EURODRAŽBY.CZ a.s. ZNALECKÝ POSUDEK číslo 28/2015 Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu dražby)

Transkript

1 EURODRAŽBY.CZ a.s. ZNALECKÝ POSUDEK číslo 28/2015 Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu dražby) Předmět ocenění: Rodinný dům - bez nebytových prostor ocenění stávajícího stavu Název nemovitosti: Rodinný dům Číslo popisné: 148 součást pozemku p.č. st. 460 Pozemky parc. č.: st. 460, 919/2 Ostatní stavby: studna, kůlna, kůlna, přístřešek, skleník, bazén, udírna Katastrální území: Náměšť na Hané LV č.: 386 Kraj: Olomoucký Okres: Olomouc Obec: Náměšť na Hané Část obce: Náměšť na Hané Ulice: Biskupství Číslo orientační: PSČ: Vlastník stavby: Josef Kašparů, Biskupství 148, Náměšť na Hané, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Josef Kašparů, Biskupství 148, Náměšť na Hané, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Objednatel: Eurodražby.CZ a.s. tel.: Adresa: Čimická 780 / 61, Praha 8 ÚČEL OCENĚNÍ: Pro dražbu (ocenění stávajícího stavu). Obvyklé ceny Stav ke dni / Prohlídka: / Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) Kč Vypracoval: Ing. František Hás tel.: Adresa: Měrovice nad Hanou , Měrovice nad Hanou frhas@ .cz Datum: Tento odhad obsahuje 9 stran textu včetně 5 stran příloh.... podpis, příp. razítko

2 SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Kraj: Olomoucký Obec, část obce: Náměšť na Hané, Náměšť na Hané Počet obyvatel: KÚ: Náměšť na Hané Ulice: Biskupství Číslo popisné: 148 Rodinný dům stávající stav Počet podlaží PP/NP/Podkroví 1/2/NE Počet bytových jednotek / typy 2 3+1, 4+1 Garáže v objektu / počet stání: ano Zastavěná plocha 1NP: 318 m 2 Obestavěný prostor: m 3 Jednotková cena: Kč/m 3 Celková výměra pozemku: 883 m 2 Započitatelná plocha 265,70 m 2 Podlahová plocha obytná/nebytová část 276,07 m 2 0,00 m 2 Stáří / další životnost: Opotřebení celkové: 50,00 % Rozestavěnost: 100,00 % Technický stav stavby: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Vytápění: ústřední / etážové - plyn Typ konstrukce domu: zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) Forma užívání: bydlení Rekonstrukce celková/dílčí v roce: celková dílčí 1984 Provedené dílčí rekonstrukce: střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní Místopis a inženýrské sítě Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Prodejnost nemovitosti: Přípojky (veřejné / vlastní): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / dat. síť Příjezd: zpevněná komunikace Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti stávající stav Porovnávací hodnota Kč Obvyklá cena Kč - z toho hodnota pozemku Kč - 2 -

3 Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Městys Náměšť na Hané se nachází v okrese Olomouc a náleží pod Olomoucký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Olomouc. Obec Náměšť na Hané se rozkládá asi patnáct kilometrů západně od centra Olomouce. Na území této obce, jež se honosí titulem městys, žije trvale dle platného MLO 2032 obyvatel. V obci je základní školu vyššího stupně a mateřská škola, koupaliště, sportovní hřiště, stadion, kostel, lékařská ordinace (praktičtí doktoři a jeden zubař), domov důchodců, poštovní úřad, obchody, restaurace. Inž. sítě jsou v rozsahu - elektřina, vodovod, kanalizace s ČOV, zemní plyn. Obcí prochází železnice a je zde i železniční stanice. K dispozici je i pravidelná autobusová linka. Poloha oceňované nemovitosti: Oceňovaný RD č.148 se nachází v řadové zástavbě rod. domů na ulici Biskupství v severovýchodní části obce. V lokalitě je možnost napojení na všechny inž. sítě nacházející se v obci. Přístup je z veřejné zpevněné komunikace jak z uliční strany (parc.č.1938) tak z odvrácené strany do zahrady (parc.č.1881). Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Řadový vnitřní, nepodsklepený rodinný dům s obytným přízemím a s obytným 1.patrem, střecha šikmá s krytinou z vlnitého eternitu. Původní část rod. domu byla postavena v r.1962 a v r.1984 byla provedena jeho přístavba a nástavba. RD je napojen na všechny inž. sítě nacházející se v lokalitě. Dispozice RD: - přízemí: byt 3+1 s koupelnou, s WC, se spíží, s prádelnou (kotelnou), s chodbou a se schodištěm - 1.patro: byt 4+1 s koupelnou, s WC, s chodbou Příslušenství RD: studna, 2 kůlny, přístřešek, skleník, bazén s filtrací, oplocená zahrada. Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r Dílčí rekonstrukce v r Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo 1938, 1881 Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Druh pozemku Vlastník pozemku/komunikace - komentář 1938 ostatní plocha Olomoucký kraj/způsob využití-silnice 1881 ostatní plocha Městys Náměšť na Hané/způsob využití-ostatní komunikace Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - 3 -

