ZNALECKÝ POSUDEK. č. 289/7379/2015

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 289/7379/2015 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely St. 48 s rodinným domem č.p. 44 s příslušenstvím a pozemku čís. parcely 82/11, k.ú. Předonín, obec Bechlín, okres Litoměřice, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 289/7379/2015 LV no.: 1031 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely St. 48 s rodinným domem č.p. 44 s příslušenstvím a pozemek čís. parcely 82/11, k.ú. Předonín, obec Bechlín, okres Litoměřice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Předonín 44, Bechlín Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: nebyla stanovena Kč Kč Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): Kč Kč nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavby: 1 LAND / POZEMEK rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr. St. 48, 82/11 Appurtenances: Nemovité příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura kolny, přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, oplocení a další venkovní úpravy střední část odpovídající velikosti obce MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear: Znehodnocení: zděný Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitá věc: 110 m 2 Resident area: Bytové plochy: 75 m 2 Storage area: Skladové plochy: 527 m 3 Other and manufacturing: Ostatní 1423 Kč/ m 3 Income: Příjem: nezjištěn 60 % Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: celkem 550 m 2 zastavěná plocha a nádvoří, zahrada 300 Kč/m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Kč Kč % - 2 -

3 Property right / vlastnické právo: Oceňované nemovité věci evidované na listu vlastnictví č jsou ve vlastnictví Milana Kraky, bytem Předonín 44, Bechlín. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č jsou evidována následující omezení: - zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu ve výši ,88 Kč s příslušenstvím, s oprávněním pro Raiffeisenbank, a.s. (IČ: ), listina - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Praha EX-22596/ ze dne Právní moc ke dni zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo 1F /2010 ve výši ,-Kč s oprávněním pro BP INTEGRALIS LIMITED, (id.č ), listina - Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu ve výši ,70Kč s příslušenstvím d oprávněním pro UniCredit Leasing CZ, a.s. (IČ: ), listina - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Liberec I, 131 EX-3247/ ze dne Právní moc ke dni Další omezení jsou uvedena v části C listu vlastnictví č v příloze tohoto posudku. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 1031, k.ú. Předonín. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č není evidováno žádné věcné břemeno. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č jsou evidována následující zástavní práva: - zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu ve výši ,88 Kč s příslušenstvím, s oprávněním pro Raiffeisenbank, a.s. (IČ: ), listina - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Praha EX-22596/ ze dne Právní moc ke dni zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo 1F /2010 ve výši ,-Kč s oprávněním pro BP INTEGRALIS LIMITED, (id.č ), listina - Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu ve výši ,70Kč s příslušenstvím d oprávněním pro UniCredit Leasing CZ, a.s. (IČ: ), listina - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Liberec I, 131 EX-3247/ ze dne Právní moc ke dni Další zástavní práva jsou uvedena v části C listu vlastnictví č v příloze tohoto posudku. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedené zástavní právo evidované na listu vlastnictví č. 1031, k.ú. Předonín. Jiná zástavní práva nebyla zjištěna. Legal and structural state / stavebně právní stav: Budova č.p. 44 je v katastru nemovitostí evidována jako budova s číslem popisným se způsobem využití rodinný dům. Při prohlídce na místě bylo zjištěno, že v současné době je oceňovaný dům užíván k bydlení, tedy v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - podprůměrný stavebně-technický stav vedlejších staveb v příslušenství - nízká podlahová plocha koupelny Strong points / silné stránky: - v minulosti proběhlo několik rekonstrukcí - 3 -

4 Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č pro k.ú. Předonín a obec Bechlín, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Předonín a obec Bechlín, prokazující stav k datu , vyhotovená dálkovým přístupem do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne za účasti paní Krakové manželky vlastníka oceňovaných nemovitých věcí

