ZNALECKÝ POSUDEK / Boharyně 70 IČ: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí vyhláška MF ČR č.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK o tržní hodnotě bytové jednotky č. 23/4 v bytovém domě čp. 23 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech a pozemku st. 18 v obci Mladé Buky, katastrální území Kalná Voda dle LV č. 969 a LV č /2014 Objednatel posudku: Ing. Ivo Schneiderka Boharyně 70 IČ: Účel posudku: pro převod nemovitosti Předpis pro ocenění: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí vyhláška MF ČR č. 441/2013 Datum k němuž se ocenění provádí: Datum místního šetření Datum vypracování znaleckého posudku: Posudek vypracoval: Ing. Miloslav Kalous Hradecká Hradec Králové Posudek obsahuje včetně titulního listu 13 stran textu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hradci Králové,

2 Znalecký posudek /2014 strana 2 A. Úvod 1. Základní pojmy ADMINISTRATIVNÍ CENA - cena zjištěná dle cenového předpisu (v současné době Zákon 151 ze dne o oceňování majetku a o změně některých zákonů a prováděcí Vyhláška MF ČR č. 441/2013. TRH - Interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí - interakce kupujících a prodávajících nemovitosti. Je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. TRŽNÍ HODNOTA - (dle právního názvosloví "obecná cena" věci), Tržní hodnotou rozumíme v souladu s doporučením Evropského sdružení odhadců majetku TEGOVOFA (The European Group of Fixed Assets) "finanční částku, kterou je možné získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím. Přitom obě zúčastněné strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje". VĚCNÁ HODNOTA - (dle právního názvosloví "časová cena věci), je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. VÝNOSOVÁ HODNOTA - je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku Zainvestovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. CENA POŘIZOVACÍ - je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. CENA REPRODUKČNÍ - je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. ČISTÝ ROČNÍ STABILIZOVANÝ VÝNOS - jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. 2. Zadání Ocenění je vypracováno v souladu s platným předpisem, tj. Zákon č.151 ze dne o oceňování majetku a o změně některých zákonů a prováděcí Vyhláškou MF ČR č. 441/2013. Výsledky mé práce budou použity jako jeden z podkladů pro převod vlastnických práv. Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 Znalecký posudek /2014 strana 3 B. Nález 3. Podklady pro ocenění: 1. Zhotovené katastrálním úřadem Výpis z katastru nemovitostí k.ú. Kalná Voda vydaný dálkovým přístupem dne LV 969 Výpis z katastru nemovitostí k.ú. Kalná Voda vydaný dálkovým přístupem dne LV 891 Kopie katastrální mapy 2. Dodané objednavatelem posudku Ústní informace o stavu nemovitosti 3. Opatřené znalcem Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí vyhláška MF ČR č.441/2013 a předchozí platné předpisy Stavební zákon a předpisy související M. Hegenbart - J. Lanč - B.Sakař Oceňování nemovitostí I. a II. Ing. A. Hallerová, Ing. Dr. Stibůrek, Ing. Jindřich Vrabec, Pavel Weidenhoffer Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - Doc. Ing. Bradáč, Doc. JUDr Fiala Soudní inženýrství - Albert Bradáč a kolektiv Teorie oceňování nemovitostí 1.a 2.část - Doc. Ing. Bradáč Katastr nemovitostí po novele - Ing. Kuba, Ing. Olivová Malý lexikon obcí České republiky - ČSÚ C. Identifikační údaje a) Identifikace nemovitosti Vlastnické podíly: Katastrální území: Kalná Voda LV č.: 969 Vlastnický Jméno Adresa Rodné číslo/ičo podíl 1/2 Eliáš Marek Kalná Voda /3628 Mladé Buky 1,2 Jánská Kateřina Kalná Voda 23 Mladé Buky /3576

