ZNALECKÝ POSUDEK č. 1245/183/2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 1245/183/2013 o ceně obvyklé - bytové jednotky č. 720/7, v budově č.p. 720 na pozemku č. parc. 1453/8, vč. příslušenství a spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 720 a pozemcích č. parc. 1453/8 a č. parc. 1453/100 o velikosti 876/7005, zapsáno na LV č. 2433, LV č k.ú. Kosmonosy, obec Kosmonosy, u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Mladá Boleslav. - stavby garáže č.p./č.e. na pozemku č. parc. 1593/8, vč. pozemku č. parc. 1593/8, zapsáno na LV č k.ú. Kosmonosy, obec Kosmonosy, u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Mladá Boleslav. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: IS Žižlavský v.o.s. insolvenčního správce se zvláštním povolením Městský soud v Praze zn. A Široká Praha 1 Insolvenční řízení, určení ceny obvyklé Podle stavu ke dni znalecký posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy telefon: marcela@rebikova.cz Znalecký posudek obsahuje včetně příloh 19 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotovení. V Mníšku pod Brdy,

2 Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti LV č. 2433, 2382 LV č Název nemovitosti: Bytová jednotka č. 720/7 Název nemovitosti: garáž bez č.p./č.e. Adresa nemovitosti: Pod Koupalištěm 720 Adresa nemovitosti: Pod Koupalištěm Kosmonosy Kosmonosy Kraj: Středočeský Kraj: Středočeský Okres: Mladá Boleslav Okres: Mladá Boleslav Obec: Kosmonosy Obec: Kosmonosy Katastrální území: Kosmonosy Katastrální území: Kosmonosy Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitostí bylo provedeno dne za přítomnosti pana Stanislava Hájka. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1) Výpis z KN, LV č stav ke dni , k.ú. Kosmonosy 2) Výpis z KN, LV č. 2382, stav ke dni ,, k.ú. Kosmonosy 3) Výpis z KN, LV č stav ke dni , k.ú. Kosmonosy 4) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Kosmonosy, 5) Informace o insolvenčním řízení č.j. KSPH 42 INS 21108/2012 ze dne ) Informace získané při místním šetření dne Obsah znaleckého posudku 1) LV č Cena obvyklá bytové jednotky č. 720/7, v budově č.p. 720 na pozemku č. parc. 1453/8, vč. příslušenství a spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 720 a pozemcích č. parc. 1453/8 a č. parc. 1453/100 o velikosti 876/7005, zapsáno na LV č. 2433, LV č k.ú. Kosmonosy, obec Kosmonosy, u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Mladá Boleslav. Stanislav Hájek, vlastník bytu: Pod Koupalištěm 720, Kosmonosy prohlídka dne: Stanislav Hájek, vlastník pozemku: Pod Koupalištěm 720, přítomni: pan Stanislav Hájek Kosmonosy katastrální úřad: pro Středočeský kraj, KP Mladá Boleslav katastrální území: Kosmonosy LV č.: 2433,

3 obec: Kosmonosy počet obyvatel: ulice: Pod Koupalištěm č.p. 720 bytová jednotka č. 720/7 spoluvlastnický podíl na budově a pozemku 876/7005 na pozemku č. parc. 1453/8 výměra 218 m 2 druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří další pozemky: č. parc. 1453/100 výměra m 2 druh pozemku: ostatní plocha stáří objektu: 40 let způsob využití bytový dům Oceňované nemovitosti jsou v Kosmonosech. Kosmonosy jsou město ležící severně od Mladé Boleslavi, obě města jsou stavebně propojena průmyslovou zónou. V Kosmonosech je dobrá základní občanská vybavenost mateřská a základní škola, ordinace lékaře, pošta. Úplná občanská vybavenost je v Mladé Boleslavi, do centra - cca 4 km. Bytový dům č.p. 720 se nachází v širším centru města, západně od centra, v lokalitě podobných, starších, nízkopodlažních bytových domů. Severně od lokality je oblast výstavby rodinných domů na zelené louce, západně je čtvrť rodinných domů. Centrum města je východně, ve vzdálenosti asi 700 m. Občanská vybavenost je v docházkové vzdálenosti, zastávka autobusů je asi 300 m od domu. Komunikace v blízkosti domu ul. Pod Koupalištěm není frekventovaná, bez rušivého vlivu. Parkování je možné u domu. Místo je vhodné pro bydlení. Popis budovy a jednotky Druh konstrukce zděná Počet podlaží nadzemních 4 Podkroví ne podzemních 1 Podsklepeno [%] 100 % Počet bytových jednotek 8 nebytových jednotek 0 garážových stání 0 Popis budovy Bytový dům č.p. 720 je samostatně stojící budova, má celkem 4 NP a 1 PP. Dům má jeden vchod, ze severní strany. V PP jsou sklepy a společné prostory. V NP jsou byty, vždy 2 byty v každém podlaží, celkem je v domě 8 bytových jednotek. Byty jsou přístupné po společném schodišti, v domě není výtah. Konstrukce domu je zděná z cihel. Vnitřní schodiště je betonové, povrch teracco. Stropy jsou ze železobetonových panelů, omítané, s rovnými podhledy. Střecha je plochá, krytina hydroizolační fólie. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou plastová. Vstupní dveře jsou plastové. Fasáda hladká omítka. Podlahová plocha Přípojky: elektro, kanalizace, vodovod, plynovod. Stavebně technický stav: stavba bytového domu je po rekonstrukci střešní krytiny a výměně všech oken za plastová. Ostatní je převážně v původním, udržovaném stavu, prováděna údržba. jednotky s příslušenstvím z toho: 96,00 m 2 2 x balkon balkony,lodžie,terasy: 5,10 m 2 8,40 m 2 Typ jednotky NP Orientace J - V - S přísl. mimo jednotku: sklep - 3 -

