Znalecký posudek č. 14/11/173

Transkript

1 Znalecký posudek č. 14/11/173 O ceně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/20 k nemovitým věcem - pozemku p.č. st zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p rod. dům, pozemku p.č zahrada, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 129, pro k.ú. Životice u Nového Jičína, obec Životice u Nového Jičína, okres Nový Jičín. Objednatel posudku: Účel posudku: Vypracoval: JUDr. Jiří Petruň soudní exekutor, Exekutorský úřad Šumperk K. H. Máchy 1294/ Šumperk IČ: DIČ: CZ Určení obvyklé ceny nemovitých věcí ke stanovení nejnižšího podání. ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o. IČ: Sadová 882/2, Jeseník, zapsaná v obchodním rejstříku, vedeném u Krajského soudu v Ostravě, oddíl C, vložka číslo Odpovědná osoba: Ivo Trsťan (soudní znalec) info@ozkbest.cz Posudek obsahuje 18 stran a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních a 1 vyhotovení je uloženo v archívu ZNALECKÉ KANCELÁŘE BeST s.r.o.. V Jeseníku, dne

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Dle usnesení, ze dne vydané Exekutorským úřadem Šumperk, JUDr. Jiří Petruň, č.j. 065 EX 00810/10-075, byla pověřena ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o., se sídlem Sadová 882/2, Jeseník, (odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec) k ocenění těchto nemovitých věcí: - pozemek parcelní číslo st. 93 o výměře 209 m 2, druh: zastavěná plocha a nádvoří - součástí je stavba č.p. 43, rod. dům, stojící na pozemku parc. č. st pozemek parcelní číslo 230 o výměře m 2, druh: zahrada vše zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Nový Jičín, pro obec Životice u Nového Jičína, katastrální území Životice u Nového Jičína, okres Nový Jičín, na listu vlastnictví č. 129, podíl 1/20. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu výše uvedených nemovitých věcí a jejich příslušenství. 2. Informace o nemovitosti Jedná se o pozemek p.č. st zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p rod. dům, pozemek p.č zahrada, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 129, pro k.ú. Životice u Nového Jičína, obec Životice u Nového Jičína, okres Nový Jičín. Rodinný dům je situovaný na adrese Životice u Nového Jičína č.p. 43, Životice u Nového Jičína. Rodinný dům se nachází v jiho-východní, zastavěné části obce, jako samostatně stojící. Dle informací ČSÚ má obec Životice u Nového Jičína 620 obyvatel, z hlediska občanské vybavenosti se v obci Životice u Nového Jičína nachází škola. 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne za přítomnosti soudního znalce pana Ivo Trsťana, jeho spolupracovníků, otce povinného pana Ladislava Jančálka, sestry povinného paní Anny Piešové a jejího manžela. Povinný pan Jiří Jančálek se místního šetření nezúčastnil. 4. Podklady pro vypracování posudku - Usnesení č.j. 065 EX 00810/10-075, ze dne Výpis z katastru nemovitostí č. 129 vyhotovený objednavatelem dne Náhled katastrální mapy, vyhotovený ZNALECKOU KANCELÁŘI BeST s.r.o., dne Mapy širších vztahů I a II. - Zjištění míry výskytu povodní/záplav, prostřednictvím webových stránek - Podklady z místního šetření (informace, výměry a fotodokumentace) ze dne Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: , stránka č. 2