4 Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika: Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika ANO Nemovitost situována v záplavovém území zóna 2 Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Popis rizik spojených s umístěním nemovitosti Dle databáze ČAP se jedná o lokalitu s rizikem povodeň a záplava: kód záplavy č.2 - zvýšené. Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Popis věcných břemen a obdobných zatížení Na LV č.386 pro k.ú. Náměšť na Hané ze dne je zapsáno omezení vlastnického práva v rozsahu: - Dražební vyhláška - Příkaz k prodeji nemovitosti - Nařízení exekuce - Kašparů Josef - Půjčka od ČSTSP - Zahájení exekuce - Kašparů Josef - Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu - Zástavní právo smluvní Rizika ostatní RIZIKO NE Popis rizika Nemovitost není pronajímána Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 386 Kraj: CZ071 Olomoucký Okres: CZ0712 Olomouc Obec: Náměšť na Hané Katastrální území: Náměšť na Hané Ulice: Biskupství č.o.: Vlastníci FO RČ: /0395 Josef Kašparů Biskupství 148, Náměšť na Hané Podíl 1 / 1 Stavby stavba je součástí pozemku část obce Náměšť na Hané Rodinný dům č.p. 148 na pozemku p.č. st. 460 ANO Pozemky st. 460 Stavební parcela Parcela KN 310 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 919/2 Pozemková parcela Parcela KN 573 m 2 zahrada Výpočet věcné hodnoty staveb Řadový vnitřní, nepodsklepený rodinný dům s obytným přízemím a s obytným 1.patrem, střecha šikmá s krytinou z vlnitého eternitu. Původní část rod. domu byla postavena v r.1962 a v r.1984 byla provedena jeho přístavba a nástavba. RD je napojen na všechny inž. sítě nacházející se v lokalitě

5 Dispozice RD: - skep - přízemí: byt 3+1 s koupelnou, s WC, se spíží, s prádelnou (kotelnou), s chodbou a se schodištěm - 1.patro: byt 4+1 s koupelnou, s WC, s chodbou Technické vybavení RD: společný plyn. kotel pro ÚT a pro zásobník TUV 100lit., společný kotel na tuhá paliva pro ÚT, v kuchyních plynový sporák s odsavačem par, vodovod napojen na veřejný vodovodní řad, plynová přípojka na ZP provedena se společným měřidlem, el. přípojka provedena se společným měřičem, kanalizační přípojka do veřejné kanalizace provedena. Tech. stav RD: oba byty průběžně obývány a pouze běžně udržovány. RD není dodatečně zateplen. Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží přízemí 317,55 m 2 134,11 m 2 1.patro 317,55 m 2 124,09 m 2 sklep 16,00 m 2 7,50 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha přízemí chodba 21,66 m 2 1,00 21,66m 2 schodiště 8,74 m 2 1,00 8,74m 2 kuchyň 12,20 m 2 1,00 12,20m 2 hala 33,80 m 2 1,00 33,80m 2 ložnice 16,00 m 2 1,00 16,00m 2 pokoj 16,50 m 2 1,00 16,50m 2 šatna 2,40 m 2 1,00 2,40m 2 prádelna, kotelna 11,00 m 2 1,00 11,00m 2 chodba 11,81 m 2 1,00 11,81m 2 přízemí - celkem 134,11 m 2 134,11 m 2 1.patro pokoj 10,60 m 2 1,00 10,60m 2 ložnice 21,31 m 2 1,00 21,31m 2 obývací pokoj 21,31 m 2 1,00 21,31m 2 pokoj 17,00 m 2 1,00 17,00m 2 kuchyň 16,47 m 2 1,00 16,47m 2 chodba 20,55 m 2 1,00 20,55m 2 komora 1,58 m 2 1,00 1,58m 2 WC 2,12 m 2 1,00 2,12m 2 koupelna 4,32 m 2 1,00 4,32m 2 spíž 4,16 m 2 1,00 4,16m 2 lodžie 2,50 m 2 0,50 1,25m 2 lodžie 3,25 m 2 0,50 1,63m 2 šatna 1,80 m 2 1,00 1,80m 2 1.patro - celkem 126,96 m 2 124,09 m 2 sklep sklep 15,00 m 2 0,50 7,50m 2 sklep - celkem 15,00 m 2 7,50 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor přízemí (0,5*(15+14)*6*3,65)*(3,05) = 968,53 m 3 1.patro (0,5*(15+14)*6*3,65)*(2,90) = 920,90 m 3 sklep (16)*(2,10) = 33,60 m 3 Půda 0,5*2,7*10,4*0,5*(15+14)+0,5*2*3,65*6 = 225,48 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 2 148,50 m 3-5 -

