ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo NEMOVITÁ VĚC: Vlastníci stavby a pozemku, LV č. 144: Vlastníci pozemku na LV č. 507: OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele: Rodinný dům č. p. 46 s pozemky a příslušenstvím, k. ú. Číhalín a pozemek 1584/8 k. ú. Nové Petrovice SJM Mareček Drahomír a Marečková Ivana Mareček Drahomír, id /4985, bytem Číhalín 46, Číhalín Marečková Ivana, id /4071, bytem Číhalín 46, Číhalín Mareček Drahomír, id /4985, bytem Číhalín 46, Číhalín Vlastnický podíl: 1/2 Marečková Ivana, id /4071, bytem Číhalín 46, Číhalín Vlastnický podíl: 1/2 Exekutorský úřad Břeclav, Mgr. Marcela Petrošová 17. listopadu 2995/1a, Břeclav Ing. Tomáš Dostál Zahradní 479/25, Třebíč IČ: telefon: tdostal@znalci.net ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení sp. zn. 160 EX 3177/14 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA, LV č. 144, k. ú. Číhalín OBVYKLÁ CENA (1/2), LV č. 507, k. ú. Nové Petrovice Kč Kč Datum místního šetření: Stav ke dni: Za přítomnosti: zástupce spoluvlastníka nemovitosti paní Ivany Marečkové a znalce Počet stran: 31 Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 2 V Třebíči, dne

2 NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitosti - rodinného domu č. p. 46, postaveného na pozemku parc. č. st. 1/2, včetně tohoto pozemku, pozemku parc. č. 29/1 a veškerého příslušenství, vše evidováno na LV č. 144 pro k. ú. Číhalín, obec Číhalín, okres Třebíč. Dále stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitosti pozemku parc. č. 1584/8 evidovaného na LV č. 507 pro k. ú. Nové Petrovice, obec Okříšky, okres Třebíč. Stanovení ceny v místě a čase obvyklé je provedeno pro účely exekučního řízení sp. zn. 160 EX 3177/14. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí LV č. 144 pro katastrální území č Číhalín, vyhotovený certifikovaným dálkovým přístupem do databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního dne , jehož platnost ke dni ocenění byla ověřena tamtéž - výpis z katastru nemovitostí LV č. 507 pro katastrální území č Nové Petrovice, vyhotovený certifikovaným dálkovým přístupem do databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního dne , jehož platnost ke dni ocenění byla ověřena tamtéž - kopie katastrální mapy předmětného území č Číhalín, mapový list KMD, vyhotovená dálkovým přístupem do databáze ČÚZK - kopie katastrální mapy předmětného území č Nové Petrovice, mapový list KMD, vyhotovená dálkovým přístupem do databáze ČÚZK - snímek letecké mapy k. ú. Číhalín a přímo zástavby v lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitost - snímek letecké mapy k. ú. Nové Petrovice a přímo zástavby v lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitost - informace a údaje sdělené objednavatelem posudku a informace od spoluvlastníka nemovitosti, který poskytl informace o stáří a vybavení nemovitosti - skutečnosti a výměry zjištěné na místě při místním šetření - zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ze dne vyhláška č. 441/2013 Sb. min. financí České republiky ze dne , kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. min. financí České republiky ze dne žádné další doklady ani dokumentace nebyly předloženy K zaměření nemovitosti a následnému zpracování znaleckého posudku byly užity běžné technické pomůcky (laserový dálkoměr Stabila, 30 m ocelové pásmo, měřicí tyč, 3 m svinovací metr), platný oceňovací předpis a odborná literatura. Výsledný znalecký posudek byl zpracován na PC/AT pomocí softwarového vybavení fy Pluto Olt s.r.o. Místopis Obec Číhalín je zařazena jako ostatní obec, ke dni ocenění 190 obyvatel, je situována 1 km západním směrem od silniční komunikace č. 351 Třebíč Polná, vzdálenost od bývalého okresního města Třebíč asi 10 km severozápadním směrem. Obec je zaměřena především na zemědělskou produkci, výrazně zastoupeny OSVČ a částečně řemeslníci, s omezenou zaměstnaností v regionu. Obytná zástavba stagnuje, stavební činnost se omezuje především na opravy a údržbu starších nemovitostí. Vodovod: obec Číhalín má vybudovaný veřejný vodovod, gravitačně zásobený z VDJ Číhalín 40 m3 (517,0 / 515,0 m.n.m.). Zdrojem vody je pramenní jímka s jímací štolou, situovaná i s ČS - 2 -

