ZNALECKÝ POSUDEK č. 846/023/2012

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 846/023/2012 o ceně obvyklé stavby garáže bez č.p./č.e. na pozemku č. parc. 142/21, vč. pozemku č. parc. 142/21, k.ú. Varnsdorf, obec Varnsdorf, zapsáno na LV č u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Rumburk. Objednatel znaleckého posudku: Exekuční úřad Praha 2 JUDr. Jan Fendrych Ve Studeném 117/5a Praha 4 Účel znaleckého posudku: Usnesení č. j. 132 EX 5119/10-10/Fe Podle stavu ke dni znalecký posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy telefon: marcela@rebikova.cz Znalecký posudek obsahuje včetně příloh 11 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy,

2 Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Garáž Adresa nemovitosti: Otavská, bez č.p./č.e Varnsdorf Kraj: Ústecký Okres: Děčín Obec: Varnsdorf Katastrální území: Varnsdorf Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a ohledání nemovitosti bylo provedeno dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1) Výpis z KN, LV č ze dne , k.ú. Varnsdorf, obec Varnsdorf, objednatelem 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Varnsdorf, obec Varnsdorf 3) Usnesení č. j. 132 EX 5119/10-10/Fe 4) Informace získané při místním šetření dne Obsah znaleckého posudku Určení obvyklé ceny stavby garáže bez č.p./č.e. na pozemku č. parc. 142/21, vč. pozemku č. parc. 142/21, k.ú. Varnsdorf, obec Varnsdorf, zapsáno na LV č u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Rumburk. Typ stavby Stavba garáže bez č.p./č.e., stávající dokončená, vnitřní řadová Vlastníci stavby: Vlastník pozemku: Lukáš Hejný, nám. T.G.Masaryka 1/1, Česká Lípa Lukáš Hejný, nám. T.G.Masaryka 1/1, Česká Lípa Katastrální úřad: pro Ústecký kraj, KP Rumburk LV č Katastrální úz.: Varnsdorf Kraj: Ústecký - 2 -

3 Obec: Varnsdorf část obce: - Ulice: - počet obyvatel: č.p. bez č.p./č.e. způsob ochrany: - na pozemku č. parc. 142/21, výměra 20 m 2 druh pozemku: zastavěná pl. a nádvoří další pozemky: - druh pozemku: - Všeobecný popis Poloha a okolí Oceňované nemovitosti se nacházejí ve Varnsdorfu. Varnsdorf je největší město Šluknovského výběžku, ležícího na severu České Republiky. Město je v těsné blízkosti státní hranice s Německem. Ve městě je úplná občanská vybavenost. Stavba garáže bez č.p./č.e. je situována v centru města, poblíž křižovatky ulic Legií a Otavská, v lokalitě se smíšenou městskou zástavbou starších rodinných a bytových domů a komerčních staveb. Jedná se o menší oplocenou lokalitu řadových garáží ve třech řadách, řady jsou přibližně do tvaru písmene U. Podél západní strany lokality garáží teče řeka Mandava. Stavba garáže na pozemku č. parc. 142/21 leží na v jižní řadě, druhá od východního okraje. Před garáží je dostatečná manipulační plocha, plocha je nezpevněná. V docházkové vzdálenosti je zastávka autobusů. Rušivá a obtěžující zařízení Nebyla zjištěna Zastávka autobusů cca 300 m. Dopravní prostředky a dostupnost Vlakové nádraží Varnsdorf cca 2 km. Přípojky inženýrských sítí Nezjištěno. Základové poměry Nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými poměry. Druh zástavby Stavba garáže bez č.p./č.e., stávající dokončená, vnitřní řadová. Popis stavby Rok dokončení cca 1970 (odhad) přístavby, nástavby - modernizace/rekonstrukce - Druh konstrukce (zděná, betonová, dřevěná apod.) zděná Počet podlaží podzemních 0 nadzemních 1 1 NP Počet bytových jednotek 0 nebytových jednotek 0 garážových stání 1-3 -

