započitatelná Podlaží Místnost Zohledněno plocha plocha 2.PP sklep 6,74 50% 3,37 m 2 Započitatelná plocha nebytového prostoru č. 833/167 ve 2.PP 3,37 m 2 1.PP sklep 5,04 50% 2,52 m 2 Započitatelná plocha nebytového prostoru č. 833/120 v 1.NP 2,52 m 2 4.NP a 5.NP hala, obývací pokoj a kuchyňský kout 63,55 100% 63,55 m 2 koupelna s WC 5,44 100% 5,44 m 2 pokoj 74,2 100% 74,20 m 2 terasy (dle metodiky lze započíst maximálně 20% z podlahové plochy bytu) 108,5 50% 28,64 m 2 Započitatelná plocha bytové jednotky č. 833/46 ve 4. a 5.NP 171,83 m 2 Celková započitatelná plocha bytové jednotky a nebytových jednotek 177,72 m 2 Stavebně technický stav bytové jednotky Bytová jednotka je pravděpodobně v dobrém udržovaném stavu s ohledem ke stáří objektu a použitým materiálům při výstavbě (standard projektu). Stáří a stavebně technický stav bytového domu Objekt byl postaven před 8-mi lety, ke dni místního šetření je v dobrém stavu bez viditelných statických poruch Nebytová jednotka č. 833/120 Nebytová jednotka č. 833/120 je umístěna v 1. nadzemním podlaží bytového domu č. p Jedná se o zděný sklep o výměře 5,04 m 2, který je umístěn hned vedle výtahu Nebytová jednotka č. 833/167 Nebytová jednotka č. 833/167 je umístěna ve 2. podzemním podlaží bytového domu č. p Jedná se o zděný sklep o výměře 6,74 m 2, který je umístěn naproti garážovým stáním. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 13 z 39

14 7.5. Garáž č. 833/163 podíl id. 3/14 Jedná se o halovou garáž umístěnou ve 2. podzemním podlaží s celkovou výměrou 449,68 m 2, ve které je umístěno celkem 14 garážových stání. Předmětem ocenění je pouze podíl id. 3/14 na této jednotce, kterému odpovídá právo užívání 3 garážových stání označených č. P39, P40 a P Pozemek spoluvlastnický podíl Předmětem ocenění je také podíl ve výši 25303/ (14489/ / / /14 z 44968/538550) na pozemcích parc. č. 186/8, 186/5 a 186/9, které jsou zapsány na LV č (dálkový náhled) a LV č. 4605, pro k. ú. Prosek, obec Praha, okres Hlavní město Praha. Jedná se o pozemky ve funkčním celku. Výměra pozemků byla převzata z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyla podrobně ověřována. Sousední parcely: parc. č. 186/8: 186/5, 186/9, 186/17, 1218 parc. č. 186/5: 186/4, 186/8, 186/9, 186/17, 191/16, 1218, 1365/1 parc. č. 186/9: 186/5, 186/8, 186/11, 186/17, 1218 Pozemek parc. č. 186/8 Pozemek je svažitý, má obdélníkovitý tvar s výběžky v severovýchodní straně, je z celé své plochy zastavěn stavbou bytového domu č. p U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 14 z 39

15 Pozemek parc. č. 186/5 Pozemek je rovinný a částečně svažitý, má nepravidelný tvar, je travnatý s trvalými porosty či zpevněný, slouží jako zeleň či chodník podél domu. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 186/9 Pozemek je rovinný a částečně svažitý, má nepravidelný tvar, travnatý či zpevněný povrch, slouží jako zeleň či chodník podél domu. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem Využití ploch územní plán Podle územního plánu města Prahy se oceňované pozemky nachází převážně v území vymezeném jako OV-F všeobecně obytné území. Východní část pozemků leží v území vymezeném jako ZP parky, historické zahrady a hřbitovy. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 15 z 39

