Posudek / č /2016. Stanovení hodnoty nemovité věci

Transkript

1 Posudek / č /2016 Stanovení hodnoty nemovité věci zapsané na LV č k. ú. Klíše ve vlastnictví Pfefferle Petr, Ostrčilova č. p. 539/9, Klíše, Ústí nad Labem, PSČ , nar , KSUL 91 INS 5456/2016 Objednatel: Administrace insolvencí CITY TOWER, v.o.s. Hvězdova 1716/2b, Praha 4, PSČ IČO: Zpracovatel: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Ovocný trh 573/12, PSČ IČO: Účel posudku: Stanovení návrhu tržní hodnoty pro účely insolvenčního řízení Posudek je vyhotoven ve třech exemplářích a obsahuje včetně titulní strany 22 stran textu a 17 stran příloh. V Praze dne Vyhotovení č.: 1

2 Znalecký posudek / č /2016 Obsah 1 Rekapitulace Jméno a osvědčení Předpoklady a omezující podmínky Použitá literatura a jiné zdroje Definice základních pojmů Výběr základních pojmů oceňování Nález Předmět a účel znaleckého posudku Datum znaleckého posudku Podklady pro zpracování znaleckého posudku Komunikace s dlužníkem a provedení místního šetření Základní informace o nemovité věci Analýza trhu nemovitostí Vývoj trhu nemovitostí Trh s pozemky Stavební pozemky Rezidenční trh Ocenění Volba metody ocenění Výpočet hodnoty nemovité věci na bázi tržních hodnot Rekapitulace hodnot a závěrečná analýza Rekapitulace hodnot Závěrečná analýza Výsledek ocenění Přílohy Strana 2

3 1 Rekapitulace Identifikace předmětu znaleckého posudku: Předmětem znaleckého posudku je návrh tržní hodnoty nemovité věci zapsané na LV č k. ú. Klíše (bytová jednotka č. 539/9 umístěná v bytovém domě č. p. 539 na pozemku parc. č včetně spoluvlastnického podílu ve výši 417/8090 na společných částech domu a pozemku) ve vlastnictví Pfefferle Petr, Ostrčilova č. p. 539/9, Klíše, Ústí nad Labem, PSČ: , nar. dne Návrh tržní hodnoty předmětných nemovitých věcí se provádí pro účely insolvenčního řízení vedeného u Krajského soudu v Ústí nad Labem pod spis. zn. KSUL 91 INS 5456/2016, na základě objednávky insolvenčního správce, společnosti Administrace insolvencí CITY TOWER, v.o.s., se sídlem Praha 4, Hvězdova 1716/2b, PSČ , IČO: Návrh tržní hodnoty nemovité věci je proveden na základě stavu k Návrh tržní hodnoty nemovité věci zapsané na LV č k. ú. Klíše je stanoven ve výši: ,00 Kč (slovy: Pět set osmdesát devět tisíc korun českých) Omezující podmínky: Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem ocenění. Odměna získaná za provedené ocenění není závislá na stanovených hodnotách. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Dne: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Ovocný trh 573/12, PSČ: IČO: Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel Strana 3

4 2 Jméno a osvědčení Jméno a osvědčení: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Ovocný trh 573/12, PSČ: IČO: Osvědčení: Zpracovatel tímto osvědčuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem znaleckého posudku; odměna získaná za provedený znalecký posudek není závislá na stanovených hodnotách; zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu zpracování; nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Strana 4

