Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 164/2014

Transkript

1 Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 164/2014 O obvyklé ceně nemovitosti - objektu rodinného domu č.p. 62 na pozemku parc.č. St. 53 s příslušenstvím a pozemku parc.č. St. 53 vše v katastrálním území Jaroměřice, obec Jaroměřice, okres Svitavy, zapsáno na LV č. 30. Postup při zpracování posudku: Povinný p. Jan Kopecký umožnil vstup na nemovitost pro její ocenění. Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/ Praha 6 - Břevnov Účel posudku: Exekuční příkaz č.j. 180 EX 2256/11. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a podle stavu ke dni odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/ Hlučín - Darkovičky tel.: Posudek obsahuje včetně titulního listu 14 stran textu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně nemovitosti - objektu rodinného domu č.p. 62 na pozemku parc.č. St. 53 s příslušenstvím a pozemku parc.č. St. 53 vše v katastrálním území Jaroměřice, obec Jaroměřice, okres Svitavy, zapsáno na LV č. 30. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 199/2014 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Jaroměřice Jaroměřice Kraj: Pardubický Okres: Svitavy Obec: Jaroměřice Katastrální území: Jaroměřice Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 750,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn II 0,85-2 -

3 O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a III 0,95 zdravotní středisko a škola) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 196,22 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce a povinného p. Jana Kopeckého. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 30; - kopie katastrální mapy; - informací získaných od povinného; - skutečnosti zjištěné na místě. 5. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je nemovitost - objektu rodinného domu č.p. 62 na pozemku parc.č. St. 53 s příslušenstvím a pozemku parc.č. St. 53 vše v katastrálním území Jaroměřice, obec Jaroměřice, okres Svitavy, zapsáno na LV č. 30. Nemovitost - se nachází v zastavěné části obce Jaroměřice, okr. Svitavy. Objekt rodinného domu č.p. 62 s příslušenstvím a pozemek parc.č. St. 53 spolu tvoří jednotný funkční celek. Objekt rodinného domu č.p je zděný samostatně stojící objekt bez podsklepením s jedním nadzemním podlažím s šikmou sedlovou střechou s půdním prostorem. Stáří objektu je dle sdělení povinného cca 190 let. Udanému stáří odpovídají některé konstrukce stavby (smíšené zdivo - kamen, nepálená cihla, dřevěné štíty v půdním prostoru, apod.). Objekt je v zanedbaném technickém stavu jen s minimem běžné údržby, bez rekonstrukcí. Hlavní konstrukce (základy, zdivo, stropy, krov, střešní krytina) jsou původní. V objektu není koupelna (jen provizorní provedení), vytápění je lokální na tuhá paliva. Do objektu je zavedena voda a elektro. Kanalizace je svedena do žumpy. Příslušenství objektu - vedlejší stavby) jsou ve velmi špatném technickém stavu s narušenou statikou konstrukce krovů a obvodového zdiva. Dispozice: 1.NP - 2xpokoj, chodba, kuchyň, WC, provizorní koupelna. Zastavěná plocha objektu cca 89m2, obestavěný prostor cca 391m3, užitná plocha je cca 70m2. Popis konstrukcí a vybavení - základy jsou kamenné bez izolace (patrné vzlínání zemní vlhkosti), svislé konstrukce jsou zděné ze smíšeních materiálů (kámen, cihla nepálená a pálená), stropy dřevěné trámové s rovným podhledem, střecha šikmá sedlová, krytina keramická taška, klempířské prvky z pozink.plechu (část chybí), vnější a vnitřní omítky hladké, část štítové stěny je zatelena (provedeno neodborně s nedokončeným napojením), okna dřevěná kaslíková neb zdvojená, podlahy z ker.dlažeb, dveře dřevěné v kovové zárubni, vytápění lokální kamny, elektroinstalace světelná a motorová, kanalizace svedena do žumpy, v provizorní koupelně je vana a umyvadlo, WC je splachovací, v kuchyni je kuchyňská linka se sporákem na propan-butan. Příslušenství - objektu rodinného domu č.p. 62 tvoří: - vedlejší stavba - kůlna - objekt plynule navazuje na objekt rodinného domu č.p. 62, jedná se o jednopodlažní nepodsklepený objekt s šikmou sedlovou střechou, půdorys objektu je ve tvaru písmene L. Objekt je ve velmi špatném neudržovaném technickém stavu se statickými poruchami - 3 -

