ZNALECKÝ POSUDOK číslo : 128/2016

Transkript

1 Znalec: Ing. Andrea Tatárová, Sládkovičova 7, Šurany, znalec pre odbor stavebníctvo, odvetvie pozemné stavby a odhad hodnoty nehnuteľností evidenčné číslo znalca , andrea.tat27@gmail.com Zadávateľ: LICITOR group, a.s., Sládkovičova 6, Žilina Číslo spisu (objednávky): objednávka zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK číslo : 128/2016 Vo veci : stanovenie všeobecnej hodnoty trojizbového bytu č. 27, vchod č. 64, ulica Nánanská cesta, na 6.p. bytového domu s.č stojaceho na parcele č. 758/2 vrátane spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastníckeho podielu k pozemkom - p.č. 758/1, 758/2 vo veľkosti 7662/ in a všeobecnú hodnotu nebytového priestoru č (kotolňa v suteréne bytového domu s.č. 1458, vchod č. 66, spoluvlastnícky podiel 1/64) vrátane spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu s.č a spoluvlastníckeho podielu k pozemkom - p.č. 758/3, 758/4 a 758/5 vo veľkosti 1/64 z 10994/ in v katastrálnom území Štúrovo, mesto Štúrovo, okres Nové Zámky Počet strán (z toho príloh): 32, z toho 11 strán príloh Počet vyhotovení: v šiestich vyhotoveniach, z toho päť pre zadávateľa posudku

2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: stanoviť všeobecnú hodnotu trojizbového bytu č. 27, vchod č. 64, ulica Nánanská cesta, na 6.p. bytového domu s.č stojaceho na parcele č. 758/2 vrátane spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu s.č a spoluvlastníckeho podielu k pozemkom - p.č. 758/1, 758/2 vo veľkosti 7662/ in a všeobecnú hodnotu nebytového priestoru č (kotolňa v suteréne bytového domu s.č. 1458, vchod č. 66, spoluvlastnícky podiel 1/64) vrátane spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu s.č a spoluvlastníckeho podielu k pozemkom - p.č. 758/3, 758/4 a 758/5 vo veľkosti 1/64 z 10994/ in v katastrálnom území Štúrovo, mesto Štúrovo, okres Nové Zámky 2. Dátum vyžiadania posudku: na základe objednávky LICITOR group, a.s. 3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: Podklady na vypracovanie posudku: 5.1 Dodané zadávateľom: Objednávka na vypracovanie znaleckého posudku Znalecký posudok č. 86/2016, vypracovaný na predmetné nehnuteľnosti znalcom Ing. Otom Pisoňom, Komárno, zo dňa Potvrdenie o veku stavby zo dňa Získané znalcom: Výpis z katastra nehnuteľností, čiastočný výpis z listu vlastníctva č k.ú. Štúrovo, informatívny výpis vytvorený cez verejne prístupný katastrálny portál - zo dňa Výpis z katastra nehnuteľností, čiastočný výpis z listu vlastníctva č k.ú. Štúrovo, informatívny výpis vytvorený cez verejne prístupný katastrálny portál - zo dňa Kópia katastrálnej mapy na parc. č. 758/1, 758/2, 758/3, 758/5, k.ú. Štúrovo, informatívna kópia z mapy vytvorená cez verejne prístupný katastrálny portál - zo dňa 13. októbra 2016 Zameranie pôdorysu bytu Fotodokumentácia 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v platnom znení. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: - Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov. - Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov. - Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 254/2010 z 18. mája 2010, ktorou sa mení vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov. - Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 605/2008 Z.z. zo 4. decembra 2008, ktorou sa mení vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhlášky č. 626/2007 Z. z. - STN Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov - Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. - Vyhláška MS SR č. 491/2004 Z.z., o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov v znení vyhlášky číslo 565/ Občiansky zákonník č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov - Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 461/2009 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon)v znení neskorších predpisov. - Opatrenie ŠÚ SR č.128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb Strana 2

3 - Indexy cien stavebných prác na precenenie rozpočtov do CÚ II. štvrťrok 2016 spracované pomocou pomeru indexov cien stavebných prác ŠÚ SR podľa klasifikácie stavieb STN Budovy na bývanie (použitý index uvedený na stránke - Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Ilavský-Nič-Majdúch: OHODNOCOVANIE NEHNUTEĽNOSTÍ, Mlpress BRATISLAVA 2012, ISBN Zákon č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách 8. Osobitné požiadavky zadávateľa: - neboli vznesené 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: - pre účel dražby podľa zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov na základe návrhu: Enerbyt. s.r.o., Lipová 1/939, Štúrovo, IČO: II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy : Ohodnotenie je vykonané v súlade s prílohou č. 3, vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Vo výpočte sú použité rozpočtové ukazovatele a metodické postupy stanovenia všeobecnej hodnoty uvedené v "Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti stavieb" vydané ÚSI ŽU v Žiline (ISBN ) Všeobecná hodnota je vypočítaná metódou polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Výpočet východiskovej a technickej hodnoty je vykonaný v zmysle citovanej vyhlášky a jej prílohy. Pri výpočte východiskovej hodnoty sú použité koeficienty nárastu cien stavebných prác vydané pre II.Q/2016 (koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre II. štvrťrok 2016) Všeobecná hodnota (VŠH) Všeobecná hodnota je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. Východisková hodnota stavieb (VH) Východisková hodnota je znalecký odhad hodnoty, za ktorú by bolo možno hodnotenú stavbu nadobudnúť formou výstavby v čase ohodnotenia na úrovni bez dane z pridanej hodnoty. Technická hodnota (TH) Technická hodnota je znalecký odhad východiskovej hodnoty stavby znížený o hodnotu zodpovedajúcu výške opotrebovania. b) Vlastnícke a evidenčné údaje : Ohodnocovaný byt je v katastri nehnuteľností evidovaný na liste vlastníctva č v k.ú. Štúrovo A. Majetková podstata: Pozemky: - parcela č. 758/1 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 1572 m 2 - parcela č. 758/2 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 364 m 2 Strana 3