4 Druh vytápění Popis jednotky etážové, plynový kotel v koupelně Bytová jednotka č. 720/7 je v 4. NP. Jedná se o byt o dispozici 4+1. Přístup k bytu je po společném schodišti. Bytové jádro je zděné. Povrchy vnitřních stěn hladké omítky, keramický obklad v koupelně, na WC a v kuchyni. Povrchy podlah korek, jekor, keramická dlažba v koupelně a na WC, v kuchyni PVC. Okna jsou plastová. Orientace oken je na jih, východ a sever. Vnitřní dveře jsou náplňové do kovových zárubní. Vnitřní vybavení: v koupelně je vana a umyvadlo, WC je samostatné. V kuchyni je kuchyňská linka a kombinovaný sporák (plyn elektro). Topení etážové, litinové radiátory, plynový kotel v koupelně, vč. ohřevu TUV pro koupelnu. Ohřev TUV pro kuchyni plynová karma v kuchyni. Bytová jednotka je připojena na rozvody elektro, vody a kanalizace a plynu. Dispoziční řešení: kuchyně 8,40 m 2 pokoj 22,70 m 2 pokoj 14,30 m 2 pokoj 15,40 m 2 pokoj 9,30 m 2 koupelna 4,00 m 2 předsíň 7,40 m 2 WC 1,00 m 2 K bytu náleží sklep v PP o výměře 8,40 m 2 5,10 m 2 s orientací na jih a na východ. a dva balkony o celkové výměře Vedlejší stavby a příslušenství Stavebně technický stav bytu: byt je převážně v původním stavu, provedena částečná rekonstrukce rozvodu vody v plastu. Byt je v průměrném udržovaném stavu, prováděna údržba. Popis Nejsou. Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Technický stav stavby Poloha vzhledem k užívání Užívání nemovitosti Vlastnická práva Stavba bytového domu je po rekonstrukci střešní krytiny a výměně všech oken za plastová. Ostatní je převážně v původním udržovaném stavu, prováděna údržba. Zóna bytových domů s docházkovou dostupností základní občanské vybavenosti. Místo bez rušivých vlivů, vhodné pro bydlení. Nemovitosti jsou určeny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN a skutečností. Omezení vlastnických práv Zahrnuta v ceně obvyklé Stav zápisu KN a 1) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 2433, k.ú. Kosmonosy 1) Nejsou zohledněny v ceně obvyklé Nebyl zjištěn nesoulad mezi zápisem na LV č. 2433, k.ú. Kosmonosy a - 4 -

5 skutečnosti skutečností zjištěnou při místním šetření. Vyhodnocení Záplavové území Jiná rizika Prověření přístupu Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením a zatopením. Nebyla zjištěna. Z komunikace č. parc. 1450/1 k.ú. Kosmonosy (ostatní komunikace, vlastník Město Kosmonosy). Bez rizika