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Níže uvedené vlastnické a evidenční údaje jsou převzaty z veřejně přístupné databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního: Kraj: Moravskoslezský Okres: Nový Jičín Obec: Životice u Nového Jičína Katastrální území: Životice u Nového Jičína (797375) List vlastnictví číslo: 129 Vlastníci: 1. Jančálek Bronislav Podíl: 1/20 Masarykovo nám. 1/1, Nový Jičín 2. Jančálek Jiří Podíl: 1/20 č.p. 128, Životice u Nového Jičína 3. Jančálek Ladislav Podíl: 1/20 č.p. 182, Hodslavice 4. Jančálek Ladislav Podíl: 3/4 č.p. 43, Životice u Nového Jičína 5. Piešová Anna Podíl: 1/20 č.p. 152, Veřovice 6. Uherková Renáta Podíl: 1/20 Francouzská 1204/25, Kopřivnice 6. Dokumentace a skutečnost - Předložené podklady souhlasí se skutečností. - Nabývací titul nebyl předložen. - Ke dni zpracování znaleckého posudku nebyla zjištěna nájemní smlouva, či jiná smlouva, která by upravovala oceňované nemovité věci k užívání třetí osobou. 7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o přízemní, částečně podsklepený rodinný dům ze smíšeného zdiva, bez využitého podkroví, sedlová střecha je kryta taškou pálenou. Rodinný dům je půdorysného tvaru obdélníka. Původní stáří rodinného domu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle sdělení účastníků místního šetření přes 100 roků. Vytápění rodinného domu je lokální pomocí kamen na tuhá paliva (provedeno 1x) a pomocí plynových kamen WAF. Ke dni ocenění tohoto znaleckého posudku jsou plynová kamna WAF odpojena. V roce 2011 byla na rodinném domu částečně osazena plastová zdvojená okna, byly instalovány vchodové dveře, byla provedena kompletní rekonstrukce sociálního zázemí (koupelna, WC), byla instalována kuchyňská linka, byla položena keramická dlažba na podlahu v kuchyni, obytném pokoji a na chodbě. Dále byly částečně provedeny rozvody inženýrských sítí. Při místním šetření bylo zjištěno, že rodinný dům k datu ocenění tohoto znaleckého posudku prochází kompletní rekonstrukce dvou obytných pokojů. Při místním šetření bylo dále zjištěno, že rodinný dům není k datu ocenění tohoto znaleckého posudku trvale obýván. Rodinný dům je situován v zóně 3 - zóna se středním nebezpečím výskytu povodní/záplav. Tato skutečnost byla zjištěna stránka č. 3

4 prostřednictvím webových stránek Dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle sdělení účastníků místního šetření je pro potřeby tohoto znaleckého posudku a určení indexu Iv (index konstrukce a vybavení) uvažováno rokem výstavby/kolaudace objektu Celkový stavebně-technický stav lze ke dni ocenění hodnotit jako - stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav). Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektu je patrné z ocenění. Dispoziční řešení rodinného domu: I. podzemní podlaží - schodiště, sklepní prostor I. nadzemní podlaží - chodba, kuchyně, 3x obytný pokoj, sociální zázemí (koupelna, WC), 2x schodiště Parkování je možné na vlastním pozemku. Pozemky se nachází v rovinném terénu, tvoří funkční celek a jsou přístupné po veřejné zpevněné komunikaci, na pozemku p.č. 1529/108 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Moravskoslezský kraj, 28. října 2771/117, Moravská Ostrava, Ostrava. Rodinný dům je napojen na elektro, plynové vedení, septik a vlastní studnu. Na obytnou část rodinného domu, při jeho pravé hranici (pohled z přístupové komunikace) navazuje přízemní, hospodářská část rodinného domu ze smíšeného zdiva, se sedlovou střechou krytou taškou pálenou. Za rodinným domem, při horní hranici pozemku p.č zahrada, uprostřed (pohled z přístupové komunikace) je situován kotec pro psa. Při místním šetření byly zjištěny tyto venkovní úpravy (oplocení - ocelové pletivo v ocelových sloupcích, ocelová vrátka s výplní ocelového pletiva, kamenný chodník, dlážděný chodník, venkovní schody betonové, betonové a zpevněné plochy). Ocenění je provedeno dle skutečného, zjištěného stavu. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitým věcem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele. 8. Obsah posudku a) Objekty 1) Stavba č.p rod. dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 129 c) Ocenění porovnávací metodou stránka č. 4

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Objekty 1) Stavba č.p rod. dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 129 Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 441/2013 Sb. a.1.1) Stavba č.p rod. dům 35 Podlaží: Název Zastavěná plocha I. PP 7,65 3,05+1,50 2,95 = 27,76 m 2 I. NP 16,25 8,30 = 134,88 m 2 Součet: = 162,64 m 2 Podlažnost: 162,64 / 27,76 = 5,86 Obestavěný prostor (OP): Spodní stavba 7,65 3,05 1,80+1,50 2,95 1,80 = 49,96 m 3 Vrchní stavba 16,25 8,30 3,70 = 499,04 m 3 Zastřešení 16,25 8,30 4,30 0,5 = 289,98 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 838,98 m 3 Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy smíšené 8,20 % Podstandardní 2. Zdivo smíšené 21,20 % Podstandardní stránka č. 5

