ZNALECKÝ POSUDOK č. 159/2015

Transkript

1 Meno, adresa znalca: Ing. Seifertová Eva, Bernolákova 4, Nové Mesto nad Váhom č. tel. : 032/ , Zadávateľ : Copytrend, s. r. o., Tomášikova 30/A, Bratislava Číslo objednávky : DDBA 025/2015 ZNALECKÝ POSUDOK č. 159/2015 Vo veci : stanovenie všeobecnej hodnoty bytu č. 5 na parc k. ú. Trenčín pre účely dobrovoľnej dražby v zmysle 17 Zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách Počet strán (z toho príloh) : Počet odovzdaných vyhotovení: V Novom Meste nad Váhom, dňa Strana 1

2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca : Úlohou znalca podľa objednávky č. DDBA 025/2015 je stanovenie všeobecnej hodnoty bytu č. 5 na parc k. ú. Trenčín pre účely dobrovoľnej dražby v zmysle 17 Zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách 2. Dátum vyžiadania posudku: Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok: Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : 5.1. Dodané objednávateľom : Objednávka znaleckého posudku zo dňa Výzva na umožnenie obhliadky nehnuteľnosti za účelom vypracovania znaleckého ocenenia zo dňa Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 6601, zo dňa Kópia z katastrálnej mapy k. ú. Trenčín zo dňa , č. obj. 5320/08, vydal Správa katastra Trenčín Výpočtový list pre stanovenie ceny bytu zo dňa Kúpna zmluva a dohoda o zriadení vecného bremena zo dňa Stavebná dokumentácia - pôdorys 5.2. Získané znalcom : Zakreslenie zamerania skutkového stavu nehnuteľností. Fotodokumentácia. 6. Použitý právny predpis : Vyhláška č. 492/2004 Z. z. MS SR o stanovení všeobecnej hodnoty majetku príloha č. 3 v znení Vyhl. č. 576/2003 Z. z. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra : Zákon č. 382/2004 Z. z o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška MS SR č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva Zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška MS SR č. 491/2004 Z. z. o odmenách a náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov STN Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu SR č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Odborná literatúra Ing. Peter MALÍK, Príručka znalca, Vydal Ing. Mračko, EPOS, Bratislava Časopis - Znalectvo v odboroch Stavebníctvo a Podnikové hospodárstvo, vydáva Ústav súdneho inžinierstva Žilinskej univerzity v Žiline, ročník Časopis - Slovenské stavebníctvo, vydáva Cenekon s.r.o. Bratislava, ročník 2003, 2004 Stránky Internetu s trhom nehnuteľností v SR najmä stránka http// stránka http// a iné, Strana 2

3 softwér pre znalcov - program HYPO oceňovanie nehnuteľností - verzia 13.50; KROS s.r.o. Žilina 8. Osobitné požiadavky objednávateľa : - 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť : dobrovoľná dražba. 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE II. POSUDOK 1.1 Výber a identifikácia použitej metodiky: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nebolo možné a to z dôvodu že neboli dostupné žiadne relevantné podklady pre reálne použitie kombinovanej metódy, nájomné zmluvy, doklady preukazujúce relevantné náklady spojené s prenájmom priestorov. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu, že obdobné nehnuteľnosti v danej lokalite neboli predmetom predaja Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v publikácii - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ); Ing. Marián Vyparina a kol. vydal Ústav súdneho inžinierstva Žilinskej univerzity v Žiline, 2. vydanie v 04/2001. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre II. štvrťrok Vlastnícke a evidenčné údaje : List vlastníctva č k. ú. Trenčín zo dňa Pozemky : parc. č zastavané plochy a nádvoria výmera 1163m 2 Stavby : s. č na parc. č. 1863, popis stavby bytový dom Vlastníci : Byt Vchod : 7 2.p. Byt č. 5 Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku: 57/2338 B77 - Blaho Peter rod. Blaho (nar ), T. Vansovej 2743/2, Trenčín v podiele 1/1 Poznámka : P 655/12 - Exekútorský úrad Považská Bystrica, súdny exekútor JUDr. Marcela Šujanová, EX 356/ Upovedomenie o spôsobe vykonania exekúcie predajom nehnuteľnosti byt č. 5 s na pozemku CKN parc. č v prospech oprávneného Sociálna poisťovňa, pobočka Trenčín, Jilemnického 3760, Trenčín, IČO: vz.2850/12 P 656/12 - Exekútorský úrad Považská Bystrica, súdny exekútor JUDr. Marcela Šujanová, EX 357/ Upovedomenie o spôsobe vykonania exekúcie predajom nehnuteľnosti byt č. 5 s na pozemku CKN parc. č v prospech oprávneného Sociálna poisťovňa, pobočka Trenčín, Jilemnického 3760, Trenčín, IČO: vz.2870/12 P 657/12 - Exekútorský úrad Považská Bystrica, súdny exekútor JUDr. Marcela Šujanová, EX 1077/ Upovedomenie o spôsobe vykonania exekúcie predajom nehnuteľnosti byt č. 5 s na pozemku CKN parc. č v prospech oprávneného Sociálna poisťovňa, pobočka Trenčín, Jilemnického 3760, Trenčín, IČO: vz.2871/12 Strana 3