5 3 Předpoklady a omezující podmínky Zpracovatel předpokládá, že veškeré podkladové materiály, informace a dokumenty, použité pro zpracování znaleckého posudku, jsou pravdivé, věrohodné a správné, neodpovídá tedy za jejich pravost a platnost; zpracovatel zpracoval posudek ke konkrétnímu datu a k tomuto datu se vztahují veškeré závěry a podmínky. Pokud došlo ke změně tržního prostředí po datu zpracování, nejsou tyto skutečnosti v posudku zohledněny; informace a podklady, poskytnuté objednatelem považujeme za věrohodné, pravdivé a správné; další informace z ostatních (zejména veřejných) zdrojů, které byly v tomto znaleckém posudku použity, jsou rovněž považovány za věrohodné, pravdivé a správné; ačkoli máme za to, že informace, na jejichž základě je znalecký posudek zpracován, jsme nashromáždili ze spolehlivých zdrojů, nepřebíráme žádnou odpovědnost za pravdivost a přesnost jakýchkoliv údajů takto získaných; hodnoty, prezentované v tomto znaleckém posudku, jsou založeny na předpokladech v tomto znaleckém posudku uvedených; datum zpracování, k němuž se závěry tohoto znaleckého posudku vztahují, je uvedeno v tomto znaleckém posudku; odhad obvyklé výše předmětu ocenění tak, jak je v tomto znaleckém posudku uveden, je založen na stavu národní ekonomiky a na kupní síle měny k datu zpracování; obsah tohoto znaleckého posudku je důvěrný, slouží pouze pro vnitřní potřeby objednatele; tento znalecký posudek ani žádná jeho část (vč. závěrů týkajících se hodnoty předmětu posudku, identity zpracovatele nebo jiných osob, které znalecký posudek podepsaly nebo se jich týká) nesmí být šířena třetím stranám bez předchozího souhlasu a schválení zpracovatelem, s výjimkou žádosti ze strany příslušných státních orgánů; zpracovatel ani jiné osoby, kterých se znalecký posudek týká, bez předchozí domluvy nesmějí vypovídat před soudem nebo v jiném soudním řízení v souvislosti s tímto znaleckým posudkem, tím není dotčeno právo a povinnost zacházet s tímto znaleckým posudkem v souladu s občanským zákoníkem a jinými zákonnými ustanoveními; zpracovatel prohlašuje, že závěry tohoto znaleckého posudku vycházely z dokumentů, které mu byly předloženy objednatelem. V případě, že objednatel nepředložil zpracovateli dokumenty, které mohly mít vliv na zpracování tohoto znaleckého posudku, nepřijímá zpracovatel jakoukoli odpovědnost s touto skutečností související; znalecký posudek je platný pouze pro výše uvedený účel zpracování a nelze jej použít za jiným účelem; posudek respektuje právní stav v oblasti daní, účetnictví, financování a oceňování, platný k datu ocenění; znalecký posudek byl zpracován na podkladu standardů mezinárodní organizace TEGoVA. Strana 5

6 4 Použitá literatura a jiné zdroje Pro vypracování tohoto znaleckého posudku byly využity poznatky z níže uvedené odborné literatury, obecně přijímaných standardů oceňování a jiných veřejně dostupných zdrojů: Asociace pro rozvoj nemovitostí: Trend report 2004, 2006, 2008, 2010, 2012, 2014 Přehled českého nemovitostního trhu, Praha; Attl, J., Poláček, B.: Posudek znalce a podnik. Praha 2006, C.H.Beck., ISBN ; Bradáč, A.: Věcná břemena od A do Z. Praha 2006, Linde Praha, 4. aktualizované vydání, ISBN ; Česká komora odhadců majetku: Metodický pokyn pro tržní oceňování nemovitostí. Praha Ort, Petr: Oceňování nemovitostí moderní metody a přístupy. Praha 2013, Nakladatelství Leges, s.r.o., ISBN ; The European Group of Valuers Associations: European Property Valuation Standards. TEGOVA. London, 1997; The International Valuation Standards Comitee (2007): International Valuation Standards Eighth Edition. IVSC, 2007; Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty objektů. Praha 2007, Nakladatelství Oeconomica Institut oceňování majetku, ISBN ; Zazvonil, Z: Výnosová hodnota nemovitosti. Praha 2004, Ceduk, ISBN ; Zazvonil, Z: Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha 1996, Ceduk, ISBN ; Zazvonil, Z: Odhad hodnoty nemovitostí. Praha 2013, EKOPRESS, s.r.o., ISBN ; Zazvonil, Z: Odhad hodnoty pozemků. Praha 2007, Nakladatelství Oeconomica, 1. vydání, ISBN ; Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí. Praha 2006, EKOPRESS, s.r.o., ISBN ; Oficiální server českého soudnictví, < Česká národní banka, < Český statistický úřad, < České stavební standardy, < Strana 6

7 5 Definice základních pojmů 5.1 Výběr základních pojmů oceňování Hodnota je ekonomický pojem, který se týká peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není (na rozdíl od ceny) skutečností, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase, podle konkrétní definice hodnoty. Ekonomická koncepce tržní hodnoty odráží názor trhu na prospěch plynoucí tomu, kdo vlastní zboží nebo obdrží služby k datu platnosti hodnoty. V praxi převládá pojem hodnoty s přívlastkem tržní. Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by byl majetek směněn k datu ocenění mezi koupěchtivým kupujícím a prodeje chtivým prodávajícím v transakci rovnocenných partnerů po náležitém marketingu, kdy každá ze stran jednala informovaně, obezřetně a bez nátlaků (schválená definice IVSC/TEGoVA, EVS 2003). Věcná hodnota (dle právního názvosloví časová cena věci) - je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitých věcí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovité věci. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitých věcí v daném místě. Cena je výrazem používaným pro požadovanou, nabízenou nebo placenou částku za zboží nebo službu. Je to historický fakt, buď veřejně známý, nebo udržovaný v soukromí. Z důvodu finančních možností, motivace a zájmů daného kupujícího a prodávajícího může nebo nemusí mít cena placená za zboží nebo služby nějaký vztah k hodnotě, která je zboží nebo službám připisována jinými. Cena je obecným údajem o relativní hodnotě přiřazené zboží nebo službám jednotlivými kupujícími a/nebo prodávajícími v jednotlivých situacích. Administrativní cena je cena zjištěná podle cenového předpisu (v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. ve znění pozdějších předpisů, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění). Obvyklá cena je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním (zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb.). Cena pořizovací je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovité věci, zejména staveb, cena v době postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Strana 7