6 Název, popis Obj. podíl Hodnocení 3. Stropy dřevěné trámové s rovným podhledem, klenbové 7,90 % Standardní (sklep) 4. Střecha vaznicová sedlová 7,30 % Standardní 5. Krytina taška pálená 3,40 % Standardní 6. Klempířské konstrukce pozinkované (žlaby, svody, parapety) 0,90 % Standardní 7. Vnitřní omítky vápenné hladké (z části) 5,80 % Podstandardní 8. Fasádní omítky vápenné hladké (z části) 2,80 % Podstandardní 9. Vnější obklady 0,50 % Nevyskytuje se 10. Vnitřní obklady keramický obklad (kuchyně, koupelna, WC) 2,30 % Standardní 11. Schody dřevěné (do půdních prostor), betonové (do sklepa) 1,00 % Standardní 12. Dveře dřevěné náplňové do ocelových zárubní 3,20 % Standardní 13. Okna plastová zdvojená, dřevěná zdvojená 5,20 % Standardní 14. Podlahy obytných místností betonové, keramická dlažba 2,20 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností hliněné, betonové, keramická 1,00 % Standardní dlažba 16. Vytápění lokální vytápění kamny na tuhá paliva (1x) a 5,20 % Podstandardní plynovými kamny WAF (odpojeno) 17. Elektroinstalace 240/400V 4,30 % Standardní 18. Bleskosvod 0,60 % Nevyskytuje se 19. Rozvod vody studená i teplá 3,20 % Standardní 20. Zdroj teplé vody elektrický bojler (odpojeno) 1,90 % Podstandardní 21. Instalace plynu je provedena 0,50 % Standardní 22. Kanalizace kompletní odkanalizování 3,10 % Standardní 23. Vybavení kuchyně kuchyňská linka, dřez 0,50 % Podstandardní 24. Vnitřní vybavení vana, umyvadlo 4,10 % Standardní 25. Záchod splachovací WC 0,30 % Standardní 26. Ostatní 3,40 % Nevyskytuje se Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Životice u Nového Jičína Počet obyvatel: 620 Základní cena (ZC): 2 387, Kč/m 3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn I. Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo 0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost III. Hodnota větší než 2 0,02 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování 0,00 (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby II. Lokální vytápění el. nebo plynem, 0,04 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 stránka č. 6

7 9 Venkovní úpravy II. Minimálního rozsahu 0,03 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m 2 celkem 0,01 stavbou 12 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou - 0,85 * (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Rok výstavby / kolaudace: 1910 Stáří stavby (y): 104 Zvýšení koeficientu s: 0,06 Koeficient pro úpravu (s): 0, Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): 0,494 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 1 179,18 Kč/m 3 Index trhu: příloha č. 3, tabulka č. 1 U znaku 4. (Vliv právních vztahů na prodejnost) je uvažováno ponížením v pásmu znaku I. Negativní* konkrétně pak o hodnotu -0,04, neboť předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/20. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy III. Pozemek ve spoluvlastnictví 0,01 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní 0,04 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko II. Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody) 0,80 4 Index trhu (I T = P 5 (1 + P i)): 0,760 i=1 Index polohy pozemku: příloha č. 3, tabulka č. 3 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,03 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,00 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,00 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 0,00 inženýrské sítě, které má obec nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici 0,00 pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 0,02 stránka č. 7

8 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití 0,00 komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = P 1 (1 + P i)): i=2 1,009 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU I T I P = 838, ,18 0,760 1,009 = ,28 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 20 Cena po úpravě: = ,06 Kč Stavba č.p rod. dům určená cena: ,06 Kč b) Pozemky b.1) Vyhláška 441/2013 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 129 4, 9 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Životice u Nového Jičína Název okresu: Nový Jičín Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce IV obyvatel 0,65 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce V. Ostatní případy 0,80 4 Technická infrastruktura v obci III. Elektřina, vodovod, nebo kanalizace, 0,70 nebo plyn 5 Dopravní obslužnost obce I. Městská hromadná doprava či 1,00 integrovaná doprava, železniční zastávka a autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci IV. Omezená vybavenost (obchod a zdravotní 0,90 středisko, nebo škola) Základní cena výchozí: ZC v = 700, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 137,59 Kč/m2 Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: U znaku 4. (Vliv právních vztahů na prodejnost) je uvažováno ponížením v pásmu znaku I. Negativní* konkrétně pak o hodnotu -0,04, neboť předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/20. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi stránka č. 8