6 Konstrukce Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Popis betonové pasy izolované zděné hurdiskové, dřevěné krov dřevěný, vázaný osinkocementová pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky břízolitové omítky chybí běžné keramické obklady kovová konstrukce s povrchem z měkkého dřeva hladké plné dveře dřevěná, zdvojená PVC keramická dlažba ústřední topení světelná, třífázová bleskosvod plast, studená i teplá voda plynový kotel + nepřímotopný zásobník zemní plyn plastové potrubí plynový sporák 2xumyvadlo, vana, 2xWC, sprchový kout splachovací odsavač par v kuchyni Zastavěná plocha [m 2 ] 318 Obestavěný prostor [m 3 ] 2 148,50 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 53 Další životnost roků 50 Opotřebení % 50,00 Věcná hodnota (VH) Kč Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH studna kopaná hl.5m 919/2 Kč/ Kč 0 % Kč kůlna zděná, dřevěná, pultová , Kč/ Kč 50 % Kč sřecha kůlna zděná, dřevěná, pultová 919/2 Kč/ Kč 50 % Kč sřecha přístřešek dřevěný 919/2 Kč/ Kč 50 % 750 Kč skleník ocel.konstrukce 919/2 Kč/ Kč 50 % Kč bazén umělohmotný 919/2 Kč/ Kč 70 % Kč udírna zděná Kč/ Kč 50 % Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem Kč Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky tvoří jednotný funkční celek a jsou přístupny z ulice ze zpevněné veřejné komunikace a ze zadu z nezpevněné místní komunikace

