Znalecká organizácia, evidenčné číslo organizácie MS SR: SNP 939/25, Šaľa

Transkript

1 Znalecká organizácia, evidenčné číslo organizácie MS SR: SNP 939/25, Šaľa Zadávateľ: DUPOS dražobná, spol. s r.o., Tamaškovičova č. 17, Trnava Číslo spisu (objednávky): zo dňa , číslo objednávky DD ZNALECKÝ POSUDOK číslo 42/2013 Vo veci: Stanovenie Všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti evidovanej na liste vlastníctva č katastrálne územie Šamorín, obec Šamorín, okres Dunajská Streda: byt č. 18 v bytovom dome súp. č. 492 na parcele č Spoluvlastnícky podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu vo veľkosti 25321/ za účelom výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby Počet listov (z toho príloh): 20 ( 6 ) Počet odovzdaných vyhotovení 4 x v písomnej forme pre zadávateľa 2 x v elektronickej forme pre zadávateľa 1 x v písomnej forme pre znalca V Šali dňa

2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanovenie Všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti evidovanej na liste vlastníctva č katastrálne územie Šamorín, obec Šamorín, okres Dunajská Streda: byt č. 18 v bytovom dome súp. č. 492 na parcele č Spoluvlastnícky podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu vo veľkosti 25321/ za účelom výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby 2. Dátum vyžiadania posudku: Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok: Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : 5.1 Dodané zadávateľom (účastníkmi konania): Objednávka č. DD na vyhotovenie znaleckého posudku zo dňa Potvrdenie - Stavebné bytové družstvo Šamorín, Kováčska 40, Šamorín 5.2 Získané znalcom : Výpis z katastra nehnuteľností vytvorený cez katastrálny portál, z listu vlastníctva č čiastočný, k.ú.šamorín, obec Šamorín, okres Dunajská Streda, zo dňa Kópia z katastrálnej mapy vytvorený cez katastrálny portál, k.ú.šamorín, obec Šamorín, okres Dunajská Streda, zo dňa Zameranie a zakreslenie skutkového stavu bytu č.18 v bytovom dome s.č. 492 Fotodokumentácia Index vývoja cien v stavebníctve 4Q Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty. Zákon č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (notársky poriadok) v znení neskorších predpisov 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov STN Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Ministerstva životného prostredia SR č. 453/2000 Z.z. zo dňa 11.decembra 2000, ktorou sa vykonávajú niektoré ustanovenia stavebného zákona Vyhláška Ministerstva životného prostredia SR č. 55/2001 zo dňa 25.januára 2001 o územnoplánovacích podkladoch a územnoplánovacej dokumentácie. Vyhláška Ministerstva životného prostredia SR č. 532/2002 Z.z. ktorou sa ustanovujú podrobnosti o všeobecných technických požiadavkách na výstavbu a o všeobecných technických požiadavkách na stavby užívané osobami s obmedzenou schopnosťou pohybu a orientácie. Zákon č. 162/1995 Z.z. zo dňa 27. júna 1995 o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Znalecká organizácia z odboru: Stavebníctvo, Odvetvie: Odhad hodnoty nehnuteľností 2/20

