ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1906/36/2015 NEMOVITÁ VĚC: Budova pro obchod a skladování č.p. 133 se všemi součástmi a příslušenstvím na zastavěné ploše číslo parcelní 230/1, v katastrálním území obce Sokolov, Katastrální údaje : Kraj Karlovarský, okres Sokolov, obec Sokolov, k.ú. Sokolov Adresa nemovité Staré náměstí č.p. 133, Sokolov věci: Vlastník stavby: Egerius telekomunikace s.r.o., RČ/IČO: IČ: , Staré náměstí 133, Sokolov, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Egerius telekomunikace s.r.o., RČ/IČO: IČ: , Staré náměstí 133, Sokolov, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL: Exekutorský úřad Praha 1, JUDr. Ivo Luhan Adresa objednatele: Karlovo náměstí 17, Praha 2 ZHOTOVITEL: Pavel Ulč Adresa zhotovitele: Třemošná - Záluží 177, Třemošná telefon: Pavel.Ulc@seznam.cz ÚČEL OCENĚNÍ: exekuční řízení č.j. 099 EX 7686/10. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA ,- Kč

2 Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 7 stran Počet příloh: 10 Počet vyhotovení: 2 V Třemošné - Záluží, dne NÁLEZ Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně budovy pro obchod a skladování č.p. 133 se všemi součástmi a příslušenstvím, na zastavěné ploše číslo parcelní 230/1, v katastrálním území obce Sokolov, okres Sokolov, za účelem exekučního řízení vedeném pod č.j. 099 EX 7686/10, k datu Přehled podkladů - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, LV.č pro kat. území obce Sokolov, vyhotovený dne kopie katastrální mapy v měř. 1:1000 pro kat. území obce Sokolov, vyhotovená dne pod č. 897/14 - kupní smlouva sepsaná v Sokolově dne , právní účinky vkladu vznikly dnem , rozhodnutím č.j. V-1559/94 - stavební výkresy stávajícího stavu původního krejčovského salonu vyhotovené OSP Sokolov, vedoucím projektantem S. Přerostem, v březnu roku 1963, v měř. 1:50 - usnesení soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana, sepsané v Praze dne pod č.j. 099 EX 7686/ vyrozumění o provedení ohledání nemovitostí znalcem sepsané dne , zaslané na adresu povinného - informace, výměry a skutečnosti zjištěné na místě znalcem dne , kdy bylo provedeno ohledání předmětné nemovitosti za účasti zástupců povinného a poskytnuty dostupné podklady - informace a údaje sdělené renomovanými realitními kancelářemi působícími v dané oblasti Místopis Znalecký posudek je zpracován dle zjištěných skutečností, předložených výše uvedených podkladů, informací získaných u renomovaných realitních kanceláří působících v dané lokalitě a zejména informací získaných při vlastním ohledání nemovitosti znalcem dne SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon - 2 -

3 Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - ostatní Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňovaná nemovitost, budova pro obchod a skladování č.p. 133 se všemi součástmi a příslušenstvím je situována v západní části intravilánu katastrálního území okresního města Sokolov, na Starém náměstí, na zastavěné ploše č. parcelní 230/1. Situování nemovitosti je patrno z kopie katastrální mapy zpracované v měř. 1:1000 pro katastrální území obce Sokolov, jenž je přílohou znaleckého posudku. Hlavní přístup k nemovitosti je umožněn ze severozápadu, přímo z výše uvedeného Starého náměstí, zadní vchod ústí na vlastní pozemek. V dané části města je dle zjištěných informací možnost napojení na veškeré dostupné inženýrské sítě. Okresní město Sokolov čítá celkem cca obyvatel, má veškerou potřebnou základní i vyšší občanskou vybavenost, má celkem dobrou možnost kulturního, sportovního a společenského vyžití a lukrativních pracovních možností. Město má velmi dobré dopravní spojení autobusovou i vlakovou dopravou, nachází se v těsném sousedství východně přilehlé rychlostní silnice R6. Za vyšší občanskou vybaveností, vyššími úřady a institucemi, kulturním, sportovním a společenským vyžitím a lukrativnějšími pracovními příležitostmi, je nutno cestovat do spádového krajského města Karlovy Vary, vzdáleného cca 20 km. Životní prostředí je v dané lokalitě poměrně nenarušené jakýmkoliv průmyslovým provozem. Zásobování předmětné budovy a vlastní přístup automobilem k nemovitosti je ovšem značně omezen dopravním značením v daném území města. Okolní zástavbu oceňované nemovitosti tvoří činžovní domy stejného stylu, stáří, podobné velikosti a technického i morálního stavu i průběžné údržby a standardu užívání. Hlavním objektem pro zjištění obvyklé ceny je tedy budova pro obchod a skladování č.p. 133 se všemi součástmi a příslušenstvím, včetně zastavěné plochy číslo parcelní 230/1, v katastrálním území obce Sokolov, okres Sokolov. Stručná charakteristika oceňovacích metod: - metoda porovnávací Při porovnávací metodě se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena předmětné nemovitosti, se zohledněním současné situace na trhu srovnatelných nemovitostí. - obvyklá cena - tržní Jedná se o cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytnutí stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a - 3 -

