Znalecký posudek č. 49/2013. Exekutorský úřad Kladno Petra Bezruče Kladno

Transkript

1 1 Znalecký posudek č. 49/2013 O ceně rodinného domu čp. 653 na st.p.č. 677, včetně pozemku st.p.č. 677 a p.p.č. 953/8, vše v obci a k.ú. Luby. Objednatel posudku: JUDr. Jana Škofová Exekutorský úřad Kladno Petra Bezruče Kladno Účel posudku: Sp.zn: 088 EX 2072/09 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro účely exekučního řízení. Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Petr Zítek Svobody Cheb Posudek obsahuje 14 stran. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. v Chebu,

2 2 Nález Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny ½ spoluvlastnického podílu rodinného domu čp. 653 na st.p.č. 677, včetně pozemku st.p.č. 677 a p.p.č. 953/8, vše v obci a k.ú. Luby. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti uživatele nemovitosti. Podklady pro vypracování posudku Místní šetření znalce dne Informace z katastru nemovitostí o budově č.p. 653 na st.p.č 677 ze dne Informace z katastru nemovitostí o st. p.č. 677 ze dne Informace z katastru nemovitostí o p p.č. 953/8 ze dne Snímek katastrální mapy. Vlastnické a evidenční údaje Dle LV č. 61 jsou vlastníky rodinného čp. 653 na st.p.č. 677, včetně pozemku st.p.č. 677 a p.p.č. 953/8, vše v obci a k.ú. Luby: Mikita Josef, Studeněves čp. 21, Slaný podíl 1/2 Mikitová Martina, Sládkova 541/6, Cheb podíl 1/2 Na výpisu z katastru nemovitosti je v části Omezení vlastnického práva uveden exekuční příkaz, nařízení exekuce a zástavní právo. Celkový popis nemovitosti Rodinný dům čp. 653 se nachází v ulici Západní ve městě Luby, nedaleko hřbitova. Jedná se o lokalitu, která je umístěna na západním okraji Lubů, za nádražím. Přístupná je po hlavní silnici a po místní komunikaci.

3 3 Pozemek je součástí zástavby samostatných rodinných domů. Objekt je napojen na veřejné rozvody plynu a elektro, voda je z vlastní studny, odkanalizován je do žumpy. Dům je částečně podsklepený, se dvěma nadzemními podlažími a sedlovou střechou. Odhadované stáří objektu je 75 let, poslední větší úpravy proběhly před pěti lety. V jejich rámci byla vyměněna okna, střešní krytina a zateplena fasáda. Na zahradě stojí v katastru nezapsaná garáž. Snímek katastrální mapy: Obsah posudku I. Ocenění dle vyhlášky Rodinný dům čp. 653 Garáž Studna Pozemky na LV číslo 61 II. Ocenění cenovým porovnáním Rodinný dům čp včetně pozemků a příslušenství

4 4 Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Rodinný dům čp.2236 na st.p.č Nosné stěny objektu jsou zděné z cihel plných. Schodiště je betonové, stropy dřevěné, částečně i ocelové s vložkami Hurdis. Krytina plechová, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Okna plastová, vnitřní dveře dřevěné. Fasáda je zateplená 8 cm PPS, vnitřní omítky štukové. Podlahy obytných místností jsou dřevěné s textilní krytinou, nebo z PVC, na chodbách, v koupelně a WC jsou keramické dlažby. Obklady stěn v koupelně a WC jsou keramické. Kuchyně je vybavena propan-butanovým sporákem a dřezem. Vytápění domu je ústřední s kotlem na tuhá paliva, ohřev teplé užitkové vody v elektrickém bojleru. Rodinný dům tvoří jedna bytová jednotka. V přízemí je obývací pokoj s kuchyní a koupelna. V patře jsou tři pokoje. V suterénu je kotelna s uhelnou a sklepy. Technický stav domu je průměrný, prováděná údržba je dostatečná. Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha suterén 2,40 m 7,10 12,80 = 90,88 m 2 přízemí 2,90 m 9,20 12,80 3,10 2,10 = 111,25 m 2 patro 2,90 m 9,20 12,80 5,10 2,10 = 107,05 m 2 střecha 1,90 m 9,20 12,80 5,10 2,10 = 107,05 m 2 Součet: 10,10 m 416,23 m 2 Podlažnost: 416,23 / 90,88 = 4,58 Obestavěný prostor (OP): suterén 2,40 7,10 12,80 = 218,11 m 3 přízemí 2,90 (9,20 12,80 3,10 2,10) = 322,62 m 3 patro 2,90 (9,20 12,80 5,10 2,10) = 310,45 m 3 střecha 1,90 (9,20 12,80 5,10 2,10) = 203,40 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 054,58 m 3 Vedlejší stavby