16 OV - všeobecně obytné Území sloužící pro bydlení s možností umísťování dalších funkcí pro obsluhu obyvatel. Funkční využití: Stavby pro bydlení, byty v nebytových domech. Mimoškolní zařízení pro děti a mládež, školy, školská a ostatní vzdělávací zařízení, kulturní zařízení, církevní zařízení, zdravotnická zařízení, zařízení sociální péče, malá ubytovací zařízení, drobná nerušící výroba, veterinární zařízení v rámci staveb pro bydlení, sběrny surovin, sportovní zařízení, obchodní zařízení s celkovou plochou nepřevyšující m2 prodejní plochy, zařízení veřejného stravování, nerušící služby. Doplňkové funkční využití: Drobné vodní plochy, zeleň, cyklistické stezky, pěší komunikace a prostory, komunikace vozidlové, nezbytná plošná zařízení a liniová vedení TV. Parkovací a odstavné plochy, garáže pro osobní automobily (pro uspokojení potřeb území vymezeného danou funkcí). Výjimečně přípustné funkční využití: Vysokoškolská zařízení, stavby pro veřejnou správu města, hygienické stanice, zařízení záchranného bezpečnostního systému, obchodní zařízení s celkovou plochou nepřevyšující m2 prodejní plochy, ubytovací zařízení, stavby a plochy pro administrativu, malé sběrné dvory, parkoviště P+R, garáže, čerpací stanice pohonných hmot bez servisů a opraven jako nedílná část garáží a polyfunkčních objektů, stavby, zařízení a plochy pro provoz PID, zahradnictví. Jako výjimečně přípustné bude posuzováno i umístění některé z obecně přípustných funkcí ve všeobecně obytném funkčním využití, navrhované v převažujícím podílu celkové kapacity. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 16 z 39

17 ZP - parky, historické zahrady a hřbitovy Záměrně založené architektonicky ztvárněné plochy zeleně. Funkční využití: Parky, zahrady, sady, vinice to vše na rostlém terénu, plochy určené pro pohřbívání, urnové háje, kolumbária, rozptylové louky a plochy určené pro pohřbívání zvířat v domácích chovech. Doplňkové funkční využití: Drobné vodní plochy, pěší komunikace. Prostory a nezbytná plošná zařízení a liniová vedení TV (sloužící stavbám a zařízením uspokojujícím potřeby území vymezeného danou funkcí). Výjimečně přípustné funkční využití: Dětská hřiště, cyklistické stezky, jezdecké stezky, komunikace účelové. Zahradní restaurace, nekryté amfiteátry, hvězdárny, rozhledny, kostely, modlitebny, krematoria a obřadní síně, nekrytá sportovní zařízení bez vybavenosti, drobná zahradní architektura. Stavby a zařízení pro provoz a údržbu, ostatní stavby související s vymezeným funkčním využitím. Obchodní zařízení s celkovou plochou nepřevyšující 200 m 2 prodejní plochy, nerušící služby 1 (to vše platí jen pro hřbitovy). Podzemní parkoviště. Výjimečně přípustné umístění podzemního parkoviště bude možné za předpokladu závazně stanovené parkové kompozice, přijatelné druhové skladby a stanovení mocnosti terénu Povodňový plán ČR Dle dálkového náhledu do povodňových map ČR ( se pozemky nenachází v záplavové oblasti Shrnutí Adresa: Praha 9 - Prosek, ulice Litoměřická č. p. 833, vchod č. o. 19b Nemovité věci: Mezonetový byt 2+kk (143,19 m2 ) s terasami (108,5 m 2 ), 2x sklep (6,74 m 2 a 5,04 m 2 ) a 3x garážové stání (podíl na halové garáži) Dispozice: 2+kk/T - mezonet Stav: dobrý byt ve 4. až 5.NP; sklepy a garážová stání Podlaží: Vybavení: dobré ve 2.PP, sklep v 1.NP; výtah v domě Započitatelná plocha 177,72 m 2 Příslušenství: - bytu a 2 sklepů: Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny: Povyšující faktory: o předpokládaný dobrý stav a dobré vybavení bytu o potřebná občanská vybavenost v docházkové vzdálenosti o dobrá dopravní dostupnost a návaznost o předmětem ocenění jsou také 3 garážová stání, 2 sklepy Ponižující faktory o zvýšená hlučnost a prašnost od ulice Litoměřická o na LV jsou zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 17 z 39

