ZNALECKÝ POSUDEK. č /2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 O ceně rodinného domu v obci Terezín č.p.19, včetně příslušenství a pozemků p.č.135, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 327 m 2, p.č.136, zahrada, o velikosti 388 m 2, p.č.132/2, trvalý travní porost, o velikosti 228 m 2 a p.č.132/3, trvalý travní porost, o velikosti 261 m 2, vše zapsáno na LV č.47 pro k.ú. Terezín u Čejče Objednatel posudku: Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, Olomouc Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 20 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích

2 A. Nález 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu v obci Terezín č.p.19, včetně příslušenství a pozemků p.č.135, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 327 m 2, p.č.136, zahrada, o velikosti 388 m 2, p.č.132/2, trvalý travní porost, o velikosti 228 m 2 a p.č.132/3, trvalý travní porost, o velikosti 261 m 2, vše zapsáno na LV č.47 pro k.ú. Terezín u Čejče 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Terezín Terezín Kraj: Jihomoravský Okres: Hodonín Obec: Terezín Katastrální území: Terezín u Čejče Počet obyvatel: 400 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.47 pro k.ú. Terezín u Čejče - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: /4302, Pan Tomáš Hrnčíř, Terezín 96, Terezín, vlastnictví: výhradní /4302, Pan Tomáš Hrnčíř, Terezín 96, Terezín, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení a na základě informací od objednatele ocenění. Oceňovaná nemovitost je řadový krajní, nepodsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím. Má sedlovou střechu, smíšené zdivo. Krytina je z pálené tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, z části chybějící. Fasáda je vápenná špatná, z ulice zateplená do lepidla. Okna jsou plastová. Dům je před dokončením rekonstrukce. Topení je ústřední s plynovým kotlem, podlahové a radiátory. Celkové vybavení je standardní až podstandardní. Dům je starý nejméně 80 roků, provádí se rekonstrukce, je však již obyvatelný. Nutno dokončit opravy. K domu náleží stavby hospodářského charakteru. Objekt je napojen na vodu z vlastní studny, kanalizace do jímky, elektřinu a plyn. Příjezd k domu je ztížený, po nezpevněné komunikaci

4 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 1. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti: 1.1. Věcné břemeno - 4 -

5 B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: do obyvatel Stáří stavby: 85 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 286,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: přízemí: 4,0*8,8+5,69*9,15+4,23*1,67+0,89*1 = 95,81 m 2,67 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška přízemí: 95,81 m 2 2,60 m Obestavěný prostor: vrchní stavba: 4,0*8,8*2,94+(5,69*9,15+4,23*1,67+0,89*1,6 7)*3,68 = 326,55 m 3-5 -

6 zastřešení: 4,0*8,8*1,6/2+(5,69*9,15+4,23*1,67+0,89*1,6 = 96,35 m 3 7)*2,25/2 Obestavěný prostor - celkem: = 422,90 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 95,81 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 95,81 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV 0,04 kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,10 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) III 0,85 Koeficient stáří upraven o + 0,01 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 85 let: 0,61 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,61 = 0,529 i = 1-6 -

7 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním II 0,00 sortimentem 5. Školství a sport - žádná základní škola I -0,03 6. Zdravotní zařízení - pouze ordinace praktického lékaře II 0,00 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,910 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,529 * 0,910 * 0,850 = 0,409 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 286,- Kč/m 3 * 0,409 = 1 343,97 Kč/m 3 CP = CU * OP = 1 343,97 Kč/m 3 * 422,90 m 3 = ,91 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,91 Kč - 7 -

8 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění: Ostatní stavební pozemky: Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 27 cenová mapa trvalý travní porost 132/2 228,00 150, ,- 27 cenová mapa trvalý travní porost 132/3 261,00 150, ,- 27 cenová mapa zahrada ,00 150, ,- 27 cenová mapa trvalý travní porost ,00 150, ,- Ostatní stavební pozemky - celkem ,- Pozemky - zjištěná cena = ,- Kč Věcná břemena váznoucí na nemovitosti: 1.1. Věcné břemeno Popis: Věcné břemeno užívání Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle 18 zákona č. 151/97 Sb.: Druh věcného břemene: Věcné břemena počítané z nájemného Sjednané nájemné: RD s pozemky: Výměra: 1,00 Jednotková cena: ,- Kč Sjednané nájemné: 1,00 * ,- Kč = ,- Kč/rok Ocenění se provede podle 18 odst. 2, jelikož roční užitek lze určit ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví nebo z rozhodnutí příslušného orgánu a tento roční užitek není o více než 1/3 nižší než cena obvyklá

9 Stupeň omezení vlastnického práva: 50 % ,- Kč/rok * 50 % = ,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: ,- Kč Věcné břemeno na dobu neurčitou. Maximální doba trvání věcného břemene pro výpočet: 5 let ,- Kč * 5 let = ,- Kč Ocenění věcného břemene činí: = ,- Kč - 9 -

10 C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,90 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,- Kč Celkem ,90 Kč Věcná břemena 1. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti: 1.1. Věcné břemeno ,- Kč Hodnota věcného břemene činí: ,- Kč Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: ,90 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,90 Kč

11 Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,90 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,- Kč Celkem ,90 Kč Věcná břemena 1. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti: 1.1. Věcné břemeno ,- Kč Hodnota věcného břemene činí: ,- Kč Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: ,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Čtyřistačtyřicetosmtisícdevětsetsedmdesát Kč

12 Závady, váznoucí na nemovitosti: Věcné břemeno užívání- zohledněno při stanovení obvyklé ceny. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč a příslušenství - SMART HYPO s.r.o., tř. Svobody 956/31, Olomouc, Olomouc 9, Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím - FIXCREDIT MONEY s.r.o., Poděbradova 992/111, Moravská Ostrava, Ostrava. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vyrovnány a vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : Dům k rekonstrukci v obci Terezín,perfektní dostupnost na Brno i Hodonín.Dům o velikosti 2+1 a celkové ploše 909m2 je přístupný ze dvou stran.dům má předzahrádku a nájezd do vlastního průjezdu.přístupný je i z druhé strany kde je stodola.v domě je zavedena elektřina 220i 380V,plynová přípojka a kanalizace před domem,přípojka vody ve dvoře.ve dvoře se nachází i studna.dispozičně se ze vstupní,prosklené haly dostanete do jedné místnosti a z ní do zbývajících dvou.podlahy dřevo,okna původní dřevěná.v místnostech jsou komíny Požadovaná cena ,- Kč

13 rodinný dům 2+1 v obci Nenkovice s vjezdem do dvora. Celková plocha 163 m2. Obytná část domu byla zrekonstruována v roce 2011, nová plastová okna, nové rozvody el. energie, plyn, kanalizace. Dům lze vytápět lokálním plynovým topením nebo kamny na tuhá paliva. Požadovaná cena ,- Kč. rodinný dům 3+1 s dvorkem a pěknou zahradou v Terezíně. Dům je určen k celkové rekonstrukci, případně parcela jako stavební místo na výstavbu rodinného domu.topení je ústřední plynové, veškeré inženýrské sítě jsou zavedeny, případně před domem. Dům má průjezd - vjezd na dvůr nebo na stání pro auta. Ve dvoře jsou hospodářské budovy a stodola. Za domem je další stavební místo o výměře cca 400 m2, které lze přikoupit. Požadovaná cena ,- Kč včetně služeb a provize RK

14 Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : ,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Čtyřistatisíc Kč V Tršicích Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz

15 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku

16 E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 47 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti

17 Fotodokumentace nemovitosti

18 Mapa oblasti

19 - 19 -

20 - 20 -