3 severně od obce. Vlastníkem i provozovatelem místního vodovodu je obec Číhalín Kanalizace (ČOV): obec nemá v současnosti vybudovanou veřejnou kanalizační síť. Odpadní vody jsou individuálně zachycovány v jímkách, nebo septicích. V obci není vybudována čistírna odpadních vod. Plynofikace: ne Pošta: ne Škola: ne Školka: ne Zdravotnické zařízení: ne Pozemek je lokalizován v k. ú. Nové Petrovice, které je jedním z k. ú. obce Okříšky, vzdálenost asi 10 km západním směrem od bývalého okresního města Třebíč. Jedná se o část komunikace v okrajovém území obce. Obec Okříšky, ke dni ocenění 2073 obyvatel, veškeré inženýrské sítě, zastávka silniční i železniční dopravy, rozšířená občanská vybavenost obce, velmi dobrá dopravní dostupnost po silniční komunikaci č. 405 Třebíč - Okříšky. Celkový popis Předmětem ocenění v část 1 (LV 144) je rodinný č. p. 46, postavený na pozemku parc. č. st. 1/2, včetně tohoto pozemku, pozemku parc. č. 29/1 a veškerého příslušenství, vše evidováno na LV č. 144 pro k. ú. Číhalín, obec Číhalín, okres Třebíč. Dům se nachází v centrální části obce Číhalín, v nízké řadové obytné zástavbě na západní straně místní zpevněné silniční komunikace, která prochází obcí a spojuje ji se silniční komunikací č. 351 Třebíč - Polná. Dům je postaven jako řadový koncový, když je asi polovinou severního průčelí napojen na sousední nemovitost. Je postaven ve druhé řadě zástavby od silniční komunikace, a proto od ní nemá přímý přístup. Přístup je řešen přes pozemek jiného vlastníka, parc. č. st. 1/3. Tato skutečnost nemá omezující vliv, neboť je právně ošetřena formou věcného břemene chůze a jízdy. Nemovitost je situována v údolí zvlněného terénu. Svažitost a orientace území je standardní a nemá vliv na hodnotu stavby ani pozemku. Území není zasaženo žádnými negativními vlivy okolí. Dopravní dostupnost lokality je mírně podstandardní, v obci je možnost napojení na elektrorozvodnou síť a obecní vodovod. Jednotná kanalizace, ani ČOV není provedena, plynofikace obce rovněž není provedena. Dům je nepodsklepený, s jedním kompletním podlažím a stavebně neupravenou půdou nad celou půdorysnou plochou nadzemního podlaží. Dle údajů zjištěných při místním šetření, zejména dle stavu konstrukcí a dále rovněž dle informace od spoluvlastníků se jedná o rodinný dům, jehož původní stavba byla postavena v letech Dům byl zpočátku pod standardní údržbou. Později údržba podstandardní, zaměřená pouze na udržení provozuschopnosti nemovitosti, bez výrazných rekonstrukcí. Ty se týkaly pouze prvků krátkodobé životnosti stavby. Byla provedena částečná rekonstrukce podlah, rekonstrukce sociálního zázemí a zařizovacích předmětů, částečně vnitřního vybavení, vše v horizontu stáří asi 25 let. Později částečná rekonstrukce ústředního vytápění změnou zdroje vytápění na elektrokotel a později na krbová kamna s rozvodem do původních radiátorů. Podrobnější popis je proveden v oddíle ocenění zjištěnou cenou. Příslušenství tvoří vedlejší stavby a venkovní úpravy standardního rozsahu a provedení. Průběh ocenění je patrný z dalších částí posudku. Ve druhé části je provedeno ocenění pozemku parc. č. 1584/8, který je evidován v katastru nemovitostí jako ostatní plocha se způsobem využití jako ostatní komunikace, o výměře 35 m 2. Lokalizace a stav pozemku ke dni ocenění je popsán v oddíle ocenění

4 RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: bez rizik spojených s právním stavem nemovitosti. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: bez rizik spojených s umístěním nemovitosti. Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Zástavní právo Exekuce Komentář: na nemovitosti je zřízeno zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, které vzniklo dne , dle rozhodnutí správce daně, FÚ pro kraj Vysočina, ÚzP v Třebíči. Dále je zřízeno Zástavní právo smluvní ve prospěch MUDr. Jany Homolkové, zřízené smlouvou podle obč. zák. ze dne Na nemovitosti vázne rovněž Zahájení exekuce a s ní spojený Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Mírné riziko právních stavů, ze kterého může vyplynout zvýšená délka realizace prodeje předmětné nemovitosti, bez vlivů na výši její obvyklé ceny. Na předmětnou nemovitost je vázáno Věcné břemeno práva chůze a jízdy, které je evidováno v Pozemkové knize vl. 3, č.d. 5226/1878. Toto věcné břemeno je zřízeno ve prospěch oceňované nemovitosti. Vzhledem ke skutečnosti, že toto břemeno pouze zajišťuje přístup a příjezd k nemovitosti přes pozemek jiného vlastníka, nevzniká tak pro nemovitost užitek nad rámec běžného užívání. Věcné břemeno tedy pouze zajišťuje standardní přístup k nemovitosti, a proto nebude samostatně oceňováno. Současně však bude nemovitost oceňována tak, jako by měla standardní a samostatný přístup od silniční komunikace. Omezení vlastnických práv s přímým vlivem na výši obvyklé ceny se nevyskytuje. Ostatní rizika: Komentář: bez rizik spojených s pronájmem nemovitosti (nemovitost není pronajímána). OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. LV č. 144, k. ú. Číhalín 1.1. Ocenění staveb Rodinný dům č. p Hospodářská část domu 1.2. Ocenění pozemků Pozemky 2. LV č. 507, k. ú. Nové Petrovice 2.1. Ocenění pozemků Pozemek parc. č. 1584/8-4 -

5 Obsah tržního ocenění majetku 1. LV č. 144, k. ú. Číhalín 1.1. Ocenění staveb nákladovou metodou Rodinný dům č. p Ocenění pozemků Pozemky 1.3. Porovnávací ocenění Rodinný dům č. p LV č. 507, k. ú. Nové Petrovice 2.1. Ocenění pozemků porovnávací metodou Pozemek parc. č. 1584/8 OCENĚNÍ část 1. LV č. 144, k. ú. Číhalín, základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Číhalín Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 270,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s II 1,03 městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 255,18 Kč/m 2 část 2. LV č. 507, k. ú. Nové Petrovice, základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Nové Petrovice Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 270,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města IV 1,01 nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) II 0,98-5 -

6 služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 609,04 Kč/m 2 Pro objekty bez zařazení do částí použito zatřídění: Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Číhalín: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 270,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 233,17 Kč/m 2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. LV č. 144, k. ú. Číhalín RD č. p. 46 s pozemky a příslušenstvím Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,04 nabídka - stagnace realitního trhu 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P6 * (1 + Pi) = 0,960 i =