4 Znalecký posudek /2014 strana 4 Oceňované objekty: Pozemek a) Pozemky 1) Pozemky Byt b) Byt 1) Bytová jednotka 23/4 c) Ocenění porovnávací metodou b) Poloha a charakteristika Oceňované nemovitosti se nacházejí v katastrálním území Kalná Voda, obec Mladé Buky, okres Trutnov. Jedná se o bytovou jednotku č. 23/4, která je situována ve zděném bytovém domě čp. 23 v Mladých Bukách. Jedná se o lokalitu nedaleko města Trutnov v blízkosti potoka, který způsobuje záplavu. K bytové jednotce náleží odpovídající spoluvlastnický podíl 6306/36005 na společných částech domu a odpovídající podíl na pozemku. Původní dům byl postavený v roce 1813 a v průběhu let udržován. Střešní krytina není v dobrém technickém stavu a místy zatéká na půdu. Bytová jednotka byla v roce 2010 modernizována topení elektrokotlem a radiátory, koupelna, WC, plastová okna, odpady, voda, částečně elektro. Vstup do domu je z místní komunikace. Stavba na pozemku je napojena na inženýrské sítě: vodovod z řádu, kanalizace do řádu, elektro. c) Popis a stav objektů Bytová jednotka č. 23/4 v čp. 23 Bytová jednotka je situována ve 2. NP podlaží zděného bytového domu čp. 23 v Mladých Bukách. Bytová jednotka byla v roce 2010 modernizována topení elektrokotlem a radiátory, koupelna, WC, plastová okna, odpady, voda, částečně elektro. Jedná se o bytovou jednotku sestávající z obývacího pokoje, kuchyně, pokoje, koupelny s WC, pokoje s WC a chodby. Nosné konstrukce jsou zděné, střecha je členitá na dřevěném krovu pokrytá plechovou krytinou. Podlahy jsou dřevěné (částečně prohnilé) a betonové pokryté PVC, koberci a dlažbou v koupelně. Vnitřní omítky jsou štukové. Koupelna s WC jsou umístěné ve zděném bytovém jádru. Okna jsou nová plastová, vnitřní dveře jsou typové v ocelových zárubních. Byt je napojený na elektroinstalaci 220, na veřejný vodovod a kanalizaci. Vytápění bytu je ústřední elektrokotlem, radiátory jsou deskové. Ohřev TUV je elektrickým boilerem. V kuchyni je stará kuchyňská linka a el. sporák Obytný dům nemá instalovány výtahy.

5 Znalecký posudek /2014 strana 5 d) Pozemky Katastrální území: Kalná Voda LV č.: 891 Spoluvlastnický podíl: 6306/36005 Druh pozemku Číslo pozemku Výměra (m 2 ) Zastavěná plocha st Ostatní plochy Zahrada

6 Znalecký posudek /2014 strana 6 D. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 5 (1 + P i) = 1,000 i = 1 4 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,00 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,02 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 0,10 4 Možnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě 0,10 inženýrské sítě, které má obec v obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost IV. Přístup po nezpevněné komunikaci, dobré 0,03 parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 0,02 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití 0,00 komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo I. Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v okolí 0,02 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 0,750 i = 2

7 Znalecký posudek /2014 strana 7 Ocenění Pozemek a) Pozemky a.1) Vyhláška 441/2013 Sb. a.1.1) Pozemky 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Mladé Buky Název okresu: Trutnov Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce II obyvatel 0,85 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce II. Obec, jejíž některé katastrální území 1,03 sousedí s městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) 4 Technická infrastruktura v obci II. Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo 0,85 kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční a autobusová zastávka 0,90 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení 0,98 Základní cena výchozí: ZC v = 570, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 224,48 Kč/m2 Index trhu: I T = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 0,00 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 0,750 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,750 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 168,3600 Kč/m 2