3 Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon č. 40/1964 Zb. (občiansky zákonník) v znení neskorších predpisov Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Indexy cien stavebných prác, materiálov a výrobkov spotrebovávaných v stavebníctve SR; Štatistický úrad SR. Sčítanie obyvateľov, domov a bytov Základné údaje - Obyvateľstvo; Štatistický úrad SR. Aktuálne indexy cien stavebných prác - časopis ZNALECTVO; ÚSI ŽU Žilina. Obnova bytových domov, Hromadná bytová výstavba po roku 1970, Zuzana Šternová a kolektív, Bratislava STN /63 - Výpočet obestaveného prostoru pozemních stavebních objektu. STN /98 - Budovy na bývanie. Bradáč A.: Teorie ocenování nemovitostí - 1. časť; CERM Brno, Ilavský M., Nič M., Majdúch D.: Ohodnocovanie nehnuteľností, MIpress Bratislava, 2012 Bradáč A.: Nemovitosti, Linde Praha, 2007 Zazvonil Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress Praha, 2006 Bradáč A.: Věcná bremena od A do Z, Linde Praha, 2009 Programové vybavenie HYPO Vlastnícke a evidenčné údaje : výpis z listu vlastníctva č k.ú. Šamorín, obec Šamorín, okres Dunajská Streda Výpis z listu vlastníctva č čiastočný Časť A: Majetková podstata Stavby súp. číslo 492, na parc. č. 2278, druh stavby 500, popis stavby 9 POSCH. OBYTNÝ DOM Právny vzťah k parcele, na ktorej leží stavba 492 je evidovaný na LV č. 870 Časť B: Vlastníci a iné oprávnené osoby Byty Vchod: 14 5.p. Byt č. 18 Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu: 25321/ Vlastník: 31 Mátyas Eman r. Mátyas, Centrum I. 29, Veľké Kapušany dátum narodenia: Spoluvlastnícky podiel 1/1 Poznámka. Oznámenie o začatí výkonu záložného práva vprospech Tatra banky a.s., P 63/13 - č. z. 148/13 Titul nadobudnutia V 705/08 - Záložná zmluva, právopl. dňa Titul nadobudnutia V 882/08 - Kúpná zmluva, právopl. dňa Tituly nadobudnutia LV: Z /07 - zápis záložného práva - 848/07 Časť C: Ťarchy: Záložné právo v zmysle 15 zák. č. 182/1993 Z.z. v platnom znení v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome podľa Z-3272/07 31 Záložné právo v prospech Tatra banky a.s., so sídlom Hodžovo nám. 3, Bratislava, IČO: podľa V-705/08 zo dňa na byt č.18 na V. podl. Iné údaje: LV vl. c Údaje o ohliadke a zameraní predmetu posúdenia: Znalecká organizácia z odboru: Stavebníctvo, Odvetvie: Odhad hodnoty nehnuteľností 3/20

4 Miestna ohliadka spojená s miestnym šetrením bola vykonaná dňa za účasti zástupcu vlastníka nehnuteľnosti. Pri miestnej ohliadke bol porovnaný skutočný stav nehnuteľnosti so stavom vedeným v katastri nehnuteľností a vykonané zameranie dňa laserovým diaľkomerom Stanley TLM 160. Fotodokumentácia nehnuteľnosti bola vyhotovená dňa digitálnym fotoaparátom Sony MPEG movie VX. 10. Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené. 11. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Výkon záložného práva formou dobrovoľnej dražby. 12. Základné pojmy Všeobecná hodnota (VŠH) - je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľnosti a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dnu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou; obvykle vrátane dane z pridanej hodnoty. Východisková hodnota (VH) - je znalecký odhad hodnoty, za ktorú by bolo možné hodnotenú stavbu nadobudnúť formou výstavby v čase ohodnotenia na úrovni bez dane z pridanej hodnoty. Technická hodnota (TH) - je znalecký odhad východiskovej hodnoty stavby znížený o hodnotu zodpovedajúcu výške opotrebovania. Technický stav stavby (TS) - je percentuálne vyjadrenie okamžitého stavu stavby. Výnosová hodnota (HV) - je znalecký odhad súčasnej hodnoty budúcich disponibilných výnosov z využitia nehnuteľnosti formou prenájmu, diskontovaných rizikovou (diskontnou) sadzbou. Pojem "všeobecná hodnota (VŠH)" definovaný vyššie (podľa citovanej vyhlášky) je obsahovo totožný a zhodný s pojmom "cena obvyklá v mieste a čase konania dražby" definovanom v zákone o dobrovoľných dražbách ( 12 zákona c. 527/2002 Z.z. v platnom znení). II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE: a) Výber použitej metódy: Všeobecnú hodnotu posudzovanej nehnuteľnosti stanovujem podľa Vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku, Prílohy č.3 - Postup stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, s použitím "Metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb", vydanej ÚSIŽU v Žiline v roku (ISBN ) Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ). Rozpočtový ukazovateľ je prebratý z metodiky Žilinskej univerzity s tým, že pri tvorbe je zohľadnený koeficient konštrukcie, materiálového vybavenia. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 4.štvrťrok ,211. b) Porovnanie právnej a technickej dokumentácie so skutočným stavom : Znalecká organizácia z odboru: Stavebníctvo, Odvetvie: Odhad hodnoty nehnuteľností 4/20

