Vlastník nemovitostí dle KN: Veverka František, V Koutech Potštejn, podíl ½ Veverka Zdeněk, V Koutech Potštejn, podíl ½

Transkript

1 Z N A L E C K Ý číslo: / 14 P O S U D E K o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu id. ½ na pozemku p.č.st.141, jehož součástí je objekt k bydlení č.p.119, a na pozemku p.č.231/1, včetně příslušenství, situováno při ulici V Koutech, v k.ú. Potštejn, obec Potštejn, Královéhradecký kraj Vlastník nemovitostí dle KN: Veverka František, V Koutech Potštejn, podíl ½ Veverka Zdeněk, V Koutech Potštejn, podíl ½ Objednatel: Účel zpracování posudku: Vypracovala: Exekutorský úřad Brno - město Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor Hlinky 41/104, Brno Stanovení obvyklé ceny nemovitého majetku pro účely provedení exekuce prodejem nemovitých věcí Ing. Gabriela Michalcová, Ph.D. V Brně dne Ing. Lukáš Dřínovský, Ph.D. vedoucí znalecké sekce prokurista společnosti

2 A. S I T U A C E : 1. Zadání znaleckého posudku : Usnesením Exekutorského úřadu Brno-město, Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor, se sídlem Hlinky 41/104, Brno, č.j. 030 EX 39073/ ze dne je uloženo vypracovat znalecký posudek. Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu id. ½ na pozemku p.č.st.141, jehož součástí je objekt k bydlení č.p.119, a na pozemku p.č.231/1, včetně příslušenství, situováno při ulici V Koutech, v k.ú. Potštejn, obec Potštejn, Královéhradecký kraj. Úkolem znaleckého ústavu je provést ocenění nemovitých věcí a jejich příslušenství, a to cenou obvyklou. Znalecký ústav v posudku uvede příslušenství nemovitých věcí a dále uvede existenci jakých věcných břemen, výměnků a nájemních, pachtovních či předkupních práv, zjistil a zohlednil ve výsledné ceně nemovitých věcí. 2. Podklady pro zpracování znaleckého posudku : a) Usnesení č.j. 030 EX 39073/ ze dne vydané Exekutorským úřadem Brno-město, Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním exekutorem, se sídlem Hlinky 41/104, Brno b) Oznámení č.j. 030 EX 39073/ ze dne vydané Exekutorským úřadem Brno-město, Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním exekutorem, se sídlem Hlinky 41/104, Brno c) Výpis z KN, LV č.86 pro k.ú.potštejn, ze dne d) Informace o oceňovaných nemovitostech včetně přístupových parcel a náhledu katastrální mapy pořízené na internetových stránkách e) Místní šetření provedené dne Ing. Gabrielou Michalcovou, Ph.D. ze znaleckého ústavu Stavexis, s.r.o. f) Fotodokumentace pořízená při místním šetření g) Písemné sdělení Obecního úřadu Potštejn ohledně dokumentace k č.p.119 v obci Potštejn ze dne h) Písemné sdělení MÚ Vamberk, stavebního úřadu ohledně dokumentace č.p.119 Potštejn ze dne i) Internetové stránky j) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění k) Informace z trhu nemovitostí, z databáze MOISES a z vlastní databáze l) Informace z registru UIR-ADR povodňové databáze Kooperativa pojišťovny, a.s. 2