7 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Nabídková cena pozemků k zastavění v lokalitě osciluje kolem cenové hladiny 400Kčm -2. Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st / zahrada 919/ / Celková výměra pozemků: 883 Hodnota pozemků celkem: Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 Kc Kč/m 2 Olšany u Prostějova 169, , RD 5+1, Jedná se o řadový rodinný dum, který je podsklepený a má obytné přízemí a 1.patro. Střecha domu je plochá. V RD je jeden byt o velikosti 5+1 se 2 koupelnami a s WC v obou nadzemních podlažích. RD je napojen na elektřinu, kanalizaci s ČOV a veřejný vodovod. U domu je studna, která slouží jako alternativní zdroj vody pro domácí vodárnu umístěnou v suterénu. RD je pouze průběžně udržován. Hodnocení: Redukce pramene ceny - Kupní cena z r koeficient 1,00; Lokalita - Horší dopravní dostupnost. - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - Horší. - koeficient 0,90; Celkový stav - Horší. - koeficient 0,90; Úvaha zpracovatele ocenění - Komplikované právní vztahy. - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Kupní cena z r.2012.; Lokalita - Horší dopravní dostupnost.; Provedení a vybavení - Horší.; Celkový stav - Horší.; Úvaha zpracovatele ocenění - Komplikované právní vztahy.; Mostkovice 192, , RD 3+1, K prodeji rodinný dům - jedná se o dvoupodlažní objekt s garáží, dílnou a zahradou. Zastavěná plocha s nádvořím 428 m2, zahrada 344 m2. Stávající dispozici domu tvoří dvě bytové jednotky. V I.NP se nachází kuchyně, obývací pokoj, dvě ložnice, koupelna s vanou a WC a samostatná prádelna. Ve II.NP jsou další tři pokoje, kuchyně a koupelna s WC. Celý dům je v dobrém technickém stavu, ihned k bydlení. Vybavení: el. 230/380V, plyn, obecní vodovod, ohřev vody kombinovaným plynovým kotlem, hloubková kanalizace, podlahy jsou v obytných místnostech prkenné a parketové, v kuchyních a koupelnách je dlažba. Dobrá občanská vybavenost, mateřská i základní škola, vynikající dopravní dostupnost, dům je v blízkosti cyklostezky vedoucí do Prostějova. Hodnocení: Redukce pramene ceny - Kupní cena z r koeficient 1,00; Celkový stav - Lepší. - koeficient 0,90; Úvaha zpracovatele ocenění - Komplikované právní vztahy. - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Kupní cena z r.2014.; Celkový stav - Lepší.; Úvaha zpracovatele ocenění - Komplikované právní vztahy.; Náměšť na Hané 150, , , RD 2+1, 3+1, Prodej dvoupodlažního rodinného domu, zahrada 600 m2, dvě bytové jednotky 2+1 a 3+1. Dům je v současné době propojen se sousedním domem, který je možné taktéž odkoupit. V případě koupi pouze tohoto domu, je třeba provést určité stavební úpravy - vybudování vchodu z ulice, schodiště do poschodí a provedení celkové modernizace objektu. Dům je ze cihlový. Je suchý, nepodsklepený. V přízemí se v současnosti nacházejí tři prostorné světlé místnosti, kuchyně s vekou spíží a koupelna s WC. V poschodí jsou další čtyři místnosti, koupelna, WC - nyní samostatný byt. Zahrada cca 600 m2. Parkování před domem. Dům se nachází ve slepé ulici. Nedaleko škola, zastávka autobusu, obchod. Výbornou dopravní dostupnost zajišťuje i vlaková doprava

8 Vytápění domu plynovým kotlem, možnost topení kotlem na TP. Kanalizace a voda, elektřina napojená na sousední dům. Hodnocení: Redukce pramene ceny - Nabídka RK. - koeficient 0,85; Celkový stav - Horší-nutná přestavba. - koeficient 1,10; Úvaha zpracovatele ocenění - Komplikované právní vztahy. - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Nabídka RK.; Celkový stav - Horší-nutná přestavba.; Úvaha zpracovatele ocenění - Komplikované právní vztahy.; Variační koeficient před úpravami: 16,53 % Variační koeficient po úpravách: 5,48 % Užitná plocha 258,20 m 2 Stanovená jednotková cena: Kč/m 2 Porovnávací hodnota: Kč Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení ceny obvyklé a vhodnosti zástavy Stanovení obvyklé ceny: Na základě zjištěných silných a slabých stránek oceňované nemovitosti a na základě porovnávací hodnoty stanovuji obvyklou cenu ve výši ,-Kč. Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Současný stav Porovnávací hodnota Kč Obvyklá cena Kč - z toho hodnota pozemku Kč Silné stránky nemovitosti - RD se 2 byty a se zahradou. - Přístup k nemovitosti z uliční i z odvrácené strany. - RD napojen na všechny inž. sítě nacházející se v lokalitě. Slabé stránky nemovitosti - Prováděna pouze běžná údržba RD. - Společné měření spotřeby elektřiny, vody a zemního plynu. - Dispozice domu negativně ovlivněna původní stavbou. - RD není dodatečně zatepelen. - Komplikované právní vztahy z důvodu omezení vlastnického práva zapsaného na LV č.386 pro k.ú.náměšť na Hané ze dne Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: Kč Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0Kč Z toho podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé 5,00 % Kč ceně: Z toho obvyklá cena pozemků: Kč Upravená obvyklá cena: Kč Započitatelná plocha: 265,70m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 7 609Kč/m 2 Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.386 ze dne , str.1. 1 Snímek katastrální mapy ze dne Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa okolí. 1 Objednávka č.j.586/2015-a ze dne 27, od Eurodražby.CZ a.s

9 Koncesní listina Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.žú /05/Kd, ev.č , dne na předmět podnikání: Oceňování majetku. Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/11, dat. udělení dne , platnost certifikátu do Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha. Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j.spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 28/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís.28/2015. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce - 9 -

10 Fotodokumentace ze dne Koupelna v 1.patře. Kuchyně v 1.patře. WC v 1.patře. Pokoj v 1.patře. Pokoj v přízemí. Chodba v přízemí

