ZNALECKÝ POSUDEK č. 982/11/08

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 982/11/08 o stanovení obvyklé ceny nemovitosti, kterou představuje rodinný dům č.p. 46, vč. příslušenství a pozemků st.p.č. 53, p.p.č. 648/1 a 648/2 zapsané na LV 146 pro k.ú. Kramolín u Nepomuka, obec Kramolín, okres Plzeň-jih. Objednatel posudku: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD BEROUN Palackého 31/ Beroun Účel posudku: stanovení ceny pro exekuční řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb., podle stavu ke dni Posudek vypracoval: Vítězslav Pantl Palackého nám. 40/II Třeboň Znalecký posudek je vyhotoven ve 4 vyhotoveních a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Jedno vyhotovení znaleckého posudku zůstává v archivu znalce. Posudek obsahuje 17 stran textu včetně titulního listu a 2 příloh, kterými jsou: 1. Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Kramolín u Nepomuka, ze dne , 4x A4 2. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Kramolín u Nepomuka, 1x A4 V Třeboni,

2 A. Nález Znalecký úkol Znalecký posudek o stanovení obvyklé ceny vpředu uvedených nemovitostí vedených Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Nepomuk, zapsaných na LV č. 146, pro k.ú. Kramolín u Nepomuka, obec Kramolín u Nepomuka, okres Plzeň-jih. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům Kramolín u Nepomuka Kramolín Region: Plzeňský Okres: Plzeň-jih Katastrální území: Kramolín u Nepomuka 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Podklady pro vypracování posudku: - výpis z Katastru nemovitostí ze dne , pro LV č. 146, k.ú. Kramolín u Nepomuka, obec Kramolín u Nepomuka, okres Plzeň-jih, vyhotovený dálkovým přístupem - kopie katastrální mapy pro k.ú. Kramolín u Nepomuka, obec Kramolín, okres Plzeň-jih, vyhotovená náhledem na www stránky ČÚZK - informace, výměry a další skutečnosti zjištěné při místním šetření - malý lexikon obcí ČR, platný od Vlastnické a evidenční údaje: Podle předložených podkladů, zejména z LV č. 146, je zřejmé, že vlastníkem a k ocenění určených nemovitostí je: 1. Ing. Josef Král, RČ: / /1 bytem: Pražská 235, Písek 6. Dokumentace a skutečnost: Protože nebyla znalci předložena projektová dokumentace, jsou jednotlivé oceňované stavební objekty posuzovány podle způsobu provedení a charakteru užívání v době místního šetření a to v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb., 3. Přestože byl znalci předložen aktuální výpis z katastru nemovitostí, jsou pozemky pro účel ocenění posuzovány podle zákona č. 151/1997 Sb., 9, odst Celkový popis nemovitosti: Vzhledem k tomu, že byl znalci odepřen vlastníkem nemovitosti přístup k oceňované nemovitosti a její důkladná prohlídka a vlastník také odmítl znalci sdělit jakékoliv informace týkající se oceňované nemovitosti, bylo místní šetření provedeno pouze náhledem z veřejné komunikace vedoucí kolem oceňované nemovitosti. Z tohoto důvodu jsou všechny rozhodující skutečnosti pro vyhotovení znaleckého posudku založeny na odborných odhadech a posouzeních provedených znalcem při obhlídce nemovitosti z venku. Předmětem ocenění jako hlavní stavba je rodinný dům a jako vedlejší stavba stodola. Nemovitost je přístupná z místní veřejné komunikace se zpevněným povrchem a pravděpodobně napojena na veřejné rozvody vody, kanalizace a el. energie. Rodinný dům se zdá být v poměrně solidním technickém stavu, ale již se začínají projevovat známky poněkud zanedbané stavební údržby. Rodinný dům byl postaven kolem roku 1900 (bližší údaje se nepodařilo dohledat a stáří je stanoveno odborným odhadem). Ke dni místního šetření byla evidentně vyměněna tři okna za plastová - více se nepodařilo zjistit. Z hlediska ocenění se jedná o samostatně stojící rodinný dům, který je nepodsklepený, s 1 nadzemním podlažím a bez obytného podkroví. Podrobnější popis jednotlivých posuzovaných

3 - 3 - konstrukcí a vybavení je uveden při výpočtu koeficientu K 4 při ocenění stavby - vzhledem ke shora uvedenému jsou uvažovány jako standardní. Jako vedlejší stavba je oceněna stodola. K tomuto objektu nebulo možno získat přístup - kromě pohledu na zadní stěnu z veřejné komunikace. Dále jsou oceněny stavební pozemky st.p.č zastavěná plocha a nádvoří o výměře 710 m 2, p.p.č. 648/1 - ostatní plocha o výměře 174 m 2 a p.p.č. 648/2 - zahrada o výměře 1580 m 2, které jsou v jednotném funkčním celku a které jsou připojeny na všechna v místě přístupná media. Předmětem samostatného ocenění nejsou venkovní úpravy - přípojky medií, zpevněné plochy, oplocení vč. vrat apod. Jedná se obvyklé standardní příslušenství, resp. součásti nemovitostí a pozemků, které z hlediska obvyklé ceny nemají zásadní cenotvorný význam. Jejich cenový význam je zahrnut zejména v hodnocení vybavení stavebního objektu. 8. Obsah posudku: A) Věcná hodnota dle cenového předpisu 364/2010 Sb. 1) Hlavní stavby 1a) Rodinný dům 2) Vedlejší stavby 2a) Stodola B) Porovnávací hodnota 1) Pozemky 1a) Stavební pozemky C) Porovnávací metoda D) Výnosová hodnota