4 P 658/12 - Exekútorský úrad Považská Bystrica, súdny exekútor JUDr. Marcela Šujanová, EX 1112/ Upovedomenie o spôsobe vykonania exekúcie predajom nehnuteľnosti byt č. 5 s na pozemku CKN parc. č v prospech oprávneného Sociálna poisťovňa, pobočka Trenčín, Jilemnického 3760, Trenčín, IČO: vz.2872/12 P 659/12 - Exekútorský úrad Považská Bystrica, súdny exekútor JUDr. Marcela Šujanová, EX 1113/ Upovedomenie o spôsobe vykonania exekúcie predajom nehnuteľnosti byt č. 5 s na pozemku CKN parc. č v prospech oprávneného Sociálna poisťovňa, pobočka Trenčín, Jilemnického 3760, Trenčín, IČO: vz.2873/12 P 787/12 - Exekútorský úrad Považská Bystrica, súdny exekútor JUDr. Marcela Šujanová, EX 720/ Upovedomenie o spôsobe vykonania exekúcie predajom nehnuteľnosti byt č. 5 s na pozemku CKN parc. č v prospech oprávneného Sociálna poisťovňa, pobočka Trenčín, Jilemnického 3760, Trenčín, IČO: vz.3334/12 P 788/12 - Exekútorský úrad Považská Bystrica, súdny exekútor JUDr. Marcela Šujanová, EX 1618/ Upovedomenie o spôsobe vykonania exekúcie predajom nehnuteľnosti byt č. 5 s na pozemku CKN parc. č v prospech oprávneného Sociálna poisťovňa, pobočka Trenčín, Jilemnického 3760, Trenčín, IČO: vz.3335/12 P 498/15 Oznámenie o vykonaní dobrovoľnej dražby, na nehnuteľnosť: byt č. 5 s podielom 57/2338 na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu so súpisným číslom 1158 na parc. č a na pozemok registra C KN parc. č. 1863, veriteľom Prvá stavebná sporiteľňa, a.s., Bajkalská 30, Bratislava, IČO: na základe V 7196/08, v.z. 3168/15 Ostatní vlastníci a priestory nevyžiadané. Ťarchy : V 1564/ NA BYT Č.3- ZÁLOŽNÉ PRÁVO V PROSPECH OSTATNÝCH VLASTNÍKOV BYTOV V ZMYSLE 15 ZÁK.Č. 182/1993 Z.z. - VZ.601/02 V 1568/ NA BYT Č.7- ZÁLOŽNÉ PRÁVO V PROSPECH OSTATNÝCH VLASTNÍKOV BYTOV V ZMYSLE 15 ZÁK.Č. 182/1993 Z.z.- v.z.605/02, v.z.2534/06, v.z.2712/06 V 1571/ NA BYT Č.10 OBMEDZENIE PREVODU DO 10 ROKOV - VZ.608/02 V 1571/ NA BYT Č.10 ZÁLOŽNÉ PRÁVO V PROSPECH OSTATNÝCH VLASTNÍKOV BYTOV V ZMYSLE 15 ZÁK.Č. 182/1993 Z.z. - VZ.608/02 V 1580/ NA BYT Č.33 ZÁLOŽNÉ PRÁVO V PROSPECH OSTATNÝCH VLASTNÍKOV BYTOV V ZMYSLE 15 ZÁK.Č. 182/1993 Z.z. - VZ.617/02 V 1064/ NA BYT Č.14 ZÁLOŽNÉ PRÁVO V PROSPECH OSTATNÝCH VLASTNÍKOV BYTOV V ZMYSLE 15 ZÁK.Č. 182/1993 Z.z. - VZ.1307/02 V 2578/06 - Záložné právo na byt č.3 na 1.p., vchod 7, so spoluvl. podielom 57/2338 na spoloč.častiach, spol. zariadeniach v bytovom dome s.č.1158 a na pozemku pod domom parc.č.1863 v prospech SLSP, a.s., Suché mýto 4, Bratislava, IČO: v zmysle zmluvy o zriadení záložného práva k nehnueľnostiam zo dňa V 1566/ NA BYT Č.5 ZÁLOŽNÉ PRÁVO V PROSPECH OSTATNÝCH VLASTNÍKOV BYTOV V ZMYSLE 15 ZÁK.Č. 182/1993 Z.z. V 7196/08 Záložné právo na byt č. 5 s podielom 57/2338 na spoločných častiach a zariadeniach domu so súp.č a na pozemku parc.č v prospech Prvá stavebná sporiteľňa, a.s., Bajkalská 30, Bratislava, IČO: podľa zmluvy o zriadení záložného práva na nehnuteľný majetok zo dňa Z 2572/11 Ex 231/11 Exekútorský úrad Trenčín súdny exekútor JUDr.Ladislav Ďorďovič st. Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva na byt č. 5 s podielom 57/2338 na spoločných častiach a zariadeniach domu so súp.č a na pozemku parc.č pre vlastníka B 77(Blaho Peter)v prospechoprávneného Všeobecná zdravotná poisťovňa a.s.bratislava pobočka Trenčín IČO: vz.1697/11 Z 3843/11 - Exekútorský úrad Trenčín, súdny exekútor JUDr. Ladislav Ďorďovič, st. - EX 740/ Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosť: byt č. 5 s podielom 57/2338 na spoločných častiach a zariadeniach domu so súp. číslom 1158 a na pozemku pod domom, parcele č v prospech oprávneného: Všeobecná zdravotná poisťovňa, a.s. Bratislava, Krajská pobočka, Partizánska 2315, Trenčín, IČO: , v.z /11 Z 6189/12 - Exekútorský úrad Považská Bystrica, súdny exekútor JUDr. Marcela Šujanová, EX 1077/ Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva na byt č. 5 s podielom 57/2338 na spoločných častiach a zariadeniach domu so súpisným číslom 1158 na parc. č a na Strana 4