4 konstrukce krovu a obvodového zdiva; - venkovní úpravy - oplocení pozemků, zpevněné plochy, přípojky ing. sítí. Pozemek parc.č. St tvoří se stavbou rodinného domu č.p. 62 jednotný funkční celek. Nezastavěná část pozemku je užívána jako dvůr. 6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Objekt rodinného domu č.p. 30 b) Kůlna na pozemku parc.č. St. 53 c) Pozemek parc.č. St. 53 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 199/2014 Sb.) Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavy, exekuce. I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,900 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03-4 -

5 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,050 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2 a) Rodinný dům č.p. 30 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Pardubický kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 190 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 650,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 11,1*8,0 = 88,80 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 88,80 m 2 2,90 m Obestavěný prostor 1.NP: (11,1*8,0)*(2,90) = 257,52 m 3 zastřešení: (11,1*8,0)*(3/2) = 133,20 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 390,72 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 88,80 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 88,80 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00-5 -

6 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota 1 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - bez základního příslušenství nebo pouze I -0,10 suchý záchod, chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (nutná V 0,40 rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 190 let: s = 1-0,005 * 190 = 0,050 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 13 * 0,600 = 0,182 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,900 Index polohy pozemku I P = 1,050 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 650,- Kč/m 3 * 0,182 = 300,30 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 390,72 m 3 * 300,30 Kč/m 3 * 0,900 * 1,050= ,89 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,89 Kč b) Kůlna na pozemku parc.č. St. 53 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví - 6 -

7 Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 7,65*5+8*5,65 = 83,45 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 83,45 m 2 2,20 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (7,65*5+8*5,65)*(2,20) = 183,59 m 3 zastřešení (7,65*5+8*5,65)*(3,2/2) = 133,52 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 183,59 m 3 zastřešení Z 133,52 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 317,11 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 7, ,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31, ,00 31,80 3. Stropy C 19, ,00 0,00 4. Krov S 7, ,00 7,30 5. Krytina S 8, ,00 8,10 6. Klempířské práce C 1, ,00 0,00 7. Úprava povrchů C 6, ,00 0,00 8. Schodiště X 0, ,00 0,00 9. Dveře C 3, ,00 0, Okna P 1, ,46 0, Podlahy C 8, ,00 0, Elektroinstalace C 5, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 54,81 Koeficient vybavení K 4 : 0,

8 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,5481 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 274,54 Plná cena: 317,11 m 3 * 1 274,54 Kč/m 3 = ,38 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 190 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 3 roky Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 193 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 190 / 193 = 98,4 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CS N = ,41 Kč Koeficient pp * 0,945 Cena stavby CS = ,01 Kč Zděná kůlna - zjištěná cena = ,01 Kč Ocenění c) Pozemek parc.č. St. 53 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivu II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,900 Index polohy pozemku I P = 1,050 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 1,000 * 1,050 = 0,945 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené - 8 -

9 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,22 0, ,43 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří St ,00 185, ,98 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,98 Pozemek parc.č. St zjištěná cena = ,98 Kč Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti a) Objekt rodinného domu č.p. 62 = ,- Kč b) Kůlna na pozemku Prc.č. St. 53 = ,- Kč c) Pozemek parc.č. St. 53 = ,- Kč Administrativní cena nemovitosti činí celkem ,- Kč - 9 -

10 2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost K prodeji rodinný dům v obci Jaroměřice. Zděný objekt - Dispozice je 2+1 s koupelnou a WC. Vedle chalupy je větší kolna (dřevník) a na zahradě je do zemně zapuštěný sklípek na ovoce a zeleninu. Střecha je s betonovou taškou a celkově je v dobrém stavu. Zdivo je suché, z cihel a kamene. Dům je napojen na elektřinu 220V, kanalizaci, obecní vodovod a plyn je před domem. V každé místnosti jsou kamna na tuhá paliva. Zastavěná plocha: 100 m2, užitná plocha 72m2, plocha pozemků: 2658m2. Nabídková cena RK: ,- Kč (5.972,- Kč/m2 užitné plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha v obci Jaroměřice); uvedený objekt je ve výrazně lepším technickém stavu (celkově nižší opotřebení, dobrá běžná údržba) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90, výrazně větší plocha pozemků - úprava jednotkové ceny koeficientem - 0,80. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 3.440,- Kč/m2 užitné plochy