4 Stavby - bytový dom s.č na parcele č. 758/2 Byty a nebytové priestory Vchod: 64, 6.p., byt č. 27 Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku: 7662/ B. Vlastník: 27. Melich Radek r. Melich a Beata Melichová r. Lašanová, Nánanská cesta 1456/64, Štúrovo, PSČ , SR - spoluvlastnícky podiel - 1/1 Poznámka: Exekútorský úrad Banská Bystrica, súdny exekútor Mgr. Jozef Deák vydáva Upovedomenie o spôsobe vykonania exekúcie predajom nehnuteľností Ex 90/2014 zo dňa so zákazom nakladať s nehnuteľnosťou v prospech oprávneného: WOODCOTE Slovakia, s.r.o., Stará Vajnorská 37, Bratislava (IČO ) pre nehnuteľnosti - byt. č. 27, vchod 64, na 6. poschodí bytového domu súp. č na p.č. 758/2, P1 479/14. Oznámenie o začatí výkonu záložného práva v prospech veriteľa : Enerbyt s.r.o., Lipová 1/939, Štúrovo (IČO ), formou predaja na dobrovoľnej dražbe, P 94/16-110/16. titul nadobudnutia: Zmluva o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru a zriadení záložného práva zo dňa V 4333/12 C. Ťarchy: Por.č.: 27. Zriadenie záložného práva v prospech SR-Bytová agentúra rezortu ministerstva obrany, IČO , Trenčín na dobu 10 rokov na nehnuteľnosť byt. č. 27, vchod 64, na 6. poschodí bytového domu súp. č na p.č. 758/2 a prislúchajúci podiel o veľkosti 7662/ z celku na spoločných častiach, zariadeniach a pozemku p.č. 758/1, 758/2 v celosti - V 4333/12 Zriadenie zákonného záložného práva podľa 15 ods. 1 zák. č. 182/1993 Z.z. v znení neskorších predpisov k bytu č. 27, vchod 64, na 6. poschodí v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov - V 4333/12 Zriadenie vecného bremena v prospech vlastníka bytu č. 27, vhod 64, na 6. posch. byt. domu v súlade s 23 ods. 5. zákona č. 182/1993 Z.z. v znení neskorších predpisov k pozemku parc. č. 746/3 - V 4333/ Exekútorský úrad Banská Bystrica, súdny exekútor Mgr. Jozef Deák vydáva Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva Ex 90/2014 zo dňa v prospech oprávneného: WOODCOTE Slovakia, s.r.o., Stará Vajnorská 37, Bratislava (IČO ) pre nehnuteľnosti - byt. č. 27, vchod 64, na 6. poschodí bytového domu súp. č na p.č. 758/2, Z 2780/ Exekútorský úrad Banská Bystrica, súdny exekútor Mgr. Jozef Deák vydáva Exekučný príkaz na vykonanie predajom nehnuteľností Ex 90/2014 zo dňa v prospech oprávneného: WOODCOTE Slovakia, s.r.o., Stará Vajnorská 37, Bratislava (IČO ) pre nehnuteľnosti - byt. č. 27, vchod 64, na 6. poschodí bytového domu súp. č na p.č. 758/2, Z 4057/ Exekútorský úrad Bratislava, súdny exekútor JUDr. Rudolf Krutý PhD. vydáva Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva Ex 46866/15 zo dňa v prospech oprávneného: POHOTOVOSŤ, s.r.o., Pribinova č.25, Bratislava (IČO ) pre nehnuteľnosti byt. č. 27, vchod 64, na 6. poschodí bytového domu súp. č na p.č. 758/2- v celosti - Z 4632/16 - č. zmeny 769/16. Iné údaje: bez zápisu Poznámka: bez zápisu Vysvetlenie: údaje v ČASTI C:ŤARCHY bez uvedenia parcelného čísla alebo poradového čísla vlastníka alebo inej oprávnenej osoby sa týkajú všetkých nehnuteľností a všetkých vlastníkov a iných oprávnených osôb na liste vlastníctva Nebytový priestor č je v katastri nehnuteľností evidovaný na liste vlastníctva č v k.ú. Štúrovo A. Majetková podstata: Pozemky: - parcela č. 758/3 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 365 m 2 - parcela č. 758/4 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 1489 m 2 - parcela č. 758/5 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 82 m 2 Stavby - bytový dom s.č na parcele č. 746/3 Právny vzťah k parcele na ktorej leží stavba 1458 nie je evidovaný na liste vlastníctva. - bytový dom s.č na parcele č. 758/3 Strana 4