5 pozemku CKN parc. č vo vlastníctve povinného - Blaho Peter v pod. 1/1, oprávnený - Sociálna poisťovňa, pobočka Trenčín, Jilemnického 3760, Trenčín, IČO: vz.3430/12 Z 7031/12 Exekútorský úrad Považská Bystrica, JUDr. Marcela Šujanová, súdny exekútor, EX 1618/ , Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva na: byt č. 5 s podielom 57/2338 na spoločných častiach a zariadeniach domu so súp. čís na CKN parc. čís a na pozemku CKN parc. čís v prospech oprávneného: Sociálna poisťovňa, pobočka Trenčín, Jilemnického 3760, Trenčín, IČO , v.z. 3883/12 Z 741/14- Exekútorský úrad Trenčín, súdny exekútor JUDr. Ladislav Ďorďovič, st., EX 3322/2013, Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosť - na byt č. 5 s podielom 57/2338 na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu so súpisným číslom 1158 na parc.č.1863 a na pozemku registra C KN parc.č v prospech oprávneného Všeobecná zdravotná poisťovňa, a.s. Bratislava, Krajská pobočka, Partizánska 2315, Trenčín, IČO: V.z.460/14 Z 831/15 Exekútorský úrad Trenčín, súdny exekútor JUDr.Ladislav Ďorďovič, st., EX 1364/2014, Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosť: byt č.5 s podielom 57/2338 na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu so súpisným číslom 1158 na parc.č.1863 a na pozemku registra CKN parc.č v prospech oprávneného Všeobecná zdravotná poisťovňa Bratislava, a.s., Krajská pobočka, Partizánska 2315, Trenčín, IČO: , v.z.550/15 Z 2204/15 - Exekútorský úrad Považská Bystrica, súdny exekútor JUDr. Mária Krasňanová, EX 60/ Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosť byt č. 5 s na pozemku CKN parc. č v prospech oprávneného Sociálna poisťovňa, pobočka Trenčín, Jilemnického 3760, Trenčín, IČO: vz.1409/15 Z 2996/15 - Exekútorský úrad Považská Bystrica, súdny exekútor JUDr. Mária Krasňanová, EX 141/ Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosť byt č. 5 s na pozemku CKN parc. č v prospech oprávneného Sociálna poisťovňa, pobočka Trenčín, Jilemnického 3760, Trenčín, IČO: vz1961/15 Z 6174/15 Exekútorský úrad Trenčín, súdny exekútor JUDr.Ladislav Ďorďovič, st., EX 1468/2015, Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosť byt č. 5 s podielom 57/2338 na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu so súpisným číslom 1158 na parc.č a na pozemku registra CKN parc.č v prospech oprávneného Všeobecná zdravotná poisťovňa, a.s., Bratislava, Krajská pobočka, Partizánska 2315, Trenčín, IČO: , v.z.3937/15 Iné údaje : OKO - VZ. 803/07 R 948/09, v.z. 3514/09 55 R 546/07 sobášny list 86 R 182/15 Opravné rozhodnutie k V 6934/14. vz525/15 90 R 182/15 Opravné rozhodnutie k V 6934/14. vz525/15 Poznámka : bez zápisu Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia : Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa , za účasti objednávateľa. Zameranie nehnuteľností vykonané dňa Dátum rozhodujúci pre zistenie stavebno - technického stavu ohodnocovaných nehnuteľností : Technická dokumentácia : Bol poskytnutý len pôdorys budovy. Vek stavby bol určený na základe výpočtového listu pre stanovenie ceny bytu zod ňa Pozemok pod stavbou je majetko - právne vysporiadaný a zapísaný v liste vlastníctva Údaje katastra nehnuteľností : Stavba ako aj pozemky sú zapísané v liste vlastníctva č Vymenovanie jednotlivých častí nehnuteľnosti v súlade s dokladmi o vlastníctve : byt č. 5 na parc. č obytného domu s. č k. ú. Trenčín pozemok Strana 5

