ZNALECKÝ POSUDEK. č. 219/5669/2012

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 219/5669/2012 o obvyklé ceně rodinného domu č.p. 54 s příslušenstvím a pozemek čís. parcely 202, k.ú. Motyčín, v ulici Sokolská, obec Kladno, okres Kladno, Středočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 219/5669/2012 LV no.: 1052 Name of subject / Předmět ocenění Rodinný dům č.p. 54 s příslušenstvím a pozemkem čís. parcely 202, k.ú. Motyčín, v ulici Sokolská, obec Kladno, okres Kladno, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Sokolská 54, Švermov, Kladno 7 Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Kč Market value Tržní hodnota Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Kč Common price Obvyklá cena Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr. 202 Appurtenances: Příslušenství: přípojky IS (voda, elektro, plyn, kanalizace), oplocení, vrata, zpevněné plochy Size: Velikost 216 m 2 Location in the town: Poloha v obci: širší centrum městské části Kladno - Švermov, ulice Sokolská Type: Druh zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura ve Statutárním městě Kladno úplná vč. vysokého školství Unit price: Jednotková cena 900 Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: zděný, smíšené zdivo Whole property: Celá nemovitost: 145,37 m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha (obytná): Built-up space: Obestavěný prostor: 112,20 m 2 Resident area: Bytové plochy: 95,37 m 2 Storage area: Skladové a ostatní plochy: 463,43 m 3 Other and manufacturing: Ostatní 95,37 m 2 50,00 m 2 m 2 Unit price: Jednotková cena: Kč/m 2 Income: Příjem: Kč Building finished in year Rok pořízení: cca 1930, 1992: rozsáhlejší stavební úpravy Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: 55 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -

3 Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č je oceňovaná nemovitost ve vlastnictví SJM pana Jozefa Smetáka a paní Libuše Smetákové, oba bytem Sokolská 54, Švermov, Kladno 7. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č ze dne je oceňovaná nemovitost omezena následujícími omezeními: -věcným břemenem dolování trpěti následky dolování bez nároků na náhradu škody ve prospěch Palivový kombinát Ústí, s.p., Ústí nad Labem, a to na základě usnesení soudu číslo deníku 2562/1931 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) -zástavním právem smluvním k zajištění a) pohledávky na částku úvěru ve výši ,-Kč, b) budoucích a jiných pohledávek, které vzniknou od uzavření smlouvy do , a to do výše ,-Kč ve prospěch ACEMA Credit Czech, a.s..(ič ) (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) -exekučním příkazem k prodeji nemovitosti pro oprávněného RWE Energie, a.s. (IČ ) (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 1052, vyjma věcného břemene dolování, jehož vliv na obvyklou cenu je posouzen v další části ocenění. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č ze dne je vlastnické právo k oceňovaným nemovitostem omezeno věcným břemenem dolování - trpěti následky dolování bez nároků na náhradu škody ve prospěch společnosti Palivový kombinát Ústí, s.p. (správce dolů Kladno), a to na základě usnesení soudu číslo deníku 2562/1931 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Jedná se o věcné břemeno, které je v dané oblasti běžné, a to z důvodu, že předmětná nemovitost se nachází v území, které bylo v minulosti dotčeno důlní činností. Skutečnost, že daná lokalita byla v minulosti dotčena důlní činností, nemá v současné době vliv na obvyklou cenu. Nemovitosti jsou v dané lokalitě běžně obchodovány. Podle zjištění na místě nebyly na oceňovaných nemovitostech zjištěny žádné statické či jiné závažné narušení, podle znalosti dané oblasti a podle jednotlivých vyjádření správce dolů Kladno (Palivový kombinát Ústí, s.p.), není předpokládán žádný vývoj, který by měl za následek statické či jiné závažné narušení nemovitostí v dané lokalitě. Daná oblast je v současné době stabilní. Z uvedených důvodu lze věcné břemeno dolování hodnotit jako bez vlivu na obvyklou cenu. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č ze dne je oceňovaná nemovitost omezena následujícím zástavním právem: -zástavní právo smluvní k zajištění a) pohledávky na částku úvěru ve výši ,-Kč, b) budoucích a jiných pohledávek, které vzniknou od uzavření smlouvy do a to do výše ,-Kč ve prospěch ACEMA Credit Czech, a.s..(ič ) (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) Legal and structural state / stavebně právní stav: Podle evidence v katastru nemovitostí je objekt č.p. 54 evidován se způsobem využití jako rodinný dům. Ke dni ocenění je objekt užíván k bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Při místním šetření byl zjištěn nesoulad v zakreslení v katastrální mapě. Při stavebních úpravách v roce 1992 došlo pravděpodobně k rozšíření rodinného domu o přístavbu k jižní straně, která není v katastrální mapě zakreslena. Doporučujeme uvést v soulad skutečný stav s právním stavem. Weak points / slabé stránky: - malá výměra pozemku - vnitřní vybavení v nižším standardu, mírně zanedbaná údržba - ke dni ocenění RD odpojen od dodávek zemního plynu - ztížený příjezd ulicí Sokolská - situování v méně žádané části městské části Kladno - Švermov Strong points / silné stránky: - existence garáže (přístupná z ulice Komenského) - 3 -