3 3. Místní šetření : Pro potřebu zpracování znaleckého posudku bylo svoláno místní šetření na den Na tomto místním šetření byla přítomna manželka povinného paní Helena Veverková, která oceňovaný majetek z části zpřístupnila (nebyl zpřístupněn dětský pokoj v podkroví a dále prostory, které obývají spoluvlastník pan František Veverka a otec povinného). Nebylo tedy možné v plném rozsahu ověřit technický stav a úroveň vybavení interiérových prostor a jednotlivých konstrukcí. Při místním šetření byla provedena prohlídka části oceňovaného majetku a byla pořízena fotodokumentace. Zpracovatel nepřebírá zodpovědnost za rozdíly a nedostatky v posudku vzniklé nesprávnými podklady a za rozdíly a nedostatky vzniklé v souvislosti s výše uvedenými skutečnostmi. B. N Á L E Z : 1. Vlastnické a evidenční údaje : Vlastník nemovitostí dle KN: Veverka František, V Koutech Potštejn, podíl ½ Veverka Zdeněk, V Koutech Potštejn, podíl ½ Nemovitosti dle LV č.86 pro k.ú.potštejn: - pozemek p.č.st.141 vedený v KN jako zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je objekt k bydlení č.p pozemek p.č.231/1 vedený v KN jako zahrada 2. Dokumentace a skutečnost : Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu id. ½ na pozemku p.č.st.141, jehož součástí je objekt k bydlení č.p.119, a na pozemku p.č.231/1, včetně příslušenství, vše situováno při ulici V Koutech, v k.ú. Potštejn, v obci Potštejn, v Královéhradeckém kraji. Dle písemného sdělení Obecního úřadu Potštejn ze dne se v archívu obce žádná dokumentace k oceňovanému domu nenachází. Dle písemného sdělení MÚ Vamberk, stavebního úřadu ze dne se ve spisovně stavebního úřadu také žádná dokumentace k oceňovanému domu nenachází. Níže uvedený text popisuje nemovitosti, s ohledem na dostupné informace, přičemž se vychází z výše uvedených (doložených) podkladů a ze zjištění při místním šetření. Objekt k bydlení je samostatně stojící, přízemní, nepodsklepený, s částečně obytným podkrovím. Příslušenství pozemků a objektu k bydlení tvoří vedlejší stavby, venkovní úpravy a studna a dále se na pozemku p.č.231/1 nachází trvalé porosty. 3

4 Zákres objektu k bydlení v katastrální mapě přesně nesouhlasí se skutečným stavem zjištěným při místním šetření a vedlejší stavby nejsou v katastrální mapě zakresleny. Obec Potštejn se nachází v podhůří Orlických hor v údolí Divoké Orlice. Potštejn je malou obcí v okrese Rychnov nad Kněžnou, cca 11 km jižním směrem od města Rychnov nad Kněžnou a cca 15 km severozápadním směrem od města Ústí nad Orlicí. V obci žije 924 obyvatel, občanská vybavenost obce je na nižší úrovni. V obci je proveden rozvod veřejného vodovodu, plynu a el.energie, není veřejná kanalizace s napojením na ČOV. V obci jsou zastávky autobusové a železniční hromadné dopravy. Oceňovaný majetek je umístěn v zastavěné části obce při ulici V Koutech, zástavba v místě je tvořena převážně objekty k bydlení s přilehlými zahradami. Přístup a příjezd k oceňovanému majetku je možný ze zpevněné komunikace ulice V Koutech na pozemku p.č.973 (ostatní plocha, ostatní komunikace) ve vlastnictví obce Potštejn. Na LV č.86 pro k.ú. Potštejn ze dne jsou uvedena v části C-LV tato omezení vlastnického práva: 4x Zahájení exekuce, povinnost k: Veverka Zdeněk, související zápis: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, podíl ½ 2x Zahájení exekuce, povinnost k: Veverka Zdeněk 7x Zástavní právo exekutorské k podílu 1/2, povinnost k: Veverka Zdeněk Zástavní právo smluvní, povinnost k: pozemky p.č.st.141 a p.č.231/1 Rozhodnutí o úpadku, povinnost k: Veverka František 2x Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, podíl ½, povinnost k: Veverka Zdeněk Nařízení exekuce, povinnost k: Veverka Zdeněk Podrobněji viz. LV v příloze znaleckého posudku. Žádná jiná omezení a rizika nebyla z dostupných podkladů zjištěna. Z dostupných informací a předaných podkladů vyplývá, že na oceňovaných nemovitostech neváznou žádná věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, resp. nebyla tato zjištěna. Dle vyhledávání adres v registru UIR-ADR je adresa oceňovaného domu vedena v databázi Kooperativy pojišťovny, a.s. s kódem záplavy 2, tedy v území se zvýšenou pravděpodobností vzniku povodně nebo záplavy. Za oceňovaným pozemkem p.č.231/1 protéká řeka Divoká Orlice. 3. Výčet oceňovaného majetku: 3.1. Objekt k bydlení č.p Příslušenství 3.3. Pozemky 3.4. Trvalé porosty 4

