ZNALECKÝ POSUDEK. č. 812/282/2011

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 812/282/2011 o ceně obvyklé pozemků - č. parc. 429/3 k.ú. Bystřany, obec Bystřany, zapsáno na LV č. 949 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Teplice - č. parc. 596 k.ú. Sobědruhy, obec Teplice, zapsáno na LV č. 448 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Teplice Objednatel znaleckého posudku: Exekuční úřad Praha 2 JUDr. Jan Fendrych Ve Studeném 117/5a Praha 4 Účel znaleckého posudku: Usnesení č. j. 132 EX 7954/10-13/Ku Podle stavu ke dni znalecký posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy telefon: marcela@rebikova.cz Znalecký posudek obsahuje včetně příloh 21 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy,

2 Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti LV č. 949, k.ú. Bystřany LV č. 448, k.ú. Sobědruhy Název nemovitosti: Pozemek Název nemovitosti: Pozemek Adresa nemovitosti: Bystřany Adresa nemovitosti: Sobědruhy Bystřany Teplice Kraj: Ústecký Kraj: Ústecký Okres: Teplice Okres: Teplice Obec: Bystřany Obec: Teplice Katastrální území: Bystřany Katastrální území: Sobědruhy Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitostí byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 949 ze dne , k.ú. Bystřany, dodaný objednatelem 2) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 448 ze dne , k.ú. Sobědruhy, dodaný objednatelem 3) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Bystřany 4) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Sobědruhy 5) Usnesení č. j. 132 EX 7954/10-13/Ku 6) Informace získané při místním šetření dne ) Informace z územního plánu Města Teplice (r. 2004) a Obec Bystřany (r.2006) Obsah znaleckého posudku 1) LV č. 949, k.ú. Bystřany Určení obvyklé ceny pozemku č. parc. 429/3 k.ú. Bystřany, obec Bystřany, zapsáno na LV č. 949 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Teplice. Vlastník pozemku: Jan Lukášek, Unčínská 1549/8, Trnovany, Teplice, katastrální úřad: pro Ústecký kraj, KP Teplice LV č. 949 katastrální území: Bystřany kraj: Ústecký - 2 -

3 obec: ulice: Bystřany - část obce: počet obyvatel: pozemky: č. parc. 429/3 výměra m 2 druh pozemku: ostatní plocha Všeobecný popis Poloha a okolí Popis pozemku Vlastnická práva Omezení vlastnických práv Oceňovaná nemovitost se nachází v Bystřanech. Bystřany jsou malá obec ležící asi 0,5 km jihovýchodně od správního centra Teplic. V obci je základní občanská vybavenost základní a mateřská škola, zdravotní středisko. Úplná vybavenost je v Teplicích, dobře dostupných po silnici č. 8, do centra cca 5 km. Oceňovaný pozemek se nachází v severozápadní okrajové části obce Bystřany, u nájezdu na silnici č. 8. Pozemek č. parc. 429/3 má nepravidelný tvar mnohoúhelníku, je porostlý neudržovaným travním porostem a několika vzrostlými náletovými stromy a keři. Je rovinný, není oplocen. Pozemek leží v bezprostřední blízkosti silnice č. 8 Teplice Praha, v zatáčce nájezdu na tuto silnici z obce Bystřany. Přes pozemek vede vysokotlaký plynovod, včetně jeho ochranného pásma. Jihozápadní cca polovina pozemku je v ochranném pásmu dráhy. Uvedená ochranná pásma jsou pro využití pozemku jako stavební parcely limitujícím faktorem. Podle písemného vyjádření Miroslavy Kašparové, pracovnice Obecního úřadu Bystřany, se dle Územního plánu obce Bystřany jedná o pozemek ve všeobecně smíšeném území, v němž je obvykle bydlení kombinováno s jinými funkcemi, například stavbami a zařízeními obchodu a služeb, a to buď uspořádáním horizontálním (vedle sebe) v rámci funkční plochy nebo vertikálně (více funkcí nad sebou) v tomtéž objektu. 1) Zástavní právo smluvní zapsané v části C LV č. 949, k.ú. Bystřany 2) Zástavní právo exekutorské zapsané v části C LV č. 949, k.ú. Bystřany 3) Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu zapsané v části C LV č. 949, k.ú. Bystřany 4) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 949, k.ú. Bystřany 5) Věcné břemeno chůze, oprávněný Obec Bystřany, z roku 1999, zapsané v části C LV č. 949, k.ú. Bystřany 1), 2), 3), 4) nejsou zahrnuta v ceně obvyklé. Věcné břemeno chůze, oprávněný Obec Bystřany jedná se činnost nepravidelnou, je zřízeno pro neurčitý okruh oprávněných osob, není určeno k podnikatelské činnosti. Nelze zjistit roční užitek. Cena věcného břemene je určena paušální částkou Kč