7 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V -0,02 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 1,000 i = 2 Koeficient pp = IT * IP = 0, Ocenění staveb Rodinný dům č. p Předmětem ocenění je rodinný dům č. p. 46, postavený na pozemku parc. č. st. 1/2, včetně veškerého příslušenství, vše evidováno pro k. ú. Číhalín, obec Číhalín, okres Třebíč. Dům se nachází v centrální části obce Číhalín, v nízké řadové obytné zástavbě na západní straně místní zpevněné silniční komunikace, která prochází obcí. Je postaven jako řadový koncový, když je částí severního průčelí napojen na sousední nemovitost. Přístup je řešen přes pozemek jiného vlastníka, parc. č. st. 1/3. Tato skutečnost nemá omezující vliv, neboť je právně ošetřena formou věcného břemene chůze a jízdy. Nemovitost je situována v údolí zvlněného terénu. Svažitost a orientace území je standardní a nemá vliv na hodnotu stavby ani pozemku. Území není zasaženo žádnými negativními vlivy okolí. V obci je možnost napojení na elektrorozvodnou síť a obecní vodovod. Jednotná kanalizace, ani ČOV není provedena, plynofikace obce rovněž není provedena. Místní šetření bylo provedeno za účasti zástupce spoluvlastníka nemovitosti s možností přístupu do interiéru domu a všech prostor tvořících příslušenství nemovitosti. Dispoziční řešení stavby: dům je zděný, nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím a stavebně nepravenou půdou nad celou půdorysnou plochou nadzemního podlaží. Dům obsahuje následující prostory: 1. NP: vstup z jižního průčelí, zádveří, na konci samostatný záchod, ve východní části od vstupu je - 7 -

8 menší pokoj a ložnice, v západní části od vstupu je kuchyň s jídelním koutem, v severní části je vstup do koupelny (vana, umývadlo, boiler), na západní hranici obytného prostoru je obývací pokoj přístupný z kuchyně. Půda: nad celou půdorysnou plochou 1. NP domu. Západním směrem je na dům napojena hospodářská budova, která končí u pozemku zahrady. Bude popsána a oceněna samostatně. Jižním směrem od hospodářské budovy je situována vedlejší stavba příručního skladu, dřevníku a zahradního skladu, která má půdorysný tvar písmene L a bude oceněna v rámci příslušenství domu, koeficientem 0,05 v Indexu vybavení. Jižním směrem od domu se nachází dvorní trakt, který je oplocený zděným plotem. Je zde relaxační a přístupová zóna. Západním směrem od domu a dvorního traktu je pozemek zahrady parc. č. 29/1, kde je převážně travní porost a v menší míře rovněž trvalé porosty, které jsou zastoupeny výhradně ovocnými stromy, v rozsahu, který neovlivní výši obvyklé ceny nemovitosti jako celku. Venkovní úpravy jsou standardního rozsahu. Jedná se o oplocení jižní strany na podezdívce a sloupcích z tvárnicového pohledového zdiva. V oplocení je vjezdová brána a vstupní branka. Dále dřevěné oplocení části dvora a pozemku zahrady, zpevněná plocha podél domu, zpevněná plocha z kamenné dlažby ve dvorním traktu, kanalizační jímka na vyvážení a přípojky na inženýrské sítě. Stáří a provedené úpravy: Dle údajů zjištěných od spoluvlastníka, dle stavu konstrukcí a dále dle dostupných informací od pamětníků, se jedná o rodinný dům, který byl nově postaven v roce 1936 a jeho stáří ke dni ocenění je 79 let. Dům byl zpočátku pod standardní údržbou. Později údržba podstandardní, zaměřená pouze na udržení provozuschopnosti nemovitosti, bez výrazných rekonstrukcí. Ty se týkaly pouze prvků krátkodobé životnosti stavby. Byla provedena částečná rekonstrukce podlah, rekonstrukce sociálního zázemí a zařizovacích předmětů, částečně vnitřního vybavení, vše v horizontu stáří asi 25 let. Později částečná rekonstrukce ústředního vytápění změnou zdroje vytápění na elektrokotel a později na krbová kamna s rozvodem do původních radiátorů. Dále byla provedena rekonstrukce kanalizační jímky. Z hlediska ocenění lze dům charakterizovat jako stavbu ve stabilizovaném stavu, u které bude nutné provést ještě další rekonstrukce v kratším a střednědobém časovém horizontu. Průběh ocenění je patrný z dalších částí posudku. Vybavení a konstrukční provedení stavby: základy jsou tvořeny betonovými pasy s kamenivem a částečnou izolací proti zemní vlhkosti, která je podpořena mírně zvýšenou podezdívkou. Zdivo objektu je částečně masívní smíšené tl. do 60 cm a částečně již cihelné zdivo tloušťky 45 cm. Tepelně izolační vlastnosti svislých nosných konstrukcí lze charakterizovat jako standardní. Stropy jsou dřevěné trámové, se záklopem a rovným omítaným podhledem. Střecha je sedlová, dřevěný vázaný krov, střešní krytinou je částečně betonová taška, částečně pálená taška ve standardní kvalitě. Vnitřní omítky jsou dvojvrstvé vápenné štukové. Venkovní úprava povrchu je v základním vápenném provedení, s cementovým soklem. Vnější obklad není proveden. Vnitřní obklady jsou v sociálním zázemí. Obklad pracovního prostoru kuchyňské linky není proveden. Obklady jsou provedeny ve standardním stupni modernizace. Podlahy obytných místností jsou betonové, s plovoucím laminovaným povlakem, částečně využitý ještě textilní povlak. Podlahy ostatních místností jsou provedeny částečně jako plovoucí lamino povlak (kuchyň), částečně jako keramická dlažba (sociální zázemí). Dveře jsou dřevěné, plné hladké, osazené do původních dřevěných zárubní, vstupní dveře po výměně. Okna jsou původní, dřevěná zdvojená se špaletou, v novějším provedení bez vrchní větrací části. Jejich stav je poměrně dobrý vzhledem k vyššímu stáří. Vytápění je ke dni ocenění provedeno ústřední, zdrojem jsou krbová kamna na tuhá paliva. Rozvod do plechových deskových radiátorů s termostatickými hlavicemi. Elektroinstalace je provedena světelná a motorová, bleskosvod není proveden. Je proveden rozvod studené i teplé vody, ohřev teplé vody je řešen el. boilerem. Kanalizace je provedena odkanalizováním do vlastní jímky na vyvážení. Přípojka na zemní plyn ani plynofikace domu provedena není, neboť obec není plynofikována. Vybavení kuchyně tvoří menší standardní kuchyňská linka, která je vybavena elektrickým a dřezem s přívodem teplé i studené vody. Z - 8 -