5 Technická dokumentácia ani pôdorys bytu nebol poskytnutý. Skutkový stav bol zistený meraním a je zakreslený v prílohe znaleckého posudku. Právna dokumentácia je v súlade so skutkovým stavom. c) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností v súlade s dokladmi o vlastníctve: Predmetom ohodnotenia je Byt č.18 v bytovom dome s.č.492 na ul. Veterná č.14 v Šamoríne v zmysle listu vlastníctva č. 1558, k.ú. Šamorín, obec Šamorín, okres Dunajská Streda ako podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu v spoluvlastníckom podiele 25321/ d) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré nie sú vlastnícky podložené: Predmetom ohodnotenia nie je parcela č.2278 pod stavbou bytového domu s.č. 492, evidovanej na liste vlastníctva č. 870, k.ú. Šamorín, obec Šamorín, okres Dunajská Streda. e) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Predmetom ohodnotenia znaleckého posudku je Byt č.18 na 5. podlaží bytového domu a podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu vo veľkosti 25321/ f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Predmetom ohodnotenia nie je parcela č. KN-C 2278 pod stavbou bytového domu, je evidovaná na LV č. 870, k.ú.šamorín nie je vo vlastníctve vlastníkov bytového domu v spoluvlastníckom podiele. 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY Byt: Byt č. 18 na Veternej ul. č.14 v Šamoríne POPIS Bytový dom na Veternej ul. č. 14 v Šamoríne sa nachádza v širšom centre, postavený na pozemku rovinatého charakteru, na parcele č. KN-C 2278 k.ú. Šamorín, obec Šamorín, okres Dunajská Streda. Je 10 podlažný (resp. 10 NP + 1 PP) postavený panelovou technológiou. Založený je na betónových pásoch a pätkách. Zvislé nosné konštrukcie sú prefabrikované železobetónové s tepelnou izoláciou, stropy sú prefabrikované železobetónové s rovným podhľadom. Schody sú prefabrikované železobetónové s povrchom TERAZZO. Zastrešenie bytového domu je dvojplášťovou plochou strechou, z ťažkých natavovacích pásou, klampiarske konštrukcie a parapety sú z pozinkovaného plechu. Úpravy vnútorných povrchov sú hladké omietky, vonkajšie povrchy pohľadový betón a nástrek. Dvere bytového domu sú kovové presklené, schodišťové dvere sú drevené presklené. Podlahy sú TERAZZO. V bytovom dome sú dva výťahy, jeden výťah je nový. Na každom podlaží sú štyri byty. Stúpacie a vodorovné rozvody sú z oceľových rúr pre studenú a teplú vodu. Kanalizačné zvislé a vodorovné rozvodysú z plastových rúr. Je tu rozvod zemného plynu. Vykurovanie je diaľkové. Hodnotený byt sa nachádza na 5. podlaží, ide o vonkajší trojizbový byt. Príslušenstvo bytu tvorí kuchyňa, chodba, kúpeľňa, WC a loggia. Byt je po kompletnej rekonštrukcií, dobre udržiavaný, je napojený na kompletný rozvod teplej a studenej vody. Podlahy v dvoch obytných miestnostiach sú laminátové plávajúce, v jednej izbe sú pôvodné repasované parkety. Chodba, kúpeľňa a kuchyňa má keramickú dlažbu. Vonkajšie dvere sú bezpečnostné s päťbodovým bezpečnostným zámkom, interiérové dvere drevenné plné a presklenné. Úpravy povrchov stien sú omietky, okná v celom byte sú plastové s platovými interiérovými žalúziami. Kuchyňa je kompletne zánovná, so samostatne stojacim plynovým šporákom a rúrou. Kúpeľňa je vymurovaná, s umývadlom a vaňou. WC je samostatné, stojaté. Elektroinštalácia je rekonštruovaná, vedená pod omietkou, kapacitne zosilnená, svetelná, s novou poistkovou skriňou. Súčasťou bytu je aj pivničná kopka, nachádzajúca sa v suteréne bytového domu. Loggia je zmenšená na úkor veľkosti Znalecká organizácia z odboru: Stavebníctvo, Odvetvie: Odhad hodnoty nehnuteľností 5/20