5 5 Vedlejší stavby tvoří garáž na konci zahrady na p.p.č. 953/8. Garáž je zděná, přízemní stavba se sedlovou střechou. Stavba není dokončená a není ani zapsaná v katastru nemovitostí. Garáž Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha přízemí 2,10 m 7,20 6,00 = 43,20 m 2 střecha 0,55 m 7,20 6,00 = 43,20 m 2 Součet: 2,65 m 86,40 m 2 Obestavěný prostor (OP): přízemí 2,10 7,20 6,00 = 90,72 m 3 střecha 0,55 7,20 6,00 = 23,76 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 114,48 m 3 Venkovní úpravy Přípojky inženýrských sítí do přilehlé komunikace (plynovod a přípojka NN), žumpa a oplocení pozemku pletivem tyto položky jsou součástí porovnávací ceny nemovitosti. Samostatně je oceněna pouze kopaná studna. Trvalé prosty Nejsou zastoupeny.

6 6 I. Ocenění dle vyhlášky Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky MF České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Cheb Počet obyvatel: obyvatel a)rodinný dům čp a Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Karlovarský Obec: Luby Počet obyvatel: Indexovaná prům. cena (IPC): 3 192, Kč/m 3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím trhu s nemovitostmi II. Poptávka nižší než nabídka 0,05 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku 0,00 3 Vliv právních vztahů na prodejnost II. Bez vlivu 0,00 Index trhu (I T = 1 + Ti): 0,950 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Úřady v obci II. Městský úřad se stavebním úřadem 0,02 3 Poloha nemovitosti v obci II. Okrajová území obce 0,01 4 Okolní zástavba a životní prostředí III. Převažující objekty pro bydlení 0,00 5 Obchod, služby, kultura v okolí II. Základní síť obchodů a služeb 0,00 6 Školství a sport v okolí nemovitosti III. Základní škola a sportovní zařízení 0,04 7 Zdravotnické zařízení v okolí II. Omezená dostupnost zdravotnické péče 0,00 8 Veřejná doprava III. Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m 0,00 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 12 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + Pi): 1,050 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby III. Podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou D 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn IV. Dřevostavby (novostavby) a stavby zateplené 0,04 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost I. Hodnota větší než 2 0,00 5 Napojení na veřejné sítě (přípojky) II. Přípojka elektro, vl. studna na pozemku 0,05 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy II. Minimálního rozsahu 0,03 10 Vedlejší stavby tvořící příslušenství II. Bez vedlejších staveb 0,00 11 Pozemky ve funkčním celku se stavb II. Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 0,00 12 Kriterium jinde neuvedené II. Mírně snižující cenu 0,05 13 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) 0,85 *

7 7 * Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 14 : 0,7 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + Vi) V13): 0,541 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,950 1,050 0,541 = 0,540 Cena upravená (CU = IPC I): 3 192, 0,540 = 1 723,68 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP CU): 1 054, ,68 = ,45 Kč Rodinný dům čp. 653 zjištěná cena: ,45 Kč b)garáž 7 garáž na p.p.č 953/8 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,881 Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,093 Koeficient prodejnosti: 0,869 (Rodinné domy) Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha přízemí 2,10 m 7,20 6,00 = 43,20 m 2 střecha 0,55 m 7,20 6,00 = 43,20 m 2 Součet: 2,65 m 86,40 m 2 Obestavěný prostor (OP): přízemí 2,10 7,20 6,00 = 90,72 m 3 střecha 0,55 7,20 6,00 = 23,76 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 114,48 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy základy bez izolace 7,10 % Standardní 2. Obvodové stěny zděné tl ,80 % Standardní 3. Stropy dřevěné trámové 19,80 % Standardní 4. Krov sedlov střecha 7,30 % Standardní 5. Krytina lepenka 8,10 % Standardní 6. Klempířské práce pozinkovaný plech 1,70 % Standardní 7. Úprava povrchů omítky 6,10 % Nevyskytuje se 8. Schodiště 0,00 % Neuvažuje se 9. Dveře dřevěné 3,00 % Standardní 10. Okna dřevěná 1,10 % Standardní 11. Podlahy betonové 8,20 % Standardní 12. Elektroinstalace světelný i motorový proud 5,80 % Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000