5 - bytový dom s.č na parcele č. 758/5 Nebytový priestor Vchod: 66, suterén, Priestor č Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku: 10994/ B. Vlastník: 84. Melich Radek r. Melich a Beata Melichová r. Lašanová, Nánanská cesta 1456/64, Štúrovo, PSČ , SR - spoluvlastnícky podiel - 1/64 Poznámka: Exekútorský úrad Banská Bystrica, súdny exekútor Mgr. Jozef Deák vydáva Upovedomenie o spôsobe vykonania exekúcie predajom nehnuteľností Ex 90/2014 zo dňa so zákazom nakladať s nehnuteľnosťou v prospech oprávneného: WOODCOTE Slovakia, s.r.o., Stará Vajnorská 37, Bratislava (IČO ) pre nehnuteľnosti - nebytový priestor č. 12 v suteréne bytového domu s.č na parc.č. 746/3, 758/3, 758/5 v podiely 1/64, P1 479/14. Poznámka: Oznámenie o začatí výkonu záložného práva v prospech veriteľa : Enerbyt s.r.o., Lipová 1/939, Štúrovo (IČO ), formou predaja na dobrovoľnej dražbe, P 94/16 titul nadobudnutia: Zmluva o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru a zriadení záložného práva zo dňa V 4333/12 C. Ťarchy: Por.č.: 84. Exekútorský úrad Banská Bystrica, súdny exekútor Mgr. Jozef Deák vydáva Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva Ex 90/2014 zo dňa v prospech oprávneného: WOODCOTE Slovakia, s.r.o., Stará Vajnorská 37, Bratislava (IČO ) pre nehnuteľnosti - nebytový priestor č. 12 v suteréne bytového domu s.č na parc.č. 746/3, 758/3, 758/5 v podiely 1/64, Z 2780/ Exekútorský úrad Banská Bystrica, súdny exekútor Mgr. Jozef Deák vydáva Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie predajom nehnuteľností Ex 90/2014 zo dňa v prospech oprávneného: WOODCOTE Slovakia, s.r.o., Stará Vajnorská 37, Bratislava (IČO ) pre nehnuteľnosti - nebytový priestor č. 12 v suteréne bytového domu s.č na parc.č. 746/3, 758/3, 758/5 v podiely 1/64, Z 4057/ Exekútorský úrad Bratislava, súdny exekútor JUDr. Rudolf Krutý PhD. vydáva Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva Ex 46866/15 zo dňa v prospech oprávneného: POHOTOVOSŤ, s.r.o., Pribinova č.25, Bratislava (IČO ) pre nehnuteľnosti nebytový priestor č. 12 v suteréne bytového domu s.č na parc.č. 746/3, 758/3, 758/5 v podiely 1/64 - Z 4632/16 - č. zmeny 769/ EXÚ Trnava, JUDr. Peter Juhás vydáva Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva EX 847/15 zo dňa v prospech oprávneného: AB 2 B. V., Strawinskylaan 933, Amsterdam, IČO: , pre nehnuteľnosti: nebytový priestor č. 12 v suteréne bytového domu so súp.č na parc.č. 746/3, 758/3, 758/5 v podiely 1/64 - Z 7184/16 - č. zmeny 1158/16. Iné údaje: bez zápisu Poznámka: bez zápisu Vysvetlenie: údaje v ČASTI C:ŤARCHY bez uvedenia parcelného čísla alebo poradového čísla vlastníka alebo inej oprávnenej osoby sa týkajú všetkých nehnuteľností a všetkých vlastníkov a iných oprávnených osôb na liste vlastníctva c) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia : Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením a zameranie súčasného stavu bytu vykonané dňa za účasti jedného z vlastníkov bytu. Rozmerový nákres pôdorysu bytu a fotodokumentácia boli vyhotovené znalcom v deň obhliadky. d) Technická dokumentácia, porovnanie súladu projektovej dokumentácie a stavebnej dokumentácie so zisteným skutočným stavom: Zmluva o prevode vlastníctva bytu nebola poskytnutá. Podľa LV je celková podlahová plocha bytu č ,62 m 2, ďalej podiel priestoru na spoločných častiach, a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku pod bytovým domom (p.č. 758/1 a 758/2) je v podiele 7662/ Strana 5