9 ostatního vybavení se v domě nachází vana, umývadlo a splachovací záchod, vše v základním provedení s vyšším stupněm morálního opotřebení. Zdůvodnění pro index konstrukce a vybavení: venkovní úpravy standardního rozsahu ve slabším provedení s vyšším stupněm opotřebení. Výjimkou je jižní oplocení na zděné sloupky a podezdívku z betonových pohledových tvárnic. Vedlejší stavba hospodářského objektu s mírným vlivem na zjištěnou cenu, oceněn samostatně. Menší zděná vedlejší stavba je zahrnuta jako příslušenství v rámci Indexu vybavení ve znaku č. 10 koeficientem ve výši 0,05. Zdůvodnění pro kategorii stáří stavby: stáří původní stavby je 79 let. Konstrukční prvky krátkodobé životnosti stavby po rekonstrukci nepřesahují 50 % objemových podílů na konstrukčních prvcích domu. Rekonstrukce se jeví jako částečná, stabilizující nemovitost proti nadměrnému opotřebení, nikoliv zásadní, a proto není koeficient stáří nijak upraven. Základní cena domu byla zjištěna na základě obestavěného prostoru v m 3, vypočteného z rozměrů zjištěných přeměřením na místě samém podle příl. č. 1 k vyhl. č. 199/2014 Sb., ke kterému byla přičleněna sazba příslušná k danému typu rodinného domu dle porovnávací metody a tato sazba je dále upravena dle příslušné vyhlášky. Přehled výpočtu obestavěného prostoru, úprav dle vyhlášky a ocenění je patrný z níže uvedeného. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Kraj Vysočina, obec do obyvatel Stáří stavby: 79 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 289,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: 15,80*6,50 = 102,70 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1. NP: 102,70 m 2 2,55 m Obestavěný prostor 1. NP: (15,80*6,50)*(3,00) = 308,10 m 3 zastřešení: (15,80*6,50)*(3,20/2) = 164,32 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 472,42 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 102,70 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 102,70 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. Vi 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo - část III 0,00-9 -

10 původní masívní smíšené zdivo, část cihelné zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota 1 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové - ústřední TP, III 0,00 záložní elektrokotel 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení - standardní III 0,00 rozsah, slabší provedení, vyjma jižního oplocení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 - vedlejší stavba příručního skladu část na stavebním pozemku, část na pozemku zahrady, podstandardní stav, s možností využití jako sklad, dřevník, zastavěná plocha do 25 m2, oceněno koeficientem ve výši 0, Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem - pozemky v jednotném funkčním celku mají výměru 719 m2 12. Kritérium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) - na stavbě jsou konstrukční prvky, které bude nutno rekonstruovat, nebo vyměnit Koeficient pro stáří 79 let: s = 1-0,005 * 79 = 0,605 Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,605 = 0,535 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 1, Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 289,- Kč/m 3 * 0,535 = 689,62 Kč/m 3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 472,42 m 3 * 689,62 Kč/m 3 * 0,960 * 1,000= ,67 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,67 Kč Hospodářská část domu Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

11 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] vrchní stavba 8,20*6,50 = 53,30 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin vrchní stavba 53,30 m 2 3,00 m 159,90 Součet 53,30 m 2 159,90 Průměrná výška podlaží: PVP = 159,90 / 53,30 = 3,00 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 53,30 / 1 = 53,30 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor vrchní stavba (8,20*6,50)*(3,20) = 170,56 m 3 zastřešení (8,20*6,50)*(3,40/2) = 90,61 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor vrchní stavba NP 170,56 m 3 zastřešení Z 90,61 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 261,17 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací mělké založení bez izolace P Svislé konstrukce zděné tl. pod 45 cm S Stropy chybí C Krov, střecha dřevěný vázaný S Krytiny střech pálená krytina S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech, neúplné P Úprava vnitřních povrchů chybí C Úprava vnějších povrchů vápenná hladká omítka S Vnitřní obklady keramické X Schody chybí C Dveře chybí C Vrata chybí C Okna chybí C Povrchy podlah hliněná, zbytky kamenné dlažby P Vytápění X Elektroinstalace světelná S Bleskosvod chybí C Vnitřní vodovod X

12 19. Vnitřní kanalizace X Vnitřní plynovod X Ohřev teplé vody X Vybavení kuchyní X Vnitřní hygienické vyb. X Výtahy X Ostatní chybí C Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací P 13, ,46 6,03 2. Svislé konstrukce S 30, ,00 30,40 3. Stropy C 13, ,00 0,00 4. Krov, střecha S 7, ,00 7,00 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,90 6. Klempířské konstrukce P 0, ,46 0,32 7. Úprava vnitřních povrchů C 3, ,00 0,00 8. Úprava vnějších povrchů S 2, ,00 2,70 9. Vnitřní obklady keramické X 0, ,00 0, Schody C 1, ,00 0, Dveře C 2, ,00 0, Vrata C 3, ,00 0, Okna C 3, ,00 0, Povrchy podlah P 3, ,46 1, Vytápění X 0, ,00 0, Elektroinstalace S 6, ,00 6, Bleskosvod C 0, ,00 0, Vnitřní vodovod X 0, ,00 0, Vnitřní kanalizace X 0, ,00 0, Vnitřní plynovod X 0, ,00 0, Ohřev teplé vody X 0, ,00 0, Vybavení kuchyní X 0, ,00 0, Vnitřní hygienické vyb. X 0, ,00 0, Výtahy X 0, ,00 0, Ostatní C 5, ,00 0, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 56,83 Koeficient vybavení K4: 0,5683 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací P 13,10 100,00 0,46 6,03 10, ,78 9, Svislé konstrukce S 30,40 100,00 1,00 30,40 53, ,78 46, Krov, střecha S 7,00 100,00 1,00 7,00 12, ,78 10, Krytiny střech S 2,90 100,00 1,00 2,90 5, ,78 4,4768