8 8 Úprava koeficientu K 4 : 7. Úprava povrchů 0,54 1,852 6,10 % 0, Elektroinstalace 0,54 1,852 5,80 % 0,0580 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,8810 Ocenění: Základní jednotková cena 1 250, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8810 Polohový koeficient K 5 : 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,0930 Koeficient prodejnosti K p : 0,8690 Základní jednotková cena upravená: = 2 002,97 Kč/m 3 Základní cena upravená: 114,48 m ,97 Kč/m 3 = ,01 Kč Určení podílu z ceny pro rozestavěné konstrukce a vybavení: 6. Klempířské práce 1,70 % / 0,8810 (100 60) % + 0,772 % 10. Okna 1,10 % / 0,8810 (100 50) % + 0,624 % 11. Podlahy 8,20 % / 0,8810 (100 50) % + 4,654 % Podíl rozestavěných konstrukcí na ceně stavby: = 6,050 % Úprava ceny: ,01 Kč 6,050 % ,65 Kč Cena stavby: = ,36 Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 15 roků Opotřebení: 40,000 % Odpočet opotřebení: ,36 Kč 40,000 % ,94 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,42 Kč Garáž zjištěná cena: ,42 Kč c)studna 9 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Kopaná studna Hloubka studny: 6,00 m Elektrické čerpadlo: 1 ks Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Kód standardní klasifikace produkce: studny jinde neuvedené a jímání vody Koeficient změny ceny stavby: 2,313 Koeficient prodejnosti: 0,869 (Rodinné domy) Ocenění: 5,00 m á 1 950, Kč/m , Kč 1,00 m á 3 810, Kč/m , Kč 1 ks elektrické čerpadlo: , Kč Základní cena: = , Kč

9 9 Korekce základní ceny: Polohový koeficient K 5 : 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,3130 Koeficient prodejnosti K p : 0,8690 Cena studny: = ,33 Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 20 roků Opotřebení: 50,000 % Odpočet opotřebení: ,33 Kč 50,000 % ,67 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,66 Kč Studna zjištěná cena: ,66 Kč d)pozemky na LV číslo 61 28, 29 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 44,38 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + ( ) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 50 % 1,500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,146 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 0,869 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří st ,38 124, ,02 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 50 % 1,500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,146 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 0,869 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zahrada 953/ ,38 49, ,76 29 Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce se 2 5 tisíci obyvateli vlastní území + 40 %

10 10 Úprava celkem: + 40 % 1,400 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jedn. cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. BPEJ Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zahrada 953/ ,14 8, ,28 Součet cen všech typů pozemků: = ,06 Kč Pozemky na LV číslo 61 zjištěná cena: ,06 Kč