4 Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č pro k.ú. Motyčín, obec Kladno, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Motyčín vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitosti byla provedena dne v 11:00 hod, za účasti vlastníka, pana Jozefa Smetáka. IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálníhoúzemí Název katastálního území : Motyčín Kód obce : Název obce : Kladno Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : CZ0203 Název okresu : Kladno Název kraje : Středočeský Poloha v obci : v širším centru městské části Kladno Švermov, obytná zóna Infrastructure / Infrastruktura: Město Kladno ( obyvatel) patří k větším a významným městům Středočeského kraje, jedná se o bývalé okresní město, v současné době jde o město Statutární. Statutární město Kladno disponuje úplnou občanskou vybaveností včetně vysokého školství (městský úřad, pošty, policie, městská policie, obchody, služby, restaurace, školky, školy včetně vysokých škol, zdravotní střediska, nemocnice, divadlo, kino, sportoviště, knihovna). Statutární město Kladno je velmi dobře dostupné silniční a železniční dopravou, ve městě je městská autobusová doprava. Po dopravní stránce je město Kladno dostupné po silnicích I.tříd, které zajišťují dopravní spojení s okolními městy a s rychlostními komunikacemi R6 a R7, které v dalším průběhu navazují na Hlavní město Praha, které je vzdálené přibližně 15 km. Městská část Švermov je situována na okraji severní části města. Jedná se městskou část s převažující zástavbou rodinných domů. V dané městské části je pošta, pracoviště městského úřadu, služebna policie, obchody, školy, školky, služby. S rozšířenou vybaveností jsou obyvatelé orientováni na centrální a obchodní část města. Property location / Poloha nemovitostí: Oceňovaná nemovitost je situována v širším centru městské části Kladno Švermov, v zástavbě obdobných rodinných domů, v ulici Sokolská, garáž je přístupná z ulice Komenského

