Znalecký posudek č /17

Transkript

1 O ceně pozemků v obci a katastrálním území Branka u Opavy Objednatel posudku: Exekutorský úřad Litoměřice Soudní exekutor JUDr. Ondřej Mareš, LL.M. Masarykova 679/ Litoměřice č. obj.: 124 EX 11014/16-50 Účel posudku: Pro exekuční řízení (dražbu) Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb. a vyhlášky č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracovala: nám. Osvoboditelů 78/ Opava mobil: pavla.brady@gmail.com Posudek obsahuje 16 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních a elektronicky. V Opavě,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalkyně je ocenění spoluvlastnických podílů na pozemcích parc. č. 486/11, 486/13, 486/71 a 486/77 - orná půda zapsaných na listu vlastnictví č. 599 a spoluvlastnického podílu na pozemku parc. č. 486/12 - orná půda zapsaného na listu vlastnictví č. 868, vše zapsáno u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Opava, obec a katastrální území Branka u Opavy. Ocenění se provádí za účelem stanovení ceny pro prodej nařízený v rámci exekuce. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka oceňovaných nemovitostí byla provedena Podklady pro vypracování posudku - výsledky místního šetření - výpis z katastru nemovitostí, katastrální mapa - internetové stránky obce - platný územní plán obce Branka u Opavy včetně Změny č. 1 - Veřejný registr půdy LPIS - mapy záplavových území - internetové stránky realitních kanceláří 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Moravskoslezský Okres: Opava Obec: Branka u Opavy Katastrální území: Branka u Opavy (609382) List vlastnictví číslo: 599 Vlastníci: 1. Jankovič Petr Podíl: 1/2 Dolní náměstí 19/7, Město, Opava 2. Krempaský Patrik Podíl: 1/2 Moskevská 1073/5, Město, Havířov List vlastnictví číslo: 868 Vlastníci: 1. Jankovič Petr Podíl: 89/200 Dolní náměstí 19/7, Město, Opava 2. Košek Petr Ing. Podíl: 11/100 Švédská 4215/25, Jablonec nad Nisou 3. Krempaský Patrik Podíl: 89/200 Moskevská 1073/5, Město, Havířov Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: , 2

3 5. Celkový popis nemovitosti Oceňované pozemky se nacházejí na severním okraji zastavěné části katastrálního území Branka u Opavy, poblíž řeky Moravice. Oceňované pozemky jsou v katastru nemovitostí vedeny jako orná půda, na všech pozemcích je v době ocenění travní porost. Na severní části pozemku parc. č. 486/13 je navezen biologicky rozložitelný materiál jako např. větve a listí. Podle stavu travního porostu a na základě informací získaných z Veřejného registru půdy - LPIS, lze usuzovat, že pozemky nejsou obhospodařovány. Podle platného územního plánu obce, respektive Změny územního plánu č. 1 jsou oceňované pozemky v území, které je zastavitelné pro bydlení. S ohledem na tyto zjištěné skutečnosti je také provedeno ocenění. 6. Obsah posudku Oddíl 1 a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 599 2) Pozemky na LV číslo 868 Oddíl 2 a) Ocenění porovnávací metodou B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 443/2016 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) II. Bez vlivu 0,00 3

4 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 výskytu záplav 7 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,90 obce 8 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice zastavěného 1,02 území vyjmenované obce nebo oblasti v tab. č. 1 (kromě Prahy a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 9 Občanská vybavenost obce III. Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) nebo žádná 0,90 Index trhu: I T = P 6 P 7 P 8 P 9 (1 + å P i) = 0,826 5 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,01 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,03 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,00 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré 0,00 pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka od 201 do 1000, MHD špatná 0,01 dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + å P i ) = 1,030 i = 2 4

5 Oddíl 1 Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 599 2) Pozemky na LV číslo 868 Oddíl 2 Popisy objektů Ocenění Oddíl 1 a) Pozemky a.1) Vyhláška 443/2016 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Branka u Opavy Název okresu: Opava Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce III obyvatel 0,70 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice zastavěného 1,01 území vyjmenované obce nebo oblasti v tab. č. 1 (kromě Prahy a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci II. Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo 0,85 kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5 Dopravní obslužnost obce II. Železniční zastávka a autobusová 0,95 zastávka 6 Občanská vybavenost v obci IV. Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) 0,90 Základní cena výchozí: ZC v = 1 115, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 344, Kč/m 2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.) 5