13 6. Klempířské konstrukce P 0,70 100,00 0,46 0,32 0, ,00 0, Úprava vnějších povrchů S 2,70 100,00 1,00 2,70 4, ,00 4, Povrchy podlah P 3,00 100,00 0,46 1,38 2, ,78 2, Elektroinstalace S 6,10 100,00 1,00 6,10 10, ,00 9,8716 Opotřebení: 88,5 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 115,- Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): * 1,0438 Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): * 1,0000 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,5683 Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,1200 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 998,01 Plná cena: 261,17 m 3 * 1 998,01 Kč/m 3 = ,27 Kč Koeficient opotřebení: (1-88,5 % /100) * 0,115 Nákladová cena stavby CSN = ,33 Kč Koeficient pp * 0,960 Cena stavby CS = ,96 Kč Hospodářská část domu - zjištěná cena = ,96 Kč 1.2. Ocenění pozemků Pozemky Předmětem ocenění jsou příslušné pozemky, a sice stavební pozemek parc. č. 1/2 evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 404 m 2, který je zastavěn rodinným domem, hospodářskou stavbou, dvorním traktem a vedlejší stavbou ve dvorním traktu. Na pozemku se dále nacházejí venkovní úpravy menšího rozsahu (zpevněná dlážděná plocha a oplocení). Dále je předmětem ocenění pozemek parc. č. 29/1 evidovaný v katastru nemovitostí jako zahrada, o výměře 315 m 2, který je se stavbou domu a stavebním pozemkem ve funkčním celku. Na pozemku se nachází standardní zahrada s travním porostem a trvalými porosty. Venkovní úpravy jsou zastoupeny pouze dřevěným oplocením a vstupní brankou. Jedná se tedy o urbanizované pozemky tvořící areál RD a jeho příslušenství. Nacházejí se nedaleko centrální části obce, od které leží západním až jihozápadním směrem. Jsou situovány v mírně svažitém na jihovýchod orientovaném území, které není zasaženo žádnými negativními vlivy okolí. U pozemků je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě v místě, to je rozvod el. energie a obecní vodovod. Vlastní pozemky jsou v rámci obce standardně položeny z hlediska využití pro bydlení. Parkovací možnosti v bezprostředním okolí nemovitosti jsou velmi omezené, dále od nemovitosti standardní. Možnost omezeného parkování ve dvorním traktu. Dopravní dostupnost lokality je mírně podstandardní, po místní zpevněné komunikaci, která vede od silnice č. 351 Třebíč Polná, vzdálenost od bývalého okresního města Třebíč asi 10 km severozápadním směrem. Vzhledem ke skutečnosti, že pro lokalitu nejsou zpracovány cenové mapy, budou pozemky oceněny, v rámci stanovení zjištěné ceny, podle 4, odst. 1 vyhl. MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb. Přehled ocenění pozemků je patrný z níže uvedeného

14 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - situace na lokálním realitním trhu s pozemky I -0,15 Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 0,850 i = 1 Index trhu s nemovitostmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 1,000 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 0,850 * 1,000 = 0,816 6 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,18 0, ,23 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 1/2 404,00 208, ,92 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 29/1 315,00 208, ,45 Stavební pozemky - celkem 719,00 m ,37 Pozemky - zjištěná cena = ,37 Kč Nemovité věci zapsané na LV č. 144, k. ú. Číhalín, zjištěná cena celkem činí: ,- Kč

15 2. LV č. 507, k. ú. Nové Petrovice pozemek parc. č. 1584/8, k. ú. Nové Petrovice 2.1. Ocenění pozemků Pozemek parc. č. 1584/8 Předmětem ocenění je pozemek parc. č. 1584/8, evidovaný v katastru nemovitostí jako ostatní plocha se způsobem využití jako ostatní komunikace, o výměře 35 m 2, na kterém se nachází část nezpevněné cesty, vedoucí ze západního okraje Okříšek, ulice V Zahradách směrem do obce Petrovice. Cesta je využívána převážně zemědělci a cyklisty. Předmětný pozemek se nachází asi 50 m východním směrem od hranice obytné zástavby. Na pozemku nejsou žádné stavby, venkovní úpravy ani trvalé porosty. Je situován v rovinatém území bez vnějších negativních vlivů. Dopravní dostupnost lokality je standardní, po místní zpevněné komunikaci, která vede od ulice Nádražní. Vzdálenost od bývalého okresního města Třebíč asi 12 km severozápadním směrem. Pozemek bude oceněn, v rámci stanovení zjištěné ceny, podle 4, odst. 3 vyhl. MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb. Přehled ocenění pozemku je patrný z níže uvedeného. Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak Pi P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah III. Účelové komunikace, vlečky, vzletové a přistávací dráhy letišť -0,50 v délce do 1 200m, veřejné prostranství, které není součástí komunikace P2. Charakter a zastavěnost území IV. V kat. úz. mimo sídelní část obce v nezastavěném území -0,20 P3. Povrchy II. Komunikace s nezpevněným povrchem -0,05 P4. Vlivy ostatní neuvedené I. Bez dalších vlivů 0,00 P5. Komerční využití I. Bez možnosti komerčního využití 0,60 Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P5 * (1 + Pi) = 0,150 i = 1 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst ,04 0,150 1,000 91,36 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostatní plocha /8 35,00 91, ,