6 kuchyne. Byt č. 18 v bytovom dome s.č. 492 nebol v čase ohliadky obývaný. Predmetný byt v zmysle Výnosu MF SR č. R-1/99, príloha č.1 - rozdelenie bytov do kategórií je zaradený do I. kategórie. Spoločnými časťami domu sú: základy domu, strecha, chodby, obvodové múry, priečelie, vchody, schodiská, vodorovné a zvislé nosné konštrukcie, izolačné konštrukcie, sušiareň, kočíkareň Spoločnými zariadeniami domu sú: výťahy, spoločné televízne antény, bleskozvody, vodovodné, kanalizačné, plynové, elektrické prípojky, vzduchotechnika. Spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach, priestoroch, spoločných zariadeniach domu a píslušenstva, je vo veľkosti 25321/ Podľa dokladu bol bytový dom daný do užívania v r a spravuje ho Stavebné bytové družstvo, Kováčska 40, Šamorín. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Domy obytné typové s celoštátne unifikovanými konštrukčnými sústavami panelovými Trojbytové a viacbytové budovy PODLAHOVÁ PLOCHA Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m 2 ] izba" 3,563*4,813 17,15 izba" 3,569*3,593 12,82 izba" 3,583*3,578 12,82 kuchyňa" 4,761*2,401 11,43 chodba" 5,376*1,12+3,596*1,488 11,37 kúpeľňa" 1,444*2,135+0,69*0,911 3,71 WC" 0,742*0,996 0,74 pivničná kopka" 3,64*1,20 4,37 Vypočítaná podlahová plocha 74,41 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 /m 2 Koeficient konštrukcie: k K = 1,132 (monolitická betónová plošná) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,211 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Počet izieb: 3 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Znalecká organizácia z odboru: Stavebníctvo, Odvetvie: Odhad hodnoty nehnuteľností 6/20

7 Číslo Názov Spoločné priestory Cenový podiel RU [%] cpi Koef. štand. ksi Úprava podielu cpi * ksi Cenový podiel hodnotenej stavby [%] 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,00 5,00 4,06 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,00 18,00 14,59 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 6,49 4 Schody 3,00 1,00 3,00 2,44 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 4,06 6 Krytina strechy 2,00 1,50 3,00 2,44 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,50 1,50 1,22 8 Úpravy vonk. povrchov 3,00 1,00 3,00 2,44 9 Úpravy vnút. povrchov 2,00 1,50 3,00 2,44 10 Vnútorné ker. obklady 0,50 1,00 0,50 0,41 11 Dvere 0,50 2,00 1,00 0,81 12 Okná 5,00 2,00 10,00 8,12 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0,41 14 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,03 15 Elektroinštalácia 2,00 1,50 3,00 2,44 16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 0,81 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 1,62 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 1,62 19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 0,81 20 Výťahy 2,00 2,00 4,00 3,25 21 Ostatné 2,00 1,00 2,00 1,62 Zariadenie bytu 22 Úpravy vnút. povrchov 4,00 1,20 4,80 3,90 23 Vnútorné ker. obklady 1,00 1,50 1,50 1,22 24 Dvere 2,00 2,00 4,00 3,25 25 Povrchy podláh 2,50 1,50 3,75 3,04 26 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,03 27 Elektroinštalácia 3,00 1,00 3,00 2,44 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,00 1,00 0,81 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,00 1,00 0,81 30 Vnútorný plynovod 0,50 1,00 0,50 0,41 31 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1,62 32 Vybavenie kuchýň 2,00 1,00 2,00 1,62 33 Vnút.hyg.zariad.vrátane WC 4,00 1,80 7,20 5,84 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 1,80 7,20 5,84 35 Ostatné 2,50 1,50 3,75 3,04 Spolu 100,00 123,20 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 123,20 / 100 = 1,232 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k K * k V * k M [ /m 2 ] VH = 325,30 /m 2 * 2,211 * 1,132 * 1,2320 * 1,00 VH = 1 003,07 /m 2 TECHNICKÝ STAV Znalecká organizácia z odboru: Stavebníctvo, Odvetvie: Odhad hodnoty nehnuteľností 7/20