11 EURODRAŽBY.CZ a.s. ZNALECKÝ POSUDEK číslo 28/2015 Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu dražby) Předmět ocenění: Rodinný dům - bez nebytových prostor ocenění stávajícího stavu Název nemovitosti: Rodinný dům Číslo popisné: 148 součást pozemku p.č. st. 460 Pozemky parc. č.: st. 460, 919/2 Ostatní stavby: studna, kůlna, kůlna, přístřešek, skleník, bazén, udírna Katastrální území: Náměšť na Hané LV č.: 386 Kraj: Olomoucký Okres: Olomouc Obec: Náměšť na Hané Část obce: Náměšť na Hané Ulice: Biskupství Číslo orientační: PSČ: Vlastník stavby: Josef Kašparů, Biskupství 148, Náměšť na Hané, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Josef Kašparů, Biskupství 148, Náměšť na Hané, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Objednatel: Eurodražby.CZ a.s. tel.: Adresa: Čimická 780 / 61, Praha 8 ÚČEL OCENĚNÍ: Pro dražbu (ocenění stávajícího stavu). Obvyklé ceny Stav ke dni / Prohlídka: / Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) Kč Vypracoval: Ing. František Hás tel.: Adresa: Měrovice nad Hanou , Měrovice nad Hanou frhas@ .cz Datum: Tento odhad obsahuje 9 stran textu včetně 5 stran příloh.... podpis, příp. razítko

12 SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Kraj: Olomoucký Obec, část obce: Náměšť na Hané, Náměšť na Hané Počet obyvatel: KÚ: Náměšť na Hané Ulice: Biskupství Číslo popisné: 148 Rodinný dům stávající stav Počet podlaží PP/NP/Podkroví 1/2/NE Počet bytových jednotek / typy 2 3+1, 4+1 Garáže v objektu / počet stání: ano Zastavěná plocha 1NP: 318 m 2 Obestavěný prostor: m 3 Jednotková cena: Kč/m 3 Celková výměra pozemku: 883 m 2 Započitatelná plocha 265,70 m 2 Podlahová plocha obytná/nebytová část 276,07 m 2 0,00 m 2 Stáří / další životnost: Opotřebení celkové: 50,00 % Rozestavěnost: 100,00 % Technický stav stavby: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Vytápění: ústřední / etážové - plyn Typ konstrukce domu: zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) Forma užívání: bydlení Rekonstrukce celková/dílčí v roce: celková dílčí 1984 Provedené dílčí rekonstrukce: střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní Místopis a inženýrské sítě Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Prodejnost nemovitosti: Přípojky (veřejné / vlastní): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / dat. síť Příjezd: zpevněná komunikace Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti stávající stav Porovnávací hodnota Kč Obvyklá cena Kč - z toho hodnota pozemku Kč - 2 -

13 Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Městys Náměšť na Hané se nachází v okrese Olomouc a náleží pod Olomoucký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Olomouc. Obec Náměšť na Hané se rozkládá asi patnáct kilometrů západně od centra Olomouce. Na území této obce, jež se honosí titulem městys, žije trvale dle platného MLO 2032 obyvatel. V obci je základní školu vyššího stupně a mateřská škola, koupaliště, sportovní hřiště, stadion, kostel, lékařská ordinace (praktičtí doktoři a jeden zubař), domov důchodců, poštovní úřad, obchody, restaurace. Inž. sítě jsou v rozsahu - elektřina, vodovod, kanalizace s ČOV, zemní plyn. Obcí prochází železnice a je zde i železniční stanice. K dispozici je i pravidelná autobusová linka. Poloha oceňované nemovitosti: Oceňovaný RD č.148 se nachází v řadové zástavbě rod. domů na ulici Biskupství v severovýchodní části obce. V lokalitě je možnost napojení na všechny inž. sítě nacházející se v obci. Přístup je z veřejné zpevněné komunikace jak z uliční strany (parc.č.1938) tak z odvrácené strany do zahrady (parc.č.1881). Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Řadový vnitřní, nepodsklepený rodinný dům s obytným přízemím a s obytným 1.patrem, střecha šikmá s krytinou z vlnitého eternitu. Původní část rod. domu byla postavena v r.1962 a v r.1984 byla provedena jeho přístavba a nástavba. RD je napojen na všechny inž. sítě nacházející se v lokalitě. Dispozice RD: - přízemí: byt 3+1 s koupelnou, s WC, se spíží, s prádelnou (kotelnou), s chodbou a se schodištěm - 1.patro: byt 4+1 s koupelnou, s WC, s chodbou Příslušenství RD: studna, 2 kůlny, přístřešek, skleník, bazén s filtrací, oplocená zahrada. Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r Dílčí rekonstrukce v r Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo 1938, 1881 Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Druh pozemku Vlastník pozemku/komunikace - komentář 1938 ostatní plocha Olomoucký kraj/způsob využití-silnice 1881 ostatní plocha Městys Náměšť na Hané/způsob využití-ostatní komunikace Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - 3 -