5 4. Popis oceňovaného majetku: 4.1. Objekt k bydlení č.p.119: Objekt k bydlení je samostatně stojící, přízemní, nepodsklepený, s částečně obytným podkrovím. Konstrukční provedení a vybavení je podrobněji uvedeno v následující tabulce. Stavební prvek Základy Svislé konstrukce Stropy a podhledy Zastřešení mimo krytinu Krytina střechy Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Ostatní Popis Pravděpodobně kamenné Smíšené (cihla, pravděpodobně i kámen) Dřevěné trámové Střecha členitá, dřevěný krov Eternitové šablony Z pozinkovaného plechu Vápenné omítky VPC omítka, na části odpadaná Keramické obklady v koupelně a u kuchyňské linky Ocelové točité Dřevěné dveře, ocelové a dřevěné zárubně Dřevěná kastlová PVC, koberce, dlažba Lokální, dle sdělení 3x kamna na tuhá paliva Běžné rozvody Rozvody vody ze studny do koupelny a rozvod studené vody do vstupní chodby, další nezjištěno El.bojler v koupelně, další nezjištěno Provedena Odkanalizování do septiku Kuchyňská linka, dřez, sporák, další nezjištěno Sprchový kout a umyvadlo Suché WC mimo dům Komíny Stáří, technický stav : Stáří domu nebylo zjištěno, dle sdělení manželky povinného byla stavba postavena okolo roku Před cca 17 lety byla provedena částečná rekonstrukce elektroinstalace, cca před 13 lety byl proveden rozvod vody včetně přípojky ze studny. V roce 2014 se začalo s budováním koupelny, která však není v současné době ještě dokončená (není proveden splachovací záchod). Technický stav domu je velmi podprůměrný, dům má zcela zanedbanou údržbu, na domě je patrná vlhkost, vyskytují se zde plísně, praskliny, poškozené jsou částečně vnitřní omítky, některé vnitřní vybavení domu je morálně již zastaralé, v domě chybí WC (pouze suché WC mimo dům), v části je poškozená (odpadaná) také fasáda. Na chodbě v podkroví jsou patrné stopy po zatečení vody do střechy (to bylo dle zjištění již opraveno). 5

6 Dispozice domu (dle sdělení manželky povinného): 1.NP: vstupní chodba (se schodištěm do podkroví), ze které se vstupuje vlevo do prostoru o velikosti 2+kk (nezpřístupněno), rovně je vstup do kuchyně a vpravo do jedné místnosti (nezpřístupněna), zvenku je přístupná koupelna a sklad Podkroví: dva pokoje (jeden nezpřístupněn), chodba a půdní prostory 4.2. Příslušenství : Příslušenství pozemků a objektu k bydlení tvoří několik vedlejších staveb (zděných nebo na bázi dřeva, některé stavby ve zhoršeném neudržovaném stavu), venkovní úpravy (zpevněné dlážděné plochy, venkovní schody, opěrné zídky, přípojky IS, sloupek elektro, septik, pletivové a rámové oplocení včetně vstupní branky, vjezdové brány a podezdívky) a studna s ručním čerpadlem. Jedná se o příslušenství, které je v podstatě samostatně neobchodovatelné a jako takové je zahrnuto do celkového výsledného odhadu obvyklé ceny Pozemky : Předmětem ocenění jsou dva pozemky, a to pozemek p.č.st.141 a p.č.231/1. Pozemek p.č.st.141 je v KN veden jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 263 m 2 a pozemek p.č.231/1 je v KN veden jako zahrada o výměře m 2. Pozemek p.č.st.141 je zastavěn objektem k bydlení č.p. 119 a pozemek p.č.231/1 slouží jako zahrada s příslušenstvím. Pozemky jsou rovinatého charakteru Trvalé porosty: Na oceňovaném pozemku p.č.231/1 se nachází trvalé porosty ovocné i okrasné různého druhu a stáří. Trvalé porosty jsou v podstatě samostatně neprodejné. Existence trvalých porostů je zohledněna v návrhu obvyklé ceny oceňovaného majetku. 6