6 1.7. Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľnosti, ktoré nie sú hodnotené : nie sú 2. VÝPOČET ČASOVEJ HODNOTY 2.1 BYTY Byt č. 5 v obytnom dome s. č na parc. č k. ú. Trenčín POPIS Predmetom ohodnotenia je byt č. 5, ktorý sa nachádza na 2. poschodí v obytnom dome s. č na parc. č na Ul. Dlhé Hony č. 7 v Trenčíne, zapísaný v LV č. 6601, k. ú. Trenčín spolu so spoluvlastníckym podielom na dome. Technický a dispozičný popis obytného domu Jedná sa o obytnú budovu, ktorá má celkovo 4 podlažia - suterén a 3 NP - obytné podlažia. Posudzovaný byt č. 5 sa nachádza na 2. poschodí - 3. NP. Dom bol postavený tradičnou murovanou technológiou v roku Nosné steny sú z plnej pálenej tehly o hr. 45cm, stropy a schody sú železobetónové - montované. Strecha je sedlová - valbová s väznicovým krovom a krytinou z pálenej škridle. Klampiarske konštrukcie sú z pozinkovaného plechu. Pôvodné kúpeľne a WC v dome sú umiestnené v murovanom jadre. Vonkajšia úprava povrchov je brizolit, vnútorné omietky sú vápenné hladké. Dom má ústredné vykurovanie, je napojený na prípojku vody, elektriny, so zaústením kanalizácie do verejného kanalizačného rozvodu. Vertikálnu komunikáciu v objekte zabezpečuje schodisko. Dom nevykazuje statické ani iné funkčné poruchy. Technický stav obytného domu je v stave zodpovedajúcom jeho veku, resp. je v dobrom technickom stave. S ohľadom na konštrukčné prevedenie (murovaná stavba) uvažujem s celkovou životnosťou stavby 100 rokov. Spoločné časti domu : základy domu, strecha, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodiská, vodorovné nosné konštrukcie, zvislé nosné konštrukcie a izolačné konštrukcie. Spoločné zariadenia domu 2 práčovne, 2 sušiarne, 2 manglovne, spoločná miestnosť, spoločná televízna anténa, bleskozvod, prípojky inžinierskych sietí a to aj v prípade, ak sú umiestnené mimo domu a slúžia výlučne domu. Členenie bytov, ich užívania, podlahová plocha všetkých bytov a nebytových priestorov V danom prípade nie je nutné pristupovať k vyjadreniu podlahovej plochy všetkých bytov a nebytových priestorov v dome, nakoľko toto sa vykonalo už pri prevode prvým vlastníkom, a pomer podlahovej plochy ohodnocovaného bytu k sumáru podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome je už vyjadrený v liste vlastníctva a zodpovedá podielu 57/2338. Technický a dispozičný popis bytu, zhodnotenie technického stavu Byt č. 5 sa nachádza na 3. NP. Byt je dvojizbový I. kategórie, nachádzajú sa v ňom dve izby, kuchyňa, kúpeľňa, WC, chodba. Vykurovanie bytu i príprava teplej úžitkovej vody je ústredné, napojené na sídliskovú plynovú kotolňu, radiátory sú oceľové, dvere hladké, podlahy v izbách z bukových vlysiek, v ostatných miestnostiach je liate terazzo, okná drevené - zdvojené. Kuchyňa je vybavená kuchynskou linkou s nerezovým drezom, pákovou batériou a elektrickým sporákom, v kúpeľni je plechová vaňa s klasickou batériou a umývadlo s pákovou batériou. Keramický obklad je na prevažnej časti stien v kúpeľni. V kuchyni a na chodbe sa nachádza vstavaná skriňa. Byt je priemerne udržiavaný bez rekonštrukcií - s pôvodným typovým vybavením. Pivnica k bytu, ktorá sa nachádza v suteréne domu, má drevené latkové steny a dvere. Súčasťou bytu je jeho vnútorné vybavenie, a to vodovodné, kanalizačné, elektrické, teplonosné a telefónne bytové prípojky. Strana 6