5 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Předonín Kód obce: Název obce: Bechlín Počet obyvatel obce: 1189 Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: CZ0423 Název okresu: Litoměřice Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Střední část Infrastructure / infrastruktura: Obec Bechlín se nachází v Ústeckém kraji, v okrese Litoměřice, ve správním obvodu Roudnice nad Labem. Patří mezi větší obce Ústeckého kraje (počet obyvatel je 1189) a nachází se v jeho jihovýchodní části. Obec je vzdálena zhruba 25 km od bývalého okresního města Litoměřic, 5 km od Roudnice nad Labem a vzdálenost od Prahy je cca 45 km. Obec je dobře napojena na silniční síť. Obcí prochází silnice III. třídy a ve vzdálenosti 10 km od obce je napojení na dálnici D8. Železniční doprava v obci není. V Bechlíně se nachází základní občanská vybavenost včetně obecního úřadu, knihovny, pošty, základní a mateřské školy, kulturního a sportovního zařízení, obchodů a restaurací. Osada Předonín se nachází zhruba 2 km severně od Bechlína. V osadě je pouze minimální občanská vybavenost, širší občanskou vybavenost lze nalézt v blízkém městě Štětí. Property Location / poloha nemovitých věcí: Oceňované nemovité věci se nacházejí ve střední části osady, okolní zástavbu tvoří především rodinné domy. V lokalitě jsou inženýrské sítě elektřiny, vody, plynu a obecní kanalizace. Oceňované nemovité věci jsou přístupné z veřejně přístupného pozemku. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 44: Rodinný dům č.p. 44 se nachází na pozemku čís. parcely St. 48, k.ú. Předonín. Dispoziční řešení: Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a částečně obytným podkrovím. V domě se nachází jeden byt o dispozici 3+1. Samostatný vchod ze dvora má kotelna v severovýchodní části domu. 1. nadzemní podlaží (přízemí) sestává z předsíně, dvou pokojů, kuchyně a koupelny s WC. 2. nadzemní podlaží (podkroví) tvoří galerie nad schodištěm a jeden pokoj. Zbývající část půdního prostoru je bez využití. Konstrukční řešení a vybavení domu: Jedná se o samostatně stojící stavbu, svislé nosné konstrukce jsou zděné, střešní konstrukce je sedlového tvaru s krytinou z pálených tašek, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, podlahy jsou betonové a dřevěné, krytinu tvoří plovoucí podlahy a textilní povlaky, okna jsou převážně plastová, dveře jsou dřevěné hladké plné i prosklené, vnitřní i vnější omítky jsou štukované. Dům má vnitřní instalace el. proudu, vody a kanalizace. Odkanalizování je podle informací od vlastníka oceňovaných nemovitých věcí do obecní kanalizace. Plynová přípojka je na hraně pozemku. Vytápění domu je ústřední kotlem na tuhá paliva. Stáří a stavební stav: Přesné stáří domu nebylo zjištěno. Na základě užitého materiálu a dispozice lze stáří domu odhadnout na zhruba 90 let. Stavební stav domu je dobrý, dům je běžně udržován. Podle informací od majitele proběhlo v roce 2005 pořízení nového kotle na tuhá paliva a v roce 2009 byla vyměněna střešní krytina. V minulosti byla také vyměněna původní okna za plastová a proběhla rekonstrukce koupelny. Průměrné opotřebení bylo stanoveno odhadem na 60%

6 Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 48, k.ú. Předonín, o výměře 346 m 2 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je zčásti zastavěn stavbou rodinného domu č.p. 44 a kolnami v příslušenství, zbývající část je užívána jako dvůr. Pozemek čís. parcely 82/11, k.ú. Předonín, o výměře 204 m 2 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu zahrada se způsobem ochrany zemědělský půdní fond. Při prohlídce na místě bylo zjištěno, že pozemek je užíván jako zahrada v jednotném funkčním celku spolu s oceňovaným domem č.p. 44. Tvar pozemků je patrný z přiložené kopie katastrální mapy

7 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena pozemku čís. parcely St. 48 s rodinným domem č.p. 44 s příslušenstvím a pozemku čís. parcely 82/11, k.ú. Předonín, obec Bechlín, okres Litoměřice, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č pro k.ú. Předonín, stanovená na základě výše provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění Slovy: Sedmsetpadesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi: ,- Kč Výpis všech práv a závad evidovaných v části C listu vlastnictví č jsou vypsány v posudku v bodě Restricting conditions / omezující podmínky. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č Nebyla zjištěna žádná omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 1031, která dražbou nezaniknou. ENI CONSULT spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 289/7379/2015. Vypracoval: Bc. Jan Stejskal Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 24. října

8 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 289/7379/2015 LV no.: 1031 Item no. Pol.č. Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 rodinný dům č.p , příslušenství Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Comments Komentář oceněno podílem na ceně hlavní stavby Item no. Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 St. 48 zastavěná plocha a nádvoří /11 zahrada Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Lands subtotal - Pozemky mezisoučet Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář 1 2 m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized / offer price Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná / nabídková cena Datum prodeje / nabídky Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková cena za objekty Koeficient Cena za objekty cenové úpravy Komentář Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč 1 Rodinný důmv obci Štětí - Počeplice, okr. Litoměřice nabídka RK *1), rodinný , nestanoven ,00 0,90 dům, dispozice 2+1, mírně horší stavebně-technický stav, blízká lokalita 2 3 Rodinný dům v Roudníčku - Vrbce, okr. Litoměřice Rodinný dům v obci Štětí - Brocno, okr. Litoměřice , nestanoven ,00 0,70 nabídka RK *2) rodinný dům s 2. NP, dispozice 3+1 po čásečné rekonstrukci, obdobný stavebně-technický stav, menší pozemek, horší lokalita , nestanoven ,00 1,20 ukončená dražba *3), rodinný dům s jedním nadzemním podlažím, dispozice 3+1, horší stavebně-technický stav, blízká lokalita 1) nabídka RK Ka - New Generation Reality, s.r.o. 2) nabídka RK Tomáš Březina 3) ukončená dražba, server Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 1,120 mil.kč nebyla stanovena 0,748 mil.kč 0,750 mil.kč

9 Mapa širších vztahů rodinný dům č.p. 44, obec Bechlín, osada Předonín, okres Litoměřice, Ústecký kraj Situace lokality Situace oblasti

10

11 Fotodokumentace - rodinný dům č.p. 44, obec Bechlín, osada Předonín, okres Litoměřice, Ústecký kraj Příjezd k domu Pohled na dům č.p. 44 Pohled na dům č.p. 44 Dvůr (pozemek par. č. St. 48) Ložnice Kuchyně

12 Obývací pokoj Pokoj v 2. NP Koupelna WC Kotelna Zahrada (pozemek par. č. 82/11)