ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2014 NEMOVITOST: Rekreační dům včetně příslušenství a pozemků Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Chomutov, obec Vejprty, k.ú. České Hamry u Vejprt Adresa nemovitosti: České Hamry č.e. 27, Vejprty Vlastník stavby: Vodička Vladimír Mgr., Jana Kříže 929/12, Most Vlastník pozemků: Vodička Vladimír Mgr., Jana Kříže 929/12, Most OBJEDNATEL : Adresa objednatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Exekutorský úřad Plzeň-jih, Soudní exekutor JUDr. Jiří Janečka, PhD V Bezovce 1896/6, Plzeň JUDr. Karel Mošna Hluboká 314/48, Plzeň IČ: telefon: karel.mosna@seznam.cz DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Zjištění hodnoty nemovitostí v exekučním řízení č.j. 178 EX 4315/10 OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 8 stran Počet příloh: 11 stran Počet vyhotovení: 3 V Plzni, dne JUDr. Karel Mošna

2 NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovit cenu obvyklou pozemku parc.č. st.st.1030 o výměře 125 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba v části obce České Hamry č.e rodinná rekreace, a pozemku parc.č. 1777/1 o výměře 257 m 2 - trvalý travní porost, vše zapsáno na LV č. 104 pro katastrální území České Hamry, obec Vejprty, okres Chomutov. Přehled podkladů Objednatel předložil znalci jako podklady usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Janečky, PhD č.j. 178 EX 4315/10-31 ze dne a výpis z katastru nemovitostí LV č. 104 ze dne , znalec pořídil snímek z katastrální mapy ze dne Dne bylo na základě výzvy provedeno ohledání nemovitých věcí, povinný se však k ohledání nedostavil, a proto nebylo možné ohledání vnitřních prostor stavby. Z těchto důvodů byla provedena pouze obhlídka exteriéru a byla pořízena fotodokumentace. Místopis Oceňovaný objekt je situován ve východní části osady České Hamry, která je územně oddělenou částí města Vejprty, ležícího na západním okraji okresu Chomutov na státní hranici se Spolkovou republikou Německo, ve vzdálenosti cca 30 km západně od Chomutova, 6 km jižně od Vejprt a 10 km severovýchodně od Božího Daru. Objekt se nachází na východním okraji zastavěného území osady, po pravé straně při silnici ve směru do obce Kovářská, v okolní zástavbě převažují původní horské chalupy, samostatné rodinné a rekreační domy, životní prostředí v místě není narušené žádnými škodlivými vlivy ze silničního provozu ani průmyslu. V osadě se s výjimkou několika restaurací nenachází žádná občanská vybavenost, nejbližší obchody, škola a úřady se nacházejí v obci Vejprty, v osadě je vybudován veřejný vodovod, dopravní spojení veřejnou dopravou je zajištěno autobusovými a vlakovými spoji. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Jedná se o novostavbu nepodsklepeného samostatně stojícího rekreačního domu o dvou nadzemních podlažích a podkroví, zastřešeného sedlovou střechou. Objekt je postaven na západně sklonitém pozemku nepravidelného tvaru, s přístupem z veřejné komunikace s asfaltovým povrchem. Dle sdělení souseda se v přízemí nachází restaurace s kuchyní a kotelna, v patře a v podkroví pak vždy po dvou apartmánech s příslušenstvím. Základy domu jsou betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti, obvodové stěny z tvárnic tl. 40 cm, štítové stěny se zateplením a s fasádními omítkami, boční stěny bez omítek, okna dřevěná s izolačním dvojsklem, krovy dřevěné s plechovou krytinou, klempířské konstrukce neúplné bez žlabů a svodů, vstupní dveře dřevěné plné. Objekt je vytápěn ústředním topením s kotlem na pevná paliva, ohřev TUV je zajištěn el. boilery, je zásoben vodou z vodovodu, je odkanalizován do jímky a je napojen na veřejnou el. síť. Objekt je užíván cca 3 roky, ke dni ocenění nejsou dokončené fasádní omítky, klempířské konstrukce a venkovní úpravy, - 2 -

3 vzhledem k tomu, že vnitřní prostory nebyly zpřístupněny, není možný jejich podrobnější popis, zhodnocení stupně dokončenosti ani zhodnocení stavebně technického stavu interiéru. Užitná plocha pro výpočet porovnávací hodnoty objektu byla odvozena ze zastavěné plochy a počtu podlaží. K objektu nenáleží žádné cenotvorně významné vedlejší stavby kromě dřevěného přístřeší s pultovou střechou přiléhajícího k jižní stěně objektu, pozemky náležející k objektu jsou oplocené pouze od silnice a nejsou s výjimkou několika drobných smrků osázené žádnými porosty. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Na objektu vázne zástavní právo smluvní, zástavní právo soudcovské, zástavní právo exekutorské, neřízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí, vše dle přiloženého LV Ostatní rizika: nejsou Komentář: dle sdělení souseda není dům delší dobu užíván, nájemní smlouva nebyla předložena - 3 -