7 Porovnanie dokumentácie nehnuteľnosti so skutočnosťou Podlahová plocha bytu č. 5 uvedená v nadobúdacích dokladoch vlastníka bytu je 57,21m2. Podlahová plocha bytu č. 5 zistená zameraním bytu pri obhliadke je 60,89m2. Nesúlad dokumentácie bytu (právny stav) voči skutočnosti (skutkový stav) predstavuje - 3,68m2. Ohodnotenie bytu je vykonané podľa skutočnej podlahovej plochy bytu zistenej zameraním pri obhliadke. Podlahová plocha bytu č. 5 : izba : 4,18*4,12 = 17,22m2 izba : 4,17*4,47 = 18,64m2 kuchyňa : 2,47*4,17-0,60*0,95 = 9,73m2 kúpeľňa : 1,73*1,78 = 3,08m2 WC : 0,80*0,76 = 1,41m2 chodba : 1,44*3,86+2,63*1,01 = 8,21m2 pivnica : 2,60m2 Spolu : 60,89m2 ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: Domy obytné typové s celoštátne neunifikovanými konštrukč. sústavami (mimo sústav to ) KS: Trojbytové a viacbytové budovy PODLAHOVÁ PLOCHA Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m 2 ] 17,22+18,64+8,73+3,08+1,41+8,21+2,60 60,89 Vypočítaná podlahová plocha 60,89 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 /m 2 Koeficient konštrukcie: k K = 0,939 (murovaná z tehál, tvárnic, blokov) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,298 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,10 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Spoločné priestory Cenový podiel RU [%] cp i Koef. štand. ks i Úprava podielu cp i * ks i Cenový podiel hodnotenej stavby [%] 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,00 5,00 4,66 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,30 23,40 21,80 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 7,46 4 Schody 3,00 1,10 3,30 3,08 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,10 5,50 5,13 6 Krytina strechy 2,00 1,30 2,60 2,43 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 0,93 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 1,00 3,00 2,80 9 Úpravy vnútorných povrchov 2,00 1,00 2,00 1,87 10 Vnútorné keramické obklady 0,50 1,00 0,50 0,47 11 Dvere 0,50 1,50 0,75 0,70 12 Okná 5,00 1,00 5,00 4,66 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0,47 Strana 7

8 14 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,33 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 1,87 16 Bleskozvod 1,00 1,10 1,10 1,03 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 1,87 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 1,87 19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 0,93 20 Výťahy 2,00 0,00 0,00 0,00 21 Ostatné 2,00 1,00 2,00 1,87 Zariadenie bytu 22 Úpravy vnútorných povrchov 4,00 1,00 4,00 3,73 23 Vnútorné keramické obklady 1,00 1,00 1,00 0,93 24 Dvere 2,00 1,10 2,20 2,05 25 Povrchy podláh 2,50 1,50 3,75 3,50 26 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,33 27 Elektroinštalácia 3,00 1,00 3,00 2,80 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,10 1,10 1,03 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,10 1,10 1,03 30 Vnútorný plynovod 0,50 1,00 0,50 0,47 31 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1,87 32 Vybavenie kuchýň 2,00 1,00 2,00 1,87 33 Vnútorné hygienické zariadenie vrátane WC 4,00 1,00 4,00 3,73 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 1,10 4,40 4,10 35 Ostatné 2,50 1,00 2,50 2,33 Spolu 100,00 107,20 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 107,20 / 100 = 1,072 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k K * k V * k M [ /m 2 ] VH = 325,30 /m 2 * 2,298 * 0,939 * 1,0720 * 1,10 VH = 827,73 /m 2 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Byt č. 5 v obytnom dome s. č na parc. č k. ú. Trenčín ,00 40,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 827,73 /m 2 * 60,89m ,48 Technická hodnota 40,00% z , ,19 Strana 8