14 Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika: Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika ANO Nemovitost situována v záplavovém území zóna 2 Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Popis rizik spojených s umístěním nemovitosti Dle databáze ČAP se jedná o lokalitu s rizikem povodeň a záplava: kód záplavy č.2 - zvýšené. Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Popis věcných břemen a obdobných zatížení Na LV č.386 pro k.ú. Náměšť na Hané ze dne je zapsáno omezení vlastnického práva v rozsahu: - Dražební vyhláška - Příkaz k prodeji nemovitosti - Nařízení exekuce - Kašparů Josef - Půjčka od ČSTSP - Zahájení exekuce - Kašparů Josef - Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu - Zástavní právo smluvní Rizika ostatní RIZIKO NE Popis rizika Nemovitost není pronajímána Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 386 Kraj: CZ071 Olomoucký Okres: CZ0712 Olomouc Obec: Náměšť na Hané Katastrální území: Náměšť na Hané Ulice: Biskupství č.o.: Vlastníci FO RČ: /0395 Josef Kašparů Biskupství 148, Náměšť na Hané Podíl 1 / 1 Stavby stavba je součástí pozemku část obce Náměšť na Hané Rodinný dům č.p. 148 na pozemku p.č. st. 460 ANO Pozemky st. 460 Stavební parcela Parcela KN 310 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 919/2 Pozemková parcela Parcela KN 573 m 2 zahrada Výpočet věcné hodnoty staveb Řadový vnitřní, nepodsklepený rodinný dům s obytným přízemím a s obytným 1.patrem, střecha šikmá s krytinou z vlnitého eternitu. Původní část rod. domu byla postavena v r.1962 a v r.1984 byla provedena jeho přístavba a nástavba. RD je napojen na všechny inž. sítě nacházející se v lokalitě

15 Dispozice RD: - skep - přízemí: byt 3+1 s koupelnou, s WC, se spíží, s prádelnou (kotelnou), s chodbou a se schodištěm - 1.patro: byt 4+1 s koupelnou, s WC, s chodbou Technické vybavení RD: společný plyn. kotel pro ÚT a pro zásobník TUV 100lit., společný kotel na tuhá paliva pro ÚT, v kuchyních plynový sporák s odsavačem par, vodovod napojen na veřejný vodovodní řad, plynová přípojka na ZP provedena se společným měřidlem, el. přípojka provedena se společným měřičem, kanalizační přípojka do veřejné kanalizace provedena. Tech. stav RD: oba byty průběžně obývány a pouze běžně udržovány. RD není dodatečně zateplen. Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží přízemí 317,55 m 2 134,11 m 2 1.patro 317,55 m 2 124,09 m 2 sklep 16,00 m 2 7,50 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha přízemí chodba 21,66 m 2 1,00 21,66m 2 schodiště 8,74 m 2 1,00 8,74m 2 kuchyň 12,20 m 2 1,00 12,20m 2 hala 33,80 m 2 1,00 33,80m 2 ložnice 16,00 m 2 1,00 16,00m 2 pokoj 16,50 m 2 1,00 16,50m 2 šatna 2,40 m 2 1,00 2,40m 2 prádelna, kotelna 11,00 m 2 1,00 11,00m 2 chodba 11,81 m 2 1,00 11,81m 2 přízemí - celkem 134,11 m 2 134,11 m 2 1.patro pokoj 10,60 m 2 1,00 10,60m 2 ložnice 21,31 m 2 1,00 21,31m 2 obývací pokoj 21,31 m 2 1,00 21,31m 2 pokoj 17,00 m 2 1,00 17,00m 2 kuchyň 16,47 m 2 1,00 16,47m 2 chodba 20,55 m 2 1,00 20,55m 2 komora 1,58 m 2 1,00 1,58m 2 WC 2,12 m 2 1,00 2,12m 2 koupelna 4,32 m 2 1,00 4,32m 2 spíž 4,16 m 2 1,00 4,16m 2 lodžie 2,50 m 2 0,50 1,25m 2 lodžie 3,25 m 2 0,50 1,63m 2 šatna 1,80 m 2 1,00 1,80m 2 1.patro - celkem 126,96 m 2 124,09 m 2 sklep sklep 15,00 m 2 0,50 7,50m 2 sklep - celkem 15,00 m 2 7,50 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor přízemí (0,5*(15+14)*6*3,65)*(3,05) = 968,53 m 3 1.patro (0,5*(15+14)*6*3,65)*(2,90) = 920,90 m 3 sklep (16)*(2,10) = 33,60 m 3 Půda 0,5*2,7*10,4*0,5*(15+14)+0,5*2*3,65*6 = 225,48 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 2 148,50 m 3-5 -