8 Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Byt č. 18 na Veternej ul. č.14 v Šamoríne ,89 51,11 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 1 003,07 /m 2 * 74,41m ,44 Technická hodnota 51,11% z , ,71 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY PRE SKUPINU OBJEKTOV: Byt č. 18 na Veternej ul. č. 14 v Šamoríne a) Analýza polohy nehnuteľností: Predmetný bytový dom s.č. 492 sa nachádza v meste Šamorín, vzdialenej cca 15 km od Bratislavy. Jedná sa o dom nachádzajúci sa na rovinatom pozemku na ul. Veterná č.14 v centrálnej časti mesta. Okolitú zástavbu predstavujú bytové domy, rodinné domy, administratívne, reštauračné budovy, obchody pôvodnej zástavby ale aj po rekonštrukcií. Kompletná občianska vybavenosť a všetky aktivity obce sú do 2 minút pešej chôdze. Prístup k ohodnocovanej nehnuteľnosti je po spevnenej asfaltovej komunikácií. Sú tu služby základnej občianskej vybavenosti, základná, materská škola, poliklinika. Z inžinierskych sietí je stavba napojená na verejný vodovod, verejnú kanalizáciu, plynovod, rozvody NN, telefónne rozvody, diaľkové vykurovanie a dodávku TÚV a cestnú komunikačnú sieť. V mieste nie sú žiadne zdroje zhoršujúce životné prostredie jej obyvateľov a ani priame účinky okolia nevplývajú negatívne na ohodnocovanú nehnuteľnosť. Dopravné spojenie s hlavným mestom SR je prímestskými autobusmi. Pracovné možnosti sú v meste obmedzené, ale v hlavnom meste SR sú dostatočné pracovné možnosti. Ako pozitívum je potrebné vziať do úvahy fakt, že mesto Šamorín je satelitným mestom Bratislavy a práve preto sú všeobecné hodnoty nehnuteľností v tomto meste pomerne vysoké. b) Analýza využitia nehnuteľnosti: Nehnuteľnosť svojím umiestnením, konštrukčným a materiálovým prevedením, interiérovou dispozíciou, veľkosťou podlahovej a zastavanej plochy, veľkosťou okolitého pozemku, ako aj účelom, pre ktorý bol povolený je prioritne určený pre celoročné bývanie iné využitie sa nepredpokladá. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľnosti: Na predmetnej nehnuteľnosti Bytu č. 18 na 5. p. v bytovom dome s.č. 492 viaznu ťarchy záložného práva v zmysle LV č k.ú. Šamorín, obec Šamorín, okres Dunajská Streda: Záložné právo v zmysle 15 zák. č. 182/1993 Z.z. v platnom znení v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome podľa Z-3272/07 31 Záložné právo v prospech Tatra banky a.s., so sídlom Hodžovo nám. 3, Bratislava, IČO: podľa V-705/08 zo dňa na byt č.18 na V. podl. Znalecká organizácia z odboru: Stavebníctvo, Odvetvie: Odhad hodnoty nehnuteľností 8/20

9 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: V danej lokalite je v súčasnej dobe možné hovoriť, že dopyt po nehnutelnostiach v porovnaní s ponukou je v rovnováhe. Nehnuteľnosť sa nachádza priamo v susedstve centra mesta Šamorín. Z hľadiska dispozičného je byt dobre riešený. Je dobre prístupný peši, aj automobilovou dopravou. Parkovanie osobitným automobilom je možné na parkovisku pred bytovým domom. Pracovné možnosti sú s ohľadom na blízkosť Bratislavy slušné, nezamestnanosť je do 5%. V blízkosti nehnuteľnosti sa nenachádzajú ( resp. nebývajú) konfliktné skupiny obyvateľstva. Terén v okolí je rovinatý. Priamo pred bytovým domom je park s rekonštruovaným detským ihriskom. Nehnuteľnosť je dostupná pre všetky typy dopravy - peši, autom, taxikom, lodnou a leteckou dopravou (v Bratislave - 15 km). Dosiahnuteľnosť komplexnej občianskej vybavenosti je veľmi dobrá, v priamom kontakte sa nachádzajú obchody, obchodné centrum Jednota, základná, materská aj stredná škola, poliklinika, do 2 minút chôdze je centrum mesta Šamorín so všetkými službami. V bezprostrednej blízkosti nehnuteľnosti nie je porušená kvalita životného prostredia a nie je predpoklad, že by sa výrazne zmenilo funkčné využitie územia na iné účely ako na bývanie a služby. Blízkosť hlavného mesta Slovenskej republiky Bratislavy robí z tejto lokality prímestskú oblasť z toho dôvodu sú ceny nehnuteľností vyššie, použila som vyšší koeficient polohovej diferenciácie ako je priemerný koeficient polohovej diferenciácie v súlade s "Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb" a to 0,85. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,85 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,700) 2,550 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,700 III. trieda Priemerný koeficient 0,850 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,468 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,850-0,765) 0,085 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0, , Poloha byt. domu v danej obci - vzťah k centru obce obchodné centrá hlavné ulice a najlepšie polohy vo vybraných sídliskách 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu I. 2, ,5000 nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 1, , Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, občianskej vybavenosti a služieb, bez zázemia (ihriská, parkoviská a pod.) 5 Príslušenstvo bytového domu II. 1, ,5000 práčovňa, sušiareň, kočikáreň, miestnosť pre bicykle, výťah III. 0, , Vybavenosť a príslušenstvo bytu komplexne rekonštruovaný byt so štandardným vybavením, alebo v novostavbe so štandardným vybavením II. 1, ,0000 Znalecká organizácia z odboru: Stavebníctvo, Odvetvie: Odhad hodnoty nehnuteľností 9/20