4 OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 222,00 m 2 Zastavěná plocha: 125,00 m 2 Plocha pozemku: 376,00 m 2 Srovnatelné nemovitosti Název: RD České Hamry Lokalita Vejprty Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha 1,00 K3 Příslušenství 1,00 K4 Rozestavěnost 0,90 K5 Celkový stav 1,00 K6 Velikost pozemku 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha - srovnatelná poloha; Příslušenství - bez vedlejších staveb; Rozestavěnost dokončená stavba; Celkový stav - starší RD po rekonstrukci; Velikost pozemku - větší pozemek; Celkový koef. K C 0,69 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 280,00 m m Kč Kč/m 2 Popis Rodinný dům v obci České Hamry v Krušných horách, ležící na vlastním pozemku o celkové výměře 1054m2. Nemovitost byla v roce 2003 kompletně zrekonstruována, nová střešní krytina, plastová okna a nové rozvody vody a elektroinstalace. V současné době je dům používán jako penzion, najdete v něm pěkné apartmány s kompletně vybavenou kuchyňkou, WC, sprchou. Dále třílůžkový pokoj s WC a sprchovým koutem a dvoulůžkové pokoje, které mají k dispozici WC a koupelnu. V přízemí domu je stylová restaurace.výhoda je velice dobré umístění, jeho poloha naskýtá mnoho možností k výletům v létě i v zimních měsících.( 4km Ski-areál Klínovec, 9.sjezdovek různé obtížnosti). Penzion je v blízkosti německých hranic, v centru turistických, cyklistických a běžeckých tras

5 Název: RD České Hamry Lokalita Vejprty Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha 1,00 K3 Příslušenství 1,00 K4 Rozestavěnost 0,90 K5 Celkový stav 1,00 K6 Velikost pozemku 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha - srovnatelná poloha; Příslušenství - bez vedlejších staveb; Příslušenství dokončená stavba; Celkový stav - starší RD po rekonstrukci; Velikost pozemku - větší pozemek; Celkový koef. K C 0,69 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 220,00 m m Kč Kč/m 2 Popis Samostatně stojící přízemní částečně podsklepený rodinný dům užíván jako penzion Hamrák s obytným podkrovím. Budova je pravděpodobně založena na základových pasech. Konstrukce budovy je zděná a její stavebně - technický stav je odpovídající velmi dobré údržbě. V roce 2008 proběhla kompletní rekonstrukce a zároveň kolaudace na rodinnou rekreaci, v současné době je objekt využíván jako penzion pro soukromé ubytování. Krov je dřevěný. Střecha s krytinou z asfaltové šablony. Na střeše jsou žlaby se svody a bleskosvod. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Stáří původní budovy je více jak 100 let. Okna domu jsou plastová a střešní. Vchodové dveře jsou plastové prosklené. Vnitřní dveře jsou dřevěné plné. Podlahy jsou kryté plovoucí podlahou, dřevěnými prkny nebo keramickou dlažbou. Obklady jsou z keramických dlaždic. Fasáda domu je v horším stavu. K domu patří oplocená zahrada. Přístup k nemovité věci je po místní zpevněné komunikaci. V penzionu Hamrák se nachází 7 pokojů pro ubytování hostů o celkovém počtu 19 lůžek s možností přistýlky. V suterénu budovy se nachází sklepní prostor (22,19 m2). Přízemí penzionu je rozděleno na verandu (5,52 m2), chodbu (4,46 m2), WC (1,34 m2), WC (1,35 m2), kotelnu (12,53 m2), společenskou místnost (34,86 m2), kuchyň (5,68 m2), spíž (1,23 m2), WC (1,17 m2), koupelnu (4,82 m2) a chodbu (25,02 m2). Pro ubytování hostů je vyhrazen pokoj (19,25 m2), pokoj s koupelnou a WC (18,60 m2) a pokoj s koupelnou a WC (20,72 m2). Podkroví budovy je rozděleno na pokoj (26,45 m2), pokoj (8,93 m2), chodbu (9,39 m2), koupelnu (3,21 m2) a dřevěné schodiště (6,61 m2) do přízemí budovy. Pro ubytování hostů je vyhrazen pokoj s koupelnou se sprchovým koutem a WC (20,71 m2), pokoj s koupelnou se sprchovým koutem a WC (15,84 m2), pokoj s koupelnou a WC (13,31 m2) a pokoj (12,26 m2) s koupelnou a WC (2,90 m2). Z jedné z místnosti v podkroví je vstup na venkovní terasu s kovovým zábradlím

6 Název: RD Výsada Lokalita Vejprty Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha 1,00 K3 Příslušenství 1,00 K4 Rozestavěnost 0,90 K5 Celkový stav 1,20 K6 Velikost pozemku 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha - srovnatelná poloha; Příslušenství - bez vedlejších staveb; Rozestavěnost dokončená stavba; Celkový stav - špatný stav; Velikost pozemku - větší pozemek; Celkový koef. K C 0,83 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 230,00 m m Kč Kč/m 2 Popis Rodinný dům na stálé bydlení či rodinnou rekreaci v krásném prostředí údolí říčky Polavy. Rodinný dům leží na polosamotě, obec České Hamry je vzdálena cca 500m. V obci několik kvalitních restaurací. Přímo u objektu autobusová zastávka, v Českých Hamrech vlak (Chomutov Vejprty). Státní hranice s Německem probíhá 100m před domem. Hraniční přechod pro pěší v Českých Hamrech, pro auta ve Vejprtech. Lyžařské středisko Klínovec 5 km. V okolí nádherná příroda s možností pěších i cyklistických výletů. Vzdálenost z Prahy 127 km, z Chomutova 33 km. Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 222,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč - 6 -

7 - 7 -

8 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace 1 Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Janečky PhD č.j. 178 EX /10-31 ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 104 ze dne Snímek katastrální mapy ze dne

9 Fotodokumentace - 9 -