7 C. P O S U D E K : Znalecký posudek je zpracován na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření. Pro potřebu zpracování znaleckého posudku bylo svoláno místní šetření na den Na tomto místním šetření byla přítomna manželka povinného paní Helena Veverková, která oceňovaný majetek z části zpřístupnila (nebyl zpřístupněn dětský pokoj v podkroví a dále prostory, které obývají spoluvlastník pan František Veverka a otec povinného). Nebylo tedy možné v plném rozsahu ověřit technický stav a úroveň vybavení interiérových prostor a jednotlivých konstrukcí. Zpracovatel nepřebírá zodpovědnost za rozdíly a nedostatky v posudku vzniklé nesprávnými podklady a za rozdíly a nedostatky vzniklé v souvislosti s výše uvedenými skutečnostmi. Stanovován je odhad ceny obvyklé, která bude stanovena v souladu s obvyklou metodikou oceňování nemovitostí obvyklou cenou. Nemovitosti jsou popsány výše v posudku. Ocenění majetku je provedeno na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření, a to ke dni místního šetření Metodika ocenění : 1.1. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti : Cena obvyklá = statisticky vyhodnocená největší četnost skutečně realizovaných cen v daném místě a čase. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je definována cena obvyklá takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Pro stanovení obvyklé ceny (resp. mnohdy připodobňovanému pojmu tržní hodnoty), nemovitosti neexistuje žádný závazný předpis. Hodnota nemovitosti bude stanovena na základě dostupných metod, které jsou reálně použitelné v ekonomických podmínkách v ČR ke dni ocenění a nejlépe vystihují hodnotu (potažmo cenu) nemovitého majetku. Pro určení hodnoty (ceny) nemovitosti se zpravidla používají dále uvedené dílčí metody ocenění a analýzou jejich výsledků je pak obvykle stanoven návrh 7

8 výsledné hodnoty nemovitosti. Obvykle jsou užívány následující dílčí metody ocenění, přičemž se použijí ty metody, které mají pro daný případ vypovídací schopnost a pro které je k dispozici dostatek objektivních vstupních údajů a informací: - Zjištění věcné hodnoty reprodukční cena staveb snížená o přiměřené opotřebení, představuje odhad na základě nákladového způsobu ocenění - Výnosová hodnota vychází z předpokládaného výnosu daných nemovitostí při uplatnění stávajících kritérií pronájmu - Porovnávací metoda stanovení hodnoty na základě informací z trhu nemovitostí, tedy porovnání s realizovanými prodeji obdobných nemovitostí v podobných lokalitách, případně srovnání s vhodnými reprezentanty nabízenými na realitním trhu - Shrnutí a odborné stanovení obvyklé ceny (resp. návrhu tržní hodnoty) nemovitosti 1.2. Metoda stanovení věcné hodnoty : Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání stanovené pomocí některé ze známých metod. Nemovitosti zpravidla dělíme na: - stavby - venkovní úpravy - pozemky (včetně vodních ploch) Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti (kromě pozemků) mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito vstupními údaji jsou: - délka [m] - zastavěná plocha [m 2 ] - obestavěný prostor [m 3 ] - vnitřní využitelná (pronajmutelná) plocha [m 2 ] - stáří stavby - reprodukční pořizovací cena 1 m 3 obestavěného prostoru, 1 m 2 zastavěné plochy, příp. 1 m délky - opotřebení stavby Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zjistit příp. stanovit: - stáří stavby a stav běžné údržby - technické a morální opotřebení 8

9 - provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků - předpokládanou životnost (další trvání stavby) - metodu výpočtu opotřebení a odůvodnit její použití U venkovních úprav se vychází z reprodukční ceny s odpočtem opotřebení pro každou venkovní úpravu. Je také možno stanovit hodnotu venkovních úprav procentním podílem z hodnoty hlavních staveb s přihlédnutím k jejich stavu a provedení. U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.). Uváží se také umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m 2 pozemku. U všech pozemků je třeba vycházet z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů Metoda výnosová : Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ročního nájemného sníženého o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, průměrná roční údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí apod. Vyjádření hodnoty nemovitosti pomocí kapitalizační míry je nutno provádět diferencovaně pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech průběžně zohledňovat vývoj ekonomiky v ČR. Současná hodnota nemovitosti je pak určena podle tohoto schématu: stanovení množství, spolehlivosti a délky trvání budoucího stabilizovaného výnosu stanovení odpovídající kapitalizační míry (skladba faktorů r1 - r4) využití kapitalizace, tj. převodu budoucích peněz na jejich současnou kvantitativní úroveň Hodnota majetku vyjádřená výnosovou metodou vyplývá ze vzorce V = 100 * Z / r, kde V je výnosová hodnota majetku Z je čistý roční stabilizovaný výnos r je kapitalizační míra Kapitalizační míra je stanovena na základě vyhodnocení současné míry ekonomické výnosnosti bezpečných investic, vyhodnocení dalších ekonomických vlivů, běžných a specifických rizik ve vztahu k nemovitosti Metoda porovnávací : Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit hodnotu nemovitosti. Využitelné jsou i nabídky realitního trhu s tím, že k takto získaným informacím je třeba přistupovat patřičně kriticky, vzhledem k tomu, že prvotní nabídková cena zpravidla postupně klesá ke skutečné realizované ceně. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a 9

