ZNALECKÝ POSUDEK. č. 50/7140/2015

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 50/7140/2015 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 následujících nemovitých věcí: pozemků čís. parcel St. 70, 160/1, rodinného domu č.p. 22 a dalších staveb tvořících součást a příslušenství oceňovaných pozemků, k.ú. Janovická Lhota, obec Uhlířské Janovice, okres Kutná Hora, Středočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 50/7140/2015 LV no.: 631 Name of subject / Předmět ocenění Spoluvlastnický podíl 1/2 následujících nemovitých věcí: pozemků čís. parcel St. 70, 160/1, rodinného domu č.p. 22 a dalších staveb tvořících součást a příslušenství oceňovaných pozemků, k.ú. Janovická Lhota, obec Uhlířské Janovice, okres Kutná Hora, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Janovická Lhota 22, Uhlířské Janovice, okr. Kutná Hora Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Kč Market value Tržní hodnota Kč Yield value: Výnosová hodnota: Není stanovena Kč Common price Obvyklá cena Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr. St. 70, 160/1 Appurtenances lands: Příslušenství pozemků: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura další stavby: zděná vedlejší stavba, přípojky IS (voda, elektro, kanalizace), studna, kanalizační jímka, zpevněné plochy, oplocení, vrátka, vrata jihovýchodní okraj části obce Janovická Lhota v části obce Janovická Lhota základní, dostatečná ve městě Uhlířské Janovice, ve městě Kutná Hora se nachází úplná občanská vybavenost MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena 1337 m 2 LEASE / PRONÁJEM zastavěná plocha a nádvoří, zahrada 200 Kč/m 2 Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha (užitná): Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení: zděný z kamene Whole property: Celá nemovitost: 250,00 m 2 Resident area: Bytové plochy: 163,73 m 2 Storage area: Skladové a ostatní plochy: 1 400,00 m 3 Other and manufacturing: Ostatní nestanovena Kč/m 2 Income: Příjem: cca 1930 Cost: Náklady: 60 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: 163,73 m 2 86,73 m 2 70,00 m 2 sklep 7,00 m 2 Kč Kč % - 2 -

3 Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 631 ze dne jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví SJM pana Michala Bartoše, bytem Zenklova 1/35, Libeň, Praha 8 a paní Ivany Gajdošové, bytem Janovická Lhota 22, Uhlířské Janovice. Na základě požadavku objednatele ocenění je předmětem ocenění podíl 1/2. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 631 ze dne jsou oceňované nemovité věci omezeny následujícími omezeními: - zástavními právy exekutorskými (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - zástavním právem soudcovským ve prospěch CCRB a.s. (IČ ), a to na základě Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva Okresní soud v Kutné Hoře 8 E-25/ ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - zahájením exekucí (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - rozhodnutím o úpadku (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - exekučními příkazy k prodeji nemovitosti (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - nařízením exekuce (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). V části D listu vlastnictví č. 631 ze dne je evidován zápis - nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástavního práva, doručen dne ve prospěch Intrum Justitia Czech, s.r.o. (IČ ), a to na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti, Exekutorský úřad Klatovy 120 EX-42086/ ze dne (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 631 a jiný zápis evidovaný v části D listu vlastnictví č Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 631 ze dne ne jsou oceňované nemovité věci omezeny žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 631 ze dne jsou oceňované nemovité věci omezeny : - zástavními právy exekutorskými (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - zástavním právem soudcovským