ZNALECKÝ POSUDEK. č /2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 O ceně rodinného domu v obci Zlatá Koruna č.p.122, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.194, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 134 m 2 a p.č.168/5, zahrada, o velikosti 677 m 2, vše zapsáno na LV č.184 pro k.ú.zlatá Koruna Objednatel posudku: Dražební centrum s.r.o. Tomíčkova 2287/9, Praha 4 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 21 stran textu a 4 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích

2 A. Nález 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu v obci Zlatá Koruna č.p.122, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.194, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 134 m 2 a p.č.168/5, zahrada, o velikosti 677 m 2, vše zapsáno na LV č.184 pro k.ú.zlatá Koruna 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Zlatá Koruna Zlatá Koruna Kraj: Jihočeský Okres: Český Krumlov Obec: Zlatá Koruna Katastrální území: Zlatá Koruna Počet obyvatel: 722 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.184 pro k.ú.zlatá Koruna - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: /419, Pan Josef Gajdoš, Zlatá Koruna 122, Zlatá Koruna, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / /327, Paní Ludmila Gajdošová, Zlatá Koruna 122, Zlatá Koruna, vlastnictví: SJM /327, Paní Ludmila Gajdošová, Zlatá Koruna 122, Zlatá Koruna, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: /419, Pan Josef Gajdoš, Zlatá Koruna 122, Zlatá Koruna, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 odpovídají skutečnosti /327, Paní Ludmila Gajdošová, Zlatá Koruna 122, Zlatá Koruna, vlastnictví: SJM /327, Paní Ludmila Gajdošová, Zlatá Koruna 122, Zlatá Koruna, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení. Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící, podsklepený objekt se dvěma nadzemními podlažími. Má sedlovou střechu, je zděný. Krytina je z vlnovky, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je břízolitová. Vnitřní vybavení předpokládám standardní až podstandardní. Topení je ústřední. Okna jsou dřevěná zdvojená. Schody jsou standardní. K domu náleží stavba kůlny. Dům je z roku Stav objektu je podstandardní. Objekt je pravděpodobně napojen na veřejný vodovod, plyn a elektřinu

4 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 4 -

5 B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: obec do 2 000obyvatel Stáří stavby: 28 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 663,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží sklep: 11,39*9,6 = 109,34 m 2 přízemí: 109,35+2,23*5,39 = 121,37 m 2 patro: = 109,34 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška sklep: 109,34 m 2 2,60 m přízemí: 121,37 m 2 2,60 m patro: 109,34 m 2 2,60 m - 5 -

6 Obestavěný prostor spodní stavba: 109,34*2,6 = 284,28 m 3 vrchní stavba: 109,34*5,62+2,23*5,39*2,86 = 648,87 m 3 zatřešení: 109,34*1,3/2 = 71,07 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 1 004,22 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 121,37 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 340,05 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,80 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou III typ D 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0, Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu - Stavba byla I -0,10 evidentně stavěna svépomocí a po delší dobu. Kolaudace neodpovídá stáří objektu. 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 28 let: 0,90-6 -

7 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,90 = 0,635 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním II 0,00 sortimentem 5. Školství a sport - žádná základní škola I -0,03 6. Zdravotní zařízení - pouze ordinace praktického lékaře II 0,00 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost II 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,970 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,635 * 0,970 * 0,850 = 0,524 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 3 663,- Kč/m 3 * 0,524 = 1 919,41 Kč/m 3 CP = CU * OP = 1 919,41 Kč/m 3 * 1 004,22 m 3 = ,91 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,91 Kč - 7 -

8 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: Chráněná krajinná oblast: -2 % Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 8 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,2980 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1460 1,2980 8,00 105,29 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 35,- 0,40 2,1460 1,2980 8,00 42,12 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st ,00 105, ,86 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 168/5 677,00 42, ,24 Stavební pozemky - celkem ,10 Pozemky - zjištěná cena = ,10 Kč - 8 -

9 C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,90 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,10 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,10 Kč Celkem ,- Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,- Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,90 Kč - 9 -

10 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,10 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,10 Kč Celkem ,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Jedenmiliondevětsetsedmdesáttisícjednostotřicet Kč