8 6 Nález 6.1 Předmět a účel znaleckého posudku Předmětem znaleckého posudku je návrh tržní hodnoty nemovité věci zapsané na LV č k. ú. Klíše (bytová jednotka č. 539/9 umístěná v bytovém domě č. p. 539 na pozemku parc. č včetně spoluvlastnického podílu ve výši 417/8090 na společných částech domu a pozemku) ve vlastnictví Pfefferle Petr, Ostrčilova č. p. 539/9, Klíše, Ústí nad Labem, PSČ: , nar. dne Návrh tržní hodnoty předmětných nemovitých věcí se provádí pro účely insolvenčního řízení vedeného u Krajského soudu v Ústí nad Labem pod spis. zn. KSUL 91 INS 5456/2016, na základě objednávky insolvenčního správce, společnosti Administrace insolvencí CITY TOWER, v.o.s., se sídlem Praha 4, Hvězdova 1716/2b, PSČ , IČO: Datum znaleckého posudku Návrh tržní hodnoty nemovité věci je proveden na základě stavu k Podklady pro zpracování znaleckého posudku Při zpracování tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené dokumenty a podklady: 1) Podklady získané ze strany objednatele znaleckého posudku: Výpis z KN LV č k. ú. Klíše k datu Výpis z KN LV č k. ú. Klíše k datu ) Podklady získané zhotovitelem: Fotodokumentace z místního šetření Kopie katastrální mapy příslušných pozemků Nabídky realitních kanceláří na síti internet Dále byl tento znalecký posudek zpracován z veřejně dostupných informací o předmětu ocenění k datu ocenění. 6.4 Komunikace s dlužníkem a provedení místního šetření Dne bylo provedeno místní šetření, kdy majitel objektu Pfefferle Petr neumožnil přístup do vnitřních prostor nemovité věci, ani neposkytl základní informace. Ani na místě se nepodařilo navázat kontakt s nikým, kdo by umožnil přístup do vnitřních prostor nemovité věci. Ocenění nemovité věci proběhne na základě venkovního ohledání. Fotodokumentace oceňované nemovité věci byla pořízena při provedeném místním šetření. Strana 8

9 6.5 Základní informace o nemovité věci Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: bytová jednotka č. 539/9 umístěná v bytovém domě č. p. 539 na pozemku parc. č včetně spoluvlastnického podílu ve výši 417/8090 na společných částech domu a pozemku Ústecký Ústí nad Labem Ústí nad Labem Klíše Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo k oceněným nemovitým věcem je zapsáno dle výpisu z KN LV č a č k. ú. Klíše. Jako vlastník oceňovaných nemovitých věcí je uveden Pfefferle Petr, Ostrčilova č. p. 539/9, Klíše, Ústí nad Labem, PSČ: , nar. dne Jiná práva, omezení vlastnického práva, jiné zápisy, nabývací tituly a jiné podklady zápisu: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č k. ú. Klíše (příloha č. 1 tohoto znaleckého posudku) bylo zjištěno zástavní právo smluvní, zástavní právo exekutorské, zahájení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Pro účely tohoto posudku nebude na výše uvedené skutečnosti brán zřetel. Věcné břemeno Věcné břemeno nebylo zjištěno. Nájemní smlouva Objednateli není známo, že by nemovitost byla zatížena nájemní smlouvou. Technická dokumentace Bylo předloženo prohlášení vlastníka domu o podlahové ploše a schéma podlaží bytového domu. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc představuje bytovou jednotku včetně příslušného podílu na společných částech domu a pozemku. Nemovitá věc zapsaná na LV č a LV č k. ú. Klíše se nachází v obci Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj. Ústí nad Labem leží na soutoku řek Labe a Bíliny. Z jižní strany sousedí s Českým středohořím, na severní straně s Krušnými horami. Nachází se cca 88 km na sever od centra Prahy. Obec se dělí na čtyři samostatné obvody. Jmenovitě Ústí nad Labem-město, Ústí nad Labem-Neštěmice, Ústí nad Labem-Severní terasa a Ústí nad Labem-Střekov. V obci je veškerá občanská vybavenost, k dispozici jsou zde MŠ, ZŠ, SŠ i Univerzita Jana Evangelisty Purkyně v Ústí nad Labem, dále je zde krajská nemocnice a veškeré kulturní či sportovní vyžití. V Ústí nad Labem je možnost napojení na všechny inženýrské sítě. Silniční doprava. Městem prochází hned několik významných tahů. Asi nejvýznamnější je mezinárodní silnice E 55, která vede z města Helsingborg ve Švédsku do města Kalamata v Řecku, v ČR prochází městy Ústí nad Labem, Praha a České Budějovice. E 55 vede v Ústí nad Labem po dálnici D8, která spojuje Prahu a Ústí nad Labem a dále pokračuje až na Německé hranice, kde se napojuje na dálnici vedoucí do Drážďan. Městem prochází také mezinárodní silnice E 442, která vede z Ústí nad Labem, přes Liberec, Hradec Králové a Olomouc dále na Slovensko. Městem vedou také silnice první třídy č. I/30 (Lovosice Ústí nad Labem Chlumec) a I/62 (Ústí nad Labem Děčín Labská Stráň hranice s Německem). Strana 9