4 kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (obecné, tržní) ceny použita následující metodika. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou 1. Porovnávací ocenění OCENĚNÍ 1.1 Budova pro obchod a skladování č.p Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 174,00 m 2 Plocha pozemku: 287,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci Budova pro obchod a skladování č.p. 133 se všemi součástmi a příslušenstvím je situována v západní části intravilánu katastrálního území okresního města Sokolov, na Starém náměstí, na zastavěné ploše č. parcelní 230/1. Situování nemovitosti je patrno z kopie katastrální mapy zpracované v měř. 1:1000 pro katastrální území obce Sokolov, jenž je přílohou znaleckého posudku. Budova obsahuje celkem čtyři nadzemní a jedno podzemní podlaží, stáří dle prohlášení zástupců povinného přes 200 let. Budova obsahuje v přízemí prodejnu mobilních telefonů, dále pak vzorkovnu, umývárnu, WC, schodišťový prostor a průjezd. Sklep obsahuje skladovací prostor bez jakéhokoliv příslušenství

5 Druhé nadzemní podlaží obsahuje kanceláře, bytovou jednotku dispozice 1+1, společné příslušenství, chodbu a schodišťový prostor. Třetí nadzemní podlaží obsahuje dílnu, obchodní a skladovací prostory, sociální zařízení, chodbu a schodiště. Půdní prostor není využíván, nepatrná část slouží jako archiv. Obvodové zdivo sklepa je vyzděno na tl. 115 cm bez jakékoliv izolace proti vodě a zemní vlhkosti, přízemí na tl. přes 60 cm, ostatní podlaží na tl. 45 cm. Stropy nad sklepem jsou klenbové, v ostatních nadzemních podlažích jsou dřevěné trámové stropy s rovným omítaným podhledem. Střešní konstrukce je sedlová, zakryta odžitými a poškozenými osinkocementovými vlnitými deskami, s osazenými klempířskými prvky a bleskosvodem. Fasádní omítky je vápenocementová dvouvrstvá, nad soklem narušena pronikající zemní vlhkostí. Okna domu jsou již osazena plastová s izolačním dvosjklem, dveře hladké plné a prosklené. Podlahy v přízemí jsou vydlážděny, v patrech prkenné s položenými finálními podlahovými krytinami. Vytápění objektu je ústřední s plynovým kotlem, je zaveden třífázový rozvod elektroinstalace, ohřev TUV el. bojlery, odkanalizování splaškových vod je svedeno přes jímku do veřejného kanalizačního řadu v přilehlém náměstí, zásobování pitnou vodou je rovněž řešeno vodovodní přípojkou z veřejného řadu. Dům je dle zjištěných skutečností přes své původní značně pokročilé stáří užíván ke svému účelu, celkem v dobrém technickém i morálním stavu, ovšem s některými závadami - nutností výměny zcela odžité a poškozené střešní krytiny a provedení izolace obvodového zdiva. Hlavním objektem pro zjištění obvyklé ceny je tedy budova pro obchod a skladování č.p. 133 se všemi součástmi a příslušenstvím, včetně zastavěné plochy číslo parcelní 230/1, v katastrálním území obce Sokolov. Popisy porovnatelných nemovitých věcí Dům s obchodními prostory - Sokolov. Částečně podsklepená řadová vnitřní budova se čtyřmi nadzemními podlažími je situována na Starém náměstí města Sokolov. V přízemí se nachází obchodní prostory s kanceláří, skladem a sociálním zařízením. Druhé nadzemní podlaží obsahuje kanceláře se sociálním zařízením. Třetí nadzemní podlaží obsahuje bytovou jednotku dispozice 4+1 s úplným příslušenstvím a nad ním nevyužité půdní prostory. Budova je napojena na veškeré inženýrské sítě, je celkem ve standardním technickém stavu užívána ke svému účelu. Dům s obchodními a bytovými prostory - Sokolov I. Podsklepená řadová vnitřní budova se třemi nadzemními podlažími je situována v ulici Rooseweltova, městě Sokolov. V přízemí se nachází obchodní prostory s kanceláří, skladem a sociálním zařízením. Druhé nadzemní podlaží obsahuje kanceláře se sociálním zařízením. Třetí nadzemní podlaží obsahuje bytovou jednotku dispozice 3+1 s úplným příslušenstvím. Budova je napojena na veškeré inženýrské sítě, je ve standardním technickém stavu užívána ke svému účelu. Dům s obchodními a bytovými prostory - Sokolov II. Podsklepená řadová vnitřní budova se třemi nadzemními podlažími je situována ulici Nábřežní, městě Sokolov. V přízemí se nachází obchodní prostory, sklad a sociální zařízení. Druhé nadzemní podlaží obsahuje kanceláře se sociálním zařízením. Třetí nadzemní podlaží obsahuje bytovou jednotku dispozice 4+1 s úplným příslušenstvím. Budova je napojena na veškeré inženýrské sítě, je celkem ve standardním technickém stavu užívána ke svému účelu. Srovnatelné nemovité věci - 5 -

6 Název: Dům s obchodními prostory - Sokolov. Lokalita Staré náměstí Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,98 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,98 Celkový koef. K C 0,77 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 140,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Dům s obchodními a bytovými prostory - Sokolov I. Lokalita ul. Rooseweltova Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,80 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 125,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Dům s obchodními a bytovými prostory - Sokolov II. Lokalita ul. Nábřežní Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,99 K5 Celkový stav 0,99-6 -

7 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,99 Celkový koef. K C 0,78 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 159,00 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 174,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Současný stav Kč Obvyklá cena ,- Kč slovy: Třimilionydvěstěpadesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: V Třemošné - Záluží Pavel Ulč Třemošná - Záluží

8 Třemošná Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne č.j. Spr. 1251/98 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1906/36/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 36/