OCENĚNÍ NEMOVITOSTI. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby

Transkript

1 Znalecký posudek číslo /2010 OCENĚNÍ NEMOVITOSTI ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI NEMOVITOST: bytová jednotka 2+1 č.5 ve 3. NP bytového domu čp.1779, na pozemku p.č.665/10, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu čp.1779, 1780 a 1781 a pozemcích p.č.665/8, 665/9 a 665/10 ve výši 637/47782, oceněná jako prázdná, bez závazků Adresa nemovitosti: Na Bezděkově 1779, Benešov Katastrální údaje: Kraj Středočeský, okres Benešov, kú Benešov u Prahy, kód kú , LV 6952, 3900 Bytová jednotka, bytový dům č.p. 1779, pozemek p.č. 665/8, 665/9, 665/10 VLASTNÍK: SJM Havlíček Jiří a Havlíčková Jana, Na Bezděkově 1779, Benešov, ÚČEL OCENĚNÍ: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby OBJEDNATEL OCENĚNÍ: EURODRAŽBY.CZ, a.s. Adresa objednatele: U Pískovny 890/1, Praha 8 IČ DIČ CZ telefon ZHOTOVITEL OCENĚNÍ: Ing. Pavel Čoudek Adresa zhotovitele: Plickova 567, Praha 4 IČ DIČ Fax Datum místního šetření: Počet stran: 7 Telefon Fax Počet příloh: 4 coudek@centrum.cz Datum zpracování: Počet vyhotovení: Vyhotovení číslo: 1

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI: stavba dokončena v r změna stavby v r. rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: novostavba udržovaná neudržovaná Počet podlaží celkem: 8 z toho podzemní: 0 z toho nadzemní: 8 Počet bytů: Bytová jednotka Dům Č. bytu Typ PP bytu Balkon Terasa Sklad Garáž Zahrada Celková Obecná cena plocha jedn. m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Kč/m ,72 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 63, Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydlení a podnikání částečně obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákup zóna mimo obec Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd Dostupnost: MHD železnice autobus dálnice/sil. I.tř sil. II/III. tř. Negat.vlivy okolí: dálnice/i.tř železniční tr. podnik/trafo letiště zápl. oblast jiné Požadavky objednatele Stanovit obvyklou cenu nemovitosti. Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zákona č.151/1997sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Rizika nemovitosti: dle výpisu z KN LV č.6952 na nemovitosti vázne : - Zástavní právo smluvní, pohledávka ve výši ,- Kč, Smlouvou o zřízení věcného předkupního práva, o zřízení zástavního práva podle obč.z. Právní účinky vkladu práva ke dni , V-5926/ Předkupní právo po dobu platnosti zástavního práva, Smlouvou o zřízení věcného předkupního práva, o zřízení zástavního práva podle obč.z. Právní účinky vkladu práva ke dni , V-5926/ nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno - jednotka je určena výhradně k bydlení a je užívána v souladu s právním stavem - jednotka je zkolaudována - nemovitost je umístěna na vlastním pozemku Komentář k rizikům : K jednotce je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup z pozemku p.č.3341/1, přes pozemek p.č.665/39. SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota / nákladová Cena podle cenového předpisu Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku Současný stav Budoucí stav Minimální při rek ,- Kč Nestanovena Nestanovena Nestanovena ,- Kč

3 - 3 - Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: - bylo zajištěno zpřístupnění nemovitosti - jedná se o středně velký byt velikosti 2+1 s příslušenstvím v domě panelové technologie - nejsou viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou kladné faktory: - stabilizovaná lokalita v sousedství centra, se zeleným meziblokem - velmi dobrá dostupnost základní občanské vybavenosti - velmi dobrá dostupnost centra města záporné faktory: - panelová technologie domu - původní technický stav bytu