10 Autobusové linky jezdí do blízkých obcí a měst, ale také do vzdálenějších českých měst jako je Praha, Liberec či Brno. Ústí nad Labem je spojeno přímými linkami i s Německem (např. Drážďany či Berlín). Autobusové nádraží se nachází nedaleko vlakového nádraží. Městskou autobusovou dopravu zajišťuje společnost Dopravní podnik města Ústí nad Labem a.s. a zahrnuje dvacet pět denních linek (2, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15 19, 23, 27, a 62), lanovou dránu (LAN) a čtyři noční linky (41, 42, 43 a 46). Ústí nad Labem je důležitým železničním uzlem, prochází jím šest železničních tratí a všechny tyto tratě jsou dvoukolejné a elektrifikované. Labská vodní cesta je spojnicí se sítí západoevropských vodních cest, je součástí IV. transevropského multimodálního koridoru. Nákladní lodní doprava a rekreační osobní doprava jsou provozované na labské vodní cestě v úseku Pardubice Chvaletice Ústí nad Labem Hřensko Hamburk. Předmětná nemovitá věc je umístěna v městské části Klíše, v ulici Ostrčilova. V blízkosti předmětné nemovité věci je k dispozici zastávka městské hromadné dopravy, MŠ, ZŠ, SŠ, knihovna a pošta. Strana 10

11 Oceňovaná nemovitá věc představuje bytovou jednotku č. j. 539/9 o dispozici 1+1 včetně příslušného podílu ve výši 417/8090 na společných částech domu č. p. 539 a pozemku parc. č Bytový dům je řadový, zděný. Bytový dům nemá výtah, ve vnitrobloku je k dispozici zahrada. Dům prošel rekonstrukcí nová plastová okna, fasáda včetně zateplení (rok 2010). Bytový dům je ve velmi dobrém stavu. Bytová jednotka je o dispozici 1+1 a je umístěna ve 3. NP z celkem 5. NP. Bytová jednotka se skládá z jednoho pokoje, kuchyně, předsíně a koupelny s WC. Koupelna prošla celkovou rekonstrukcí. V obývacím pokoji je popraskaný strop. Interiér bytové jednotky je v dobrém, udržovaném stavu. Na základě informací získaných z prohlášení vlastníka bytové jednotky o podlahové ploše činí užitná plocha bytové jednotky celkem 41,70 m 2. K bytové jednotce náleží vana, sporák, umyvadlo, WC s nádrží a plynová karma. K vlastnictví jednotky č. j. 539/9 dále patří spoluvlastnický podíl o velikosti 417/8090 na společných částech budovy. Možnost parkování vozidla v ulici přímo před domem. Strana 11

12 7 Analýza trhu nemovitostí 7.1 Vývoj trhu nemovitostí Trh nemovitostí lze definovat jako oblast zabývající se prodejem a nákupem nemovitých věcí, či jejich pronájmem. Charakteristickým znakem tohoto trhu je jeho provázanost s hospodářskou situací země. Pro následné demonstrování této skutečnosti využijeme segment trhu nemovitostí - oblast stavebnictví. Tento segment má přímou návaznost na obchod s nemovitostmi, jelikož vytváří podmínky pro utváření nabídky na tomto trhu. Stavebnictví patří mezi odvětví, která jsou silně provázána s makroekonomickým vývojem země. V době konjunktury dochází k nárůstu výstavby a tím i k růstu tržeb stavebnictví, naopak v době recese dochází k poklesu výstavby a tržeb. Následující tabulka dokládá vývoj HDP a produkce ve stavebnictví. Ukazatel HDP [v mld. Kč] Produkce ve stavebnictví [v mld. Kč] Z tabulky výše, dle vývoje HDP je patrné, že od roku 2006 do roku 2008 prošla Česká republika obdobím intenzivního rozvoje. Provázanost obou veličin je patrná z podílu tržeb stavebnictví na HDP, jehož vývoj v jednotlivých letech je uveden v tabulce níže. Ukazatel Podíl stavebnictví na HDP [%] 6,7 6,4 6,4 6,3 6,4 6,8 6,3 5,9 Tento ukazatel vypovídá o stabilním přispění stavebnictví na celkové výši HDP jako položky agregované. Stavební produkce se podílí na tvorbě HDP ve stálé výši cca 6 7 % po celé sledované období, z čehož lze usuzovat dlouhodobě velmi stabilní přispění na výši HDP. Jedno z hlavních kritérií hospodářské činnosti na trhu je výnosnost, tj. schopnost dosahovat výnosu (tedy zisku). 8 Průměrný výnos trhu nemovitostí [%] Pro účely provedení analýzy konkrétní nemovitosti je třeba vymezit základní pojmy a rozdělení trhu. Nemovitosti lze obecně rozdělit na tři skupiny: pozemky, rezidenční nemovitosti a komerční nemovitosti. Dle zákona o oceňování majetku, který je stěžejní pro oceňování nemovitostí, se pozemky dělí na stavební pozemky, zemědělské pozemky, lesní pozemky a nelesní pozemky s lesním porostem, pozemky vodní plochy a jiné pozemky. Rezidenční nemovitosti slouží za účelem bydlení popřípadě za účelem rekreace. Rezidenční nemovitosti pro účely tohoto posudku budou rozděleny do dvou základních kategorií: rodinné domy a byty (bytové domy). Strana 12