6 Ceny a hodnoty POROVNÁVACÍ HODNOTA - 6 -

7 URČENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky Zdůvodnění ceny obvyklé Byt je převážně v původním stavu bez podstatné modernizace, je situován ve 4. NP bez výtahu. Bytový dům není zateplený. Bytový dům je udržovaný, prováděna základní údržba. Menší bytový dům, pouze 8 bytových jednotek. Klidné místo bez rušivých vlivů, v okolí domu jsou zelené plochy se vzrostlou zelení. Docházková dostupnost základní občanské vybavenosti, v místě jsou dobré pracovní příležitosti.. Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. Bytová jednotka č. 720/7 je bez věcných břemen nebo jiných věcných práv zapsaných na listu vlastnictví.. Omezení vlastnického práva zapsané v části C LV č. 2433, k.ú. Kosmonosy (exekuční tituly) nejsou zohledněny v ceně obvyklé. Obvyklá cena bytové jednotky č. 720/7, v budově č.p. 720 na pozemku č. parc. 1453/8, vč. příslušenství a spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 720 a pozemcích č. parc. 1453/8 a č. parc. 1453/100 o velikosti 876/7005, zapsáno na LV č. 2433, LV č k.ú. Kosmonosy, obec Kosmonosy, u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Mladá Boleslav Kč - 7 -

8 2) LV č Určení obvyklé ceny stavby garáže bez č.p./č.e. na pozemku č. parc. 1593/8, vč. pozemku č. parc. 1593/8, zapsáno na LV č k.ú. Kosmonosy, obec Kosmonosy, u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Mladá Boleslav. Typ stavby Stavba garáže bez č.p./č.e., stávající dokončená, vnitřní řadová Vlastníci stavby: Vlastník pozemku: Stanislav Hájek, Pod Koupalištěm 720, Kosmonosy Stanislav Hájek, Pod Koupalištěm 720, Kosmonosy Katastrální úřad: pro Středočeský kraj, KP Mladá Boleslav LV č Katastrální úz.: Kosmonosy Kraj: Středočeský Obec: Kosmonosy část obce: - Ulice: Pod Koupalištěm počet obyvatel: č.p. bez č.p./č.e. způsob ochrany: - na pozemku č. parc. 1593/8, výměra 20 m 2 druh pozemku: zastavěná pl. a nádvoří další pozemky: - druh pozemku: - Všeobecný popis Poloha a okolí Rušivá a obtěžující zařízení Dopravní prostředky a dostupnost Přípojky inženýrských sítí Základové poměry Druh zástavby Oceňované nemovitosti jsou v Kosmonosech. Kosmonosy jsou město ležící severně od Mladé Boleslavi, obě města jsou stavebně propojena průmyslovou zónou. V Kosmonosech je dobrá základní občanská vybavenost mateřská a základní škola, ordinace lékaře, pošta. Úplná občanská vybavenost je v Mladé Boleslavi, do centra - cca 4 km. Oceňovaná garáž bez č.p./č.e., vnitřní řadová, se nachází v širším centru města, západně od centra, v lokalitě starších bytových a řadových domů. Jedná se o zónu asi 200 řadových garáží, s dostatečně velkou manipulační plochou a zpevněnou přístupovou komunikací ulicí Pod Koupalištěm. Centrum města je východně ve vzdálenosti asi 800 m, zastávka autobusů cca 300 m. Nebyla zjištěna Zastávka autobusů cca 300 m. Přístup po zpevněné komunikaci, manipulační plocha částečně zpevněná. Elektro. Nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými poměry. Stavba garáže bez č.p./č.e., stávající dokončená, vnitřní řadová

9 Popis stavby Rok dokončení 1976 přístavby, nástavby - modernizace/rekonstrukce - Druh konstrukce (zděná, betonová, dřevěná apod.) zděná Počet podlaží podzemních 0 nadzemních 1 Počet bytových jednotek 0 nebytových jednotek 1 NP 0 garážových stání 1 Popis Stavba garáže bez č.p./č.e. je osazena v rovině, má 1 NP, není podsklepená. Svislé konstrukce jsou zděné, strop je z betonových panelů, střecha je pultová. Střešní krytina svařované živičné pásy, okapové konstrukce plechové s nátěrem. Vrata jsou kovová, dvoukřídlá, ručně otvírací, s nátěrem. Fasáda hladká omítka. Přípojky: elektro Stavebně technický stav: průměrný stav, podlaha garáže provedena z méně kvalitního betonu - drolí se na povrchu. Prováděna pouze základní údržba. Pozemek Pozemek č. parc. 1593/8 je zastavěn stavbou garáže, má obdélníkový tvar, protáhlý ve směru sever jih, je rovinný Přístup je z jižní strany ze zpevněné příjezdové komunikace, přes částečné zpevněnou manipulační plochu. Vnější zařízení Oplocení Lokalita garáží není oplocena. Zpevněné plochy Asfalt Inženýrské sítě Elektro ano Vodovod ne Kanalizace ne Plynovod ne Přístup po zpevněné komunikaci ano, manipulační plocha zpevněná částečně Vedlejší stavby a příslušenství Vedlejší stavby Příslušenství Nejsou. Přípojka elektro. Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Technický stav stavby Stavba garáže je převážně v původním stavu, prováděna pouze základní údržba. Celkový stav je průměrný. Poloha vzhledem k užívání Vhodná pro užívání garáže, s dostatečnou manipulační plochou, dobrá dostupnost hromadné dopravy, v zastavěné části města. Užívání nemovitosti Nemovitosti jsou určeny k užívání jako garáž, soulad zápisu v evidenci KN a zjištěnou skutečností