16 ostatní komunikace Ostatní stavební pozemek - celkem 35,00 m ,60 Pozemek parc. č. 1584/8 - zjištěná cena = 3 197,60 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Zjištěná cena vlastnického podílu na pozemku parc. č. 1548/8 = 1 598,80 Kč Nemovité věci zapsané na LV č. 507, k. ú. Nové Petrovice, zjištěná cena vlastnického podílu o velikosti id. 1/2 činí: 1 600,- Kč 1. LV č. 144, k. ú. Číhalín RD č. p. 46 s pozemky a příslušenstvím Ocenění majetku obecnou metodikou 1.1. Ocenění staveb nákladovou metodou Rodinný dům č. p. 96 Předmětem ocenění je rodinný dům č. p. 46, postavený na pozemku parc. č. st. 1/2, včetně veškerého příslušenství, vše evidováno pro k. ú. Číhalín, obec Číhalín, okres Třebíč. Dům se nachází v centrální části obce Číhalín, v nízké řadové obytné zástavbě západním až jihozápadním směrem od návsi, na západní straně zpevněné silniční komunikace, která prochází obcí. Dům je postaven jako řadový koncový, když je částí svého průčelí navázán na sousední nemovitost. Dopravní dostupnost lokality je mírně podstandardní, v obci je možnost napojení na elektrorozvodnou síť a obecní vodovod. Veškerý popis je proveden v oddíle ocenění zjištěnou cenou. Zde je provedeno stanovení věcné hodnoty stavby na základě nákladového ocenění, dle vyhlášky č. 199/2014 Sb. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1. NP 15,80*6,50 = 102,70 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1. NP 102,70 m 2 2,55 m

17 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. NP (15,80*6,50 )*(3,00) = 308,10 m 3 zastřešení (15,80*6,50 )*(3,20/2) = 164,32 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1. NP NP 308,10 m 3 zastřešení Z 164,32 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 472,42 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pasy izolované S Zdivo smíšené zdivo, cihelné zdivo S Stropy dřevěné trámové s rovným podhledem S Střecha krov dřevěný vázaný sedlová střecha S Krytina pálená a betonová krytina S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Vnitřní omítky vápenné, štukové S Fasádní omítky vápenné dvouvrstvé omítky S Vnější obklady chybí C Vnitřní obklady běžné keramické obklady S Schody chybí C Dveře hladké plné dveře S Okna dřevěná špaletová S Podlahy obytných místností beton, PVC, lamino S Podlahy ostatních místností keramická dlažba, lamino, dř. desky S Vytápění ústřední topení S Elektroinstalace světelná, třífázová S Bleskosvod chybí C Rozvod vody studená i teplá voda S Zdroj teplé vody bojler S Instalace plynu chybí C Kanalizace odkanalizování do vlastní jímky S Vybavení kuchyně malá kuchyňská linka, dřez, sporák P Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC S Záchod splachovací S Ostatní chybí N 100 Výpočet koeficientu vybavení K4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Roz Dok Konstrukce, vybavení K [%] [%] [%] [%] [%] [%] 1. Základy S 8, ,00 8,20 8,29 100,00 8,29 2. Zdivo S 21, ,00 21,20 21,43 100,00 21,43

18 3. Stropy S 7, ,00 7,90 7,99 100,00 7,99 4. Střecha S 7, ,00 7,30 7,38 100,00 7,38 5. Krytina S 3, ,00 3,40 3,44 100,00 3,44 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,90 0,91 100,00 0,91 7. Vnitřní omítky S 5, ,00 5,80 5,87 100,00 5,87 8. Fasádní omítky S 2, ,00 2,80 2,83 100,00 2,83 9. Vnější obklady C 0, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2,30 2,32 100,00 2, Schody C 1, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Dveře S 3, ,00 3,20 3,23 100,00 3, Okna S 5, ,00 5,20 5,25 100,00 5, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2,20 2,22 100,00 2, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1,00 1,01 100,00 1, Vytápění S 5, ,00 5,20 5,25 100,00 5, Elektroinstalace S 4, ,00 4,30 4,34 100,00 4, Bleskosvod C 0, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Rozvod vody S 3, ,00 3,20 3,23 100,00 3, Zdroj teplé vody S 1, ,00 1,90 1,92 100,00 1, Instalace plynu C 0, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Kanalizace S 3, ,00 3,10 3,13 100,00 3, Vybavení kuchyně P 0, ,46 0,23 0,23 100,00 0, Vnitřní vybavení S 4, ,00 4,10 4,14 100,00 4, Záchod S 0, ,00 0,30 0,30 100,00 0, Ostatní N 3, ,54 5,24 5,29 100,00 5,29 Součet upravených objemových podílů: 98,97 Rozestavěnost: 100,00 Koeficient vybavení K4: 0,9897 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,9897 Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,1150 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 834,77 Plná cena: 472,42 m 3 * 3 834,77 Kč/m 3 = ,04 Kč Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce * 1,0000 Nedokončená stavba = ,04 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 79 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 21 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 79 / 100 = 79,0 % Koeficient opotřebení: (1-79,0 % / 100) * 0,210 Rodinný dům č. p zjištěná cena = ,63 Kč