13 7.2 Trh s pozemky Dle zákona o oceňování majetku, který je stěžejní pro oceňování nemovitostí, se pozemky dělí na stavební pozemky, zemědělské pozemky, lesní pozemky a nelesní pozemky s lesním porostem, pozemky vodní plochy a jiné pozemky. Vzhledem k tomu, že pozemky představují statek, který se vyskytuje pouze v omezené míře a není možné ho vyrobit, bude analýza pozemků zaměřena na vývoj cen Stavební pozemky Stavební pozemky jsou pozemky, které byly buď na základě pověřené instituce určeny k zastavění, nebo již zastavěné jsou. Vývoj cen stavebních pozemků vykazuje obdobné charakteristiky jako celý trh s nemovitostmi. Toto dokládá v absolutních i relativních výších dle jednotlivých let následující tabulka. Ukazatel Průměrná kupní cena stavebních pozemků [v Kč/m 2 ] Cenový index x 0,99 1,10 1,06 1,00 0,87 Na počátku sledovaného období dosahovala průměrná cena pozemku korun na jeden metr čtvereční. Tato cena se nachází spíše v nižší hladině vzhledem k okolnosti, že v této době byla celková hospodářská situace ovlivněna hospodářskou krizí. Toto se odrazilo i v roce následujícím. Ve dvou následujících letech dochází k opětovnému pozvolnému nárůstu následkem postupné rekonvalescence trhu a cena pozemků velmi mírně stoupá, těsně nad korun za metr čtvereční (2011, 2012). K mírnému poklesu cen dochází v roce Pro stavební pozemky je dominantní závislost na velikosti obce, u velkých měst značně závisí na poloze v obci. Nižší je závislost na regionu a nejnižší na časovém období. Ze všech druhů nemovitostí je pro stavební pozemky nejvyšší cenová variabilita. Následující graf uvádí průměrné kupní ceny stavebních pozemků z roku 2013 v závislosti na velikosti obce, ve kterých se nachází. Průměrné kupní ceny stavebních pozemků v ČR dle velikosti obcí v roce 2013 [Kč/m2] Praha obyv. a více obyv obyv. do obyv. 5 V porovnání kupních cen stavebních pozemků dle velikosti obcí je zcela zřejmá dominance nejvyšších cen v oblasti hlavního města. To také dokládají velikosti cen pohybující se na úrovni až 27 tis. Kč/m2 v oblasti Prahy 1, které pro svoji unikátnost nebyly do předchozí analýzy zahrnuty. Vysokou variabilitu kupních cen také dokládají velká města s 50 tis obyvatel a více, kde se ceny mezi městy liší až o jednotky tisíců korun. U cen stavebních pozemků v menších městech a obcích lze spatřovat již menší rozdíly, řádově ve stovkách korun, a v obcích do obyvatel je již cenová diferenciace minimální. Strana 13