8 Znalecký posudek /2014 strana 8 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] st. 18 Zastavěná plocha a nádvoří ,04 Pozemky určená cena: ,04 Kč Byt b) Byt b.1) Vyhláška 441/2013 Sb. b.1.1) Bytová jednotka 23/4 38 Podlahové plochy jednotky (PP): pokoj 13,94 m 2 pokoj + 18,64 m 2 kuchyň + 12,09 m 2 komora + 4,16 m 2 koupelna +WC + 3,30 m 2 chodba + 3,64 m 2 WC + 0,95 m 2 pokoj + 11,98 m 2 Podlahové plochy jednotky celkem: = 68,70 m 2 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Královéhradecký Obec: Mladé Buky Počet obyvatel: Základní cena (ZC): , Kč/m 2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická 0,10 konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených 0,01 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory I. Standardní vybavení, bez dalších prostor 0,03 užívané spolu s bytem 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou 1,00 *

9 Znalecký posudek /2014 strana 9 * Rok kolaudace: 1813 Stáří stavby (y): 201 Zvýšení koeficientu s: 0,10 Koeficient pro úpravu (s): 0,700 9 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): i=1 0,742 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): ,93 Kč/m 2 Index trhu (I T ): 1,000 Index polohy (I P ): 0,750 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CB P = PP ZCU I T I P = 68, ,93 1,000 0,750 = ,09 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = ,04 Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: = , Kč , Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = ,09 Kč Bytová jednotka 23/4 určená cena: ,09 Kč, c) Ocenění porovnávací metodou Bytová jednotka 2+1, Mladé Buky Jedná se o zrekonstruovaný byt 2+1 o výměře 55 m2 v centru obce Mladé Buky v cihlovém domě se zahradou. Byt se nachází v 1.NP staršího cihlového domu se čtyřmi bytovými jednotkami. K bytu náleží 2x sklep, část půdních prostor a část zahrady cca 100 m2. V bytě je nová elektroinstalace, koupelna, plastová okna, kuchyň, podlahy. V kuchyni je kuchyňská linka, myčka, sklokeramická deska, trouba. Dispozičně je byt řešen vstupní chodbou - předsíní, ze které je samostatný vstup do koupelny s WC, do ložnice a do kuchyně. Z prostorné kuchyně je vstup do druhého pokoje. Vytápění řešeno elektrickými přímotopy s možností úpravy na elektrokotel nebo krbová kamna. Možnost parkování na vlastním pozemku přímo u domu. Jedná se o klidnou lokalitu se zástavbou rodinných domů v okolí. V obci je školka, škola, lékař a obchod. V blízkosti SKIareál, v létě blízké koupaliště. Bytová jednotka 2+1, Kalná Voda Jedná se o byt 2+1 o výměře 70m2, který se nachází v přízemí bytového, zděného domu v Mladých Bukách - Kalná Voda. V bytě je předsíň, koupelna s WC, velká kuchyň, obývací pokoj, ložnice. V roce 2013 proběhla v bytě rekonstrukce: kompletní rozvody (voda, elektřina, topení, odpady), topná tělesa, podlahové krytiny, izolace, povrchové úpravy, koupelna vč. obložení, nová linka, plastová okna, SAT, NET. K bytu patří sklep a kóje na půdě. Parkování je cca 100m od domu. Bytová jednotka 3+kk, Kalná Voda Jedná se o byt 3+kk, který se nachází ve 2. NP bytového domu v klidné části obce Mladé Buky - Kalná Voda. Byt je napojen na obecní kanalizaci a vodovod. Vytápění je dálkové (parovod) a krbovými kamny. Byt je kompletně zrekonstruován - nové rozvody, podlahy, kuchyně, koupelna s WC, snížené stropy s LED osvětlením. K bytu náleží sklep o CP 10 m2, půda, kůlna a část zahrady. V obci se nachází veškerá občanská vybavenost (obchody, lékař, pošta, škola, školka).

