ZNALECKÝ POSUDEK č /2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2014 O ceně rodinného domu v obci Pyšely, Zaječice č.p.11, vč.příslušenství a pozemků p.č.st.6, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 236 m 2 a p.č.36/1, zahrada, o velikosti 144 m 2, vše zapsáno na LV č.36 pro k.ú.zaječice Objednatel znaleckého posudku: Dražební centrum s.r.o. Tomíčkova 2287/ Praha 4 Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu v obci Pyšely, Zaječice č.p.11, vč.příslušenství a pozemků p.č.st.6, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 236 m 2 a p.č.36/1, zahrada, o velikosti 144 m 2, vše zapsáno na LV č.36 pro k.ú.zaječice 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Zaječice Pyšely Kraj: Středočeský Okres: Benešov Obec: Pyšely Katastrální území: Zaječice Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 950,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce IV 0,60 O3. Poloha obce V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci I 1,00 O5. Dopravní obslužnost obce IV 0,80 O6. Občanská vybavenost v obci III 0,95 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 534,30 Kč/m 2 Index trhu s nemovitostmi č. P i Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06-2 -

3 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,900 Index polohy 4 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII 0,01 parkování na pozemku 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,845 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti

4 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.36 pro k.ú.zaječice - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: /076, Pan Jaroslav Bárta, Zaječice 11, Pyšely, vlastnictví: výhradní /076, Pan Jaroslav Bárta, Zaječice 11, Pyšely, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící rodinný dům, nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím. Je zděný, smíšené zdivo, kamenný základ. Má sedlovou střechu, krytina je z betonové tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, neúplné, většina chybí. Okna jsou dřevěná špaletová, fasáda je vápenná hladká. Vnitřní dveře jsou plné svlakové. Podlahy jsou z betonu a prken, podstandardní. Schody nejsou. V domě je byt dispozice 1+1, bez vybavení kuchyně, jen torzo linky. WC jen venku suché. Koupelna není. V domě není rozvod vody ani odpadů. Jen elektřina v hliníku. Voda se nosí z veřejné studny. Vytápění je jedněmi kamínky na pevná paliva. Teplá voda není. Stav domu je špatný, objekt je k rekonstrukci, celkové vybavení je minimální. Dům je napojen na elektřinu.je možnost napojení na veřejný vodovod, kanalizaci i na plyn

5 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek - 5 -

6 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., a č. 340/2013 Sb a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Středočeský kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 80 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 24): 3 504,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží přízemí: 11,58*5,51 = 63,81 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška přízemí: 63,81 m 2 2,67 m - 6 -

7 Obestavěný prostor vrchní stavba: 63,81*3,2 = 204,19 m 3 zastřešení: 63,81*2,8/2 = 89,33 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 293,52 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 63,81 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 63,81 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - žádné nebo pouze přípojka elektr. I -0,10 energie 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - bez základního příslušenství nebo pouze I -0,10 suchý záchod, chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu I -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - snižující hodnotu RD I -0, Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu - morálně I -0,10 zastaralé provedení 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (nutná V 0,40 rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 80 let: - 7 -

8 s = 1-0,005 * 80 = 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,60 = 0,115 i = 1 Index polohy Index polohy I P = 0,845 Index trhu s nemovitostmi Převzatý index trhu I T = 0,900 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 3 504,- Kč/m 3 * 0,115 = 35,06 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 293,52 m 3 * 35,06 Kč/m 3 * 0,900 * 0,845= ,57 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,57 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice IV 0,00 2. Ztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku II 0,00 6. Ostatní neuvedené - ze dvou stran průjezdná komunikace I -0,03-8 -

9 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 0,970 Index trhu I T = 0,900 Index polohy I P = 0,845 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 0,970 * 0,845 = 0,738 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,30 0, ,31 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st.6 236,00 394, ,16 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 36/1 144,00 394, ,64 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,80 Pozemek - zjištěná cena = ,80 Kč - 9 -

10 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,60 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek ,80 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,80 Kč Celkem ,40 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,40 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,60 Kč

11 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek ,80 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,80 Kč Celkem ,40 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,40 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Dvěstětřicetdevěttisíctřistadvacet Kč

12 Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní - zajištění pohledávky ve výši ,- Kč zajištění budoucí pohledávky ve výši ,- Kč Red orange s.r.o., Holušická 2221/3, Chodov, Praha. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : prodej samostatného rodinného domu o velikosti 3+1 v obci Kamenný Újezdec, Praha-západ na pozemku o celkové výměře 322 m2 s výhledem na řeku. Objekt je umístěn na kopci - nezátopová oblast. Nachází se zde kuchyň, obývací pokoj, 2 ložnice a suché WC. Do objektu není zavedena voda (je zde možnost napojení na obecní vodovod). Nutná rekonstrukce. Výborná lokalita v blízkosti Prahy. Požadovaná cena ,- Kč

13 samostatně stojící patrový rodinný dům na vlastním oploceném pozemku, spíše využitelný jako chalupa, chata, upravená z bývalého drážního domku s dlouhou historií v 5 km od Benešova vzdálené lokalitě Baba// dispozice 2+1// k domu patří ještě kůlna a podsklepená pergola// cihlová konstrukce// pozemek o celkové výměře 502 m2// vlastní voda z kopané studny// vytápění lokální, kamny na tuhá paliva// suché WC// objekt vyžaduje rekonstrukci// přístup až na pozemek po nezpevněné komunikaci, parkování na pozemku//. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu

14 Prodej chaty 2+1 v obci Pyšely osada Neřestky. Zděná podsklepená chata se nachází na vlastním oploceném pozemku. Chata je vytápěna kotlem na tuhá paliva s rozvodem do radiátorů. Teplá voda je z průtokového ohřívače, V koupelně s keramickým obkladem je umyvadlo, sprchový kout a WC. Na udržované zahradě stojí další zahradní domek. Široká občanská vybavenost je v obci Pyšely cca 2 km. Praha cca 30 km. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize RK a vnitřního vybavení. Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Dvěstětřicettisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz V Tršicích Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Test

15 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku

16 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 36 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti

17 Fotodokumentace nemovitosti

18 - 18 -

19 Mapa oblasti

20 - 20 -

21 - 21 -