9 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie : a) Analýza polohy nehnuteľnosti : Dom s. č sa nachádza na Ul. Dlhé Hony, ktorá je súčasťou sídliska Soblahovská. Dom tvorí súčasť zástavby obytných murovaných domov z 50-ich rokov. Byt č. 5 je situovaný na 3.NP v krajnej sekcii. Svojimi dvomi obytnými miestnosťami je orientovaný na juhozápad. Lokalita je vysoko atraktívna a vyhľadávaná na bývanie hlavne z dôvodu absencie rušivých vplyvov intenzívnej dopravy a stavebného ruchu, blízkosťou občianskeho vybavenia a zhruba do 1,5 km vzdialeného centra. V bližšom okolí sa nachádzajú dve základné školy so športovými areálmi, materské školy, nemocnica, kultúrne stredisko, knižnica, tržnica, obchody, služby, pošta, lekáreň a niekoľko reštaurácií. V blízkosti nehnuteľnosti sú zastávky MHD, mesto je napojené na železničnú a cestnú dopravu, vrátane diaľnice. V meste je kompletná občianska vybavenosť prináležiaca krajskému mestu. b) Analýza využitia nehnuteľností : Predmetný obytný dom je využívaný v súlade s účelom, na ktorý bol postavený, t. j. na obytné účely. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností : V 1564/ NA BYT Č.3- ZÁLOŽNÉ PRÁVO V PROSPECH OSTATNÝCH VLASTNÍKOV BYTOV V ZMYSLE 15 ZÁK.Č. 182/1993 Z.z. - VZ.601/02 V 1568/ NA BYT Č.7- ZÁLOŽNÉ PRÁVO V PROSPECH OSTATNÝCH VLASTNÍKOV BYTOV V ZMYSLE 15 ZÁK.Č. 182/1993 Z.z.- v.z.605/02, v.z.2534/06, v.z.2712/06 V 1571/ NA BYT Č.10 OBMEDZENIE PREVODU DO 10 ROKOV - VZ.608/02 V 1571/ NA BYT Č.10 ZÁLOŽNÉ PRÁVO V PROSPECH OSTATNÝCH VLASTNÍKOV BYTOV V ZMYSLE 15 ZÁK.Č. 182/1993 Z.z. - VZ.608/02 V 1580/ NA BYT Č.33 ZÁLOŽNÉ PRÁVO V PROSPECH OSTATNÝCH VLASTNÍKOV BYTOV V ZMYSLE 15 ZÁK.Č. 182/1993 Z.z. - VZ.617/02 V 1064/ NA BYT Č.14 ZÁLOŽNÉ PRÁVO V PROSPECH OSTATNÝCH VLASTNÍKOV BYTOV V ZMYSLE 15 ZÁK.Č. 182/1993 Z.z. - VZ.1307/02 V 2578/06 - Záložné právo na byt č.3 na 1.p., vchod 7, so spoluvl. podielom 57/2338 na spoloč.častiach, spol. zariadeniach v bytovom dome s.č.1158 a na pozemku pod domom parc.č.1863 v prospech SLSP, a.s., Suché mýto 4, Bratislava, IČO: v zmysle zmluvy o zriadení záložného práva k nehnueľnostiam zo dňa V 1566/ NA BYT Č.5 ZÁLOŽNÉ PRÁVO V PROSPECH OSTATNÝCH VLASTNÍKOV BYTOV V ZMYSLE 15 ZÁK.Č. 182/1993 Z.z. V 7196/08 Záložné právo na byt č. 5 s podielom 57/2338 na spoločných častiach a zariadeniach domu so súp.č a na pozemku parc.č v prospech Prvá stavebná sporiteľňa, a.s., Bajkalská 30, Bratislava, IČO: podľa zmluvy o zriadení záložného práva na nehnuteľný majetok zo dňa Z 2572/11 Ex 231/11 Exekútorský úrad Trenčín súdny exekútor JUDr. Ladislav Ďorďovič st. Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva na byt č. 5 s podielom 57/2338 na spoločných častiach a zariadeniach domu so súp.č a na pozemku parc.č pre vlastníka B 77(Blaho Peter)v prospech oprávneného Všeobecná zdravotná poisťovňa a. s. Bratislava pobočka Trenčín IČO: vz.1697/11 Z 3843/11 - Exekútorský úrad Trenčín, súdny exekútor JUDr. Ladislav Ďorďovič, st. - EX 740/ Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosť: byt č. 5 s podielom 57/2338 na spoločných častiach a zariadeniach domu so súp. číslom 1158 a na pozemku pod domom, parcele č v prospech oprávneného: Všeobecná zdravotná poisťovňa, a.s. Bratislava, Krajská pobočka, Partizánska 2315, Trenčín, IČO: , v.z /11 Z 6189/12 - Exekútorský úrad Považská Bystrica, súdny exekútor JUDr. Marcela Šujanová, EX 1077/ Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva na byt č. 5 s podielom 57/2338 na spoločných častiach a zariadeniach domu so súpisným číslom 1158 na parc. č a na pozemku CKN parc. č vo vlastníctve povinného - Blaho Peter v pod. 1/1, oprávnený - Sociálna Strana 9

