Znalecký posudek č. 3037/147/2014

Transkript

1 Znalecký posudek č. 3037/147/2014 O ceně obvyklé bytové jednotky č.632/15 s podílem na společných částech domu č.p.631, 632 a pozemků parc.č a 2189 v k.ú.dolní Chodov, obec Chodov, okres Sokolov. Objednatel posudku: Účel posudku: Mgr. Viktor Švantner, insolvenční správce Mikulášská třída 455/ P l z e ň Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická Novosedlice Posudek obsahuje 21 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Určení ceny obvyklé bytové jednotky v panelovém osmipodlažním domě na adrese Chodov, Říjnová Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti znalkyně. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpisy z katastru nemovitostí LV č a LV č Snímek z pozemkové mapy Výměry a skutečnosti zjištěné na místě 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Karlovarský Okres: Sokolov Obec: Chodov Katastrální území: Dolní Chodov (652172) 5. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici, nemovitost je oceněna dle skutečného provedení a stavu zjistěného na místě. 6. Celkový popis nemovitosti Bytová jednotka 2+1 umístěná v 7.NP osmipodlažního panelového domu, který má dvě sekce s vlastními čísly popisnými. Dům je po celkové revitalůizaci, je zateplený, okna vyměněna, opraven střešní plášť, výtah dle norem EU. Vlastní byt je v původním udržovaném stavu, v současnosti prázdný, připravený k nastěhování. Lokalita v rámci města Chodov je výhodná. V okolí je sídlištní výstavba na okraji souvislé zástavby města, na kterou navazuje zahrádkářská osada a rekreační plochy. V nejbližším okolí byl v rámci sídlištní výstavby vybudován kulturní dům, obchodní centrum, škola mateřská, základní i střední, sportoviště. Město Chodov se 14 tis.obyvateli je převážně průmyslovým městem s dobrou dopravní dostupností do Sokolova vzdáleného 13 km a Karlových Varů vzdálených 8 km. Městem prochází hlavní železniční korudor Cheb-Chomutov. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 7. Obsah posudku I. Pozemky a) Pozemky II. Byt a) Bytová jednotka č. 632/15

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka 0,06 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 6 (1 + P i) = 0,940 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: 5

5 5 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,00 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,02 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré 0,00 pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava IV. MHD centrum obce 0,03 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 1,090 i = 2 I. Pozemky a) Pozemky 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Chodov Název okresu: Sokolov Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 0,95 2 Hospodářsko-správní význam III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a 0,85 obce všechny obce v okr. Praha-východ, Prahazápad 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného 1,01 města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce II. Železniční zastávka a autobusová 0,95 zastávka 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení 0,98 Základní cena výchozí: ZC v = 750, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 569,48 Kč/m2 Index trhu: I T = 0,940 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2:

6 6 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 1,090 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 1,025 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 583,7170 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 2188 zastavěná plocha a nádvoří , zastavěná plocha a nádvoří ,57 Součet: ,99 Pozemky určená cena: ,99 Kč Rekapitulace cen pozemků: a)pozemky Cena pozemků činí ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka č. 632/15 spoluvlastnický podíl: 561 / ,99 Kč ,99 Kč 6 654,31 Kč II. Byt a) Bytová jednotka č. 632/15 38 Bytová jednotka 2+1 umístěná v 7.NP obytného domu, má celkovou podlahovou plochu 56,1 m 2. K bytu patří sklepní kóje 1,40 m 2. Bytová jednotka je v původním udržovaném stavu. Náleží k ní podíl na společných částech domu o velikosti 561/ Obytný dům je osmipodlažní, podsklepený po revitalizaci. Má celkem dva vchody s 37 bytovými jednotkami a jedním nebytovým prostorem. Podlahové plochy jednotky (PP): Plocha [m 2 ] Název celková koef. započítaná podlahová plocha 56,10 1,00 56,10 sklepní kóje 1,40 0,10 0,14 57,50 56,24 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Karlovarský

7 7 Obec: Chodov Počet obyvatel: Základní cena (ZC): 9 581, Kč/m 2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 0,00 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0,00 sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu II. Příslušenství částečné nebo úplné mimo 0,10 byt nebo umakartové bytové jádro 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, 0,00 užívané spolu s bytem komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad 0,85 * * Rok výstavby / kolaudace: 1980 Stáří stavby (y): 34 Koeficient pro úpravu (s): 0,830 9 provedení menších stavebních úprav) Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): 0,635 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 6 083,94 Kč/m 2 Index trhu (I T ): 0,940 Index polohy (I P ): 1,090 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CB P = PP ZCU I T I P = 56, ,94 0,940 1,090 = ,94 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemků = ,99 Kč Spoluvlastnický podíl: 561 / Hodnota spoluvlastnického podílu: = 6 654,31 Kč ,31 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = ,25 Kč Bytová jednotka č. 632/15 určená cena: ,25 Kč