6 in k celku. Samotný byt č. 27 na 6.poschodí (siedmom nadzemnom podlaží) pozostáva z troch obytných miestnosti a príslušenstva, ktorým je kuchyňa, kúpeľňa, WC, predsieň, šatník a balkón. Okrem tohoto príslušenstva je príslušenstvom bytu i komora nachádzajúca sa mimo bytu na tom istom podlaží a komora (pivnica) nachádzajúca sa mimo bytu v suteréne. Skutkový stav podlahových plôch bytu bol zistený meraním a rozmerový nákres pôdorysu bytu tvorí prílohu znaleckého posudku. Meraním boli v celkovej ploche zistené len nepatrné rozdiely oproti LV. Pri výpočte hodnoty bytu sa vychádzalo zo skutočnej nameranej podlahovej plochy bytu o veľkosti 78,13 m 2. Vek bytového domu sa stanovil na základe predloženého potvrdenia o veku stavby. e) Údaje katastra nehnuteľností, porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľností so zisteným skutočným stavom : Právna dokumentácia je v súlade so skutkovým stavom. Ohodnotenie nehnuteľností je vykonané na základe listu vlastníctva č čiastočný a listu vlastníctva č čiastočný. Tento stav zodpovedá zisteným skutočnostiam pri obhliadke. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: ohodnotenie podľa LV č čiastočný Pozemky: - parcela č. 758/1 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 1572 m 2 - parcela č. 758/2 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 364 m 2 Byt: Vchod: 64, 6.p., byt č. 27 Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku: 7662/ ohodnotenie podľa LV č čiastočný Pozemky: - parcela č. 758/3 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 365 m 2 - parcela č. 758/4 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 1489 m 2 - parcela č. 758/5 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 82 m 2 Nebytový priestor: Vchod: 66, suterén, Priestor č v podiele 1/64 Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku: 10994/ g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: - pozemok - p.č. 746/3 pod bytovým domom s.č. 1458, právny vzťah k pozemku nie je evidovaný na liste vlastníctva. 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY Byt č. 27, bytového domu s.č. 1456, vchod č. 64 POPIS Ohodnocovaná nehnuteľnosť - trojizbový byt č. 27 na šiestom poschodí (siedmom nadzemnom podlaží) je súčasťou bytového domu s.č na ulici Nánanská cesta, vchod č. 64, v Štúrove, na parcele č. 758/2. Bytový dom v ktorom sa nachádza predmetný byt je s ôsmimi nadzemnými podlažiami a jedným podzemným podlažím v ktorom sa nachádzajú len pivničné priestory. Bytový dom je postavený na rovinatom teréne. Založený je na železobetónových základoch s izoláciou. Nosný systém je stenový betónový plošný, pozostávajúci zo stropných a stenových panelov, strecha je plochá s krytinou z asfaltových pásov, zateplená tepelnou izoláciou, klampiarske konštrukcie sú vyhotovené - oplechovanie atík a parapetov, balkónov. Bytový dom je s výťahom, ktorý je osadený v schodiskovom zrkadle, schodiskové konštrukcie sú železobetónové. Vonkajšia úprava povrchov je obnovená, obvodový plášť je zateplený tepelnou izoláciou na báze minerálnej vlny. Okná na bytovom dome sú osadené plastové. Vstupné dvere do bytového domu sú osadené plastové s elektronickým vrátnikom. Osadený je nový Strana 6

7 výťah v bytovom dome. Bytový dom je vežiakového typu, len s jedným hlavným vchodom, na každom poschodí sú štyri byty, všetky byty sú v krajných sekciách. Vstupný vnútorný priestor bytového domu je štandardne vyhotovený, obnovený novými nátermi. Bytový dom je napojený na úplnú technickú infraštruktúru mesta. Vnútorné priestory bytového domu sú primerane udržiavané. Bytový dom prešiel kompletnou obnovou strechy, vonkajšej fasády, balkónových dosiek, v bytovom dome sú vymenené všetky stupačky, bytový dom má nový výťah. Ohodnocovaný byt pozostáva z troch obytných miestností a príslušenstva. Príslušenstvom bytu je vstupná predsieň, chodba, kúpeľňa, WC, kuchyňa, šatník a pivnica v suteréne. Na každom poschodí k bytu prislúcha ešte komora na chodbe. Byt má aj balkón orientovaný na juhozápadnú stranu. Vlastníctvo bytu vrátane jeho vybavenia a príslušenstva je ohraničené vstupnými dverami do bytu a do príslušenstva umiestneného mimo bytu vrátane zárubní a hlavnými uzavieracími ventilmi prívodu teplej a studenej vody, plynu a elektrickými poistkami pre byt. S vlastníctvom bytu je spojené spoluvlastníctvo spoločných častí a spoločných zariadení domu. Spoločnými časťami domu sú: základy domu, strecha, obvodové múry, priečelia, vchod, vodorovné nosné a zvislé nosné konštrukcie, vchody, schodištia, izolačné konštrukcie a prípojky na inžinierske siete. Spoločnými zariadeniami domu sú: spoločné suterénne priestory, spoločná televízna anténa, hromozvod, spoločná chodby, vodovodné, teplonosné, vetracie potrubie, merač spotreby ÚK, TÚV, kanalizačné, elektrické, telefónne a plynové prípojky, výťah v podiele 7662/ in k celku. Orientácia miestností bytu je juhozápad-severovýchod, jedna miestnosť je orientovaná na juh. Byt je čiastočne zrekonštruovaný. Osadené sú plastové okná so žalúziami, vymenené sú niektoré povrchy podláh, vybavenie kuchyne, kúpeľne a WC. Osadené sú bezpečnostné vstupné dvere, vnútorné dvere sú jednoduché plné aj presklené z materiálu na báze dreva, osadené do oceľových zárubní. V kuchyni je osadená kuchynská linka s nerezovým drezom, elektrický sporák s elektrickou rúrou, odsávač pár, umývačka riadu, okolo linky je keramický obklad. Kúpeľňa aj WC je s keramickými obkladmi stien, na podlahe je keramická dlažba. V kúpeľni je osadená vaňa a jedno umývadlo. WC je samostatné s umývadlom, tiež s keramickým obkladom stien. Z jednej izby je výstup na balkón, ktorý je orientovaný na juhozápadnú stranu. Vykurovanie je ústredné z centrálnej kotolne oceľovými panelovými radiátormi. Elektrina je zavedená svetelná. Podlahy v izbách sú koberce, v jednej izbe, kuchyni a na chodbe je podlaha z laminátových parkiet. Technický stav a údržba bytu je primeraná. Bytový dom bol odovzdaný do užívania v roku K termínu ohodnotenia má 43 rokov. Jeho technický stav je veľmi dobrý, bez statických poškodení. Na bytovom dome bola vykonaná významná obnova, hlavne po stránke energetickej náročnosti stavby a v dome sú vymenené stúpacie vedenia k bytom. Predpokladám zachovanie celkovej životnosti stavby cca 100 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: panelovými KS: Domy obytné typové s celoštátne unifikovanými konštrukčnými sústavami Trojbytové a viacbytové budovy PODLAHOVÁ PLOCHA Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m 2 ] Vstupná predsieň 1,2*2,82 3,38 Chodba 1,17*3,50 4,10 Izba 4,00*3,46 13,84 Izba 3,50*3,76 13,16 Obývacia izba 3,47*4,76 16,52 Kuchyňa (3,45*2,29)+(1,78*2,63) 12,58 Kúpeľňa 1,62*1,50 2,43 WC 1,09*0,78 0,85 Šatník 1,58*3,1 4,90 Výmera bytu bez pivnice 71,76 Komora mimo bytu 1,70*1,10 1,87 Pivnica v suteréne 3,60*1,25 4,50 Vypočítaná podlahová plocha 78,13 balkón 3,48*0,80 2,78 Strana 7