4 - 4 - Nález Situace Přehled oceňovaných staveb a bytová jednotka 2+1 č.5 ve 3. NP bytového domu čp.1779, na pozemku p.č.665/10, včetně pozemků spoluvlastnického podílu na společných částech domu čp.1779, 1780 a 1781 a pozemcích p.č.665/8, 665/9 a 665/10 ve výši 637/47782, k.ú.benešov u Prahy, okr.benešov Přehled všech vlastníků SJM Havlíček Jiří a Havlíčková Jana, Na Bezděkové 1779, Benešov, Přehled podkladů - výpis z KN LV č.6952 vyhotovený dne dálkovým přístupem - výpis z KN LV č.3900 vyhotovený dne katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Benešov pod č.j.2007/ kopie katastrální mapy vyhotovená dne výpis z prohlášení vlastníků - informace a údaje zjištěné na místě Charakteristika obce Poloha nemovitosti Nemovitost pronajata Benešov je bývalé okresní město ve Středočeském kraji. Nachází se cca 37 km jižně od Prahy. Městem prochází mezinárodní silnice E55 Praha České Budějovice a železniční koridor spojující Německo a Rakousko. MHD zajišťuje ČSAD Benešov. Ve městě je veškerá občanská a technická vybavenost. Je též obcí s rozšířenou působností a pověřeným obecním úřadem. Je významným turistickým střediskem. V sousedství se nachází zámek Konopiště s oborou. Předmětná nemovitost se nachází západně od centra města, v lokalitě převážně panelových bytových domů soustředěných kolem ulice Na Bezděkově, Vlašimská a Zapova. Jedná se o stabilizovanou lokalitu s běžnou prašností a hlučností od dopravy, s dobře pěšky dostupným centrem a veškerou občanskou vybaveností. Jedná se o panelový bytový dům se třemi sekcemi (vchody) čp.1779, 1780 a 1781, postavenými na pozemcích p.č.665/8, 665/9 a 665/10. Je přístupný hlavním vchodem s předsazeným schodištěm z ulice Na Bezděkově. Severně sousedí s obdobným bytovým domem východně mírně odsazeným. Severovýchodně sousední s příjezdovou ulicí a jihovýchodně s meziblokovou zelení. Nemovitost je přístupná po zpevněné obecní komunikaci a napojená na veřejný rozvod vody, kanalizace a elektřiny. Parkování je obtížněji možné na podélných a příčných stáních v hlavní ulici a malém parkovišti za domem. Zastávka autobusu je velmi dobře dostupná cca 50 m v ulici. Bytový dům je panelové technologie s plochou střechou. Má osm nadzemních a jedno podzemní podlaží. V podzemním podlaží jsou technické a společné prostory, sušárna, prádelna, kočárkárna a sklepy. Od prvního nadzemního podlaží jsou bytové jednotky, tři na podlaží, přístupné přímo z podesty schodiště. Výtah je malý klecový, přístupný z mezipodest, kde jsou též vstupy na lodžie, orientované do ulice a přímo osvětlující schodiště. Předmětem ocenění je bytová jednotka č.1779/5 s příslušenstvím o velikosti 2+1, s podlahovou plochou 63,72m 2 včetně sklepa. Nachází se ve 3.NP uprostřed. Jedná se o vnitřní byt. Je jednostranně J-V orientovaný do meziblokové zeleně. Sklepní kóje je ve společných prostorách v 1.PP. K bytu patří spoluvlastnický podíl na společných částech domu čp.1779, 1780 a 1781, pozemcích p.č.665/8, 665/9 a 665/10 ve výši 637/ Tento podíl má pouze doplňující vliv na cenu nemovitosti. není Popis jednotlivých staveb Základní popis provedení domu(dle místního šetření a podkladové dokumentace): základy betonové izolované, nosné svislé konstrukce betonové panelové, stropy betonové montované, střecha plochá, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, krytina živičné pásy, vnitřní přímo větrané a osvětlené dvouramenné schodiště kryté PVC, malý osobní klecový výtah, vnitřní stěrkové omítky, fasáda zateplená. Nezaveden plyn. Proveden rozvod společné antény. vybavení bytu (dle místního šetření a podkladové dokumentace): okna původní zdvojená dřevěná opatřená nátěrem, dveře náplňové do ocelových zárubní, stěny opatřeny tapetou, v předsíni malba, podlahy původní s PVC, v sociálním zařízení s PVC, obklad stěn z pásů PVC za linkou a v koupelně, ústřední vytápění a dálkový ohřev teplé vody, původní malá kuchyňská linka, elektrický sporák s digestoří, původní umakartové bytové jádro se samostatným WC, původní umývadlo, vana a splachovací WC, domácí telefon, vestavěná skříň v předsíni, odvětrání sociálního zařízení ventilátory. Možnost napojení na kabelovou televizi a internet.