11 2. srovnatelná nemovitost K prodeji chalupu v Jaroměřicích. Chalupa je vhodná k rekreaci tak i trvalému bydlení. Je v dobrém stavu, část střechy je zcela nová. V nemovitosti je zavedená elektřina,voda, kanalizace i plyn. K domku 1+1 s možností půdní vestavby, náleží zahrada (500 m2) s ovocnými stromy a vzrostlým ořechem. U objektu kůlna. Zastavěná plocha: 110 m2, užitná plocha (bez sklepů) 85m2, plocha pozemků: 500m2. Nabídková cena RK: ,- Kč (5.294,- Kč/m2 užitné plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha v obci Jaroměřice); uvedený objekt je ve výrazně lepším technickém stavu (celkově nižší opotřebení, dobrá běžná údržba) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 3.812,- Kč/m2 užitné plochy

12 3. srovnatelná nemovitost Jevíčko, Biskupice. K prodeji rodinný dům 3+1 s velkou zahradou, pouze 4 km od Jevíčka v krásném prostředí u lesa s výhledem do údolí Malé Hané. Dům je po drobné rekonstrukci vhodný jak trvalému bydlení, tak k rekreaci. Dům má ústřední topení s kotlem na tuhá paliva. Možnost napojení na plyn, který je na hranici pozemku. Dům je také napojen na obecní kanalizaci. Velké podkroví umožňuje další rozšíření obytných prostor. Dům je částečně podsklepen s původní cihlovou klenbou. Zastavěná plocha: 125 m2, užitná plocha (bez sklepů) 120m2, plocha pozemků: 1789m2. Nabídková cena RK: ,- Kč (3.750,- Kč/m2 užitné plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná sousední obec okresu Svitavy); uvedený objekt je v lepším technickém stavu (celkově nižší opotřebení, částečné stavební úpravy) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90, větší plocha pozemků - úprava jednotkové ceny koeficientem - 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 2.734,- Kč/m2 užitné plochy

13 Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 2.734,- až 3.812,- Kč/m2 užitné plochy Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 3.329,- Kč/m2 užitné plochy 70m2 (užitné plochy oceňovaného objektu rodinného domu) x 3.329,- Kč/m2 = ,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno): ,- Kč Rekapitulace Administrativní cena nemovitosti (cena podle cen. předpisu) Srovnávací hodnota nemovitosti Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou ,- Kč ,- Kč 0,- Kč 0,- Kč Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu nemovitosti objektu rodinného domu č.p. 62 na pozemku parc.č. St. 53 s příslušenstvím a pozemku parc.č. St. 53 vše v katastrálním území Jaroměřice, obec Jaroměřice, okres Svitavy, zapsáno na LV č. 30, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, KP Svitavy, podle tohoto odhadu k datu ocenění po zaokrouhlení na: ,- Kč

14 C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství objektu rodinného domu č.p. 62 na pozemku parc.č. St. 53 s příslušenstvím a pozemku parc.č. St. 53 vše v katastrálním území Jaroměřice, obec Jaroměřice, okres Svitavy, zapsáno na LV č. 30, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, KP Svitavy, podle tohoto odhadu k datu ocenění po zaokrouhlení na: ,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo Nezjištěno. Věcná břemena Nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství objektu rodinného domu č.p. 62 na pozemku parc.č. St. 53 s příslušenstvím a pozemku parc.č. St. 53 vše v katastrálním území Jaroměřice, obec Jaroměřice, okres Svitavy, zapsáno na LV č. 30, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, KP Svitavy, podle tohoto odhadu k datu ocenění po zaokrouhlení na: Slovy : dvěstětřicettisíc korun českých ,- Kč. V Hlučíně, Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/ Hlučín Darkovičky tel.: D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j.spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 164/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 164/2014. E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace - 2 strany; 2. Výpis z katastru nemovitostí - 5 stran; 3. Kopie katastrální mapy - 1 strana; 4. Místopis - 1 strana

15 Fotodokumentace pořízená dne

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -

21 - 21 -

22 - 22 -

23 OZN.: Jaroměřice č.p. 62, okr. Svitavy. OZN.: Jaroměřice č.p. 62, okr. Svitavy