10 schopnost znalce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje, případně stavu nabídky. Cena nemovitosti se utváří na trhu v konkrétních podmínkách. Úkolem znalce je co nejvěrněji popsat všechny cenotvorné faktory a jejich přínos k tvorbě výsledné obvyklé ceny. Nemovitost je charakterizována kvalitativními parametry jako např. využitelný prostor (využitelná plocha), polohou, velikostí apod. Kvalitativní parametry lze rozdělit do několika úrovní: a) Základní dělení - objekty mohou být porovnány podle typu, podtypu a speciální charakteristiky, dále dle materiálové charakteristiky, fyzického opotřebení, funkční a ekonomické zastaralosti a kvality provedení. b) Charakteristika prostoru - podrobný popis jednotlivých konstrukcí a vybavenosti. Popsat fyzické opotřebení, funkční a ekonomickou zastaralost a kvalitu jednotlivých konstrukcí. c) Další důležitá charakteristika je poloha: - Poloha v rámci ČR - okres, obec, katastrální území, poloha v místě, zóna a poloha v zóně - Vybavenost obce (katastrálního území) a vybavenost konkrétní lokality, v níž je nemovitost situována. Je důležité sledovat cenotvorné charakteristiky vydávané statistickým úřadem. d) Velikost - Užitný prostor - Zastavěná plocha - Obestavěný prostor 1.5. Aplikace metod : Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot. Z výpočtových metod se často používají hodnoty vypočtené metodou výnosovou a metodou stanovení věcné hodnoty. Metoda výnosová je významná při hodnocení nemovitostí komerčního charakteru, tedy s určitým výnosovým potenciálem. Věcná hodnota vystupuje spíše jako pomocná a umožňující utvoření představy o rozsahu a nákladovosti majetku. Vzhledem ke skutečnosti, že majetek nebylo možné při místním šetření kompletně zaměřit, nebude v tomto případě stanovena věcná hodnota oceňovaného majetku. Výnosová hodnota stanovena také není, protože dosažitelné nájemné u takovýchto nemovitostí by negenerovalo hodnotu s dostatečnou vypovídací schopností. V tomto případě bude tedy určena pouze hodnota porovnávací, která má však v tomto případě nejlepší vypovídací schopnost pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného majetku. 10

11 2. Ocenění majetku : 2.1. Identifikační údaje : Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Potštejn Kód obce: Název obce: Potštejn Počet obyvatel obce: 924 Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: CZ0524 Název okresu: Rychnov nad Kněžnou Název kraje (oblasti): Královéhradecký kraj (Severovýchod) 2.2. Porovnávací hodnota oceňovaného majetku : Porovnávací hodnota oceňovaného majetku je stanovena s využitím dále uvedených srovnávacích nemovitostí, které jsou v současné době nabízeny na realitním trhu. Jedná se o obdobné nemovitosti situované v blízkých lokalitách. V případě níže uvedených nabídkových cen realitních kanceláří je při zohlednění těchto informací zapotřebí uvažovat s jistým poklesem cen, neboť obvykle bývají nabídky realitních kanceláří vyšší, než později skutečně obchodované ceny. V současné době lze spatřovat přebytek podobných nemovitostí nabízených na trhu v blízkých lokalitách. Srovnávací nemovitost č.1: 11