5 Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 54: Jedná se o rodinný dům č.p. 54 na pozemku čís. parcely 202, k.ú. Motyčín. Dispoziční řešení: Rodinný dům je situován jako řadový vnitřní, částečně podsklepený (situovaný ve svahu v podélné ose), má jedno nadzemní podlaží (přízemí), zastřešení je pultovou střechou s mírným sklonem. Vnitřní dispozice je tvořena jedním bytem o velikosti 3+1. Podrobná vnitřní dispozice: 1.PP 2x sklep, garáž (přístupná z ulice Komenského) 1.NP vstupní chodba, koupelna, WC, kuchyň, pokoj, obývací pokoj, ložnice s lodžií Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné z cihel, částečně zděné z kamene, základy jsou zděné z kamene a betonové s izolací proti zemní vlhkosti, stropní konstrukce na 1.PP je betonová, nad 1.NP jsou osazeny železobetonové panely, schodiště do prostor garáže jsou dřevěné, střešní konstrukce je tvořena dřevěnými vazníky pultového tvaru s mírným sklonem, střešní krytina je plechová, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, podlahy jsou betonové, s běžnými povrchy (dlažba, PVC, textilní krytina). Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem. Vstupní dveře jsou dřevěné, vnitřní dveře jsou dřevěné plné a prosklené do ocelových zárubní. Vnitřní omítky jsou štukové, částečně se stěnovými obklady, v sociálním zázemí a kuchyni doplněné keramickým obkladem. Vnější omítky jsou hladké. Rodinný dům má vnitřní rozvody elektrického proudu, vody, kanalizace a zemního plynu (ke dni ocenění odpojeno od dodávek zemního plynu). Vytápění je ústřední, kotlem na zemní plyn. Zdroj teplé vody je v kombinaci se systémem vytápění. Sociální zázemí je vybaveno běžnými zařizovacími předměty (splachovací WC, vana, umývadlo). Kuchyně je vybavena sektorovou kuchyňskou linkou a plynovým sporákem. Stáří a stavební stav: Přesné údaje o původním stáří nebyly zjištěny, původní stavba byla postavena odhadem v letech 1930 až Ke dni ocenění její stáří je přibližně odhadováno na 70 až 75 let. V roce 1992 byly na rodinném domě provedeny stavební úpravy vnitřních prostor a pravděpodobně přístavba k jižní straně původního rodinného domu, kde vznikla v 1.PP garáž a v 1.NP ložnice. Z vnitřních úprav bylo provedeno: rozvody inženýrských sítí a ústředního vytápění, vnitřní omítky, obklady, dlažby a další. Dále byly provedeny nové stropní konstrukce nad 1.NP, střešní dřevěné vazníky a střešní krytina. V roce 2008 byla provedena výměna oken za plastová s izolačním dvojsklem. Předchozí stavební úpravy byly provedeny v průměrné kvalitě. Ke dni ocenění je na rodinném patrná mírně zanedbaná údržba. Vzhledem k provedeným stavebním úpravám a v současné době zanedbané údržbě lze celkový stavebně technický stav hodnotit jako průměrný. Další stavby: Na oceňovaném pozemku se nenachází žádné vedlejší stavby. Na oceňovaném pozemku se nachází tzv. vnější zařízení, která tvoří příslušenství rodinného domu. V řešeném případě se jedná zejména o přípojky IS (voda, elektrický proud, kanalizace, zemní plyn), oplocení, vrata, zpevněné plochy. Stavby v příslušenství nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny. Pozemek: Předmětem ocenění je pozemek čís. parcely 202, k.ú. Motyčín, obec Kladno. Jedná se o pozemek, který tvoří funkční celek s rodinným domem č.p. 54. Pozemek čís. parcely 202 je z převážné části zastavěn rodinným domem č.p. 54, nezastavěnou část nádvoří u rodinného domu. Podrobné situování pozemku je patrné z kopie katastrální mapy v příloze ocenění. Pozemek je napojen na v místě dostupné inženýrské sítě, a to veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, elektrický proud a zemní plyn (ke dni ocenění odpojeno). Přístup k pozemku je z veřejné zpevněné komunikace, ulice Sokolská, pozemku čís. parcely 198 (ostatní komunikace) a dále z veřejně zpevněné komunikace, ulice Komenského, pozemku čís. parcely 206 (ostatní komunikace), které jsou ve vlastnictví Statutárního města Kladno. Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Výměra pozemku je patrná z listu vlastnictví v příloze, tvar je patrný z katastrální mapy v příloze

6 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) rodinného domu č.p.54 s příslušenstvím a pozemek čís. parcely 202, k.ú. Motyčín, v ulici Sokolská, obec Kladno, okres Kladno, Středočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 8. června 2012 (po zaokrouhlení) ,- Kč Slovy: Devětsettisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č ze dne je oceňovaná nemovitost omezena následujícími omezeními: -zástavním právem smluvním k zajištění a) pohledávky na částku úvěru ve výši ,-Kč, b) budoucích a jiných pohledávek, které vzniknou od uzavření smlouvy do a to do výše ,-Kč ve prospěch ACEMA Credit Czech, a.s..(ič ) (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) -exekučním příkazem k prodeji nemovitosti pro oprávněného RWE Energie, a.s. (IČ ) (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č Ocenění a vyhodnocení věcného břemene: Podle části C listu vlastnictví č ze dne je vlastnické právo k oceňovaným nemovitostem omezeno věcným břemenem dolování - trpěti následky dolování bez nároků na náhradu škody ve prospěch společnosti Palivový kombinát Ústí, s.p. (správce dolů Kladno), a to na základě usnesení soudu číslo deníku 2562/1931 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Jedná se o věcné břemeno, které je v dané oblasti běžné, a to z důvodu, že předmětná nemovitost se nachází v území, které bylo v minulosti dotčeno důlní činností. Skutečnost, že daná lokalita byla v minulosti dotčena důlní činností, nemá v současné době vliv na obvyklou cenu. Nemovitosti jsou v dané lokalitě běžně obchodovány. Podle zjištění na místě nebyly na oceňovaných nemovitostech zjištěny žádné statické či jiné závažné narušení, podle znalosti dané oblasti a podle jednotlivých vyjádření správce dolů Kladno (Palivový kombinát Ústí, s.p.), není předpokládán žádný vývoj, který by měl za následek statické či jiné závažné narušení nemovitostí v dané lokalitě. Daná oblast je v současné době stabilní. Z uvedených důvodu lze věcné břemeno dolování hodnotit jako bez vlivu na obvyklou cenu, bez zásadního vlivu na prodejnost. Jiná ocenitelná práva v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 219/5669/2012. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 14. června