6 Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 výskytu záplav 7 Hospodářsko-správní význam znak se neposuzuje 1,00 obce 8 Poloha obce znak se neposuzuje 1,00 9 Občanská vybavenost obce znak se neposuzuje 5 1,00 Index trhu:(i T = P 6 P 7 P 8 P 9 (1 + å P i) = 1,000 8 Index trhu:i T = P 9 (1 + å P i) = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná II. Ochranné pásmo 0,01 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + å P i = 0,990 Index polohy: I P = 1,030 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 1,020 6

7 4 odst. 2 Stavební pozemky určené k zastavění (bez inž. sítí) Základní cena upravená: ZCU = ZC I 0,80 = 280,7040 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 486/11 orná půda ,73 486/13 orná půda ,97 486/77 orná půda ,38 Součet: ,08 Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 výskytu záplav 7 Hospodářsko-správní význam znak se neposuzuje 1,00 obce 8 Poloha obce znak se neposuzuje 1,00 9 Občanská vybavenost obce znak se neposuzuje 5 1,00 Index trhu:(i T = P 6 P 7 P 8 P 9 (1 + å P i) = 1,000 8 Index trhu:i T = P 9 (1 + å P i) = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a I. Nevhodný tvar, nebo velikost - omezující 0,03 velikost pozemku jeho využití 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 7

8 Index omezujících vlivů: I O = 1 + å P i = 0,970 Index polohy: I P = 1,030 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0, odst. 2 Stavební pozemky určené k zastavění (bez inž. sítí) Základní cena upravená: ZCU = ZC I 0,80 = 274,9248 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 486/71 orná půda ,19 Pozemky na LV číslo 599 zjištěná cena: ,27 Kč a.1.2) Pozemky na LV číslo Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Branka u Opavy Název okresu: Opava Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce III obyvatel 0,70 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice zastavěného 1,01 území vyjmenované obce nebo oblasti v tab. č. 1 (kromě Prahy a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci II. Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo 0,85 kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5 Dopravní obslužnost obce II. Železniční zastávka a autobusová 0,95 zastávka 6 Občanská vybavenost v obci IV. Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) 0,90 Základní cena výchozí: ZC v = 1 115, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 344, Kč/m 2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.) Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na prodejnost nem. věci II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 8

9 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 výskytu záplav 7 Hospodářsko-správní význam znak se neposuzuje 1,00 obce 8 Poloha obce znak se neposuzuje 1,00 9 Občanská vybavenost obce znak se neposuzuje 5 1,00 Index trhu:(i T = P 6 P 7 P 8 P 9 (1 + å P i) = 1,000 8 Index trhu:i T = P 9 (1 + å P i) = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná II. Ochranné pásmo 0,01 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + å P i = 0,990 Index polohy: I P = 1,030 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 1,020 4 odst. 2 Stavební pozemky určené k zastavění (bez inž. sítí) Základní cena upravená: ZCU = ZC I 0,80 = 280,7040 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 486/12 orná půda ,74 Pozemky na LV číslo 868 zjištěná cena: ,74 Kč Ceny pozemků: 1) Pozemky na LV číslo ,27 Kč 2) Pozemky na LV číslo ,74 Kč Cena pozemků činí celkem: ,01 Kč Cena po zaokrouhlení: , Kč 9