12 Srovnávací nemovitost č.2: 12

13 Srovnávací nemovitost č.3: 13

14 Srovnávací nemovitost č.4: 14

15 Srovnávací nemovitost č.5: 15

16 Srovnávací nemovitost č.6: 16

17 Komentář: Porovnávací hodnota oceňovaného majetku je stanovena na základě výše použitých srovnávacích nemovitostí. Odlišnosti jednotlivých nemovitostí spočívají zpravidla v lokalitě umístění, užitné ploše a velikosti objektů, dispozičním řešení, míře opotřebení objektů, standardu vybavení a provedení, rozsahu příslušenství a pozemků, apod. Na základě provedené analýzy v příslušné lokalitě a pro daný trh s nemovitostmi, po posouzení ostatních cenotvorných faktorů, které mají vliv na hodnotu nemovitostí, včetně zohlednění slabých a silných stránek majetku a celkového působení majetku ve vztahu ke srovnávacím nemovitostem a dále také ke skutečnosti, že oceňovaný majetek nebyl celý zpřístupněn, kdy nebylo možné zjistit stav a úroveň vybavení některých interiérových prostor domu, je porovnávací hodnota stanovena přímo ve výši ,- Kč. Oceňovaný majetek - celkem: Porovnávací hodnota Kč 2.3. Obvyklá cena oceňovaného majetku : Na základě provedené analýzy v příslušné lokalitě a po posouzení ostatních cenotvorných faktorů, které mají vliv na hodnotu nemovitostí, je návrh obvyklé ceny oceňovaného majetku stanoven s využitím výsledku metody porovnávací, která v tomto případě nejlépe vystihuje podmínky trhu v daném segmentu, a tím i prodejnost dané nemovitosti. Obvyklou cenu pozemku p.č.st.141, jehož součástí je objekt k bydlení č.p.119, a pozemku p.č.231/1, včetně příslušenství, vše situováno při ulici V Koutech, v k.ú. Potštejn, obec Potštejn, Královéhradecký kraj, odhadujeme ve výši: Obvyklá cena Kč Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu id. ½ ve vlastnictví Zdeňka Veverky na pozemku p.č.st.141, jehož součástí je objekt k bydlení č.p.119, a na pozemku p.č.231/1, včetně příslušenství, vše situováno při ulici V Koutech, v k.ú. Potštejn, obec Potštejn, Královéhradecký kraj, odhadujeme ve výši: Obvyklá cena Kč Dle LV č.86 pro k.ú. Potštejn ze dne jsou uvedena v části C-LV tato omezení vlastnického práva: 4x Zahájení exekuce, povinnost k: Veverka Zdeněk, související zápis: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, podíl ½ 2x Zahájení exekuce, povinnost k: Veverka Zdeněk 7x Zástavní právo exekutorské k podílu 1/2, povinnost k: Veverka Zdeněk 17

18 Zástavní právo smluvní, povinnost k: pozemky p.č.st.141 a p.č.231/1 Rozhodnutí o úpadku, povinnost k: Veverka František 2x Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, podíl ½, povinnost k: Veverka Zdeněk Nařízení exekuce, povinnost k: Veverka Zdeněk Tato omezení vlastnického práva však nejsou, s ohledem na účel, pro který se znalecký posudek zpracovává, ve výsledné obvyklé ceně nijak zohledněna. Žádná jiná omezení a rizika nebyla z dostupných podkladů zjištěna. Z dostupných informací a předaných podkladů vyplývá, že na oceňovaných nemovitostech neváznou žádná věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, resp. nebyla tato zjištěna. Příslušenství a trvalé porosty spojené s oceňovanými nemovitostmi jsou vyjmenovány v části B.4.2. a B.4.4. výše v posudku. Jedná se o příslušenství doplňující funkčnost objektu k bydlení a pozemkového zázemí. Toto příslušenství a trvalé porosty jsou samostatně v podstatě neobchodovatelné, jejich existence je však zohledněna v obvyklé ceně oceňovaného majetku. D. Z Á V Ě R : Zadání znaleckého posudku : Usnesením Exekutorského úřadu Brno-město, Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor, se sídlem Hlinky 41/104, Brno, č.j. 030 EX 39073/ ze dne bylo uloženo vypracovat znalecký posudek. Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu id. ½ na pozemku p.č.st.141, jehož součástí je objekt k bydlení č.p.119, a na pozemku p.č.231/1, včetně příslušenství, situováno při ulici V Koutech, v k.ú. Potštejn, obec Potštejn, Královéhradecký kraj. Úkolem znaleckého ústavu je provést ocenění nemovitých věcí a jejich příslušenství, a to cenou obvyklou. Znalecký ústav v posudku uvede příslušenství nemovitých věcí a dále uvede existenci jakých věcných břemen, výměnků a nájemních, pachtovních či předkupních práv, zjistil a zohlednil ve výsledné ceně nemovitých věcí. Odpovědi zpracovatele znaleckého posudku : Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu id. ½ ve vlastnictví Zdeňka Veverky na pozemku p.č.st.141, jehož součástí je objekt k bydlení č.p.119, a na pozemku p.č.231/1, včetně příslušenství, vše situováno při ulici V Koutech, v k.ú. Potštejn, obec Potštejn, Královéhradecký kraj, odhadujeme ke dni ve výši: ,- Kč Slovy: dvěstědvacetpěttisíc korun českých 18

