ZNALECKÝ POSUDEK. číslo 51/2014. Odhad obvyklé ceny nemovitosti

Transkript

1 EURODRAŽBY, CZ a.s. ZNALECKÝ POSUDEK číslo 51/2014 Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby) Předmět ocenění: Bytová jednotka - byt (spoluvl. podíl na ocenění stávajícího stavu budově) Bytová jednotka číslo: 233/5 v bytovém domě č.p.: 233 na pozemku parc. č. st. 354 s pozemky: st. 354 včetně spoluvlastnického podílu: 668 / na společných částech domu a pozemku Katastrální území: Březník LV č.: 806, 724 Kraj: Kraj Vysočina Okres: Třebíč Obec: Březník Část obce: Březník Ulice: Číslo orientační: PSČ: Vlastník jednotky: Sylva Adamová, Starohorská 1149/41, Oslavany, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Sylva Adamová, Starohorská 1149/41, Oslavany, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Objednatel: EURODRAŽBY, CZ a.s., Ing. Jan Mikloško tel.: Adresa: Čimická 780 / 61, Praha 8 - Čimice ÚČEL OCENĚNÍ: ocenění stávajícího stavu Obvyklé ceny Stav ke dni / Prohlídka: / Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) Vypracoval: Ing. František Hás tel.: Adresa: Měrovice nad Hanou 137, Měrovice nad Hanou frhas@ .cz Datum: Tento odhad obsahuje 8 stran textu včetně 5 stran příloh.... podpis, příp. razítko

2 SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Kraj: Kraj Vysočina Obec, část obce: Březník, Březník Počet obyvatel: 664 KÚ: Březník Ulice: Číslo popisné: 233 Bytová jednotka stávající stav Dispozice jednotky: 2+1 Podlaží: 3. NP Orientace: JV Vytápění: ústřední / etážové - plyn Podlahová plocha: 68,00 m 2 Započitatelná plocha: 68,00 m 2 Garáž v objektu (počet stání): ne Stáří / další životnost: Opotřebení celkové: 35,00 % Rozestavěnost: 100,00 % Technický stav jednotky: Rekonstrukce jednotky celková/dílčí v roce: celková dílčí 2008 Provedené dílčí rekonstrukce jednotky: soc. zařízení kuch. linka podlahy okna Budova Počet podlaží PP / NP 1 / 3 Počet bytových / nebytových jednotek 6 / 0 Výtah ano ne Konstrukce budovy zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) Parcelní čísla pozemků ve funkčním celku: st. 354 Celková výměra pozemku: 202 m 2 Energetický průkaz stavby: Technický stav: dobře udržovaná Rekonstrukce stavby celková/dílčí v roce: celková dílčí 2010 Provedené dílčí rekonstrukce stavby: střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní Místopis a inženýrské sítě Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Poloha v obci: Širší centrum - smíšená zástavba Prodejnost nemovitosti: Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon / dat. síť Příjezd: zpevněná komunikace Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti stávající stav Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Obvyklá cena 0 Kč - 2 -

3 Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Obec Březník leží na úpatí Českomoravské vrchoviny v nadmořské výšce 367 m. Úředně obec spadá do kraje Vysočina, okres Třebíč, pověřený úřad s rozšířenou působností sídlí v Náměště nad Oslavou (asi 6 km). V obci je základní občanská vybavenost - mateřská škola, základní škola, poštovní úřad, hostinec, obchod, sokolovna, kostel. Dopravní spojení je zajišťováno hromadnou autobusovou dopravou a nejbližší železniční stanice je v obci Kralice nad Oslavou vzdálena ca 2km. Nájezd na silnici 1.třídy č.23 (spojnice Třebíč-Brno) je rovněž v obci Kralice nad Oslavou. IS v obci - elektřina, veřejný vodovod, zemní plyn a kanalizace pro povrchové vody. Poloha oceňované nemovitosti v obci: Bytový dům čp.233 se nachází v severní části obce v boční ulici v zástavbě převážně rodinných domů. Přístup je z místní zpevněné komunikace a IS se zde nacházejí v plném rozsahu. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - smíšená zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Zděný, podsklepený, samostatně stojící bytový dům, postavený v r Dům má obytné přízemí, 1.patro a podkroví. Napojení na IS - elektřina, veřejný vodovod, zemní plyn a dešťová kanalizace. Vnitřní kanalizace je svedena do společné žumpy na vyvážení. Přístup k domu je bezproblémový z veřejných pozemků (ve vlastnictví obce). Před domem i za domem je zpevněná plocha vhodná pro parkování motorových vozidel. Bytový dům je průběžně udržovaný - v r byla pořízena nová střešní krytina z tašky pálené a v r byla provedena výměna původních sklepních oken za plastová. Oceňovaný byt o velikosti 2+1 se nachází v podkroví, má vlastní sociální zařízení, vlastní plynový kotel pro ÚT, vlastní el. boiler na ohřev TUV a vlastní měření spotřeby - el. energie, zem. plynu a vody. Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna ostatní Počet podzemních/nadzemních podlaží: 1 / 3 Počet bytový/nebytových jednotek: 6 / 0 Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo 3300/8, 1342/1 Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Vlastník pozemku/komunikace - komentář 3300/8 vlastník-obec Březník, způsob využití-ostatní komunikace, druh pozemku-ostatní plocha 1342/1 vlastník-obec Březník, druh pozemku-orná půda Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - 3 -