4 B. Posudek Definice ceny obvyklé Stanovení ceny obvyklé podle 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., a č. 296/2007 Sb.: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování.obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Při tom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad výše obvyklé ceny nemovitosti je ocenění prováděno, jak v zahraničí tak v naší praxi, v zásadě třemi metodami, které jsou používány v různých modifikacích: a) metodou věcné hodnoty (nákladová) b) metodou porovnávací (srovnávací) c) metodou výnosovou (příjmovou ) a) metoda věcné hodnoty jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení nemovitosti v současných cenách a určení přiměřeného opotřebení vzhledem ke stáří a skutečnému stavu nemovitosti (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). b) metoda srovnávací v principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodávaných porovnatelných nemovitostí v daném místě a čase. c) metoda výnosová vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti dané nemovitosti. Posuzovaná nemovitost je dlouhodobě pronajímaná za obvyklé (tržní) nájemné a z toho vyplývá její ziskovost. Obvyklá cena je potom stanovena na základě závěrečné analýzy o přispění jednotlivých metod k výsledné hodnotě. Závěrem tohoto šetření je odhad obvyklé ceny nemovitosti, která by byla realizovaná na trhu na základě 6-ti měsíční zprostředkovatelské smlouvy. A) Věcná hodnota dle cenového předpisu 364/2010 Sb. Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

5 1) Hlavní stavby - 5-1a) Rodinný dům - 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Obestavěný prostor: 1. NP: 21,50*6,00*2,50 = 322,50 m 3 Zastřešení: 21,50*6,00*3,50/2 = 225,75 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 548,25 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy: mělké založení bez izolace P 100,00 2. Zdivo: smíšené zdivo tl. až 60 cm S 100,00 3. Stropy: dřevěné S 100,00 4. Střecha: dřevěný sedlový S 100,00 5. Krytina: betonové tašky S 100,00 6. Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech S 100,00 7. Vnitřní omítky: vápenné štukové S 100,00 8. Fasádní omítky: dvouvrstvé vápenocementové omítky S 100,00 9. Vnější obklady: nejsou C 100, Vnitřní obklady: běžné obklady S 100, Schody: nejsou C 100, Dveře: typové plné a prosklené S 100, Okna: dřevěná špaletová S 50,00 plastová S 50, Podlahy obytných místností: textilní krytiny S 100, Podlahy ostatních místností: běžná keramická dlažba S 100, Vytápění: ÚT s kotlem na tuhá paliva S 100, Elektroinstalace: světelná třífázová S 100, Bleskosvod: není C 100, Rozvod vody: plastové trubky S 100, Zdroj teplé vody: bojler S 100, Instalace plynu: není C 100, Kanalizace: plastové potrubí S 100, Vybavení kuchyně: běžný elektrický sporák S 100, Vnitřní vybavení: vana, umyvadlo S 100, Záchod: standardní splachovací S 100, Ostatní: není C 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy: P 8,20 100,00 0,46 3,77 2. Zdivo: S 21,20 100,00 1,00 21,20 3. Stropy: S 7,90 100,00 1,00 7,90 4. Střecha: S 7,30 100,00 1,00 7,30 Část [%]

6 5. Krytina: S 3,40 100,00 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce: S 0,90 100,00 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky: S 5,80 100,00 1,00 5,80 8. Fasádní omítky: S 2,80 100,00 1,00 2,80 9. Vnější obklady: C 0,50 100,00 0,00 0, Vnitřní obklady: S 2,30 100,00 1,00 2, Schody: C 1,00 100,00 0,00 0, Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3, Okna: S 5,20 50,00 1,00 2,60 S 5,20 50,00 1,00 2, Podlahy obytných místností: S 2,20 100,00 1,00 2, Podlahy ostatních místností: S 1,00 100,00 1,00 1, Vytápění: S 5,20 100,00 1,00 5, Elektroinstalace: S 4,30 100,00 1,00 4, Bleskosvod: C 0,60 100,00 0,00 0, Rozvod vody: S 3,20 100,00 1,00 3, Zdroj teplé vody: S 1,90 100,00 1,00 1, Instalace plynu: C 0,50 100,00 0,00 0, Kanalizace: S 3,10 100,00 1,00 3, Vybavení kuchyně: S 0,50 100,00 1,00 0, Vnitřní vybavení: S 4,10 100,00 1,00 4, Záchod: S 0,30 100,00 1,00 0, Ostatní: C 3,40 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 89,57 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0, Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 2 290,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8957 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1690 Základní cena upravená = 3 781,61 Kč/m 3 Plná cena: 548,25 m 3 * 3 781,61 Kč/m 3 = ,68 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 120 = 83,333 % ,16 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = ,52 Kč 2) Vedlejší stavby 2a) Stodola - 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Obestavěný prostor: 1. NP: 10,50*8,00*2,60 = 218,40 m 3 Zastřešení: 10,50*8,00*3,50/2 = 147,00 m 3