9 2 Vlastnické vztahy III. Pozemek ve spoluvlastnictví 0,01 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní 0,04 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko II. Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody) 0,80 Index trhu:i T = P 5 (1 + P i) = 0,760 i = 1 4 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 0,00 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,03 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,00 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,00 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici 0,00 pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 0,02 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití 0,00 komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 1,009 i = 2 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,767 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 105,5315 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] st. 93 zastavěná plocha a nádvoří ,08 stránka č. 9

10 9 odst. 3 Jiné pozemky (dle 4 odst. 1) Základní cena upravená: ZCU = ZC I 0,30 = 31,6595 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 230 zahrada ,47 Součet cen všech typů pozemků: = ,55 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 20 Cena po úpravě: = 3 797,03 Kč Pozemky na LV číslo 129 určená cena: 3 797,03 Kč c) Ocenění porovnávací metodou Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, jedním ze způsobu oceňování je porovnávací způsob. Porovnávací přístup vychází přímo z porovnání s prodeji obdobných nemovitých věcí v podobných podmínkách. Porovnání je buď přímé mezi prodávanými a oceňovanou nemovitou věcí, nebo nepřímé, kdy soubor údajů o prodávaných nemovitých věcech a jejich cenách je zpracován na průměrnou, standardní nemovitou věc a s touto je pak porovnávána nemovitá věc oceňovaná. Aplikace této metody ocenění předpokládá dostatek informací o nabídkách nebo realizovaných prodejích nemovitých věcí obdobného charakteru v lokalitě blízké předmětné nemovité věci. Problematika porovnávací (komparativní) metody je uceleně popsána v publikaci Teorie oceňování nemovitostí vydaná Akademickým nakladatelstvím CERM, s.r.o. Brno, od Prof. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. a kol., ve které je uvedeno, že ocenění provádíme porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek: - druhu a účelu věcí, - koncepce a technických parametrů, - materiálů, - technického stavu (opotřebení, stav údržby, vady), - velikost, využitelnost, umístění a projevy okolí. Cena nemovité věci je velmi závislá na její poloze, a to nejvíce u nemovitých věcí obchodních, jen o něco méně u nemovitých věcí obytných a poměrně málo u nemovitých věcí výrobních, u kterých je však důležité dopravní spojení. Vliv polohy na cenu je třeba tedy vždy mít na paměti, a pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovité věci ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách; přitom i na jedné ulici s typovými rodinnými domy může být vliv okolí takový, že na různých koncích ulice budou ceny odlišné. Další skutečnosti je, že stavby zpravidla nejsou totožné. Velmi blízká podobnost bude s největší pravděpodobností u bytů stejné kategorie a velikosti. I rodinné domy se budou lišit velikostí, vybavením, velikostí podsklepení, velikosti pozemku a zahrady, objekty volně stojící nebo řadové. Vliv na cenu nemovité věci bude mít samozřejmě i technický stav. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem, je třeba při porovnání brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich případné odlišnosti následně vyjádřit v ceně. stránka č. 10