10 Oddíl 2 a) Ocenění porovnávací metodou Pro srovnávací metodu byly použity nabídky prodeje obdobných pozemků v okruhu 20 km od oceňovaných pozemků. Z nabídek realitních kanceláří byly vybrány zastavitelné pozemky. Nabídkové ceny, které zpravidla obsahují i provize realitních makléřů a vyjadřují přání prodejce, byly sníženy o 10 % tak, aby lépe vyjadřovaly skutečně realizované ceny. Žimrovice Pozemek v nádherném prostředí poblíž zámku v Hradci nad Moravicí a hotelu Belaria. Výborná lokalita. Celková rozloha 6243 m 2. Inženýrské sítě na pozemku, kanalizace je možno napojit přes silnici cca 10 m, kde je čistička odpadních vod. Pozemek je určen k výstavbě RD. Je nutno podat žádost na stavební úřad v Hradci n/m.. Možno rozdělit na cca 4-6 parcel. Nabídka z 1. února 2017 Litultovice Stavební pozemek o rozloze m 2. Na pozemku stojí malá zděná chata, kde je přivedena elekřina. Rozměr pozemku je cca 17,5 x 100 m.voda a plyn na hranici pozemku, příjezd po obecní komunikaci.. V obci MŠ, ZŠ, obchody, pošta, lékař. Nabídka z 27. února 2017 Jakubčovice, Hradec nad Moravicí Stavební pozemek, celková výměra 5300 m 2 v Hradci nad Moravicí v obci Jakubčovice. Vjezd z obou stran. Z jedné strany je stavební pozemek a z druhé strany lze využít k podnikatelským aktivitám, včetně inženýrských sítí (zaneseno v územním plánu). Cena 740 Kč m 2, možná dohoda. Nabídka z 2. ledna 2017 Bohučovice, Hradec nad Moravicí Stavební pozemek o výměře m 2 v obci Hradec nad Moravicí, část Bohučovice. Pozemek je velmi mírně svažitý směrem k jihu, na okraji centra obce. Elektřina na hranici pozemku, vodovodní řad DN 80 ve vzdálenosti cca 30 m v obecním pozemku. Pěkné a klidné místo. Autobusová zastávka 250 m. Nabídka z 9. prosince 2016 Hradec nad Moravicí Stavební pozemek na pěkném místě v Hradci nad Moravicí, Pod Hanuší. Byla schválená územní studie dané oblasti a v současné době se projektují inženýrské. K danému pozemku existují veškeré povolovací dokumenty z ČEZ, RWE a SmVaK. 10

11 Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K časový K vybav. Jednotková cena (JC) Váha (V) Žimrovice , Kč 6 243,00 m 2 1,00 0,90 1,00 288, Kč 1,0 Litultovice , Kč 1 794,00 m 2 1,00 0,90 1,00 441,47 Kč 1,0 Jakubčovice, Hradec nad Moravicí , Kč 5 300,00 m 2 1,00 0,90 1,00 666, Kč 1,0 Bohučovice, Hradec nad Moravicí , Kč 1 270,00 m 2 1,00 0,90 1,00 373,50 Kč 1,0 Hradec nad Moravicí , Kč 1 136,00 m 2 1,00 0,90 1,00 809,10 Kč 1,5 kde JC = (VC / M) (K místa K časový K vybav. ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 (å (JC V) / å V): Maximální jednotková cena za m 2 : 288, Kč 542,29 Kč 809,10 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 542,29 Kč Jednotkové množství: ,00 m 2 Porovnávací hodnota: = ,04 Kč Výsledná porovnávací hodnota: , Kč 11

12 C. Rekapitulace Cena pozemků podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem Průměrná cena za 1 m 2 pozemků podle cenového předpisu Cena za 1 m 2 zjištěná porovnávacím způsobem , Kč , Kč 280, Kč 542, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena za 1 m 2 podle odborného odhadu znalkyně 542, Kč Obvyklá cena pozemků na listu vlastnictví č. 599 Obvyklá cena podílu ve výši 1/2- vlastník Petr Jankovič , Kč , Kč Obvyklá cena pozemků na listu vlastnictví č. 868 Obvyklá cena podílu ve výši 89/200 - vlastník Petr Jankovič , Kč , Kč Obvyklá (obecná, tržní) podílů na pozemcích ve vlastnictví Petra Jankoviče ,- Kč slovy: čtyřimilionyčtrnácttisícčtyřistasedmdesát Kč V Opavě, nám. Osvoboditelů 78/ Opava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ostravě dne , č.j. Spr 1945/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /17 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace. E. Seznam příloh - výpisy z katastru nemovitostí - ortofotomapa - fotodokumentace 12

13 13

14 Ortofotomapa s vyznačenými oceňovanými pozemky 14

15 Fotodokumentace pořízená znalkyní při místním šetření Pozemek parc. č. 486/71 plot je v jeho jihozápadní hranici Pohled na pozemky parc. č. 486/11, 486/77, 486/12 a 486/13 ze severovýchodu Vpravo severovýchodní hranice pozemku parc. č. 486/11, vlevo navazují další oceňované pozemky 15

16 Pozemek parc. č. 486/11, vlevo severovýchodní hranice, vpravo navazují další oceňované pozemky Pozemek parc. č. 486/13 severozápadní část s navezeným materiálem Pozemek parc. č. 486/13 pohled od severozápadní hranice 16