4 Popis Stavba garáže bez č.p./č.e. je osazena v rovině, má 1NP, není podsklepená. Svislé konstrukce jsou zděné, střecha je plochá do spádu. Střešní krytina svařované živičné pásy, okapové konstrukce plechové, bez nátěru. Vrata jsou kovová, dvojkřídlá, ručně otvírací, s nátěrem. Fasáda hladká omítka s nátěrem. Stavebně technický stav: průměrný stav, prováděna základní údržba. Pozemek Pozemek č. parc. 142/21 je zastavěn stavbou garáže, má obdélníkový tvar, protáhlý ve směru sever jih, je rovinný Přístup je ze severní strany ze zpevněné příjezdové komunikace, přes nezpevněnou manipulační plochu. Vnější zařízení Oplocení Lokalita garáží je oplocena drátěným plotem s vjezdovými vraty z východní strany. Oplocení je ve zhoršeném stavu. Zpevněné plochy asfaltová příjezdová komunikace Inženýrské sítě Elektro nezjištěno Vodovod nezjištěno Kanalizace nezjištěno Plynovod nezjištěno Telefon nezjištěno Přístup po zpevněné komunikaci ano, manipulační plocha nezpevněná Vedlejší stavby a příslušenství Popis Nejsou. Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Stavba garáže převážně v původním stavu, prováděna základní Technický stav stavby údržba. Celkový stav je průměrný. Vhodná pro užívání garáže, s dostatečnou manipulační plochou, Poloha vzhledem k užívání dobrá dostupnost hromadné dopravy, v zastavěné části města. Nemovitosti jsou určeny k užívání jako garáž, soulad zápisu Užívání nemovitosti v evidenci KN a zjištěnou skutečností. Vlastnická práva Omezení vlastnických práv 1) Exekuční tituly zapsané v části C LV č k.ú. Varnsdorf Zahrnuta v tržní ceně 1) Nejsou zohledněna v ceně obvyklé Stav zápisu katastru nemovitostí a skutečnosti Nebyly zjištěny rozdíly mezi stavem zapsaným v evidenci KN a stavem zjištěným při místním šetření

5 Vyhodnocení Záplavové území Jiná rizika Prověření přístupu k nemovitosti Podle registru Aquarius je oblast, ve které se nachází oceňovaná garáž v ohrožení zaplavením a zatopením mírné až střední riziko. Nebyla zjištěna. Ze zpevněné komunikace, ulice Otavská, č. parc. 137, k.ú. Varnsdorf (ostatní komunikace, vlastník Město Varnsdorf) přes pozemek č. parc. 142/36, k.ú. Varnsdorf (ostatní komunikace, vlastník Město Varnsdorf) a přes pozemek č. parc. 142/2, k.ú. Varnsdorf (ostatní plocha, vlastník Město Varnsdorf). Bez rizika. CENY, HODNOTY VĚCNÁ HODNOTA - garáž s pozemkem POZEMKY Jednotková cena [Kč/m 2 ] Cena pozemku [Kč] č. parcelní výměra [m 2 ] současný stav budoucí stav současný stav druh pozemku 142/ zastavěná pl. a nádvoří I. CENA POZEMKU Kč STAVBY OP Jednot. cena Rozest. Reproduk. cena Opotř. stavby Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč] stáří [m 3 ] [Kč/m 3 ] [%] [Kč] [%] současný stav stavba garáže cca 40 let Reprodukční cena staveb II. CENA STAVEBY (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB) Kč současný stav budoucí stav III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.) Kč

6 POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelná stavba garáže č.1: Varnsdorf, ulice Legií, garáž, ZP 24 m2 Řadová zděná garáž. V dobrém stavu. Obvodové zdivo cihlové, podlaha betonová, vrata dvoukřídlá dřevěná. Střecha nová včetně trámů. Nabídková cena : Kč, 1/2012 stejná lokalita Porovnatelná stavba garáže č. 2: Varnsdorf, ulice Lesní, garáž, UP 25 m2 Nemovitost se nachází u hlavní silnice. Nemovitost dříve sloužila jako hasičská zbrojnice, má částečně půdní prostor. Nabídková cena: Kč 1/ větší UP srovnatelná lokalita Porovnatelná stavba garáže č. 3: Rumburk, garáž, UP 21 m2 Zděná řadová garáž. Elektro. Strop garáže má protipožární úpravu. Obvodové zdivo je cihlové, podlaha betonová, vrata dvoukřídlá. Velmi dobrý stav. Nabídková cena: Kč, 7/2011 srovnatelná lokalita VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY Kč - 6 -

7 URČENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky Zdůvodnění ceny obvyklé Oblast, ve které se nachází oceňovaná garáž je v ohrožení zaplavením a zatopením mírné až střední riziko. Stavba je situována v zastavěné části města, dobrá dostupnost občanské vybavenosti. Dostatečná manipulační plocha před garáží. Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. Oceňované nemovitosti jsou bez věcných břemen nebo jiných věcných práv zapsaných na listu vlastnictví. Omezení vlastnického práva zapsané v části C LV č. 5775, k.ú. Varnsdorf (exekuční tituly) není zohledněno v ceně obvyklé. OBVYKLÁ CENA stavby garáže bez č.p./č.e. na pozemku č. parc. 142/21, vč. pozemku č. parc. 142/21, k.ú. Varnsdorf, obec Varnsdorf, zapsáno na LV č u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Rumburk Kč V Mníšku pod Brdy, Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy telefon: marcela@rebikova.cz Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 846/023/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z023/

8 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, 1 k.ú. Varnsdorf, obec Varnsdorf 2) Situace, fotodokumentace z ) Výpis z KN, LV č ze dne , k.ú. Varnsdorf, obec Varnsdorf 2 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Varnsdorf, obec Varnsdorf - 8 -

9 2) Situace, fotodokumentace z Fotodokumentace z Lokalita řadových garáží východní pohled Přístupová komunikace - 9 -