8 8 C. Rekapitulace Rekapitulace cen pozemků: a)pozemky Cena pozemků činí ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka č. 632/15 spoluvlastnický podíl: 561 / ,99 Kč ,99 Kč 6 654,31 Kč Výsledné ceny bytu: a) Bytová jednotka č. 632/ ,25 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: , Kč Určená cena: , Kč Cena slovy: třistapadesátsedmtisícdvěstětřicet Kč Cena obvyklá : Obvyklá cena je cena, které by bylo dosaženo při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku bez mimořádných okolností trhu, ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobní poměry se rozumí zejména poměry majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k niím. (Zákon o oceňování majetku č.151/1997 Sb.) Metody ocenění : Výnosová metoda se považuje za základní způsob oceňování majetku, který slouží k podnikatelské čínnosti. Metoda vychází z principu ocenění užitku z vlastnictví nemovitosti plynoucí ve formě nájemného inkasovaného vlastníkem (pronajímatelem). Přo tom se předpokládá, že uvažované nájemné se váže jak ke stavbě, tak k pozemku, na kterém stojí. Výnosová metoda vychází z předpokladu, že oceňovaná nemovitost bude v budoucnu vytvářet trvalý a udržitelný výnos. Čistý roční stabilizovaný výnos, jsou příjmy po odpočtu nákladů. Porovnávací metoda je vhodným nástrojem oceňování v případě, že v daném místě a čase existuje pro daný typ nemovitosti dostatečně rozvinutý segment realitního trhu. Porovnávací metoda vychází z porovnání prodeje podobných nemovitostí v podobných podmínkách. Porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenami srovnávacích nemovitostí je zpravidla provedeno pomocí řady kritérií zohledňujících významné odlišnosti. Hodnocení odlišnosti je prováděno pomocí koeficientů či indexů. Nákladová metoda ( věcná hodnota) je reprodukční cena snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nemovitosti. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutíém k opotřebení, které

9 9 s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání se stanovuje pomocí některé ze známých metod. Pro účely trhu nemovitostí je výše věcné hodnoty převážně informativní, protože potenciálního kupujícího obvykle nezajímá, za kolik byla nemovitost pořízena, ale jaký užitek mu může přinášet. Pro stanovení ceny byla zvolena porovnávací metoda, pro kterou byly vybrány 3 bytové jednotky s téměř totožnými parametry. Informace jsou získány z veřejně přístupných internetových stránek. 1. Chodov, Říjnová ulice - byt 2+1, 54 m 2 podlahové plochy. Původní bytové jádro, plastová okna, plocoucí podlahy, nová vestavěná skříň. Cena ,-Kč ( jedn.cena 6667,-Kč/m 2 ) 2. Chodov,, Revoluční ulice - byt ,2 m 2, Dům panelový opravený, byt v původním stavu v přízemí. Cena ,-Kč ( jedn.cena 6032,-Kč/m 2 ) 3. Chodov Osadní ulice - byt m 2. Byt v dobrém stavu, koupelna obložena. Dům po částečné opravě. Cena ,-Kč ( jedn.cena 6000,-Kč) Srovnávací kriteria : K porovnání byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v dané lokalitě. Informace byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty : K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitostí v daném místě K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oce\ńovaných pozemků příslušejících k jednotce K 3 - Koeficient stavu bytu v sobě odráží stavebně technický stav jednotky, její stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení K 4 - Koeficient stavu bytového domu v sobě odráží stavebně technický stav domu. stáří, rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí K 5 - Koeficient vybavení, příslušenství v sobě odráží standard vybavení nemovitých věcí mj. vytápění, základní příslušenství jednotky, společné části domu, venkovní úpravy, vedlejší stavby K 6 - Koeficient velikosti nemovitých věcí v sobě odráží velikost, zejména z hlediska jeho započitatelné plochy. K 7 - Koeficient umístění bytu v bytovém domě v sobě odráží umístění, ve kterém podlaží se byt nachází a zda je v bytovém domě výtah K 8 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě K 9 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu. Unabídkových cen se cena zpravidla redukuje keficientem 0,85 až 0,90, kterým je vyjádřena skutečnost, že realizované ceny bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové K 10 - Koeficient právníé vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí K 11 - Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj.celkový dojem Nemovitost č. 1 Nemovitost č.2 Nemovitost č.3 K 1 1,00 1,00 1,00 K 2 1,00 1,00 1,00 K 3 1,05 1,00 1,04 K 4 1,00 1,00 0,99 K 5 1,00 1,00 1,00

10 10 K 6 1,03 1,00 1,02 K 7 1,00 1,00 1,08 K 8 1,00 1,00 1,00 K 9 0,90 0,90 0,90 K 10 1,00 1,00 1,00 K 11 1,02 1,02 1,05 1,00 0,993 1,098 Jedn.cena 6 667, , ,- Průměrná jednotková cena 6 415,-Kč Srovnáním obdobných nemovitostí prodávaných v místě a čase je zjištěno, že průměrná jednotková cena je 6 415,-Kč/m 2 podl.plochy Oceňovaná bytová jednotka má podlahovou plochu 56,1 m 2 * 6415,-Kč = ,-Kč Věcná hodnota vypočtena dle platného cenového předpisu je ,-Kč Cena obvyklá ,-Kč ( slovy: třistašedesáttisíc korun českých), Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická Novosedlice

11 11 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr. 2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí - spec.nemovitosti Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3037/147/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 147/2014 podle připojené likvidace. Osvědčení : Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnu mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem ocenění. Odměna získaná za provedené ocenění není závislá na stanovených hodnotách. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících.

12 12 E. Seznam příloh Snímek z pozemkové mapy Výpis z katastru nemovitostí Fotodokumentace

13 Snímek z pozemkové mapy 13

14 Výpis z katastru nemovitostí 14

15 15

16 16

17 17

18 18

19 Fotodokumentace 19

20 20

21 21