4 POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný pozemek č. 1: Bystřany, stavební pozemek, 781 m 2 cena za 1 m 2 : Kč Nabídková cena: Kč, 11/2011 stejná lokalita Porovnatelný pozemek č. 2: Bystřany, stavební pozemek, 933 m 2 cena za 1 m 2 : Kč Nabídková cena: Kč, 12/2011 stejná lokalita Porovnatelný pozemek č. 3: Bystřany, stavební pozemek pro komerční výstavbu, m 2 cena za 1 m 2 : 262 Kč Nabídková cena: Kč, 10/2011 stejná lokalita - 4 -

5 2) LV č. 448, k.ú. Sobědruhy Určení obvyklé ceny pozemku č. parc. 596 k.ú. Sobědruhy, obec Teplice, zapsáno na LV č. 448 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Teplice Vlastník pozemků: Jan Lukášek, Unčínská 1549/8, Trnovany, Teplice, katastrální úřad: pro Ústecký kraj, KP Teplice LV č. 448 katastrální území: Sobědruhy kraj: Ústecký obec: ulice: Teplice - část obce: počet obyvatel: pozemky: č. parc. 596 výměra 529 m 2 druh pozemku: zahrada Všeobecný popis Poloha a okolí Popis pozemku Oceňovaná nemovitost se nachází v Teplicích. Teplice jsou správní centrum s kompletní občanskou vybaveností. Oceňovaný pozemek se nachází v severovýchodní okrajové části města. Na východ od pozemku je rozsáhlá zahrádkářská osada. Jižně a západně od pozemku je areál školy a školských sportovních zařízení. Přilehlá ulice, Bohosudovská, je poměrně frekventovaná mírně rušivý vliv. Pozemek č. parc. 596 má nepravidelný, zhruba čtyřúhelníkový tvar, je porostlý neudržovaným travním porostem, na jihozápadní straně je několik vzrostlých stromů, severozápadní strana pozemku je porostlá náletovými keři. Pozemek není užívaný, porosty nejsou udržovány. Pozemek je ve východním sklonu, není oplocen. Podle sdělení referentky Odboru územního plánování a stavebního řádu na Magistrátu města Teplic, Jaroslavy Czermákové, je oceňovaný pozemek dle Územního plánu města Teplice, stavebním pozemkem. S ohledem na využitelnost oceňovaného pozemku jako stavební parcely, by mohla být limitující skutečnost, že pozemek na severovýchodě sousedí s bývalým židovským hřbitovem. Orgány památkové péče by mohly požadovat dodržení určitého ochranného pásma. Vlastnická práva Omezení vlastnických práv 1) Zástavní právo smluvní zapsané v části C LV č. 448, k.ú. Sobědruhy 2) Zástavní právo exekutorské zapsané v části C LV č. 448, k.ú. Sobědruhy 3) Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu zapsané v části C LV č. 448, k.ú. Sobědruhy 4) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 448, k.ú. Sobědruhy 1), 2), 3), 4) nejsou zahrnuta v ceně obvyklé

6 POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný pozemek č. 1: Teplice - Sobědruhy, stavební pozemek, 703 m 2 cena za 1 m 2 : 703 Kč Nabídková cena: Kč, 11/2011 stejná lokalita Porovnatelný pozemek č. 2: Teplice - Sobědruhy, staveb. pozemek, m 2 cena za 1 m 2 : Kč Nabídková cena: Kč, 11/2011 stejná lokalita Porovnatelný pozemek č. 3: Teplice - Trnovany, stavební pozemek, m 2 cena za 1 m 2 : 630 Kč Nabídková cena: Kč, 12/2011 podobná lokalita - 6 -