10 Znalecký posudek /2014 strana 10 Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K stav domu K vybav. K stav bytu K velikost bytu Jednotková cena (JC) Váha (V) Bytová jednotka 2+1, Mladé buky , Kč 55,00 m 2 0,85 0,80 1,00 1,00 0, ,55 Kč 1,0 Bytová jenotka 2+1, Kalná Voda , Kč 68,00 m 2 0,95 0,90 0,95 1,00 1, ,19 Kč 1,0 Bytová jednotka 3+kk, Kalná Voda , Kč 60,00 m 2 0,90 0,80 1,00 1,00 0, , Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (K místa K stav domu K vybav. K stav bytu K velikost bytu ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 8 664, Kč 8 764,58 Kč 8 839,19 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 8 764,58 Kč Množství: 68,70 m 2 Porovnávací hodnota: = , Kč

11 Znalecký posudek /2014 strana 11 E. Rekapitulace Pro stanovení odhadu tržní hodnoty se vycházelo z obecně užívaných metod. tj. metody věcné, výnosové a porovnávací, jejichž charakteristika je uvedena v příloze. protože každá metoda má své klady a zápory, je nutno před rozhodnutím, které metody použijeme, provést analýzu trhu a tržních podmínek v rozsahu možných informací. Pro návrh obvyklé hodnoty byla použita srovnávací metoda založená na znalosti realizovaných cen obdobných nemovitostí v dané lokalitě s přihlédnutím k místním podmínkám a specifikům oceňované nemovitosti Pro stanovení odhadu tržní hodnoty se vycházelo z obecně užívaných metod. tj. metody věcné, výnosové a porovnávací, jejichž charakteristika je uvedena v příloze. protože každá metoda má své klady a zápory, je nutno před rozhodnutím, které metody použijeme, provést analýzu trhu a tržních podmínek v rozsahu možných informací. Pro konkrétní majetek byl proveden následující rozbor: Silné stránky nemovitosti: - oceňovaná bytová jednotka se nachází v klidové zóně bydlení nedaleko rekreačního centra - lokalita není zatížena přímými průmyslovými exhalacemi - bytová jednotka po modernizaci Slabé stránky nemovitosti: - bytový dům v zanedbaném stavu - příjezd po úzké komunikaci přes malý můstek - záplavová oblast Pro návrh obvyklé hodnoty byla použita srovnávací metoda založená na znalosti realizovaných cen obdobných nemovitostí v dané lokalitě s přihlédnutím k místním podmínkám a specifikům oceňované nemovitosti Obvyklá hodnota navržená na bázi srovnávací metody založené na znalosti realizovaných cen obdobných nemovitostí v dané lokalitě s přihlédnutím k místním podmínkám a specifikům oceňované nemovitosti činí ke dni : Cena bytů podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč , Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: Šestsettisíc Kč

12 Znalecký posudek /2014 strana 12 F. Závěr Cílem znaleckého posudku č /2014 je návrh tržní hodnoty bytové jednotky č. 23/4 v bytovém domě čp. 23 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech a pozemku st. 18 v obci Mladé Buky, katastrální území Kalná Voda dle LV č. 969 a LV č. 891 dle platného cenového předpisu pro převod nemovitosti. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro návrh tržní hodnoty k uvedenému datu, je navržena tržní hodnota nemovitosti ve výši , Kč Cena slovy: Šestsettisíc Kč Administrativní cena zjištěná dle platného cenového předpisu, tj. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ze dne a o změně některých zákonů a prováděcí Vyhlášky MF č. 441/2013 činí ke dni : , Kč Cena slovy: Pětsetpadesátjedentisícdvěstěosmdesát Kč V Hradci Králové, Ing. Miloslav Kalous Hradecká Hradec Králové

13 Znalecký posudek /2014 strana 13 G. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne , č.j. Spr. 3951/96 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady podniků a vklady majetku do společnosti a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku. V Hradci Králové, Ing. Miloslav Kalous Hradecká Hradec Králové