8 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 /m 2 Koeficient konštrukcie: kk = 1,037 (montovaná z dielcov betónových plošných) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,313 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 1,00 Počet izieb: 3 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Spoločné priestory Cenový podiel RU [%] cp i Koef. štand. ks i Úprava podielu cp i * ks i Cenový podiel hodnotenej stavby [%] 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,00 5,00 4,97 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,00 18,00 17,86 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 7,94 4 Schody 3,00 1,00 3,00 2,98 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 4,97 6 Krytina strechy 2,00 1,00 2,00 1,99 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 0,99 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 1,20 3,60 3,57 9 Úpravy vnútorných povrchov 2,00 1,00 2,00 1,99 10 Vnútorné keramické obklady 0,50 0,00 0,00 0,00 11 Dvere 0,50 1,00 0,50 0,50 12 Okná 5,00 1,50 7,50 7,45 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0,50 14 Vykurovanie 2,50 0,50 1,25 1,24 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 1,99 16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 0,99 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 1,99 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 1,99 19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 0,99 20 Výťahy 2,00 2,00 4,00 3,97 21 Ostatné 2,00 0,50 1,00 0,99 Zariadenie bytu 22 Úpravy vnútorných povrchov 4,00 1,00 4,00 3,97 23 Vnútorné keramické obklady 1,00 1,10 1,10 1,09 24 Dvere 2,00 1,00 2,00 1,99 25 Povrchy podláh 2,50 1,10 2,75 2,73 26 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,48 27 Elektroinštalácia 3,00 1,00 3,00 2,98 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,00 1,00 0,99 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,00 1,00 0,99 30 Vnútorný plynovod 0,50 1,00 0,50 0,50 31 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1,99 32 Vybavenie kuchýň 2,00 1,00 2,00 1,99 33 Vnútorné hygienické zariadenie vrátane WC 4,00 1,00 4,00 3,97 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 1,00 4,00 3,97 35 Ostatné 2,50 0,20 0,50 0,50 Strana 8

9 Spolu 100,00 100,70 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: kv = 100,70 / 100 = 1,007 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * kcu * kk * kv * km [ /m 2 ] VH = 325,30 /m 2 * 2,313 * 1,037 * 1,0070 * 1,00 VH = 785,72 /m 2 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Byt č. 27, bytového domu s.č. 1456, vchod č. 64 Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] ,00 57,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 785,72 /m 2 * 78,13m ,30 Technická hodnota 57,00% z , , NEBYTOVÉ PRIESTORY Kotolňa v bytovom dome s.č POPIS Nebytový priestor - kotolňa, nachádzajúca sa v suteréne bytového domu s.č s celkovou plochou 109,94 m 2. Prislúchajúci spoluvlastnícky podiel vlastníka je 1/64 - ín z celku (zo 109,94 m 2 ). Bytový dom s.č je takmer rovnaký ako bytový dom s.č Kotolňa slúži na vykurovanie a prípravu TÚV pre obytné domy, je plynová, prešla rekonštrukciou oproti pôvodnému vyhotoveniu. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: panelovými KS: Domy obytné typové s celoštátne unifikovanými konštrukčnými sústavami Trojbytové a viacbytové budovy PODLAHOVÁ PLOCHA Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m 2 ] kotolňa 109,94 109,94 Vypočítaná podlahová plocha 109,94 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 /m 2 Koeficient konštrukcie: kk = 1,037 (montovaná z dielcov betónových plošných) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,313 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 1,00 Počet miestností: 1 Spoluvlastnícky podiel: 1 / 64 Strana 9

10 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Spoločné priestory Cenový podiel RU [%] cp i Koef. štand. ks i Úprava podielu cp i * ks i Cenový podiel hodnotenej stavby [%] 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,00 5,00 5,20 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,00 18,00 18,77 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 8,32 4 Schody 3,00 1,00 3,00 3,12 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 5,20 6 Krytina strechy 2,00 1,00 2,00 2,08 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 1,04 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 1,00 3,00 3,12 9 Úpravy vnútorných povrchov 2,00 1,00 2,00 2,08 10 Vnútorné keramické obklady 0,50 0,00 0,00 0,00 11 Dvere 0,50 0,80 0,40 0,42 12 Okná 5,00 0,80 4,00 4,16 13 Povrchy podláh 0,50 0,90 0,45 0,47 14 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,60 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 2,08 16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 1,04 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 2,08 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 2,08 19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 1,04 20 Výťahy 2,00 1,00 2,00 2,08 21 Ostatné 2,00 0,50 1,00 1,04 Zariadenie nebytového priestoru 22 Úpravy vnútorných povrchov 4,00 1,00 4,00 4,16 23 Vnútorné keramické obklady 1,00 1,00 1,00 1,04 24 Dvere 2,00 1,00 2,00 2,08 25 Povrchy podláh 2,50 1,00 2,50 2,60 26 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,60 27 Elektroinštalácia 3,00 1,00 3,00 3,12 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,00 1,00 1,04 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,00 1,00 1,04 30 Vnútorný plynovod 0,50 1,00 0,50 0,52 31 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 2,08 32 Vybavenie kuchýň 2,00 1,00 2,00 2,08 33 Vnútorné hygienické zariadenie vrátane WC 4,00 1,00 4,00 4,16 34 Nebytové jadro bez rozvodov 4,00 1,00 4,00 4,16 35 Ostatné 2,50 0,50 1,25 1,30 Spolu 100,00 96,10 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: kv = 96,10 / 100 = 0,961 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * kcu * kk * kv * km [ /m 2 ] VH = 325,30 /m 2 * 2,313 * 1,037 * 0,9610 * 1,00 VH = 749,83 /m 2 Strana 10