ve prospěch CCRB a.s. (IČ ), a to na základě Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva Okresní soud v Kutné Hoře 8 E-25/ ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). V části D listu vlastnictví č. 631 ze dne je evidován zápis - nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástavního práva, doručen dne ve prospěch Intrum Justitia Czech, s.r.o. (IČ ), a to na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti, Exekutorský úřad Klatovy 120 EX-42086/ ze dne (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Legal and structural state / stavebně právní stav: Podle evidence v katastru nemovitostí je objekt č.p. 22 evidován se způsobem využití k bydlení. Stavba splňuje zákonné parametry rodinného domu, tzn. skutečný stav je v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - předmětem ocenění pouze podíl 1/2, tzn. snížená prodejnost - v části obce Janovická Lhota pouze základní občanská vybavenost - starší objekt, vyžadující zvýšené nároky na údržbu Strong points / silné stránky: - dostatečná výměra pozemků zajišťující dostatečné soukromí - dobrá dojezdová vzdálenost do okolních měst, zejména města Uhlířské Janovice - rodinný dům po částečné rekonstrukci - 3 -

4 Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 631 pro k.ú. Janovická Lhota, obec Uhlířské Janovice, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální a ortofoto mapa pro část k.ú. Janovická Lhota, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ Znalecký posudek č. 403/5853/2012 ze dne d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne za přítomnosti vlastníka nemovitých věcí paní Ivany Gajdošové. IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území Název katastrálního území : Janovická Lhota Kód obce : Název obce : Uhlířské Janovice Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : CZ0205 Název okresu : Kutná Hora Název kraje : Středočeský Poloha v obci : Část obce Uhlířské Janovice - Janovická Lhota, okraj části obce Infrastructure / Infrastruktura: Obec Uhlířské Janovice, která má statut města, patří se svými více než 3000 obyvateli ke středně velkým městům okresu Kutná Hora a Středočeského kraje. Město Uhlířské Janovice se nachází jihozápadně od města Kutné Hory. Město Uhlířské Janovice disponuje dostatečnou občanskou vybaveností (městský úřad, škola, školky, pošta, policie, zdravotní středisko, obchody, služby). S úplnou občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni na bývalé okresní město Kutná Hora. Po dopravní stránce je město dostupné po silnicích druhých a třetích tříd, a to zejména po silnici II/125 (D1 Uhlířské Janovice Kolín) a dále po dalších silnicích druhých a třetích tříd. Město Uhlířské Janovice je dostupné autobusovou a železniční dopravou. Část obce Janovická Lhota (cca 57 obyvatel), je odloučenou částí města Uhlířské Janovice. Část obce Janovická Lhota disponuje pouze základní občanskou vybaveností a občané jsou orientováni na město Uhlířské Janovice, které disponuje rozšířenou občanskou vybaveností. Z inženýrských sítí je v části obce Janovická Lhota proveden pouze rozvod elektrického proudu a telekomunikačních sítí. Property location / Poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci jsou situovány na jihovýchodním okraji části obce Uhlířské Janovice - Janovická Lhota, v zástavbě obdobných rodinných domů

5 Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 22: Jedná se o stavbu rodinného domu č.p. 22, který je součástí pozemku čís. parcely St. 70, k.