4 Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika: Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE NE Popis rizika Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1 Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Věcná břemena a obdobná zatížení Na LV č.806 pro k.ú. Březník ze dne zapsáno zástavní právo smluvní. RIZIKO NE ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Rizika ostatní Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: CZ063 Kraj Vysočina Okres: CZ0634 Třebíč Obec: Březník Katastrální území: Březník Ulice: č.o.: Vlastníci FO RČ: /1445 Sylva Adamová Starohorská 1149/41, Oslavany Podíl 1 / 1 Stavby na LV 724 je součástí část obce Březník Bytový dům č.p. 233 na pozemku p.č. st. 354 Jednotky na LV 806 Číslo jednotky: 233/5 Spoluvlastnický podíl: 668 / Byt Pozemky na LV 724 st. 354 Stavební parcela Parcela KN 202 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Výpočet věcné hodnoty staveb Zděný, podsklepený, samostatně stojící bytový dům, postavený v r Dům má obytné přízemí,1.patro a podkroví. Napojení na IS - elektřina, veřejný vodovod, zemní plyn a dešťová kanalizace. Vnitřní kanalizace je svedena do společné žumpy na vyvážení. Přístup k domu je bezproblémový z veřejných pozemků (ve vlastnictví obce). Před domem i za domem je zpevněná plocha vhodná pro parkování motorových vozidel. Bytový dům je průběžně udržovaný - v r byla pořízena nová střešní krytina z tašky pálené a v r byla provedena výměna původních sklepních oken za plastová. Oceňovaný byt o velikosti 2+1 se nachází v podkroví, má vlastní sociální zařízení, vlastní plynový kotel pro ÚT, vlastní el. boiler na ohřev TUV, plynový sporák v kuchyni a vlastní měření spotřeby - el. energie, zem. plynu a vody. V posledních letech byla v bytě vyměněna původní dřevěná okna za plastová a byla položena nová podlahová krytina v pokojích. Dispozice bytu: chodba, kuchyně, 2 pokoje, WC splachovací, koupelna (umyvadlo+vana), zděný sklep. Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha podlahová plocha byt 71,00 m 2 1,00 68,00 m 2 Celková podlahová plocha 71,00 m 2 68,00 m 2-4 -

5 Konstrukce Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra Popis betonové pasy izolované zděné keramické dřevěný vázaný pálená krytina pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky břízolitové omítky běžné obklady železobetonové monolitické s běžným povrchem hladké plné dveře chybí plastová PVC ústřední světelná třífázová bleskosvod plastové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu bojler běžný plynový sporák WC, umyvadla, vana chybí běžné digestoře a odvětrání instalační šachty, koupelny, WC Podlahová plocha [m 2 ] 71 Započitatelná plocha [m 2 ] 68,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 35 Další životnost roků 65 Opotřebení % 35,00 Věcná hodnota (VH) Kč Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Stavební pozemek je zcela zastavěn bytovým domem čp.233. Je přístupný z veřejných pozemků a je napojen na všechny IS nacházející se v obci. Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku Parcela č. Výměra [m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří st / Celková výměra pozemků: 202 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaný byt o velikosti 2+1 se nachází v podkroví, má vlastní sociální zařízení, vlastní plynový kotel pro ÚT, vlastní el. boiler na ohřev TUV, plynový sporák v kuchyni a vlastní měření spotřeby - el. energie, zem. plynu a vody. V posledních letech byla v bytě vyměněna původní dřevěná okna za plastová a byla položena nová podlahová krytina v pokojích. Dispozice bytu: chodba, kuchyně, 2 pokoje, WC splachovací, koupelna (umyvadlo+vana), zděný sklep