10 poisťovňa, pobočka Trenčín, Jilemnického 3760, Trenčín, IČO: vz.3430/12 Z 7031/12 Exekútorský úrad Považská Bystrica, JUDr. Marcela Šujanová, súdny exekútor, EX 1618/ , Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva na: byt č. 5 s podielom 57/2338 na spoločných častiach a zariadeniach domu so súp. čís na CKN parc. čís a na pozemku CKN parc. čís v prospech oprávneného: Sociálna poisťovňa, pobočka Trenčín, Jilemnického 3760, Trenčín, IČO , v.z. 3883/12 Z 741/14- Exekútorský úrad Trenčín, súdny exekútor JUDr. Ladislav Ďorďovič, st., EX 3322/2013, Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosť - na byt č. 5 s podielom 57/2338 na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu so súpisným číslom 1158 na parc.č.1863 a na pozemku registra C KN parc.č v prospech oprávneného Všeobecná zdravotná poisťovňa, a.s. Bratislava, Krajská pobočka, Partizánska 2315, Trenčín, IČO: V.z.460/14 Z 831/15 Exekútorský úrad Trenčín, súdny exekútor JUDr.Ladislav Ďorďovič, st., EX 1364/2014, Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosť: byt č.5 s podielom 57/2338 na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu so súpisným číslom 1158 na parc.č.1863 a na pozemku registra CKN parc.č v prospech oprávneného Všeobecná zdravotná poisťovňa Bratislava, a.s., Krajská pobočka, Partizánska 2315, Trenčín, IČO: , v.z.550/15 Z 2204/15 - Exekútorský úrad Považská Bystrica, súdny exekútor JUDr. Mária Krasňanová, EX 60/ Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosť byt č. 5 s na pozemku CKN parc. č v prospech oprávneného Sociálna poisťovňa, pobočka Trenčín, Jilemnického 3760, Trenčín, IČO: vz.1409/15 Z 2996/15 - Exekútorský úrad Považská Bystrica, súdny exekútor JUDr. Mária Krasňanová, EX 141/ Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosť byt č. 5 s na pozemku CKN parc. č v prospech oprávneného Sociálna poisťovňa, pobočka Trenčín, Jilemnického 3760, Trenčín, IČO: vz1961/15 Z 6174/15 Exekútorský úrad Trenčín, súdny exekútor JUDr.Ladislav Ďorďovič, st., EX 1468/2015, Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosť byt č. 5 s podielom 57/2338 na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu so súpisným číslom 1158 na parc.č a na pozemku registra CKN parc.č v prospech oprávneného Všeobecná zdravotná poisťovňa, a.s., Bratislava, Krajská pobočka, Partizánska 2315, Trenčín, IČO: , v.z.3937/15 Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,65 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,300) 1,950 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,300 III. trieda Priemerný koeficient 0,650 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,358 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,650-0,585) 0,065 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda k PDI 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku Váha v I Výsledok k PDI*v I dopyt v porovnaní s ponukou je vyšší II. 1, ,00 Poloha bytového domu v danej obci - vzťah k 2 centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a II. 1, ,00 vybraných sídlisk 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu 4 nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 1, ,10 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, občianskej vybavenosti a služieb, bez zázemia (ihriská, parkoviská a pod.) II. 1, ,50 Strana 10