10 Vlastnická práva Omezení vlastnických práv 1) Exekuční tituly zapsané v části C LV č k.ú. Kosmonosy Zahrnuta v tržní ceně 1) Nejsou zohledněn\ v ceně obvyklé Stav zápisu katastru nemovitostí a skutečnosti Nebyly zjištěny rozdíly mezi stavem zapsaným v evidenci KN a stavem zjištěným při místním šetření. Vyhodnocení Záplavové území Jiná rizika Prověření přístupu k nemovitosti Podle registru Aquarius není oblast, ve které se nachází oceňovaná řadová garáž, v ohrožení zaplavením a zatopením. Nebyla zjištěna. Ze zpevněné komunikace, ulice Pod Koupalištěm, č. parc. 1476/1, k.ú. Kosmonosy (ostatní komunikace, parcela není zapsána na LV) přes pozemek č. parc. 1455/15, k.ú. Kosmonosy (ostatní plocha, vlastník Město Kosmonosy). Bez rizika

11 CENY, HODNOTY VĚCNÁ HODNOTA - garáž s pozemkem POZEMKY Jednotková cena [Kč/m 2 ] Cena pozemku [Kč] č. parcelní výměra [m 2 ] současný stav budoucí stav současný stav druh pozemku 1593/ zastavěná pl. a nádvoří I. CENA POZEMKU Kč STAVBY OP Jednot. cena Rozest. Reproduk. cena Opotř. stavby Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč] stáří [m 3 ] [Kč/m 3 ] [%] [Kč] [%] současný stav stavba garáže 36 let Reprodukční cena staveb II. CENA STAVEBY (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB) Kč současný stav budoucí stav III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.) Kč

12 URČENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky Zdůvodnění ceny obvyklé Podlaha garáže je z méně kvalitního betonu, vykazuje povrchové drolení. Stavba je bez podstatné rekonstrukce. Stavba je situována v zastavěné části města, dobrá dostupnost občanské vybavenosti. Dostatečná manipulační plocha před garáží. Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. Oceňované nemovitosti jsou bez věcných břemen nebo jiných věcných práv zapsaných na listu vlastnictví. Omezení vlastnického práva zapsané v části C LV č. 1032, k.ú. Kosmonosy (exekuční titul) není zohledněno v ceně obvyklé. OBVYKLÁ CENA garáže bez č.p./č.e. na pozemku č. parc. 1593/8, vč. pozemku č. parc. 1593/8, zapsáno na LV č k.ú. Kosmonosy, obec Kosmonosy, u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Mladá Boleslav Kč V Mníšku pod Brdy, Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy telefon: marcela@rebikova.cz Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1245/183/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z183/

13 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Kosmonosy 1 2) Situace, fotodokumentace 1 3) Situace, fotodokumentace 1 4) Výpis z KN, LV č stav ke dni , k.ú. Kosmonosy 2 5) Výpis z KN, LV č stav ke dni , k.ú. Kosmonosy 2 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Kosmonosy Pozemky č. parc. 1053/8 a č. parc. 1453/100 bytový dům č.p. 720 Pozemek č. parc. 1593/8 stavba garáže bez č.p./č.e

14 2) Situace, fotodokumentace bytová jednotka č. 720/7 Fotodokumentace Kuchyně Koupelna WC Ul. Pod Koupalištěm

15 3) Situace, fotodokumentace garáž bez č.p./č.e. Fotodokumentace Garáž bez č.p./č.e. Garáž manipulační plocha a příj. komunikace