10 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v mieste, nezamestnanosť do 5 % 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku vysoká hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 48 bytov 9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám I. 2, ,4000 III. 0, ,1000 orientácia obytných miestností nad 65 % JZ - JV II. 1, , Umiestnenie bytu v bytovom dome byt v krajnej sekcii na 2-6 NP II. 1, , Počet bytov vo vchode - v bloku počet bytov vo vchode: do 48 bytov IV. 0, , Doprava v okolí bytového domu autobus, miestna doprava - v dosahu do 15 minút III. 0, , Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť obchodov a základné služby 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu II. 1, ,2000 les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 0, , Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí byt. domu tiché prostredie - bez poškodenia ovzdušia, vodných tokov I. 2, , Názor znalca dobrý byt II. 1, ,0000 Spolu ,38 VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 246,38/ 145 1,699 Všeobecná hodnota VŠHB = TH * kpd = ,71 * 1, ,96 Znalecká organizácia z odboru: Stavebníctvo, Odvetvie: Odhad hodnoty nehnuteľností 10/20

11 III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Výpočet všeobecnej hodnoty je vykonaný podľa metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb: metódou polohovej diferenciácie s použitím metódy výpočtu koeficientu polohovej diferenciácie, Metódou polohovej diferenciácie - táto metóda vychádza zo zatriedenia hlavných vplyvov na hodnotu bytu k jednotlivým charakteristikám podľa schválenej Metodiky. Nakoľko nebol byt prenajímaný druhej osobe a teda nedosahoval v tom období výnos, ako kontrolná metóda výpočtu nebola použitá kombinovaná metóda. Všeobecná hodnota bytu bola stanovená v súlade s vyhláškou MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku a je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu , ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. Rekapitulácia : VŠH pre skupinu objektov: Byt č. 18 na Veternej ul. č. 14 v Šamoríne Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou (byty a nebyt. priestory) : ,96 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: 0,00 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Všeobecná hodnota [ ] Rekapitulácia VŠH pre skupinu objektov: Byt č. 18 na Veternej ul. č. 14 v Šamoríne Byt č. 18 na Veternej ul. č.14 v Šamoríne ,96 Spolu VŠH polohovou diferenciáciou za skupinu: Byt č. 18 na Veternej ul. č. 14 v Šamoríne ,96 Spolu VŠH ,96 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Slovom: Šestdesiatštyritisícosemsto Eur 3. MIMORIADNE RIZIKÁ Závady viaznuce na nehnuteľnosti Znalecká organizácia z odboru: Stavebníctvo, Odvetvie: Odhad hodnoty nehnuteľností 11/20