11 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Kotolňa v bytovom dome s.č Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] ,00 57,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 749,83 /m 2 * 109,94m ,31 Technická hodnota 57,00% z , , REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Rekapitulácia VH a TH pre skupinu objektov: Byt č. 27 Byt č. 27, bytového domu s.č. 1456, vchod č. 64 Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] , ,33 Spolu pre skupinu: Byt č , ,33 Rekapitulácia VH a TH pre skupinu objektov: Kotolňa Kotolňa v bytovom dome s.č , ,70 Spolu pre skupinu: Kotolňa , ,70 Celkom: , ,03 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY PRE SKUPINU OBJEKTOV: Byt č. 27 a) Analýza polohy nehnuteľností Predmetné nehnuteľnosti sa nachádzajú v zastavanom území mesta Štúrovo na ulici Nánanská cesta č. 64. Poloha stavby je situovaná smerom na obec Nána, v tesnej blízkosti termálneho kúpaliska Vadaš. Vzdialenosť do centra mesta je peši cca 15 min. V okolí sú osadené len dva takéto bytové domy s ôsmimi nadzemnými podlažiami. Okolie je zastavané rodinnými domami a objektami max do štyroch nadzemných podlaží. Prístup k nehnuteľnosti je po spevnenej komunikácii. Bytový dom je napojený na technickú infraštruktúru mesta. Pred bytovým domom je možnosť parkovania. Mesto má približne obyvateľov, z obchodných reťazcov sú zastúpené Coop-Jednota, Billa, Lidl, CBA, sú tu pobočky peňažných ústavov, poliklinika, dostatočná sieť základných a materských škôl, základná umelecká škola, gymnázium, obchodná akadémia, kino, galéria, múzeum, knižnica a kompletná občianska vybavenosť. V blízkosti sa nenachádzajú žiadne prevádzky ani zdroje, ktoré by negatívne vplývali na životné prostredie, alebo ktoré by boli zdrojom nadmernej hlučnosti. Pracovné príležitosti v meste, a aj v blízkom okolí sú obmedzené. Vzdialenosť do okresného mesta Nové Zámky je autom cca 50 min, vzdialenosť do krajského mesta Nitra autom je cca 40 min. Prístup do mesta je autobusovou aj vlakovou dopravou, v meste premáva taxislužba. V letných mesiacoch vďaka termálnemu kúpalisku Vadaš je v meste vyššia návštevnosť turistov. V areáli kúpaliska sú vybudované objekty pre ubytovanie návštevníkov. V meste nie ej veľký dopyt po nehnuteľnostiach, prevládajúcim zdrojom príjmov v meste je turistický ruch. Strana 11

12 b) Analýza využitia nehnuteľností: Bytový dom je určený na bývanie a s iným účelom sa neuvažuje. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Nie sú známe žiadne riziká spojené s využívaním nehnuteľnosti. Na predmetný byt sú evidované ťarchy, tak ako je uvedené v časti II. C tohoto posudku. Strana 12

13 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE BYTY Priemerný koeficient predajnosti stanovujem ako hodnotu 0,5. Z dôvodu dosiahnutie približnej ceny, aká sa pohybuje v súčasnosti na trhu, zvyšujem priemerný koeficient predajnosti až na takúto hodnotu. Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,5 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,000) 1,500 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,000 III. trieda Priemerný koeficient 0,500 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,275 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,500-0,450) 0,050 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda k PDI 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku Váha v I Výsledok k PDI*v I dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0, ,00 Poloha bytového domu v danej obci - vzťah k 2 centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných II. 1, ,00 ulíc a vybraných sídlisk Súčasný technický stav bytu a bytového 3 domu veľmi dobre udržiavaná nehnuteľnosť I. 1, ,50 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. 4 domu objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a I. 1, ,50 pod. 5 Príslušenstvo bytového domu práčovňa, sušiareň, kočikáreň, miestnosť pre III. 0, ,00 bicykle, výťah 6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu vykonaná rekonštrukcia bytového jadra a III. 0, ,00 kuchyne Pracovné možnosti obyvateľstva - miera 7 nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, III. 0, ,00 nezamestnanosť do 15 % Skladba obyvateľstva v obytnom dome - 8 sídlisku vysoká hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné III. 0, ,00 domy do 48 bytov Orientácia obytných miestností k svetovým 9 stranám orientácia obytných miestností čiastočne III. 0, ,50 vhodná a čiastočne nevhodná 10 Umiestnenie bytu v bytovom dome byt v krajnej sekcii na 2-6 NP II. 1, ,00 11 Počet bytov vo vchode - v bloku Strana 13