5 - 5 - dispozice bytu: Ze společné hlavní chodby se vstupuje do předsíně tvaru obdélníku, ze které vedou dveře do pokoje, koupelny, WC a kuchyně. Z Kuchyně je přístupný druhý pokoj. Byt je orientovaný do meziblokové zeleně na jihovýchod. Dispozice bytu je průměrná - jednostranná orientace bytu a pokoj přístupný pouze z kuchyně 2 pokoje (20,46m 2, 20,77m 2 ), kuchyň(11,40m 2 ), WC (0,95m 2 ), koupelna (2,56m 2 ), předsíň (5,38m 2 ), sklepní kóje (2,20m 2 ). Podlahová plocha bytu včetně sklepa je 63,72 m 2 velikost bytu 2+1, orientace oken JV, podlaží 3. z 8 NP, byt vnitřní, bez mimořádné výbavy, kategorie bytu I. Druh stavby - účel využití bytový dům, bytové jednotky v osobním vlastnictví, založeno společenství vlastníků Dokumentace prohlášení vlastníka budovy V9 497/2000 Způsob užívání trvalé rodinné bydlení Popis tech. stavu stavby Bytový dům je v průměrném technickém stavu, průběžně udržovaný. Bytová jednotka je původním technickém stavu, průběžně udržovaná. Opotřebení domu odhad 40%. Údaje o stáří a provedených Objekt je užíván od roku Byl proveden nový vstupní portál kovový poplastovaný, kontaktní rekonstrukcích zateplovací systém fasády a opravena střecha 2008, repase výtahu 2009, výměna vstupního portálu 2010, vyměněno společné stoupací potrubí, vyměněny jističe. Bytová jednotka je v původním technickém stavu. Původní je umakartové jádro, povrchy podlah, výplně otvorů, kuchyňská linka. Pozemky Základní popis každého pozemku pozemek p.č.665/8 o velikosti 242 m 2 vedený v druhu zastavěná plocha a nádvoří pozemek p.č.665/9 o velikosti 238 m 2 vedený v druhu zastavěná plocha a nádvoří pozemek p.č.665/10 o velikosti 243 m 2 vedený v druhu zastavěná plocha a nádvoří Pozemek p.č.665/8 je zastavěný bytovým domem čp.1781, pozemek p.č.665/9 bytovým domem čp.1780, Pozemek p.č.665/10 bytovým domem čp Pozemky jsou rovinné, přístupné po zpevněné obecní komunikaci, napojené na veřejný rozvod vody, kanalizace a elektřiny. Podíl na jejich vlastnictví má pouze doplňující vliv na hodnotu nemovitosti. Trvalé porosty Věcná břemena nejsou nejsou Posudek Cena za 1m 2 plochy Při ocenění se vychází z porovnávací metody porovnáním s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. porovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda velmi dobře aplikovatelná. V předmětné lokalitě je dostatečně rozvinutý trh středně velkých převážně třípokojových bytů. Nabídky obdobných nemovitostí se pohybují v rozpětí 1,6-1,95 mil.kč tj Kč/m 2, podle velikosti, technického stavu a umístění v domě. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb, výši anuity a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí Kč/m 2, vč.zohlednění polohy v domě. Obvyklá cena předmětné nemovitosti se pravděpodobně pohybuje uprostřed rozpětí a zohledňuje technický stav, vybavení a polohu bytu. Cena za m 2 podlahové plochy bytu (63,72m 2 ) ,- Kč/m 2

6 - 6 - Porovnávané nemovitosti 1) Bytová jednotka 2+1/B, přestavěná na 3+1/B, už.plocha 64 m 2, ul.na Bezděkově, OV, 1.NP/8NP, výtah. Stav bytu po rekonstrukci. Nabídková cena ,-Kč, tj Kč/m 2. Datum zadání: , nebylo aktualizováno, Trefa Reality s.r.o.. Stejná ulice, boční byt, horší poloha v domě, s balkonem. 2) Bytová jednotka 3+1/B, už.plocha 68 m 2, ul.na Bezděkově, OV, 5.NP/10NP, výtah. Stav bytu po rekonstrukci. Nabídková cena ,-Kč, tj Kč/m 2. Datum zadání: , nebylo aktualizováno, Reality finance Šafránek. Stejná ulice, větší byt, po rekonstrukci. 3) Bytová jednotka 2+1, už.plocha 67 m 2, ul.na Bezděkově, OV, 5.NP/10NP, výtah. Stav bytu původní, vyměněná okna. Nabídková cena ,-Kč, tj Kč/m 2. Datum zadání: , nebylo aktualizováno, ForLife Reality. Stejná ulice, větší byt, pův.tech.stav.

7 - 7-4) Bytová jednotka 2+1, už.plocha 64 m 2, ul., OV, 8.NP/8NP, výtah. Stav bytu po rekonstrukci. Vyměněna okna, bytové jádro, podlahy, kuchyňská linka. Nabídková cena ,-Kč, tj Kč/m 2. Datum zadání: , nebylo aktualizováno, Princ Reality. Širší lokalita, stav po rekonstrukci V Praze dne Ing. Pavel Čoudek Plickova Praha 4 tel.: Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne , č.j. Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Seznam příloh Fotodokumentace Výpis z KN LV č.6952, 3900 Kopie katastrální mapy Prohlášení vlastníka - vymezení jednotek v budově

8 -8Další fotodokumentace : Pohled od SV z ul.na Bezděkově Pohled z mezibloku od V Balkon na mezipodestě schodiště Pohled od JZ z ul. Na Bezděkově Schodiště, klecový výtah 1.PP Klecový výtah

9 - 9 -

10 - 10 -