14 7.3 Rezidenční trh Rezidenční nemovitosti slouží za účelem bydlení popřípadě rekreace. Podle toho, zda se jedná o nemovitosti individuálního nebo hromadného charakteru, se dělí na rodinné domy a byty (nebo bytové domy). Rodinné domy představují stavbu určenou pro bydlení spíše individuálního charakteru. Byty a bytové domy o typ nemovitostí poskytuje bydlení hromadného charakteru. Na základě sčítání lidu, domů a bytů bylo zjištěno, že je v České republice k roku 2011 více než 2 miliony domů, přičemž valná část z nich (cca 80 %) je obydlena. Nejčastějším důvodem pro trvalé neobydlení domu (cca 50 % z trvale neobydlených domů) je jeho účel jako rekreační zařízení. Hypoteční banka představila v dubnu roku 2011 index vývoje cen nemovitostí v České republice. Tento ukazatel je založen na reálných odhadech tržních cen nemovitostí, které si prostřednictvím hypotečního úvěru pořídili klienti Hypoteční banky a ČSOB Index cen bytů v ČR pozemky byty RD V roce 2013 se trh rezidenčních nemovitostí celkově nesl hlavně ve znamení pokračující stabilizace cen v jednotlivých segmentech. Zatímco vývoj indexu v roce 2014 potvrdil trend růstu cen u všech tří typů rezidenčních nemovitostí. Navíc se tento růst dokonce pozvolna zrychluje. Na trhu pokračuje zájem o rodinné domy v okolí měst demograficky je tento trend nejsilnější v Praze a Středních Čechách. Pozemky trvale představují nejstabilnější segment z rezidenčních nemovitostí. Vzhledem k tomu, že do tvorby ceny nemovitosti zásadním způsobem vstupuje i faktor lokalizace daného majetku, je více než žádoucí zmínit se o různých hladinách cen v rámci částí České republiky Kupní ceny bytů [Kč/m2] Strana 14

15 Vývoj cen dokončených bytů jako takových v jednotlivých krajích dosahuje vysoké míry variability. Dlouhodobě sice ceny bytů v hlavním městě Praze dosahují nejvyšších hodnot, ale v průběhu sledovaného období dochází k časté změně v pořadí dle cenových hladin. Například v roce 2004 se na první místo dostal Zlínský kraj a v letech 2007, 2010 a 2011 patřilo prvenství, co do nejvyšší ceny, Karlovarskému kraji. Strana 15

16 8 Ocenění 8.1 Volba metody ocenění Ocenění předmětné nemovité věci je provedeno porovnávací metodou na bázi tržních hodnot. Tato metoda je vhodná zejména při nalezení dostatečně velkého vzorku srovnávacích nemovitých věcí (nabízených k prodeji či již realizovaných). Porovnávací metoda je způsobem stanovení hodnoty nemovitých věcí pomocí porovnání souboru cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase, očištěného o extrémní polohy spekulativních cen nebo cen, které z jiných důvodů zásadně vybočují ze souboru cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase. Pro stanovení hodnoty nemovité věci bude použita metoda na základě přímého porovnání. Porovnání přímé považuje oceňovaný objekt za standard. Příslušnými hodnotami korekčních činitelů jsou upraveny pouze srovnávací nemovité věci v adjustační matici a hodnota oceňované nemovité věci je vypočtena jako jejich prostý nebo vážený průměr. Základním předpokladem aplikace této metody je existence dostatečného množství porovnávacích nemovitých věcí. Srovnávací nemovité věci by měly mít obdobné charakteristiky jako nemovitá věc oceňovaná a měly by se nacházet v porovnatelné lokalitě. 8.2 Výpočet hodnoty nemovité věci na bázi tržních hodnot Ocenění předmětné nemovité věci na bázi tržních hodnot bude provedeno na základě metody porovnávací. Porovnávací metoda je způsobem stanovení hodnoty nemovitých věcí pomocí porovnání souboru cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase, očištěného o extrémní polohy spekulativních cen nebo cen, které z jiných důvodů zásadně vybočují ze souboru cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase. Popis srovnávacích objektů: 1. ul. Palachova, Ústí nad Labem - Klíše - k prodeji bytová jednotka v osobním vlastnictví o velikosti 1+1, která se nachází v 1. patře cihlového domu v Ústí nad Labem, Klíše, ulice Palachova. Celková podlahová plocha bytové jednotky činí 49 m 2. Byt je po rekonstrukci, po celé ploše jsou položeny plovoucí podlahy, v koupelně a předsíni dlažba. Kuchyňská linka je nová s plynovým sporákem. Zajímavý je prostor umístěný v pokoji sloužící jako ložnice. Součástí bytu je balkon a menší komora umístěna v předsíni; 2. ul. Klíšská, Ústí nad Labem - Klíše - k prodeji byt v osobním vlastnictví o velikosti 2+kk se zaskleným balkonem. Byt o celkové ploše 50 m 2 se nachází v prvním podlaží v cihlovém domě na Klíši v ulici Klíšská. Byt je po rekonstrukci, bytové jádro je zděné s rohovou vanou, WC, umyvadlo. V jednom z pokojů se nachází nová kuchyňská linka s elektrickým sporákem, barový pult, myčka. Ve druhém pokoji, který lze využít i jako ložnici a obývací pokoj, se nachází dřevěné spací patro a vestavěná skříň. Podlahy jsou v místnostech dřevěné, v koupelně a na chodbě je dlažba. Okna jsou nová plastová; 3. ul. Palachova, Ústí nad Labem - Klíše prodej bytové jednotky v osobním vlastnictví o užitné ploše 80 m 2 a dispozicemi 3+KK s lodžií. Byt se nachází v 4 patře cihlového činžovního domu, který prošel částečnou revitalizací. Byla opravena střecha, vyměněny kompletní rozvody, okna byla osazena nová plastová se žaluziemi. V domě je instalována nezávislá kotelna na ohřev vody; 4. ul. Ostrčilova, Ústí nad Labem - Klíše k prodeji byt 2+kk (1+1) o ploše 47 m 2, v osobním vlastnictví, ve třetím patře cihlové zástavby, ve velmi klidné lokalitě Klíše. Byt je po částečné rekonstrukci - plastová okna, podlahy, elektroinstalace, nový bojler. Vytápění je zajištěno el. přímotopy; 5. ul. Resslova, Ústí nad Labem - Klíše Byt 2+1 ve zvýšeném přízemí ve zděném domě v klidné lokalitě Klíše. Vytápění je řešeno plynovým kotlem, který je umístěn ve sklepě. V bytě jsou plastová okna a v celém domě jsou nové rozvody vody a kanalizace. K domu naleží i venkovní prostor na věšení prádla nebo pro různé venkovní aktivity. Strana 16