14 počet bytov vo vchode: do 48 bytov IV. 0, ,93 12 Doprava v okolí bytového domu železnica, autobus a miestna doprava - v II. 1, ,00 dosahu do 10 minút Občianska vybavenosť v okolí bytového 13 domu pošta, škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, II. 1, ,00 kompletná sieť obchodov a základné služby Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí 14 bytového domu les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad IV. 0, , m Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí 15 bytového domu bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 1, ,00 16 Názor znalca dobrý byt II. 1, ,00 Spolu ,53 VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 120,53/ 145 0,831 Všeobecná hodnota VŠHB = TH * kpd = ,33 * 0, , POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Pozemky - zastavané plochy (byt) Pozemky - parcely č. 758/1 a 758/2, k.ú. Štúrovo. Parcela č. 758/1 - zastavaná plocha s výmerou 1572 m 2 je dvor pri bytovom dome - dvor medzi bytovými domami s.č a 1458 a parcela č. 758/2 je zastavaná plocha pod bytovým domom s.č s výmerou 364 m 2. Prislúchajúci spoluvlastnícky podiel k pozemkom je 7662/ in z celku. Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel 758/1 zastavané plochy a nádvoria , / Výmera podielu [m 2 ] 49,46 758/2 zastavané plochy a nádvoria , / Spolu výmera Obec: Štúrovo Východisková hodnota: VHMJ = 4,98 /m 2 11, ,00 60,91 Strana 14

15 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov Hodnotenie 4. obytné časti obcí a miest od do obyvateľov a časti rekreačných oblastí, centrá obcí do obyvateľov, obytné časti na predmestiach a priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest do obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta Hodnota koeficientu 1,00 1,00 1,00 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,20 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,30 6. iné faktory (napríklad: tvar pozemku, výmera pozemku, druh možnej zástavby, sadové úpravy pozemku a pod.) 2,40 1. nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 1,00 * 1,00 * 1,00 * 1,20 * 1,30 * 2,40 * 1,00 3,7440 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 4,98 /m 2 * 3, ,65 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku v VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 1 936,00 m 2 celosti * 18,65 /m ,40 VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Všeobecná hodnota Všeobecná hodnota Spoluvlastnícky Názov podielu na pozemku pozemku v celosti [ ] podiel [ ] parcela č. 758/ , / ,51 parcela č. 758/ , / ,61 Spolu , ,12 Strana 15

16 4. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY PRE SKUPINU OBJEKTOV: Kotolňa 4.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE NEBYTOVÉ PRIESTORY Všeobecná hodnota nebytových priestorov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,5 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,000) 1,500 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,000 III. trieda Priemerný koeficient 0,500 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,275 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,500-0,450) 0,050 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda k PDI 1 Strana 16 Váha v I Výsledok k PDI*v I Trh s nebytovými priestormi v danej lokalitesídlisku dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0, ,00 Poloha bytového domu v danej obci - vzťah k 2 centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk Súčasný technický stav bytu a bytového 3 domu nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. 4 domu objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. 5 Príslušenstvo bytového domu práčovňa, sušiareň, kočikáreň, miestnosť pre bicykle, výťah Vybavenosť a príslušenstvo nebytového 6 priestoru nebytový priestor bez vykonaných rekonštrukcií s typovým vybavením Pracovné možnosti obyvateľstva - miera 7 nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % Skladba obyvateľstva v obytnom dome - 8 sídlisku vysoká hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 48 bytov Orientácia hlavných miestností k svetovým 9 stranám II. 1, ,00 II. 1, ,00 I. 1, ,50 III. 0, ,00 IV. 0, ,75 III. 0, ,00 III. 0, ,00

17 10 orientácia čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná (do ulice i do dvora) III. 0, ,50 Umiestnenie nebytového priestoru v bytovom dome nebytový priestor v 1. PP IV. 0, ,48 11 Charakteristika nebytového priestoru skladové priestory a garáže V. 0, ,35 12 Doprava v okolí bytového domu železnica, autobus a miestna doprava - v II. 1, ,00 dosahu do 10 minút Občianska vybavenosť v okolí bytového 13 domu pošta, škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, II. 1, ,00 kompletná sieť obchodov a základné služby Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí 14 bytového domu les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 III. 0, ,00 m Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí 15 bytového domu bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 1, ,00 16 Názor znalca priemerný nebytový priestor III. 0, ,00 Spolu ,58 VŠEOBECNÁ HODNOTA NEBYTOVÝCH PRIESTOROV Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 97,58/ 145 0,673 Všeobecná hodnota VŠHB = TH * kpd = ,70 * 0, , POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Pozemky - zastavané plochy (nebytový priestor) Pozemky pod bytovým domom s.č Parcely č. 758/3, 758/5 a 746/3 sú zastavané plochy pod bytovým domom s.č a parcela č. 758/4 je dvor pred bytovým domom na ktorom sa nachádza malé detské ihrisko. K parcele č. 746/3 je list vlastníctva v registri C-KN nezaložený. Prislúchajúci spoluvlastnícky podiel k pozemkom je vo veľkosti 1/64 z podielu 10994/ ín. Výmera Spolu Parcela Druh pozemku Vzorec výmera [m 2 Podiel podielu ] [m 2 ] 758/3 zastavané plochy a nádvoria (365)*(1/64) 5, / ,24 758/4 zastavané plochy a nádvoria (1489)*(1/64) 23, / ,00 758/5 zastavané plochy a nádvoria (82)*(1/64) 1, / ,05 Spolu výmera 30,20 1,29 Strana 17