19 Pozn.: 1) Příslušenství pozemků a objektu k bydlení tvoří několik vedlejších staveb (zděných nebo na bázi dřeva, některé stavby ve zhoršeném neudržovaném stavu), venkovní úpravy (zpevněné dlážděné plochy, venkovní schody, opěrné zídky, přípojky IS, sloupek elektro, septik, pletivové a rámové oplocení včetně vstupní branky, vjezdové brány a podezdívky) a studna s ručním čerpadlem. 2) Nebyla zjištěna žádná věcná břemena, výměnky ani žádná nájemní, pachtovní či předkupní práva vztahující se k oceňovanému majetku. 3) Ve výsledné obvyklé ceně oceňovaného majetku ve vlastnictví Zdeňka Veverky nejsou zohledněna zahájení exekuce, zástavní práva exekutorská, zástavní právo smluvní, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti (podílu ½) a nařízení exekuce. Jiná omezení vlastnického práva nebyla k oceňovanému majetku ve vlastnictví Zdeňka Veverky zjištěna. V Brně dne Seznam příloh : 1. Fotodokumentace ze dne Mapy oblasti 3. Výpis z KN 4. Náhled katastrální mapy 5. Písemné sdělení Obecního úřadu Potštejn ze dne Písemné sdělení MÚ Vamberk, stavebního úřadu z Posudek byl vyhotoven ve třech stejnopisech, obsahuje celkem 34 stran textu, včetně titulního listu, znalecké doložky a příloh. Ve dvou vyhotoveních byl předán objednateli a jedno vyhotovení zůstává v archivu kanceláře (znaleckého ústavu). 19

20 Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek proveden znaleckým ústavem ve smyslu 21, odst.1, zák.č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících ve znění pozdějších předpisů, zapsaným do I. oddílu seznamu ústavů dne (č.j. 701/92-OOD MSpr. ČR), kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady motorových vozidel a tržní oceňování podniků a v oboru stavebnictví s rozsahem znaleckého oprávnění vlastnosti stavebních hmot a výrobků, stavby obytné a průmyslové, tepelnou techniku, a to rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti České republiky č.j. 5/2013-OSD-SZN/6 ze dne Znalecký posudek zapsán pod číslem 355/14 v seznamu znaleckých posudků, vypracovaných znaleckou kanceláří (ústavem). Odměna účtována přiloženou fakturou. Ing. Gabriela Michalcová, Ph.D. zodpovědný zpracovatel posudku a osoba oprávněná ke stvrzení posudku a podat případné vysvětlení Prof. Ing. Rostislav Drochytka, CSc., MBA vedoucí znaleckého ústavu 20

21 Fotodokumentace ze dne Kuchyně v 1.NP Patrná vlhkost a plísně na zdi v kuchyni Vstupní chodba se schodištěm do podkroví v 1.NP Pokoj v podkroví 21

22 Koupelna v 1.NP Na chodbě v podkroví patrné stopy po zatečení vody do střechy Objekt k bydlení z ulice Objekt k bydlení z ulice Objekt k bydlení ze zahrady 22

23 Objekt k bydlení ze zahrady Zahrada a příslušenství za domem Zahrada a příslušenství za domem Zahrada a příslušenství za domem 23

24 Mapy oblasti 24

25 Náhled katastrální mapy 25