17 Stručný přehled výše popsaných vlastností porovnávacích nemovitých věcí je uveden v tabulce níže. Jednotkou pro provedení komparace je metr čtvereční užitné plochy bytové jednotky. i Užitná plocha [m 2 ] Poloha domu Typ konstrukce Lokalita 1. 49,00 řadový cihlová Ústí nad Labem - Klíše 2. 50,00 řadový cihlová Ústí nad Labem - Klíše 3. 80,00 řadový cihlová Ústí nad Labem - Klíše 4. 47,00 řadový cihlová Ústí nad Labem - Klíše 5. 47,00 řadový cihlová Ústí nad Labem - Klíše Pro zohlednění kvalitativních odlišností standardního a srovnávacího objektu budou použity následující korekční činitele: K1 - koeficient velikosti výměr, K2 - koeficient vlastních pozemků, K3 - koeficient lokality a dopravní dostupnosti, K4 koeficient technického stavu a typu konstrukce, K5 - koeficient vybavení, K6 koeficient ostatních vlivů, K7 - koeficient transakce. Jednotlivé korekční činitele budou stanoveny na základě odborného úsudku Znalce, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity publikace uvedené v seznamu použité literatury a další odborná literatura. Dle provedené komparace byly zjištěny následující odlišnosti. Rozdílná rozloha užitné plochy bytové jednotky u srovnávací nemovitosti č. 3 bude upravena koeficientem Strana 17

18 velikosti výměr. Srovnávací nemovitá věc č. 5 je v horším stavebně technickém stavu. Tato skutečnost bude zohledněna koeficientem technického stavu a typu konstrukce. Níže je uvedena adjustační matice zohledňující vlastnosti a odlišnosti srovnávacích nemovitých věcí. i Nabídková cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Jedn. cena [Kč/m 2 ] ,00 49,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0, , ,00 50,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0, , ,00 80,00 1,05 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0, , ,00 47,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0, , ,00 47,00 1,00 1,00 1,00 1,05 1,00 1,00 0, ,15 Pro porovnání nemovitostí bylo použito 5 srovnávacích nemovitých věcí, které se svými charakteristikami nejvíce podobají oceňované nemovité věci. Na základě použitého vzorku byla stanovena minimální jednotková cena vzorku, maximální jednotková cena vzorku a průměr jednotkové ceny vzorku, ze kterého Znalecký ústav vychází při stanovení hodnoty předmětné nemovité věci. Jednotková cena představuje metr čtvereční užitné plochy bytové jednotky. Název Hodnota Celkový počet srovnávacích nemovitých věcí 5 Minimální jednotková cena [Kč/m 2 ]: ,81 Maximální jednotková cena [Kč/m 2 ]: ,61 Průměr jednotkové ceny [Kč/m 2 ]: ,31 Stanovení hodnoty nemovité věci porovnávací metodou: Název Hodnota Užitná plocha nemovité věci [m 2 ] 41,70 Základní jednotková cena [Kč/m 2 ] ,31 Celková hodnota nemovité věci [Kč] ,03 Celková hodnota nemovité věci po zaokrouhlení [Kč] ,00 Pozn.: Výše stanovený návrh tržní hodnoty nemovité věci je kalkulován včetně příslušného podílu na společných částech domu a pozemku a včetně všech součástí a zjištěného příslušenství k nemovité věci. Strana 18