18 C. Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. srovnávacím způsobem Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitých věcí v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; dopravní dostupnosti centra obce a dopravního spojení; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitých věcí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitých věcí K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků příslušejících k bytové jednotce K 3 - Koeficient stavu bytu v sobě odráží stavebně technický stav bytové jednotky, její stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení K 4 - Koeficient stavu bytového domu v sobě odráží stavebně technický stav bytového domu, stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí K 5 - Koeficient vybavení, příslušenství v sobě odráží standard vybavení nemovitých věcí mj. vytápění, základní příslušenství bytové jednotky, společné části domu, venkovní úpravy, vedlejší stavby K 6 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost nemovitých věcí zejména z hlediska jeho započitatelné plochy K 7 - Koeficient umístění bytu v bytovém domě v sobě odráží umístění, ve které podlaží se byt nachází a zda je v bytovém domě výtah či nikoliv K 8 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě K 9 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,7 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové K 10 Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí K 11 Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňovaná nemovitá věc (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 18 z 39

19 V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná nemovitá věc, odpovídá koeficient > 1. Analýza trhu bytové jednotky 1.) Nabídka bytů s výměrou nad 110 m 2 v městské části Prosek - bylo nalezeno celkem 12 bytů s nabídkovou cenou od Kč do Kč. 2.) Nabídka bytů s výměrou nad 100 m 2 v městské části Prosek - bylo nalezeno celkem 10 bytů s nabídkovou cenou od Kč do Kč. 3.) Nabídka bytů s výměrou nad 110 m 2 v městské části Prosek - bylo nalezeno celkem 5 bytů s nabídkovou cenou od Kč do Kč. 4.) Na tomto serveru je v městské části Prosek uvedena pouze dražba družstevního bytu 3+1/B (61 m 2 ), který není s oceňovanými nemovitými věcmi srovnatelný. 5.) Na tomto serveru jsou v městské části Prosek uvedeny celkem 4 dražby bytů, které však nejsou s oceňovanými nemovitými věcmi srovnatelné. Vyhodnocení nabídky a poptávky: Nabídka obdobných bytů je v daném místě a čase přibližně v rovnováze s poptávkou. Oceňované nemovité věci spadají do segmentu nadstandardních bytů s příslušenstvím, které jsou na běžném trhu průměrně obchodovatelné spíše v delším časovém horizontu. Vzhledem k účelu znaleckého posudku (předpokládá se exekuční dražba nemovitých věcí) posuzuji obchodovatelnost spíše jako obtížnou, což je zohledněno v určené obvyklé ceně. Kupní smlouva - vyhodnocení Veškeré oceňované nemovité věci byly pořízeny přímo od developera projektu společnost DEVELOP invest, a.s., jedná se tedy o nemovité věci z první ruky. Dle Kupní smlouvy ze dne (Právní účinky vkladu práva ke dni ; V / ) byla kupní cena za bytovou jednotku č. 833/46 ve výši ,- Kč, tj Kč/m 2 započitatelné plochy. Dle Kupní smlouvy ze dne (Právní účinky vkladu práva ke dni ; V / ) byla kupní cena za nebytovou jednotku č. 833/167 a podíl id. 3/14 na nebytové jednotce č. 833/163 (3 garážová stání ve 2.PP objektu) ve výši ,- Kč. Dle Kupní smlouvy ze dne (Právní účinky vkladu práva ke dni ; V / ) byla kupní cena za nebytovou jednotku č. 833/120 ve výši ,- Kč, tj Kč/m 2 užitné plochy. Celková kupní cena za oceňované nemovité věci byla tedy ,- Kč. Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 19 z 39