11 11 II. Ocenění cenovým porovnáním Ocenění je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny za m 2 podlahové plochy objektu. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použita upravená metoda porovnání na základě standardní jednotkové ceny. Tato jednotková cena je potom indexem oceňovaného objektu přepočtena na jednotkovou cenu objektu; po vynásobení výměrou objektu je potom získána jeho porovnávací hodnota. Porovnávané nemovitosti jsou srovnatelné rodinné domy, nabízené během posledního půlroku v dané lokalitě. Inzerované ceny jsou upravené koeficientem 0,90, který zohledňuje zdroj jejich čerpání nabídku na internetu. Každý objekt dále obdržel srovnávací index, jímž vyjadřuje znalec svůj názor na kvalitu domu vzhledem k oceňovanému objektu (jeho index je 1,00). Pro porovnání byly získány následující tři nemovitosti: RD 01 Lokalita: Luby, Na Výšinách Cena inzerovaná: 1,499 mil Kč koeficient úpravy ceny: 0,90 Cena upravená: 1,35 mil Kč podlahová plocha: 164 m 2 Jednotková cena 8.226,- Kč/m 2 Index objektu 1,0 Srovnávací jednotková cena 8.226,- Kč/m 2 Zdroj MMreality.cz Nabízíme k prodeji částečně zařízený rodinný dům s 2garáží 41 m2 a zahradou 314 m2. 1/2 domu je podsklepena. Dům má novou fasádu a má plastová okna, kromě sklepa. V kuchyni je nová kuchyňská linka s elektrickou deskou a horkovzdušnou troubou. Možnost připojení krbových kamen. Spodní část domu má nové vnitřní omítky. Na zahradě je dílna 7 m2. RD 02 Lokalita: Luby, Družstevní Cena inzerovaná: 2,285 mil Kč koeficient úpravy ceny: 0,90 Cena upravená: 2,06 mil Kč podlahová plocha: 210 m 2 Jednotková cena 9.793,- Kč/m 2 Index objektu 1,2 Srovnávací jednotková cena 8.160,- Kč/m 2 Zdroj MMreality.cz Nabízíme k prodeji rodinný dům se zahradou o celkové ploše 619 m2. Dům je zateplen, plastová okna mají předokenní žaluzie. Vytápění domu plynovým kotlem. V přízemí podlahové topení, obýv. pokoj s krbem, zařízená kuchyň, koupelna se sprch. koutem, kotelna s prádelnou a provozovna. V 1. patře jsou tři pokoje, koupelna s toaletou a šatna. Na zahradě vrt s vodou zavedenou do domu.

12 12 RD 03 Lokalita: Luby, Revoluční Cena inzerovaná: 2,20 mil Kč koeficient úpravy ceny: 0,90 Cena upravená: 1,98 mil Kč podlahová plocha: 232 m 2 Jednotková cena 8.534,- Kč/m 2 Index objektu 1,1 Srovnávací jednotková cena 7.758,- Kč/m 2 Zdroj Realcheb.cz Dům se dvěma byty a zavedeným kadeřnictvím. Pěkná nemovitost v centru obce. Objekt je po celkové rekonstrukci. Garáž, zimní zahrada, 2 x krb, terasa, volná půda. Užitná plocha 232 m². Pozemky 759 m². Nabídka srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě je dostatečná, uvedené nemovitosti jsou vhodné k porovnání. Všechny nemovitosti leží v Lubech. Nabídkovou cenu nejvíce ovlivňuje velikost domu, jeho technický stav, rozsah a kvalita příslušenství, vybavení a především jeho poloha. Porovnání s nabídkou realitních kanceláří lze použít jako jednu z metod ocenění. Průměrná srovnávací jednotková cena 8.226/ / /3 = 8.048,- Kč/m 2 Oceňovaný objekt Užitná plocha 210 m 2 Index objektu 1,00 Cena srovnávací 210 x SJC = 210 x 8.048,00 = ,- Kč

13 13 Rekapitulace Ocenění dle vyhlášky Rekapitulace výsledné ceny: Rodinný dům čp. 653 Garáž Studna Pozemky na LV číslo 61 Výsledná cena činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle -- 46: ,45 Kč ,42 Kč ,66 Kč ,06 Kč ,59 Kč , Kč Cenové porovnání Porovnávací výsledná cena činí celkem: ,- Kč Určení ceny obvyklé: Cena zjištěná Cena zjištěná dle vyhlášky Cena zjištěná cenovým porovnáním Průměr zjištěných cen Obecná (obvyklá, tržní) cena současná Cena ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč

14 14 Závěr Odborný odhad ceny obvyklé Pro stanovení tržní hodnoty se vycházelo z obecně užívaných metod pro stanovení ceny dle vyhlášky. Ocenění cenovým porovnáním bylo provedeno z dostupných relevantních podkladů a srovnávacích nemovitostí z dané lokality. Při stanovení tržní hodnoty byl brán zřetel na silné a slabé stránky nemovitosti, jeho technický stav, polohu, lokalitu apod. Pro základ ceny obvyklé byl stanoven průměr zjištěných cen. Obvyklá (obecná, tržní) cena nemovitosti podle odborného odhadu znalce činí , Kč Cena slovy: jedenmilionosmsetpadesáttisíc Kč Obvyklá cena ½ spoluvlastnického podílu nemovitosti podle odborného odhadu znalce činí , Kč Cena slovy: devětsetdvacetpěttisíc Kč v Chebu, Ing. Petr Zítek Svobody Cheb Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni ze dne č.j. Spr 489/2006, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 49/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.