16 Konstrukce Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Popis betonové pasy izolované zděné hurdiskové, dřevěné krov dřevěný, vázaný osinkocementová pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky břízolitové omítky chybí běžné keramické obklady kovová konstrukce s povrchem z měkkého dřeva hladké plné dveře dřevěná, zdvojená PVC keramická dlažba ústřední topení světelná, třífázová bleskosvod plast, studená i teplá voda plynový kotel + nepřímotopný zásobník zemní plyn plastové potrubí plynový sporák 2xumyvadlo, vana, 2xWC, sprchový kout splachovací odsavač par v kuchyni Zastavěná plocha [m 2 ] 318 Obestavěný prostor [m 3 ] 2 148,50 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 53 Další životnost roků 50 Opotřebení % 50,00 Věcná hodnota (VH) Kč Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH studna kopaná hl.5m 919/2 Kč/ Kč 0 % Kč kůlna zděná, dřevěná, pultová , Kč/ Kč 50 % Kč sřecha kůlna zděná, dřevěná, pultová 919/2 Kč/ Kč 50 % Kč sřecha přístřešek dřevěný 919/2 Kč/ Kč 50 % 750 Kč skleník ocel.konstrukce 919/2 Kč/ Kč 50 % Kč bazén umělohmotný 919/2 Kč/ Kč 70 % Kč udírna zděná Kč/ Kč 50 % Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem Kč Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky tvoří jednotný funkční celek a jsou přístupny z ulice ze zpevněné veřejné komunikace a ze zadu z nezpevněné místní komunikace

17 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Nabídková cena pozemků k zastavění v lokalitě osciluje kolem cenové hladiny 400Kčm -2. Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st / zahrada 919/ / Celková výměra pozemků: 883 Hodnota pozemků celkem: Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 Kc Kč/m 2 Olšany u Prostějova 169, , RD 5+1, Jedná se o řadový rodinný dum, který je podsklepený a má obytné přízemí a 1.patro. Střecha domu je plochá. V RD je jeden byt o velikosti 5+1 se 2 koupelnami a s WC v obou nadzemních podlažích. RD je napojen na elektřinu, kanalizaci s ČOV a veřejný vodovod. U domu je studna, která slouží jako alternativní zdroj vody pro domácí vodárnu umístěnou v suterénu. RD je pouze průběžně udržován. Hodnocení: Redukce pramene ceny - Kupní cena z r koeficient 1,00; Lokalita - Horší dopravní dostupnost. - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - Horší. - koeficient 0,90; Celkový stav - Horší. - koeficient 0,90; Úvaha zpracovatele ocenění - Komplikované právní vztahy. - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Kupní cena z r.2012.; Lokalita - Horší dopravní dostupnost.; Provedení a vybavení - Horší.; Celkový stav - Horší.; Úvaha zpracovatele ocenění - Komplikované právní vztahy.; Mostkovice 192, , RD 3+1, K prodeji rodinný dům - jedná se o dvoupodlažní objekt s garáží, dílnou a zahradou. Zastavěná plocha s nádvořím 428 m2, zahrada 344 m2. Stávající dispozici domu tvoří dvě bytové jednotky. V I.NP se nachází kuchyně, obývací pokoj, dvě ložnice, koupelna s vanou a WC a samostatná prádelna. Ve II.NP jsou další tři pokoje, kuchyně a koupelna s WC. Celý dům je v dobrém technickém stavu, ihned k bydlení. Vybavení: el. 230/380V, plyn, obecní vodovod, ohřev vody kombinovaným plynovým kotlem, hloubková kanalizace, podlahy jsou v obytných místnostech prkenné a parketové, v kuchyních a koupelnách je dlažba. Dobrá občanská vybavenost, mateřská i základní škola, vynikající dopravní dostupnost, dům je v blízkosti cyklostezky vedoucí do Prostějova. Hodnocení: Redukce pramene ceny - Kupní cena z r koeficient 1,00; Celkový stav - Lepší. - koeficient 0,90; Úvaha zpracovatele ocenění - Komplikované právní vztahy. - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Kupní cena z r.2014.; Celkový stav - Lepší.; Úvaha zpracovatele ocenění - Komplikované právní vztahy.; Náměšť na Hané 150, , , RD 2+1, 3+1, Prodej dvoupodlažního rodinného domu, zahrada 600 m2, dvě bytové jednotky 2+1 a 3+1. Dům je v současné době propojen se sousedním domem, který je možné taktéž odkoupit. V případě koupi pouze tohoto domu, je třeba provést určité stavební úpravy - vybudování vchodu z ulice, schodiště do poschodí a provedení celkové modernizace objektu. Dům je ze cihlový. Je suchý, nepodsklepený. V přízemí se v současnosti nacházejí tři prostorné světlé místnosti, kuchyně s vekou spíží a koupelna s WC. V poschodí jsou další čtyři místnosti, koupelna, WC - nyní samostatný byt. Zahrada cca 600 m2. Parkování před domem. Dům se nachází ve slepé ulici. Nedaleko škola, zastávka autobusu, obchod. Výbornou dopravní dostupnost zajišťuje i vlaková doprava