11 Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. 1) RD ul. Najštef, Mořkov, okres Nový Jičín Jedná se o zděný, částečně podsklepený, samostatný rodinný dům. Rodinný dům je přízemní se sedlovou střechou. K rodinnému domu náleží dílna, kůlna a stodola. Rodinný dům je napojen na elektro, obecní vodovod, plynové vedení a septik. Na zahradě je vlastní studna a druhá je situovaná ve sklepě. Základní občanská vybavenost a dopravní dostupnost v místě. Nabídková CENA: ,- Kč 2) RD Rybí, okres Nový Jičín Jedná se o zděný, částečně podsklepený, samostatný rodinný dům o vnitřní dispozici 4+1. Rodinný dům se nachází na okraji obce. K rodinnému domu náleží zahrada a garáž. V přízemí domu se nachází zádveří, kuchyně, čtyři obytné pokoje a WC. Topení je řešeno lokálně plynovými kamny. Rodinný dům je napojen na elektro, obecní vodovod, plynové vedení a septik. Občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: ,- Kč 3) RD Tichá, okres Nový Jičín Jedná se o zděný, samostatný rodinný dům o vnitřní velikosti 3+1. Vnitřní dispozice rodinného domu: chodba, kuchyň, dva obytné pokoje, komora, koupelna a WC. V podkroví je obytný pokoj a půdní prostory, které jsou vhodné k vestavbě. K rodinnému domu náleží oplocená zahrada, garáž a samostatný hospodářský objekt. Občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: ,- Kč 4) RD Hodslavice, okres Nový Jičín Jedná se o zděný, částečně podsklepený, samostatně stojící rodinný dům o vnitřní dispozici 2+1. Rodinný dům se nachází na okraji obce. K rodinnému domu náleží zahrada s garáží a zahradní chatkou. Rodinný dům je po provedené rekonstrukci - plastová okna se žaluziemi a nová střešní krytina. V přízemí se nachází zádveří, chodba, šatna, schodiště, kuchyně, obytný pokoj, vstup do sklepa, koupelna a samostatné WC. V podkroví je chodba a obytný pokoj. O vytápění se starají dva kotle, jeden elektrický a druhý kotel na tuhá paliva. Rodinný dům je napojen na elektro, obecní vodovod a je kompletně odkanalizován. Dům je obklopen částečně svažitou oplocenou zahradou. Na zahradě se nachází vlastní studna. Občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: ,- Kč 5) RD Hostašovice, okres Nový Jičín Jedná se o zděný, samostatný rodinný dům o vnitřní dispozici 2+1. K rodinnému domu náleží zahrada a garáž. Vnitřní dispozice rodinného domu: dva obytné pokoje, kuchyň, koupelna, WC, komora a garáž. Rodinný dům je částečně podsklepený. Rodinný dům je napojen na obecní vodovod a elektřinu. Odpady jsou svedeny do jímky. Vytápění je řešeno lokálně kamny na tuhá paliva. Základní občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: ,- Kč Seznam porovnávaných objektů: 1) RD ul. Najštef, Mořkov, okres Nový Jičín Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 1,00 celek K stavební konstukce : 1,00 stránka č. 11

12 K údržby a stavebně-technického stavu : 1,00 K vybavení : 1,00 K výměry pozemku : 1,00 K polohový : 1,00 K objektivizační : 1,10 Jednotková cena (JC): ,18 Kč Váha (V): 1,0 2) RD Rybí, okres Nový Jičín Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 1,00 celek K stavební konstukce : 1,00 K údržby a stavebně-technického stavu : 0,95 K vybavení : 1,00 K výměry pozemku : 1,00 K polohový : 1,00 K objektivizační : 1,10 Jednotková cena (JC): ,86 Kč Váha (V): 1,0 3) RD Tichá, okres Nový Jičín Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 1,00 celek K stavební konstukce : 1,00 K údržby a stavebně-technického stavu : 1,00 K vybavení : 1,00 K výměry pozemku : 1,00 K polohový : 1,00 K objektivizační : 1,10 Jednotková cena (JC): ,82 Kč Váha (V): 1,0 4) RD Hodslavice, okres Nový Jičín Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 1,00 celek K stavební konstukce : 1,00 K údržby a stavebně-technického stavu : 1,10 K vybavení : 1,00 K výměry pozemku : 0,95 K polohový : 1,00 K objektivizační : 1,10 Jednotková cena (JC): ,58 Kč Váha (V): 1,0 5) RD Hostašovice, okres Nový Jičín Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 1,00 celek K stavební konstukce : 1,00 K údržby a stavebně-technického stavu : 1,05 K vybavení : 1,00 K výměry pozemku : 0,95 K polohový : 1,00 stránka č. 12

13 K objektivizační : 1,10 Jednotková cena (JC): ,17 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (K stavební konstukce K údržby a stavebně-technického stavu K vybavení K výměry pozemku K polohový K objektivizační ) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za celek: ,18 Kč ,52 Kč ,17 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek: , Kč Jednotkové množství: 1,00 celek Porovnávací hodnota: = , Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 20 Cena po úpravě: = , Kč Úprava ceny koeficientem: Výslednou porovnávací hodnotu ovlivňuje především skutečnost, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/20 k výše uvedeným nemovitým věcem, neboť na realitním trhu je takřka mizivá poptávka po takovýchto částech nemovitých věcí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou tedy obecně obtížně obchodovatelné. S ohledem na prodejnost nelze tedy výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku. Je proto nutné cenu dále upravit, a to v našem případě ponížením spoluvlastnického podílu o 1/4, tedy 25%. Vliv spoluvlastnictví 0,750 Cena po úpravě: = ,50 Kč Výsledná porovnávací hodnota: ,50 Kč stránka č. 13