18 Obec: Štúrovo Východisková hodnota: VHMJ = 4,98 /m 2 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov Hodnotenie 4. obytné časti obcí a miest od do obyvateľov a časti rekreačných oblastí, centrá obcí do obyvateľov, obytné časti na predmestiach a priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest do obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta Hodnota koeficientu 1,00 1,00 1,00 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,20 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,30 6. iné faktory (napríklad: tvar pozemku, výmera pozemku, druh možnej zástavby, sadové úpravy pozemku a pod.) 2,40 1. nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 1,00 * 1,00 * 1,00 * 1,20 * 1,30 * 2,40 * 1,00 3,7440 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 4,98 /m 2 * 3, ,65 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku v VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 30,20 m 2 * celosti 18,65 /m 2 563,23 VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Všeobecná hodnota Všeobecná hodnota Spoluvlastnícky Názov podielu na pozemku pozemku v celosti [ ] podiel [ ] parcela č. 758/3 106, / ,55 parcela č. 758/4 433, / ,57 parcela č. 758/5 23, / ,02 Spolu 563,23 24,14 Strana 18

19 III. ZÁVER 1. OTÁZKY A ODPOVEDE Znaleckou úlohou bolo stanoviť všeobecnú hodnotu trojizbového bytu č. 27, vchod č. 64, ulica Nánanská cesta, na 6.p. bytového domu s.č stojaceho na parcele č. 758/2 vrátane spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu s.č a spoluvlastníckeho podielu k pozemkom - p.č. 758/1, 758/2 vo veľkosti 7662/ in a všeobecnú hodnotu nebytového priestoru č (kotolňa v suteréne bytového domu s.č. 1458, vchod č. 66, spoluvlastnícky podiel 1/64) vrátane spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu s.č a spoluvlastníckeho podielu k pozemkom - p.č. 758/3, 758/4 a 758/5 vo veľkosti 10994/ in v katastrálnom území Štúrovo, mesto Štúrovo, okres Nové Zámky Všeobecná hodnota nehnuteľností a stavieb bola stanovená podľa vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov a je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. Na výpočet všeobecnej hodnoty sa použila metóda polohovej diferenciácie, pretože ako jediná poskytuje dostatok informácií o stavbe. 2. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia: VŠH pre skupinu objektov: Byt č. 27 Stavby: Všeobecná hodnota poloh. difer. (byty a nebyt. priestory) spoluvlastníckeho podielu: ,80 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie spoluvlastníckeho podielu: 1 136,12 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie VŠH pre skupinu objektov: Kotolňa Stavby: Všeobecná hodnota poloh. difer. (byty a nebyt. priestory) spoluvlastníckeho podielu: 494,12 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie spoluvlastníckeho podielu: 24,14 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 3. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Rekapitulácia VŠH pre skupinu objektov: Byt č. 27 Byt č. 27, bytového domu s.č. 1456, vchod č. 64 Pozemky Pozemky - zastavané plochy (byt) - parc. č. 758/1 (49,46 m 2 ) Pozemky - zastavané plochy (byt) - parc. č. 758/2 (11,45 m 2 ) Všeobecná hodnota celej časti [ ] Spoluvl. podiel Všeobecná hodnota spoluvlastníckeho podielu [ ] ,80 1/ , , / , , / ,61 Spolu pozemky (60,91 m 2 ) 1 136,12 Spolu VŠH polohovou diferenciáciou za skupinu: Byt č ,92 Strana 19

20 Rekapitulácia VŠH pre skupinu objektov: Kotolňa Kotolňa v bytovom dome s.č ,40 1/64 494,12 Pozemky Pozemky - zastavané plochy (nebytový priestor) - parc. č. 758/3 (0,24 m 2 ) 106, / ,55 Pozemky - zastavané plochy (nebytový priestor) - parc. č. 758/4 (1 m 2 ) 433, / ,57 Pozemky - zastavané plochy (nebytový priestor) - parc. č. 758/5 (0,05 m 2 ) 23, / ,02 Spolu pozemky (1,29 m 2 ) 24,14 Spolu VŠH polohovou diferenciáciou za skupinu: Kotolňa 518,26 Spolu VŠH za všetky skupiny ,18 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 SKK ,20 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Slovom: Tridsaťtisícsedemsto Eur Konverzný kurz 1 = 30,1260 SKK 4. MIMORIADNE RIZIKÁ Žiadne mimoriadne riziká v okolí nehnuteľnosti neboli zistené. Právny vzťah k pozemku p.č. 746/3 (stojí na ňom len malá časť bytového domu) pod bytovým domom s.č nie je evidovaný na liste vlastníctva. V Šuranoch, dňa Ing. Andrea Tatárová IV. PRÍLOHY 1. Objednávka na vypracovanie ZP 2. Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č čiastočný 3. Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č čiastočný 4. Kópia katastrálnej mapy 5. Potvrdenie o veku stavby bytového domu 6. Rozmerový nákres pôdorysu bytu 7. Fotodokumentácia Strana 20

21 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracovala ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor Stavebníctvo ( ), odvetvie Pozemné stavby ( ) a Odhad hodnoty nehnuteľností ( ), evidenčné číslo znalca Znalecký posudok je v denníku zapísaný pod poradovým číslom 128/2016 Ing. Andrea Tatárová Strana 21