19 9 Rekapitulace hodnot a závěrečná analýza 9.1 Rekapitulace hodnot Výsledný návrh tržní hodnoty nemovité věci zapsané na LV č k. ú. Klíše (bytová jednotka č. 539/9 umístěná v bytovém domě č. p. 539 na pozemku parc. č včetně spoluvlastnického podílu ve výši 417/8090 na společných částech domu a pozemku) vč. všech součástí a zjištěných příslušenství: Název Hodnota Výsledná hodnota zjištěná na bázi tržních hodnot [Kč] , Závěrečná analýza Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovité věci a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 3 měsíců ode dne vyhotovení. Výsledná hodnota předmětné nemovité věci odráží aktuální technický stav a polohu nemovité věci. Oceňovaná nemovitá věc představuje bytovou jednotku č. j. 539/9 o dispozici 1+1 včetně příslušného podílu ve výši 417/8090 na společných částech domu č. p. 539 a pozemku parc. č Bytový dům je řadový, zděný. Bytový dům nemá výtah, ve vnitrobloku je k dispozici zahrada. Dům prošel rekonstrukcí, nová plastová okna, fasáda včetně zateplení (rok 2010). Bytový dům je ve velmi dobrém stavu. Bytová jednotka je o dispozici 1+1 a je umístěna ve 3. NP z celkem 5. NP. Bytová jednotka se skládá z jednoho pokoje, kuchyně, předsíně a koupelny s WC. Koupelna prošla celkovou rekonstrukcí. V obývacím pokoji je popraskaný strop. Interiér bytové jednotky je v dobrém, udržovaném stavu. Možnost parkování vozidla v ulici přímo před domem. U předmětné nemovité věci bylo zjištěno zástavní právo smluvní, zástavní právo exekutorské, zahájení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Pro účely tohoto posudku nebude na výše uvedené skutečnosti brán zřetel. Na základě předložené podkladové dokumentace získané od objednavatele není k datu ocenění na předmětné nemovité věci uzavřena žádná nájemní smlouva. Věcné břemeno nebylo zjištěno. Dle zjištěných informací se na předmětné nemovité věci jiná rizika či omezení, která by ovlivnila výsledný návrh tržní hodnoty, nevztahují. Návrh tržní hodnoty nemovité věci zapsané na LV č k. ú. Klíše vč. všech součástí a zjištěného příslušenství činí ,00 Kč. Strana 19

20 10 Výsledek ocenění Předmětem znaleckého posudku je návrh tržní hodnoty nemovité věci zapsané na LV č k. ú. Klíše (bytová jednotka č. 539/9 umístěná v bytovém domě č. p. 539 na pozemku parc. č včetně spoluvlastnického podílu ve výši 417/8090 na společných částech domu a pozemku) ve vlastnictví Pfefferle Petr, Ostrčilova č. p. 539/9, Klíše, Ústí nad Labem, PSČ: , nar. dne Návrh tržní hodnoty předmětných nemovitých věcí se provádí pro účely insolvenčního řízení vedeného u Krajského soudu v Ústí nad Labem pod spis. zn. KSUL 91 INS 5456/2016, na základě objednávky insolvenčního správce, společnosti Administrace insolvencí CITY TOWER, v.o.s., se sídlem Praha 4, Hvězdova 1716/2b, PSČ , IČO: Návrh tržní hodnoty nemovité věci je proveden na základě stavu k Návrh tržní hodnoty nemovité věci zapsané na LV č k. ú. Klíše je stanoven ve výši: ,00 Kč (slovy: Pět set osmdesát devět tisíc korun českých) Pozn.: Výsledná hodnota je uvedena včetně DPH ve výši 21 % ,00 Kč (slovy: Čtyři sta šedesát pět tisíc tři sta deset korun českých) Pozn.: Výsledná hodnota je uvedena bez DPH. Pozn.: Případný rozdíl matematických operací ve všech výše uvedených tabulkách je způsoben zaokrouhlováním za využití programového vybavení MS OFFICE Excel Strana 20

21 Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování podniku a složek jeho aktiv, cenných papírů, nemovitostí a nehmotného majetku a majetkových práv. Zápis znaleckého ústavu do seznamu byl proveden na základě rozhodnutí ministra spravedlnosti ze dne pod č.j. 194/2009- OD-ZN. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /2016 do znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme podle připojené likvidace na základě faktury daňového dokladu č V Praze dne Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Ovocný trh 573/12, PSČ: IČO: Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel Posudek zpracoval: Ing. Kateřina Vejmelková Bc. Michaela Hamouzová Strana 21

22 11 Přílohy Příloha 1 Příloha 2 Příloha 3 Příloha 4 Příloha 5 Příloha 6 Příloha 7 Výpis z KN LV č k. ú. Klíše Výpis z KN LV č k. ú. Klíše Kopie katastrální mapy k předmětné nemovité věci Prohlášení vlastníka domu o podlahové ploše bytové jednotky Fotodokumentace předmětné nemovité věci Srovnávací nemovitosti pro porovnávací metody (nabídky realitních kanceláří na síti internet) Schéma podlaží bytového domu Strana 22