19 1.2. Ocenění pozemků Pozemky Metoda tříd polohy Předmětem ocenění jsou pozemky ve funkčním celku, a sice stavební pozemek parc. č. st. 1/2 evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 404 m 2 a pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako zahrada parc. č. 29/1 o výměře 315 m 2. Jelikož pro lokalitu není provedena cenová mapa stavebních pozemků, bude obvyklá cena pozemků stanovena metodou třídy polohy, která je obecně známa pod názvem Naegeliho metoda, a která je uvedena v tomto oddíle. Metoda výpočtu ceny stavebního pozemku podle tzv. třídy polohy spočívá v poznání, že cena stavebního pozemku je ve zcela určitém relaci jak k celkové ceně nemovitosti. Naegeliho metoda tedy umožňuje odvodit cenu pozemku z ceny staveb na něm umístěných resp. předpokládaných v závislosti zejména na poloze pozemku, intenzitě jeho zastavění, počtu podlaží stavby a jejím druhu. Relativní podíl hodnoty pozemku na celkové hodnotě nemovitosti je určen pomocí klíčů charakterizujících polohu nemovitosti, přičemž jednotlivým klíčům je přiřazena hodnota od 1 do 8: 1. klíč: všeobecná situace (stavební území malých vesnic) 2. klíč: intenzita využití pozemku (rodinné domy bez zvláštního komfortu) 3. klíč: dopravní relace k velkému centru (obytná místa s normální pěší dosažitelností hromadného dopravního prostředku a únosným časovým jízdním úsekem, běžné silniční vybavení) 4. klíč: obytný sektor (venkovské obytné stavby) 5. klíč: výroba, průmysl, administrativa, obchod (nehodnotí se) 6. klíč: povyšující faktory (nevyužívá se) 7. klíč: redukující faktory (nevyužívá se) Ve výpočtu se vychází z nákladů na veškeré stavby realizované na pozemku tzv. Reprodukční cena, nebo také Nákladová cena bez odpočtu opotřebení a koeficientu prodejnosti. Vzhledem ke zjednodušení, je cena staveb určena oceňovacím předpisem pouze pro hlavní stavbu občanské vybavenosti. Na základě průměrného klíče je potom stanoven poměr hodnoty zastavěné části pozemku na celkové hodnotě nemovitosti (tj. reprodukční hodnota staveb + hodnota zastavěné části pozemku = celková hodnota nemovitosti), který se pohybuje v rozmezí 1 až 38%. Ocenění pozemků dle Naegeliho metody je patrné z níže uvedeného. Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] zastavěná plocha a nádvoří st. 1/2 404 zahrada 29/1 315 Celková výměra oceňovaných pozemků 719 m 2 Hlavní stavba na pozemku stojící Reprodukční cena: ,04 Kč Zastavěná plocha hlavní stavbou: 103 m 2 Využití pozemku pro stavbu Tabulka tříd polohy Název klíče Třída Popis I - Všeobecná situace 2 stavební území malých a středních vesnic, okrajové části malých měst II - Intenzita využití pozemku 2 obytné resp. rodinné domy bez zvláštního komfortu, 2-3 podlaží, průmyslové stavby s

20 III - Dopravní relace k velkoměstu nepatrným technickým vybavením 3 lepší obytná místa na předměstích s normální pěší dosažitelností k hromadnému dopravnímu prostředku a únosným časovým jízdním úsekem při jízdě vlastním vozem, běžné silniční vybavení IV - Obytný sektor 1 venkovské obytné stavby, sídliště, turistické ubytovny, kempy, dominující venkovský ráz, malé kulturní a nákupní možnost, bez výhledu a zeleně, silné dopravní imise, rodinné domy bez zahrad V - Průmysl, administrativa, nehodnotí se prodej VI - Povyšující faktory nejsou VII - Redukující faktory nejsou Výsledná třída polohy: 2,00 Výpočet ceny Podíl ceny stavebního pozemku z celkové ceny: 6,00 % Výměra stavebního pozemku: 309 m 2 Cena stavebního pozemku:( ,04 Kč * 6,00 %) / (100,00 % - 6,00 %) = ,45 Kč Jednotková cena stavebního pozemku: ,45 Kč / 309 = 374,22 Kč/m 2 Výměra ostatních pozemků: 410 m 2 Jednotková cena ostatních pozemků: 374,22 * 0,15 = 56,13 Kč/m 2 Cena ostatních pozemků: ,30 Kč Průměrná jednotková cena pozemku: 4 Kč/m 2 192,8 Výsledná cena = ,75 Kč 1.3. Porovnávací ocenění Rodinný dům č. p. 46 Oceňovaná nemovitá věc Obestavěný prostor: 472,00 m 3 Zastavěná plocha: 103,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci Předmětem ocenění je rodinný dům č. p. 46, postavený na pozemku parc. č. st. 1/2, včetně veškerého příslušenství, vše evidováno pro k. ú. Číhalín, obec Číhalín, okres Třebíč. Dům se nachází v centrální části obce Číhalín, v nízké řadové obytné zástavbě na západní straně místní zpevněné silniční komunikace, která prochází obcí. Je postaven jako řadový koncový, je nepodsklepený, jednopodlažní se stavebně neupravenou půdou nad celou zastavěnou plochou nadzemního podlaží. Obec Číhalín, možnost napojení na elektrorozvodnou síť a obecní vodovod. Jednotná kanalizace, ani ČOV není provedena, plynofikace obce rovněž není provedena