12 Na základe miestneho šetrenia a na základe dodaných podkladov je možné konštatovať, že na posudzovanej nehnuteľnosti neexistujú žiadne závady viaznuce na nehnuteľnosti ( 12, ods. 1 zákona o dobrovolných dražbách) ktoré dražbou nezanikajú. Práva spojené s nehnuteľnosťou Na základe šetrenia a na základe dodaných podkladov je možné konštatovať, že na posudzovanej nehnuteľnosti neboli zistené žiadne práva spojené s nehnuteľnosťou, pričom je potrebné konštatovať, že ak by aj akékoľvek práva spojené s nehnuteľnosťou existovali, tak pre účely tohto zákona (o dobrovolných dražbách) sa tieto práva samostatne neohodnocujú! Predkupné právo Na základe miestneho šetrenia a na základe dodaných podkladov je možné konštatovať, že na nehnuteľnosti neviaznu žiadne predkupné práva. Vecné bremená vzniknuté na základe osobitných predpisov Na základe šetrenia a na základe dodaných podkladov je možné konštatovať, že na posudzovanej nehnuteľnosti neboli zistené žiadne vecné bremená, ktoré by vznikli na základe osobitného právneho predpisu. Riziká spojené s nehnuteľnosťou sú nasledovné: Na predmetnej nehnuteľnosti Bytu č. 18 na 5. p. v bytovom dome s.č. 492 na ul. Veterná č. 14 viaznu ťarchy záložného práva v zmysle LV č k.ú. Šamorín, obec Šamorín, okres Dunajská Streda: Záložné právo v zmysle 15 zák. č. 182/1993 Z.z. v platnom znení v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome podľa Z-3272/07 31 Záložné právo v prospech Tatra banky a.s., so sídlom Hodžovo nám. 3, Bratislava, IČO: podľa V-705/08 zo dňa na byt č.18 na V. podl. Vypracoval: Ing. Ingrid Ščepková Odbor: stavebníctvo Odvetvie: Odhad hodnoty nehnuteľností Osobné potvrdenie správnosti znaleckého posudku a podanie žiadaného vysvetlenia vykoná Ing. Ingrid Ščepková, riešiteľ znaleckého úkonu Ing. Igor Klačko osoba zodpovedná za výkon znaleckej činnosti štatutárny zástupca znaleckej organizácie Znalectvo, s.r.o. V Šaľa dňa Znalecká organizácia z odboru: Stavebníctvo, Odvetvie: Odhad hodnoty nehnuteľností 12/20

13 IV. PRÍLOHY Príloha č.1: Objednávka č. DD na vyhotovenie znaleckého posudku zo dňa počet strán 1 Príloha č. 2: Potvrdenie - Stavebné bytové družstvo Šamorín, Kováčska 40, Šamorín - počet strán 1 Príloha č. 3: Výpis z katastra nehnuteľností vytvorený cez katastrálny portál, z listu vlastníctva č čiastočný, k.ú.šamorín, obec Šamorín, okres Dunajská Streda, zo dňa počet strán 1 Príloha č. 4: Kópia z katastrálnej mapy vytvorený cez katastrálny portál, k.ú.šamorín, obec Šamorín, okres Dunajská Streda, zo dňa počet strán 1 Príloha č. 5: Zameranie a zakreslenie skutkového stavu bytu č.18 v bytovom dome s.č počet strán 1 Príloha č. 6: Fotodokumentácia - počet strán 1 Znalecká organizácia z odboru: Stavebníctvo, Odvetvie: Odhad hodnoty nehnuteľností 13/20

14 Znalecká organizácia z odboru: Stavebníctvo, Odvetvie: Odhad hodnoty nehnuteľností 14/20

15 Znalecká organizácia z odboru: Stavebníctvo, Odvetvie: Odhad hodnoty nehnuteľností 15/20

16 Znalecká organizácia z odboru: Stavebníctvo, Odvetvie: Odhad hodnoty nehnuteľností 16/20

17 Znalecká organizácia z odboru: Stavebníctvo, Odvetvie: Odhad hodnoty nehnuteľností 17/20

18 Znalecká organizácia z odboru: Stavebníctvo, Odvetvie: Odhad hodnoty nehnuteľností 18/20

19 Znalecká organizácia z odboru: Stavebníctvo, Odvetvie: Odhad hodnoty nehnuteľností 19/20

20 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok bol vypracovaný znaleckou organizáciou/ znaleckým ústavom zapísaným v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor Stavebníctvo a odvetvie odhad hodnoty nehnuteľnosti, evidenčné číslo znaleckej organizácie/znaleckého ústavu Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 42/2013 znaleckého denníka č. 2 Znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č. 42/2013. osoba zodpovedná za výkon znaleckej činnosti štatutárny zástupca znaleckej organizácie Znalectvo, s.r.o. Znalecká organizácia z odboru: Stavebníctvo, Odvetvie: Odhad hodnoty nehnuteľností 20/20