14 C. REKAPITULACE V současné době se v ČR cena stanoví dohodou nebo oceněním podle zvláštního předpisu, jak plyne z ustanovení zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. a č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Cena a hodnota ve vztahu k určení obvyklé tržní hodnoty oceňovaných nemovitých věcí: - pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené metody a přístupy Cena zjištěná - (též administrativní, úřední ) - je cena podle cenového předpisu, v současné době dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb. (oceňovací vyhláška). Základním předpisem je zákon o cenách č. 526/1990 Sb., jenž stanoví, že cena je peněžní částka, sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji (např. vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim). Porovnávací, srovnávací, též komparativní metoda - je založena na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovité věci s cenami obdobných nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, které byly v nedávné době nabízeny či realizovány na trhu realit. Porovnávací hodnota se rovná ceně podobné nemovité věci dosažené na volném trhu se zohledněním odlišností a časového posunu. Porovnání oceňovaných nemovitých věcí se tedy uskutečňuje na základě průzkumu trhu realit, přičemž je nutné brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich odlišnost poté vyjádřit v ceně. Obvyklá cena (obecná, tržní) - Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/1997 Sb., rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývajících z osobního vztahu k nim. Vztah administrativní a obvyklé ceny Stanovení ceny dle legislativního předpisu a ceny založené na tržních principech je v některých aspektech shodné a v jiných diametrálně odlišné. Shodná je skutečnost, že se znalec zabývá stejnými objekty zkoumání. Odlišnost je však ve způsobu zkoumání oceňované nemovité věci. Při určení administrativní ceny je třeba, aby znalec aplikoval legislativní předpis pro účel, který je předem stanoven. Jiná situace ovšem nastává v případě stanovení obvyklé ceny objektu, kdy není znalec vázán žádným právním předpisem, má v podstatě volnou působnost v rámci definice obvyklé ceny. Vychází především ze svých zkušeností, znalostí a jedná na základě svého nejlepšího svědomí. Neměla by nastat situace, že hodnota indikovaná na tržních principech bude shodná s cenou administrativní, a to hlavně proto, že cenový předpis nezohledňuje všechny cenotvorné faktory a situaci na trhu nemovitých věcí. stránka č. 14

15 Kladné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - dobrá dopravní dostupnost do okolních měst - možnost rozšíření obytných prostor do podkroví Záporné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - neúplná občanská vybavenost obce Životice u Nového Jičína - v obci Životice u Nového Jičína není možnost napojení na hloubkovou kanalizaci a plynové vedení - oceňované nemovité věci jsou situovány v blízkosti vodního toku - stavebně-technický stav rodinného domu na mírně horší úrovni - pouze lokální vytápění rodinného domu - předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/20 - odraz ekonomické krize ve světle realitního trhu Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech (jako celku) srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu podprůměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění (ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/20) považovat za obtížně obchodovatelný. Výsledná obvyklá hodnota oceňovaných nemovitých věcí byla zjištěna komparativní metodou, na základě databáze uskutečněných prodejů v regionu, informací od znalců a realitních kanceláří působících v regionu, informací vlastníků sousedních nemovitých věcí a po použití korekčních koeficientů. Cena jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených (se Zástavními právy exekutorskými se v ocenění neuvažuje, zpracovatel nezná jejich aktuální hodnotu, stejně tak se neuvažuje i s exekucemi) Cena závad, které v dražbě prodejem nezaniknou (znalci nejsou známy žádné takové závady) 0,- Kč 0,- Kč Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem Ostatní movité věci , Kč 3 800, Kč , Kč , Kč 0, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění činí: , Kč Cena slovy: třicettisíc Kč stránka č. 15

16 Znalecký posudek vyhotovil: Ivo Trsťan Jaroslav Suchánek Mgr. Ing. Michalis Becis Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec V Jeseníku, dne ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o. Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec stránka č. 16

17 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr.2143/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 14/11/173 znaleckého deníku.... Ivo Trsťan, soudní znalec stránka č. 17

18 E. SEZNAM PŘÍLOH - fotodokumentace - výpis z katastru nemovitostí - kopie katastrální mapy - mapy širších vztahů I a II stránka č. 18

19 Fotodokumentace stránka č. 1

20 stránka č. 2

21

22

23

24

25

26

27