21 Druh nemovitosti: rodinný dům, bydlení (rekreace). Konstrukce: zděné. Počet nadzemních podlaží: 1. Podkroví: ne. Poloha: řadový koncový dům. Zastavěná plocha hlavního objektu: 103,00 m 2. Obestavěný prostor hlavního objektu: 472,00 m 3. Přípojky: E, V, Kvl. Technický stav objektu: dům s podstandardní údržbou, částečné rekonstrukce, stabilizace proti nadměrnému opotřebení. Příslušenství nemovitosti: venkovní úpravy standardního rozsahu, podstandardní provedení, vyjma jižního oplocení, které je nově provedené. Bez zřízené relaxační zóny, poměrně dobrá výměra pozemků v jednotném funkčním celku, celkem 719 m 2. Vedlejší stavby ve špatném stavu. Srovnatelné nemovité věci 1. Rodinný dům 3+1, Číhalín RD 3+1 v obci Číhalín, jihovýchodní okraj obce. Je postaven v lokalitě obytné řadové zástavby, jako nepodsklepený samostatně stojící rodinný dům s jedním podlažím bez podkroví. Na jihovýchodní straně domu se nachází dvorní trakt a pozemek zahrady o výměře 519 m 2, na kterém je vjezd na pozemek, travní porost a ovocné dřeviny. Příslušenství je dále tvořeno venkovními úpravami základního rozsahu a zastavěným stavebním pozemkem o velikosti 283 m 2. Původní stavba byla postavena v roce 1939 a její stáří ke dni porovnání je 76 let. V roce 1980 byly provedeny vnitřní rozvody, nové přípojky, nové sociální zázemí a kuchyň. V roce 2002 došlo k rekonstrukci podlah v chodbě a obytných místnostech, částečné výměně oken, ohřevu vody a ústředního vytápění. Popis konstrukčních prvků stavby: základy z betonových pasů, u kterých je dodělávaná izolace proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce zděné z plného cihelného zdiva na tl. 45 cm. Stropy jsou dřevěné trámové s rovným podhledem. Podlaha betonová, povlaky z SB desek a textilní. Kuchyň a sociální zázemí má povlaky z keramické dlažby. Okna 2x plast, ostatní dřevěná zdvojená. Vnitřní dveře starší, dřevěné hladké, plné, nebo prosklené, osazené do ocelových zárubní. Střecha sedlová, dřevěný vázaný krov, střešní krytina z betonové tašky. Klempířské konstrukce kompletní z pozinkovaného plechu. Vnitřní úprava povrchů, jako vápenné omítky, venkovní starší břízolitová omítka. Vytápění: ústřední kotlem na TP, ohřev vody el. boilerem, rozvod studené i teplé vody. Dispoziční řešení stavby: 1. NP: vstup, zádveří, chodba, směrem do ulice kuchyň s jídelním koutem a 2x pokoj, do dvora ložnice, chodba, komora a sociální zázemí (oddělená koupelna a záchod), které je přístupné samostatně. Na východním konci je hospodářská část domu. Podkroví není - nad celou půdorysnou plochou nadzemního podlaží je stavebně neupravená půda. Koeficienty úpravy realizované ceny vzhledem k oceňované nemovitosti: - shodná lokalita, bez úpravy - vnitřní vybavení je na mírně lepší úrovni, ústřední vytápění v dobrém stavu, mírně lepší sociální zázemí a rovněž vyšší úroveň celkové modernizace a nižší stupeň morálního opotřebení. Celkově úprava koeficientem ve výši 0,95. - celkové opotřebení stavby je mírně nižší, původní stavba je obdobného stáří, provedené rekonstrukce v mírně vyšším rozsahu, jako u oceňované nemovitosti, střešní krytina, podlahy a vnitřní rozvody, celkově úprava koeficientem ve výši 0,950 ve prospěch porovnávané nemovitosti - příslušenství je srovnatelné, vedlejší stavby obdobného provedení ve zhoršeném stavu, venkovní úpravy malého rozsahu, výměra pozemku zahrady obdobná, bez relaxační zóny. Příslušenství

22 nemovitosti není potřeba upravovat koeficientem - situace na realitním trhu je shodná, bez úpravy Z výše uvedeného vyplývá, že se jedná o nemovitost, která je v mírně lepším stavu a vzhledem ke svému provedení a vnitřnímu vybavení je velmi vhodná, jako porovnávací objekt. Rekapitulace: zastavěná plocha a nádvoří (stavební pozemek): 283 m 2. Pozemek v JFC 802 m 2. Obestavěný prostor stavby: 648 m 2. Zastavěná plocha: 122 m 2. Příslušenství: dílna, dřevník, pozemek zahrady, trvalé porosty, venkovní úpravy. Telefon: ne, elektřina: 220/380 V, voda: ano, obecní vodovod, kanalizace: ano, vlastní jímka. Zemní plyn, ne. Parkování: uliční trakt, uvnitř na pozemku zahrady. Lokalita: Číhalín Použité koeficienty: K1 místa 1,00 K2 vybavení 0,95 K3 opotřebení 0,95 K4 příslušenství 1,00 K5 situce na trhu 1,00 Zdůvodnění koeficientu Kc: místa - shodná lokalita; vybavení - mírně vyšší úroveň; opotřebení - mírně nižší; příslušenství - srovnatelné; situce na trhu - shodná situace; Celkový koef. KC 0,90 Upravená j. cena Kč/m Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 648,00 m 3 0 m Kč Kč/m 3 2. Rodinný dům 3+1, Čechtín RD 3+1 v obci Čechtín. Jedná se o nepodsklepený, jednopodlažní rodinný dům se stavebně neupraveným půdním prostorem nad celou půdorysnou plochou nadzemního podlaží. Řadový koncový rodinný dům v řadové a individuální zástavbě nedaleko východního okraji obce se standardní dosažitelností jejího centra. Dostupnost po zpevněné místní komunikaci, mírně svažité na jihovýchod orientované území bez negativních vlivů okolí. Ke dni prodeje bez výrazného příslušenství, vyjma pozemku v jednotném funkčním celku (zahrada o výměře 493 m 2 ). Stavba je asi 25 let po výraznější rekonstrukci, která se týkala asi 40 % objemových podílů z konstrukčních prvků stavby. Popis konstrukčních prvků stavby: základy izolované proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce zděné, část smíšené zdivo, část plná cihla původní, část cihelné blokové zdivo, stropy dřevěné s rovným podhledem. Podlaha betonová, plovoucí povlaky, keramická dlažba. Okna dřevěná s ditermickým zasklením, bez žaluzií. Dveře dýhované dřevěné, osazené do obložkových zárubní. Střecha sedlová, dřevěný krov, střešní krytina z betonové tašky po rekonstrukci. Klempířské konstrukce kompletní z pozinkovaného plechu. Vnitřní vápenné omítky, venkovní omítka provedena pouze ve vápenném základu, bez nátěru. Vytápění: ústřední, kotlem na zemní plyn, instalován zdroj a topná tělesa. Rozvod vody rovněž po rekonstrukci, novější zařizovací předměty. Jedná se tedy o stavbu v dobrém stavu bez výrazné modernizace. Dispoziční řešení stavby: 1. NP: vstup, zádveří, chodba, koupelna + WC, kuchyň s jídelním koutem, obývací pokoj, dětský pokoj. Na koci chodby na severní straně je vstup do přístavby, kde se nachází ložnice, komora a