20 s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 20 z 39

21 Srovnávací metoda Oceňovaná nemovitá věc Reprezentant č. 1 Reprezentant č. 2 Reprezentant č. 3 Reprezentant č. 4 Reprezentant č. 5 Nemovité věci: Mezonetový byt 2+kk/T Byt 3+kk/T Mezonetový byt 4+kk/B/T Byt 5+kk/2xL Byt 3+kk/T Adresa: Prosek, Litoměřická Prosek, Na vyhlídce Troja, Na Dlážděnce Libeň, Nad Okrouhlíkem Prosek, Bohušovická Byt 3+kk/T Prosek, Na Pokraji Fotografie: Doplňujicí popis: x Konstrukční provedení: ŽB monolit Dispozice: 2+kk/T Podlaží, ve kterém se byt nachází: NP Počet NP domu celkem: 2PP - 5NP Počet podlaží vlastního bytu: 2 Výtah: osobní Započitatelná plocha m 2 : 177,72 Nabídková/prodejní cena Kč: x Cena / m 2 započ. pl.: x Variační koeficient [%]: 9,11% K 1 - Lokalita: Prosek, Litoměřická K 2 - Pozemek: vlastní Byt 3+kk, 112m2, terasa 57 m2 a sklep 3 m2. V bytě je nadstandardní kuchyňská linka, pračka, postele, sedačka a televize, vstupní bezpečnostní dveře, interiérové bezfalcové dveře, dřevěná podlaha, předokenní žaluzie, venkovní markýzy. K bytu náleží 2 gar. stání. Mezonetový byt 4+kk s balkonem, terasou a předzahrádkou 74,69 m2 umístěný v 1.PP a 2.PP s orientací na jih. Byt je součástí rozestavěného projektu "Trojské výhledy". Byt 5+kk, 144 m2 + 2x lodžie 6 a 2,7 m2 v oploceném areálu - zahrádky, lavičky, jezírko, v domě recepce Fitness, sauna, vířivka. V pokojích jsou vestavěné skříně, sociální zařízení je nadstandardní. K bytu náleží sklep a garáž. ŽB monolit ŽB monolit ŽB monolit 3+kk/T 4+kk/T 5+kk/2xL 4.NP PP 4.NP 1PP - 4NP 2PP - 5NP 1PP - 7NP osobní osobní osobní 142,00 144,86 148, Srovnání pomocí indexové metody obdobná atraktivnější žádanější 1,00 0,95 0,95 obdobný obdobný větší s parkem 1,00 1,00 0,98 Byt 3+kk 90 m2 + terasy 27 m2, nadstandardně vybavený, atypicky řešený. Interiér je laděn do tmavých barev, dominují pohledové betony, orientace je na 3 světové strany. V ceně je veškeré vybavení a nábytek na zakázku. ŽB monolit 3+kk/T 5.NP 1PP - 6NP Byt 3+kk 110,2 m2 + terasy celkem 80,9 m2 umístěný ve 4.NP projektu "u Gymlu" od developera DEVELOP invest. Orientace na SZ, JZ a JV. ŽB monolit 3+kk/T 4.NP 1PP - 4NP 1 1 osobní osobní 103,50 132, bez výhledu obdobná 1,05 1,00 obdobný obdobný 1,00 1,00 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 21 z 39