ú. Janovická Lhota. Dispoziční řešení: Rodinný dům je situován jako samostatně stojící, částečně podsklepený, má jedno nadzemní podlaží (přízemí) a volný půdní prostor ve střeše sedlového tvaru. Vnitřní dispozice je tvořena jednotkou - bytem o velikosti 3+1 s příslušenstvím. Z hlediska ocenění objekt splňuje zákonné parametry rodinného domu. Vzhled stavby je patrný z fotodokumentace v příloze ocenění. Podrobná vnitřní dispozice: 1.PP sklep (7,00 m 2 ) 1.NP obytná část zádveří (5,65 m 2 ), chodba (4,30 m 2 ), pokoj (23,77 m 2 ), koupelna s WC (3,38 m 2 ), chodbička (2,42 m 2 ), pokoj (17,73 m 2 ), kuchyně (13,88 m 2 ), pokoj (9,26 m 2 ), spíž (6,34 m 2 ) 1.NP hospodářská část garáž, sklad, stodola Půdní prostor volný půdní prostor (nad celým objektem) Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné masivní kamenné, základy jsou zděné z kamene bez izolací proti zemní vlhkosti, stropy nad obytnou částí jsou klenbové a nad hospodářskou částí jsou tvořeny dřevěnými kulatinami, střešní konstrukce je dřevěná vázaná sedlového tvaru, střešní krytina je tašková, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, schodiště do 1.PP je betonové, půdní prostor je přístupný po dřevěném žebříkovém schodišti, podlahy v obytné části jsou betonové a prkenné, s běžnými povrchy (dlažba, textilní krytina, plovoucí laminátová podlaha). Okna jsou částečně dřevěná zdvojená a částečně plastová s izolačním dvojsklem. Vstupní dveře do obytné části jsou dřevěné, vnitřní dveře jsou dřevěné plné a prosklené do ocelových zárubní. Vrata do hospodářské části jsou dřevěná otvíravá. Vnitřní omítky jsou štukové, v sociálním zázemí a kuchyni doplněné keramickým obkladem. Vnější omítky jsou hladké, částečně chybějící. Rodinný dům má vnitřní rozvod elektrického proudu, vody a kanalizace. Rozvody vody jsou plastové, napojené na vlastní studnu (nepitná voda) a rozvody kanalizace jsou plastové, napojené do vlastní kanalizační jímky (3,00 m 3 ). Vytápění je ústřední, elektrokotlem, doplněné kamny na tuhá paliva. Zdrojem teplé užitkové vody je elektrický zásobníkový ohřívač. K datu místního šetření je sociální zázemí vybaveno standardními zařizovacími předměty (splachovací WC, umývadlo, zděný sprchový kout). Kuchyně je k datu místního šetření vybavena sektorovou kuchyňskou linkou a elektrickým sporákem. Rodinný dům není vybaven bleskosvodem. Stáří a stavební stav: Přesné údaje o stáří rodinného domu nejsou známy. Původní rodinný dům byl postaven přibližně v roce 1930, jeho stáří ke dni ocenění je tedy přibližně 85 let. Za dobu své existence byl rodinný dům průběžně stavebně upravován až do současné podoby. V letech byla provedena částečná rekonstrukce rodinného domu, která zahrnovala stavební úpravy interiéru, a to rozvody vytápění a osazení otopných těles, nový elektrokotel, nové rozvody vnitřních instalací (elektro, voda, kanalizace), výměnu elektrického zásobníkového ohřívače, částečnou výměnu oken, opravy omítek, nové betonové podlahy, výměnu povrchů podlah, modernizaci sociálního zázemí a další úpravy charakteru drobných dílčích oprav. Ke dni ocenění je rodinný dům v poměrně dobrém stavebně technickém stavu, avšak je nutné uvažovat se zvýšenými nároky na údržbu a výhledově nutnost provedení dalších stavebních úprav, a to zejména z důvodu celkového stáří objektu. Vnitřní vybavení je v běžném standardu. Na rodinném domě je prováděna dobrá údržba. Další stavby a příslušenství: Součástí oceňovaných pozemků jsou další stavby, tvořící součást a příslušenství pozemků. Vedlejší stavba: Jedná se o zděnou vedlejší stavbu (zastavěná plocha přibližně 43 m2), na p.p.č St. 70, samostatně stojící, stavba je nepodsklepená, má jedno nadzemní podlaží, podstřešní prostor přístupný z vně objektu po žebříku. Zastřešení je sedlovou střechou. Střešní krytina je tašková, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní dispozice je tvořena prostory uhelny a skladu domácích potřeb. Celkový stavebně technický stav lze hodnotit jako dobrý pro daný způsob užívání. Vzhled stavby je patrný z fotodokumentace v příloze ocenění. Dále se v řešeném případě jedná zejména o přípojky IS (voda, elektro, kanalizace), studna, kanalizační jímka, zpevněné plochy, oplocení, vrátka, vrata. Stavby v příslušenství nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny

6 Pozemky: Předmětem ocenění jsou pozemky čís. parcel St. 70, 160/1, k.ú. Janovická Lhota, obec Uhlířské Janovice. Jedná se o pozemky, které tvoří funkční celek s rodinným domem č.p. 22. Pozemek čís. parcely St. 70 je částečně zastavěn rodinným domem č.p. 22, který je součástí pozemku, částečně je zastavěn vedlejší stavbou, nezastavěnou část tvoří nádvoří kolem rodinného domu. Pozemek čís. parcely 160/1 tvoří zahradu, ve funkčním celku s rodinným domem. Podrobné situování pozemků je patrné z kopie katastrální mapy v příloze ocenění. Pozemky jsou napojeny na v místě dostupné inženýrské sítě, a to rozvod elektrického proudu. Přístup k pozemkům je z veřejné zpevněné komunikace, pozemku čís. parcely 859/1 (silnice/ostatní plocha), který je ve vlastnictví Středočeského kraje a dále přes pozemek 453/4, který je ve vlastnictví Města Uhlířské Janovice. Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Výměra pozemků je patrná z listu vlastnictví v příloze, tvar a vzájemné uspořádání je patrné z katastrální a ortofoto mapy v příloze. ANALÝZA OCENĚNÍ Obvyklá cena je definována v zákoně o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na nemovitých věcech o velikosti 1/2 vzhledem k celku. Vzhledem ke skutečnosti, že spoluvlastnické podíly nejsou standardním předmětem obvyklého obchodního styku, a tudíž nejsou k dispozici informace o nabízených nebo realizovaných cenách spoluvlastnických podílů, ale jsou k dispozici pouze informace o celých nemovitostech, bude nemovitá věc nejprve oceněna jako celek, cena spoluvlastnického podílu bude poté zjištěna jako podíl z ceny nemovité věci jako celku. Stav, kdy předmětem vlastnictví není celá nemovitá věc, ale pouze spoluvlastnický podíl na ní, je třeba vnímat jako zdroj rizik, jejichž vliv působí na pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjádření hodnoty podílu z ceny nemovité věci jako celku. Indikace výsledné obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 následujících nemovitých věcí: pozemků čís. parcel St. 70, 160/1, rodinného domu č.p. 22 a dalších staveb tvořících součást a příslušenství oceňovaných pozemků, k.ú. Janovická Lhota, obec Uhlířské Janovice, okres Kutná Hora, Středočeský kraj, je zohledněna při použití koeficientu cenové úpravy při stanovení porovnávací hodnoty nemovitostí (viz. příloha Analýza hodnot)

7 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) spoluvlastnického podílu 1/2 následujících nemovitých věcí: pozemků čís. parcel St. 70, 160/1, rodinného domu č.p. 22 a dalších staveb tvořících součást a příslušenství oceňovaných pozemků, k.ú. Janovická Lhota, obec Uhlířské Janovice, okres Kutná Hora, Středočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 16. února 2015 (po zaokrouhlení) ,- Kč Slovy: Dvěstěpadesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí: Podle části C listu vlastnictví č. 631 ze dne jsou oceňované nemovité věci omezeny následujícími omezeními: - zástavními právy exekutorskými (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - zástavním právem soudcovským ve prospěch CCRB a.s. (IČ ), a to na základě Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva Okresní soud v Kutné Hoře 8 E-25/ ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - zahájením exekucí (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - rozhodnutím o úpadku (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - exekučními příkazy k prodeji nemovitosti (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - nařízením exekuce (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). V části D listu vlastnictví č. 631 ze dne je evidován zápis - nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástavního práva, doručen dne ve prospěch Intrum Justitia Czech, s.r.o. (IČ ), a to na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti, Exekutorský úřad Klatovy 120 EX-42086/ ze dne (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 631 a jiný zápis evidovaný v části D listu vlastnictví č Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 50/7140/2015. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 19. února