11 Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím a veškeré budoucí pohledávky do celkové výše ,- Kč - CAPITAL - STAR s.r.o., Rozkošská 568, Šeberov, Praha, Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím - Red orange s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, Praha. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vyrovnány a vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : Prodej dvougeneračního rodinného domu 6+2 ve Velešíně - Nádraží. Zastavěná plocha 115 m2, zahrada 781 m2. Dům v původním, udržovaném stavu, celkově podsklepen s garáží. 1. NP: byt 3+1, 2. NP: byt 3+1, vlastní vchody, pouze společná chodba. Zplynovací kotel na TP. Na zahradě zahradní domek, kůlna, udírna. Klidné místo nedaleko přírody. Velešín cca 1,5 km. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize

12 Rodinný dům se zahradou se nachází v Dolním Třeboníně. Celkový pozemek činí 534 m2, zastavěná plocha 89 m2. Jedná se o bytovou jednotku 5 +kk se dvěma koupelnami, lze také využít jako dvougenerační dům se 2 byt. jednotkami. V přízemí se nachází obývací pokoj (komín, možno instalovat krbová kamna) propojený s kuch.koutem vybaveným kuch.linkou se spotřebiči a výstupem na terasu orientovanou na jih, dále ložnice, koupelna se sprch. koutem, samostatné WC, komora a spižírna. V 1. patře jsou 3 obytné pokoje, koupelna s vanou a toaletou, balkon a galerie vhodná k relaxaci, odkud je přístup na prostornou půdu, která slouží jako úložný prostor. Dům je ve družstevním vlastnictví, do osobního vlastnictví bude převeden v roce Zbývá doplatit úvěr obci cca ,- Kč včetně úroku v měsíčních splátkách do roku 2022, nebo doplatit jednorázově poníženou částku o úrok v termínu fixace.příští termín červen Měsíční splátka úvěru činí cca 8600,- měsíčně včetně fondu oprav.velmi výhodná investice! V obci je škola, školka, veškerá občanská vybavenost, dobré autobusové spojení do Č.Budějovic i do Č.Krumlova. Velmi příjemné a klidné bydlení v blízkosti přírody, cyklostezek. Vhodný pro rodinu s dětmi. Družstvo se stará o veškerou údržbu domu a jeho okolí. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize

13 prodej rohového rodinného dvoupodlažního domu v klidné části obce Zlatá Koruna,umístněném na východním svahu Vltavského údolí ve starší zástavbě. Možná i výměna +doplatek za menší byt v Č.Krumlově.V přízemí se nachází podsklepená chodba,potom koupelna s vanou,obývací pokoj a částečně zrekonstruovaná kuchyň se sporákem na propanbutan,v první patře pak dvě ložnice.3+1 lze poměrně snadným zásahem,odstraněním příček,předělat na prostorné 2+0.Kamenné základy jsou historického původu,zdi cihlové,suché.dům prošel přibližně před třemi lety poměrně rozsáhlou rekonstrukcí.nová krytina střechy,přelaťování,nový komín,odpady,rozvody elektřiny,ústředního topení a vody.v dohledné době by měla být zavedena obecní kanalizace,do té doby se užívá septik.plyn je do domu zaveden,ale nevyužit.okna původní,dřevěná,špaletová v dobrém stavu.orientace jihovýchodní.k nemovitosti náleží samostatně stojící garáž (16m²) s montážní jámou a dvěma skládky(původně prádelna a dřevník.),na ní navazuje menší zahrada(169m²) s dílnou a letním posezením s krbem.přes cestu je pak ve svahu umístněná větší terasovitá zahrada (345m²) s velkou dřevěnou kolnou,plodícími stromy a nedostavěným altánem.dům je vhodný jak k trvalému bydlení,tak i k rekreaci. Požadovaná cena ,- Kč včetně poplatků a právního servisu

14 Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Negativně působí nadstandardní velikost objektu. Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/2 v SJM Josefa a Ludmily Gajdošových na nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Devětsetpadesáttisíc Kč Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/2 ve vlastnictví Ludmily Gajdošové na nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Devětsetpadesáttisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz V Tršicích Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

15 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku

16 E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 184 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti

17 Fotodokumentace nemovitosti

18 - 18 -

19 Mapa oblasti

20 - 20 -

21 - 21 -