22 K 3 - Stav bytu: dobrý K 4 - Stav bytového domu: dobrý - BD z roku 2006 K 5 - Vybavení, příslušenství: K 6 - Velikost nemovité věci: K 7 - Umístění bytu v domě: K 8 - Napojení na sítě (přípojky): K 9 - Zdroj informací: K 10 - Právní vztahy: K 11 - Ostatní: dobré, 2x sklep 2+kk s terasami 108,5 m2, ZP = 177,72 m NP s výtahem E, K, V, dálk.vytápění, telefon v exekuci 3x garážového stání obdobný lepší - novostavba obdobný obdobný lepší - novostavba 1,00 0,98 1,00 1,00 0,98 obdobný lepší - novostavba obdobný obdobný lepší - novostavba 1,00 0,98 1,00 1,00 0,98 nadstandardní novější nadstandardní nadstandardní novější 0,95 0,98 0,95 0,92 0,98 menší byt, 3+kk/T menší byt 4+kk/T menší byt 5+kk/2xL menší byt 3+kk/T menší byt 3+kk/T 0,95 0,95 0,95 0,92 0,94 4.NP, výtah 2.-1.PP, mezonet 4.NP, výtah 5.NP, výtah 4.NP, výtah 0,90 1,02 0,90 0,90 0,90 veškeré IS veškeré IS veškeré IS veškeré IS veškeré IS 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 inzerce inzerce inzerce inzerce inzerce 0,85 0,90 0,90 0,90 0,80 bez exekuce bez exekuce bez exekuce bez exekuce bez exekuce 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 2x garážové stání bez garážového stání 1x garážové stání bez garážového stání bez garážového stání 1,03 1,09 1,06 1,06 1,06 Váhy: 0,25 0,20 0,20 0,15 0,20 Upravená cena / m 2 započ. pl.: Upravená cena Kč: Variační koeficient [%]: 4,98% Statistické údaje a určení obvyklé ceny Vážený průměr upravené ceny [Kč]: Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]: Maximální upravená cena [Kč]: Obvyklá cena (srovnávací hodnota po zaokrouhlení) bez závad - věcná břemena (upraveno, vzhledem k celkovému zaokrouhlení) Závady - věcná břemena -940 Obvyklá cena (srovnávací hodnota po zaokrouhlení) vč. závad - věcná břemena kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 22 z 39

23 8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Závadou, která nepatrně ovlivňuje výslednou cenu nemovitých věcí, je skutečnost existence věcných břemen: Věcné břemeno (podle listiny) čl. II smlouvy, a to umístění, provozování, provádění kontroly a oprav technologického zařízení předávací stanice - Oprávnění pro: Pražská teplárenská a.s., Partyzánská 1/7, Holešovice, Praha 7, RČ/IČO: Povinnost k: Jednotka: 833/120, 833/167, 833/46 Jednotka: 833/163 Parcela: 186/5, 186/9 - Listina: Smlouva o zřízení věcného břemene bezúplatná ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni Jedná se o věcné břemeno umístění, provozování, provádění kontroly, údržby a oprav technologického zařízení předávací stanice umístěné v suterénu v místnosti č. B 107. Věcné břemeno je zřízeno bezúplatně a to na dobu neurčitou. Vzhledem ke způsobu a možnostem využití, poskytovaným službám nelze prakticky stanovit výši užitku, roční užitek také není nikde uveden. Ocenění je proto provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. 16 odst. 5 paušální částkou. Předmětem ocenění je však pouze podíl celkem ve výši 25303/ (14489/ / / /14 z 44968/538550). Věcné břemeno č. I Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: ,- Kč Věcné břemeno č. I - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * / Ocenění věcného břemene činí = 470 Kč Věcné břemeno (podle listiny) umístění a provozování kabelového vedení, volný vstup a vjezd na pozemky za účelem zajištění provozu, oprav a údržby kabelového vedení - sml. čl. III, dle GP č / Oprávnění pro: PREdistribuce, a.s., Svornosti 3199/19a, Smíchov, Praha 5, RČ/IČO: Povinnost k: Jednotka: 833/120, 833/167, 833/46 Jednotka: 833/163 Parcela: 186/5, 186/9 - Listina: Smlouva o zřízení věcného břemene bezúplatná ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 23 z 39