6 Typ stavby Byt 2+1. Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena plocha m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Jedná se o velký zděný byt 2+1 s výměrou 72 m2 umístěný ve 3. patře. V bytě dřevěná okna, u každého pokoje samostatná šatna. Vytápění elektrické, v obou pokojích parkety, koupelna a WC keramická dlažba, chodba PVC. Byt v původním, udržovaném stavu, bez výtahu. V přízemí domu 2x větší sklep, společné prostory prádelna, kočárkárna. Parkování před domem. Za domem je možnost užívání zahrádky. Jihlavská, Hrotovice Hodnocení: Redukce pramene ceny - Nabídka RK. - koeficient 1,00; 68,00 3.NP , Byt 3+1 K prodeji byt 3+1. Byt po celkové rekonstrukci. Je zde udělaná nová voda i elektrika. Nová plastová okna a vytápění je tu plynové. K příslušenství patří 2 sklepy,venkovní přístavek a zahrádka. Mohelno Hodnocení: Redukce pramene ceny - Nabídka RK. - koeficient 0,90; Velikost objektu - Větší byt. - koeficient 0,95; Celkový stav - Lepší. - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Nabídka RK.; Velikost objektu - Větší byt.; Celkový stav - Lepší.; 75,00 1.NP , Byt 3+1 K prodeji byt 3+1 ve 2. NP cihlového domu. Byt má 3 neprůchozí pokoje, kuchyň, koupelnu a WC. K bytu náleží velká lodžie, která je přístupná ze dvou pokojů a sklepní kóje. Byt je po částečné rekonstrukci: plastová okna, nová kuchyňská linka, plovoucí podlaha v pokojích. Byt je částečně zařízen. Parkovací místa před domem, internet, kabelová televize. Dukovany Hodnocení: Redukce pramene ceny - Nabídka RK. - koeficient 0,90; Lokalita - Lepší občanská vybavenost. - koeficient 0,90; Velikost objektu - Větší byt. - koeficient 0,95; Celkový stav - Lepší. - koeficient 0,98; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Nabídka RK.; Lokalita - Lepší občanská vybavenost.; Velikost objektu - Větší byt.; Celkový stav - Lepší.; Zděná 75,00 2.NP , Variační koeficient před úpravami: 12,60 % Variační koeficient po úpravách: 1,13 % Započítatelná plocha: 68,00 m 2 Minimální jednotková cena: Kč/m 2 Minimální cena: Kč Průměrná jednotková cena: Kč/m 2 Průměrná cena: Kč Maximální jednotková cena: Kč/m 2 Maximální cena: Kč Stanovená jednotková cena: Kč/m 2 Porovnávací hodnota: Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenu bytu stanovuji s ohledem na jeho současný technický stav a na porovnávací hodnotu ve výši ,-Kč. Poznámka: Současný vlastník oceňovaného bytu se místního šetření nezúčastnil ani neumožnil znalci prohlídku interiéru bytu. Znalec tak provedl pouze prohlídku nemovitosti z vnějšku a informace o pravděpodobném vybavení bytu, jeho technického stavu a velikosti získal od uživatelů sousedních bytů

7 Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Porovnávací hodnota Obvyklá cena Současný stav Silné stránky nemovitosti - klidná lokalita se snadným dosahem silnice 1.třídy č. 23 (Brno-Třebíč) - bytový dům je napojen na všechny dostupné inženýrské sítě v obci, tj.vodovod, zemní plyn a elektřinu - bytový dům má dostatečné zázemí spočívající ve dvoře s možností parkování motorových vozidel - byt má vlastní měření spotřeby el. energie, vody a zemního plynu - byt má vlastní plynový kotel pro ÚT i el. boiler pro ohřev TUV Slabé stránky nemovitosti - zděný bytový dům není dosud řádné dodatečně zateplen - lokalita s vesnickým stylem bydlení kde za vyšším vzděláním, kulturou a pracovními příležitostmi se musí dojíždět do okolních měst Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: Kč Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0Kč Z toho obvyklá cena předzahrádek: 0Kč Upravená obvyklá cena: Kč Započitatelná plocha: 68,00m 2 Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.806 ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Objednávka č.j.905/2014-a ze dne od Eurodražby. CZ a.s. 1 Koncesní listina Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.žú /05/Kd, ev.č , dne na předmět podnikání: Oceňování majetku. Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/11, dat. udělení dne , platnost certifikátu do Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha. Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j.spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 45/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís. 51/2014. Otisk kulaté pečetě: Podpis znalce: Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou

8 Fotodokumentace ze dne Vstup do bytu. Vstup do domu s parkovištěm. Okna ve štítě na SV patří k oceňovanému bytu. Dvorní pohled - okna na JV ve vikýři patří k oceňovanému bytu