7 URČENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky Zdůvodnění ceny obvyklé Pozemek č. parc. 429/3 k.ú. Bystřany: - přes pozemek vede vysokotlaký plynovod, včetně jeho ochranného pásma, jihozápadní cca polovina pozemku je v ochranném pásmu dráhy, na pozemku vázne věcné břemeno chůze, pozemek leží v bezprostřední blízkosti silnice č. 8 Teplice Praha, rušivý vliv pozemek č.. parc. 596 k.ú. Sobědruhy: - pozemek na severovýchodě sousedí s bývalým židovským hřbitovem, mírně rušivý vliv přilehlé komunikace pozemek č. parc. 429/3 k.ú. Bystřany: - nebyly zjištěny pozemek č. parc. 596 k.ú. Sobědruhy: - nebyly zjištěny Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými pozemky v dané lokalitě s přihlédnutím ke kvalitě půdy podle BPEJ, umístění, velikosti a charakteru užívání pozemku ke dni ocenění. Věcná břemena - ocenění Věcné břemeno chůze, oprávněný Obec Bystřany, z roku 1999, zapsané v části C LV č. 949, k.ú. Bystřany Ocenění věcného břemene činí: Kč Cena obvyklá pozemků - č. parc. 429/3 k.ú. Bystřany, obec Bystřany, zapsáno na LV č. 949 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Teplice - č. parc. 596 k.ú. Sobědruhy, obec Teplice, zapsáno na LV č. 448 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Teplice LV č. 949 LV č. 448 V Mníšku pod Brdy, Kč Kč se započtením věcného břemene Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy telefon: marcela@rebikova.cz Kč - 7 -

8 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 812/282/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z282/2011. Přílohy 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Bystřany 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Sobědruhy 3) Situace, fotodokumentace z ) Vyjádření Obecního úřadu Bystřany funkční využití pozemku č. parc. 429/3, k.ú. Bystřany dle Územního plánu obce Bystřany ( ze ) 5) Územní plán obce Bystřany z roku 2006, výřez 6) Územní plán města Teplice z roku 2004, výřez 7) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 949 ze dne , k.ú. Bystřany 8) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 448 ze dne , k.ú. Sobědruhy 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Bystřany - 8 -

9 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Sobědruhy 3) Situace, fotodokumentace z č. par. 596 k.ú. Sobědruhy č. parc. 429/3 k.ú. Bystřany - 9 -

10 Pozemek č. parc. 429/3 východní pohled Pozemek č. parc. 429/3 SV pohled Pozemek č. parc. 596 severní pohled Pozemek č. parc. 596 jižní pohled

11 4) Vyjádření Obecního úřadu Bystřany funkční využití pozemku č. parc. 429/3, k.ú. Bystřany dle Územního plánu obce Bystřany ( ze ) Dobrý den, pozemek p.č. 429/3 v k.ú. Bystřany se dle ÚP Bystřan nachází v zastavitelném území v ploše všeobecně smíšené území. Níže Vám zasílám výňatek z vyhlášky ohledně této plochy : Funkční plocha VŠEOBECNĚ SMÍŠENÉ ÚZEMÍ PODMÍNKY FUNKČNÍHO VYUŽITÍ ÚZEMÍ Všeobecně smíšené území je území, v němž je obvykle bydlení kombinováno s jinými funkcemi, například stavbami a zařízeními obchodu a služeb, a to buď uspořádáním horizontálním (vedle sebe) v rámci funkční plochy nebo vertikálně (více funkcí nad sebou) v tomtéž objektu. Přípustné jsou stavby pro bydlení, kancelářské a obchodní budovy a zařízení, zařízení stravovací a ubytovací, jiná zařízení služeb nebo drobné nerušící výroby, stavby a zařízení veřejné správy, církevní, kulturní, sociální, zdravotní, sportovní a školská, stavby a zařízení požární ochrany. V území jsou jako jeho nedílná součást přípustné stavby pozemních komunikací odpovídajícího významu, příslušné komunikace pěší a cyklistické, plochy liniové a plošné zeleně, zpevněné plochy pro zajištění potřeby parkovacích a odstavných míst, liniové stavby a zařízení pro technickou infrastrukturu a telekomunikační zařízení. MÍRA INTENZITY VYUŽITÍ ÚZEMÍ Zastavění stavebního pozemku pro umístění stavby pro bydlení mimo současně zastavěné území obce musí umožňovat vymezit alespoň jednu souvislou plochu zeleně na rostlém terénu vhodnou pro osázení dřevinami a její plošný rozsah musí být nejméně 15% výměry pozemku. DOPLŇUJÍCÍ ZÁSADY Drobné stavby plnící doplňkovou funkci ke stavbě hlavní jsou přípustné v případě, kdy je nade vší pochybnost zřejmé, že požadovaného účelu nelze docílit v hlavní stavbě. S pozdravem OÚ Bystřany Kašparová Miroslava

12 5) Územní plán obce Bystřany z roku výřez Územní plán obce Bystřany z roku legenda

13 6) Územní plán města Teplice z roku výřez Územní plán města Teplice z roku legenda