18 Vytápění domu plynovým kotlem, možnost topení kotlem na TP. Kanalizace a voda, elektřina napojená na sousední dům. Hodnocení: Redukce pramene ceny - Nabídka RK. - koeficient 0,85; Celkový stav - Horší-nutná přestavba. - koeficient 1,10; Úvaha zpracovatele ocenění - Komplikované právní vztahy. - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Nabídka RK.; Celkový stav - Horší-nutná přestavba.; Úvaha zpracovatele ocenění - Komplikované právní vztahy.; Variační koeficient před úpravami: 16,53 % Variační koeficient po úpravách: 5,48 % Užitná plocha 258,20 m 2 Stanovená jednotková cena: Kč/m 2 Porovnávací hodnota: Kč Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení ceny obvyklé a vhodnosti zástavy Stanovení obvyklé ceny: Na základě zjištěných silných a slabých stránek oceňované nemovitosti a na základě porovnávací hodnoty stanovuji obvyklou cenu ve výši ,-Kč. Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Současný stav Porovnávací hodnota Kč Obvyklá cena Kč - z toho hodnota pozemku Kč Silné stránky nemovitosti - RD se 2 byty a se zahradou. - Přístup k nemovitosti z uliční i z odvrácené strany. - RD napojen na všechny inž. sítě nacházející se v lokalitě. Slabé stránky nemovitosti - Prováděna pouze běžná údržba RD. - Společné měření spotřeby elektřiny, vody a zemního plynu. - Dispozice domu negativně ovlivněna původní stavbou. - RD není dodatečně zatepelen. - Komplikované právní vztahy z důvodu omezení vlastnického práva zapsaného na LV č.386 pro k.ú.náměšť na Hané ze dne Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: Kč Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0Kč Z toho podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé 5,00 % Kč ceně: Z toho obvyklá cena pozemků: Kč Upravená obvyklá cena: Kč Započitatelná plocha: 265,70m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 7 609Kč/m 2 Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.386 ze dne , str.1. 1 Snímek katastrální mapy ze dne Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa okolí. 1 Objednávka č.j.586/2015-a ze dne 27, od Eurodražby.CZ a.s

19 Koncesní listina Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.žú /05/Kd, ev.č , dne na předmět podnikání: Oceňování majetku. Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/11, dat. udělení dne , platnost certifikátu do Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha. Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j.spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 28/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís.28/2015. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce - 9 -

20 Fotodokumentace ze dne Koupelna v 1.patře. Kuchyně v 1.patře. WC v 1.patře. Pokoj v 1.patře. Pokoj v přízemí. Chodba v přízemí