11 5 Príslušenstvo bytového domu práčovňa a sušiareň alebo kočikáreň a miestnosť pre bicykle 6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu IV. 0, ,15 vykonaná rekonštrukcia bytového jadra a kuchyne III. 0, ,50 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera 7 nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu II. 1, ,40 dopravy, nezamestnanosť do 10 % 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku malá hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy I. 1, ,70 do 8 bytov Orientácia obytných miestností k svetovým 9 stranám orientácia obytných miestností nad 65 % JZ - JV II. 1, ,50 10 Umiestnenie bytu v bytovom dome byt v krajnej sekcii na 2-6 NP II. 1, ,70 11 Počet bytov vo vchode - v bloku počet bytov vo vchode: do 10 bytov II. 1, ,10 12 Doprava v okolí bytového domu železnica, autobus a miestna doprava - v dosahu do II. 1, ,10 10 minút 13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, banka, škola, škôlka, jasle, nemocnica, divadlo, I. 1, ,70 kompletná sieť obchodov a služieb Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí 14 bytového domu les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m IV. 0, ,43 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí bytového 15 domu bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 1, ,50 16 Názor znalca dobrý byt II. 1, ,00 Spolu ,38 VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 180,38/ 145 1,244 Všeobecná hodnota VŠH B = TH * k PD = ,19 * 1, ,28 Strana 11

12 3.2 POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Trenčín POPIS Pozemok sa nachádza v krajskom meste Trenčín, Ulica Dlhé Hony, v rovinatom teréne, prístupný po spevnenej komunikácii. Je napojený na všetky inžinierske siete. Jedná sa o krajské mesto Trenčín s počtom obyvateľov nad Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera podielu [m 2 ] 1863 zastavané plochy a nádvoria ,00 57/ ,70 Obec: Trenčín Východisková hodnota: VH MJ = 26,56 /m 2 Označenie a názov koeficientu k S koeficient všeobecnej situácie k V koeficient intenzity využitia k D koeficient dopravných vzťahov k P koeficient obchodnej a priemyselnej polohy k I koeficient technickej infraštruktúry pozemku k Z koeficient povyšujúcich faktorov k R koeficient redukujúcich faktorov VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Hodnota Hodnotenie koeficientu 5. centrá miest od do obyvateľov, obytné časti miest nad obyvateľov a ich rýchlo dostupné predmestia, prednostné oblasti vilových alebo rodinných domov v centre I mimo 1,30 centra mesta, oblasti rekreačných domčekov v dôležitých centrách turistického ruchu, priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest nad obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta Strana 12 1,00 1,00 2. obchodná poloha a byty 1,20 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,50 2. pozemky určené územným plánom na vyššie využitie, než na aké slúžia v súčasnosti (napríklad nezastavané stavebné pozemky, zmena funkcie zóny sídla a pod.) Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 1,30 * 1,00 * 1,00 * 1,20 * 1,50 * 3,00 * 1,00 7,0200 Jednotková hodnota pozemku VŠH MJ = VH MJ * k PD = 26,56 /m 2 * 7, ,45 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku v celosti VŠH POZ = M * VŠH MJ = 1 136,00 m 2 * 186,45 /m ,20 Všeobecná hodnota podielu pozemku VŠH = Podiel * VŠH POZ = 57/2338 * , ,82 3,00 1,00

13 III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia: Stavby: Všeobecná hodnota poloh. difer. (byty a nebyt. priestory) spoluvlastníckeho podielu: ,28 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie spoluvlastníckeho podielu: 5 163,82 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie Strana 13

14 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Stavby Byt č. 5 v obytnom dome s. č na parc. č k. ú. Trenčín Pozemky Všeobecná hodnota celej časti [ ] Spoluvl. podiel Všeobecná hodnota spoluvlastníckeho podielu [ ] ,28 1/ ,28 Trenčín - parc. č (27,7 m 2 ) ,20 57/ ,82 Spolu VŠH ,10 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Slovom: Tridsaťtisícdvesto Eur V Novom Meste nad Váhom dňa Ing. Seifertová Eva IV. PRÍLOHY 1. Objednávka znaleckého posudku zo dňa Výzva na umožnenie obhliadky nehnuteľnosti za účelom vypracovania znaleckého ocenenia zo dňa Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 6601, zo dňa Kópia z katastrálnej mapy k. ú. Trenčín zo dňa Výpočtový list pre stanovenie ceny bytu zo dňa Kúpna zmluva a dohoda o zriadení vecného bremena zo dňa Pôdorys 8. Fotodokumentácia Strana 14

15 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracovala ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky pod číslom zo dňa pre odbor stavebníctvo a odvetvie oceňovanie nehnuteľností, pozemné stavby, oceňovanie stavebných prác. Evidenčné číslo znalca Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 159/2015 znaleckého denníka číslo 1/07. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu číslo 159/2015. Strana 15