7 Obestavěný prostor celkem: = 365,40 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy kamenné bez izolace P 100,00 2. Obvodové stěny smíšené zdivo tl cm S 100,00 3. Stropy nejsou C 100,00 4. Krov dřevěný umožňující podkroví S 100,00 5. Krytina betonové tašky P 100,00 6. Klempířské konstrukce nejsou C 100,00 7. Úprava povrchů nejsou C 100,00 8. Schodiště X 100,00 9. Dveře dřevěné svlakové P 100, Okna nejsou C 100, Podlahy hliněný mlat P 100, Elektroinstalace není C 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy P 7,10 100,00 0,46 3,27 2. Obvodové stěny S 31,80 100,00 1,00 31,80 3. Stropy C 19,80 100,00 0,00 0,00 4. Krov S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina P 8,10 100,00 0,46 3,73 6. Klempířské konstrukce C 1,70 100,00 0,00 0,00 7. Úprava povrchů C 6,10 100,00 0,00 0,00 9. Dveře P 3,00 100,00 0,46 1, Okna C 1,10 100,00 0,00 0, Podlahy P 8,20 100,00 0,46 3, Elektroinstalace C 5,80 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 51,25 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0, Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 1 250,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,5125 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1130 Základní cena upravená = 1 150,59 Kč/m 3 Plná cena: 365,40 m 3 * 1 150,59 Kč/m 3 = ,59 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 120 = 83,333 % ,26 Kč Stodola - zjištěná cena = ,33 Kč Cena objektů činí celkem Část [%] ,- Kč

8 B) Porovnávací hodnota 1) Pozemky - 8-1a) Stavební pozemky Vzhledem k tomu, že v dané lokalitě nemá znalec dostatek podkladů o prodejích ověřených z důvěryhodných zdrojů, jsou porovnávací metodu použity podklady z realitní inzerce uveřejněné na internetu. takto získané inzerované ceny jsou upraveny koeficientem 0,8 - tzn. jsou sníženy o 20%. Srovnávací pozemky jsou zasíťované, jsou určené k zastavění rodinnými domy. Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] Chlumy , ,89 0,80 1,00 67,11 Nekvasovy , ,00 0,80 1,00 200,00 Neurazy , ,99 0,80 1,00 143,99 Bezděkovec , ,97 0,80 1,00 222,38 633,48 / 4,000 Průměrná jednotková cena: 158,37 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 67,11 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 222,38 Kč/m 2 Oceňované pozemky: zastavěná plocha a nádvoří st m 2 ostatní plocha p.č. 648/1 174 m 2 zahrada p.č. 648/ m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 2464 m ,00 m 2 á 158,37 Kč/m 2 = ,68 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem = ,68 Kč Cena pozemků činí celkem C) Porovnávací metoda ,- Kč Vzhledem k tomu, že v dané lokalitě nemá znalec dostatek podkladů o prodejích ověřených z důvěryhodných zdrojů, jsou porovnávací metodu použity podklady z realitní inzerce uveřejněné na internetu. Takto získané inzerované ceny jsou upraveny koeficientem 1,20 - tzn. jsou sníženy o 20%. Jako porovnávací jednotka je použita cena za 1 m 2 zastavěné plochy objektů. Popis oceňované stavby Název: Rodinný dům Adresa Kramolín u Nepomuka 46, Kramolín Popis: viz výše Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu 100 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 2464 m 2 Zastavěná plocha 129 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ne Svislé konstrukce zděné Přípojky voda,kanalizace do jímky, elektro, zpevněný příjezd Příslušenství stodola Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP m 3

9 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP 129,00 m 2 Podlahová plocha podlaží celkem PP m 2 Hrubá užitná plocha PUH m 2 Čistá užitná plocha PUČ m 2 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: Rodinný dům 3+1 Adresa Kramolín, Kramolín Popis: RD je nepodsklepený s 1 NP a bez obytného podkroví. V domě je samostatná bytová jednotka o velikosti 3+1. Na zahradě stodola s možností garážování auta. Rekonstrukce v roce Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu 80 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 1137 m 2 Zastavěná plocha 125 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky voda, septik, elektro, zpevněný přístup Příslušenství stodola Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: cena z internetu * 1,20 Celkový koeficient: / 1,20 Přepočtená standardní cena: ,33 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: 125,00 m ,- Kč/m ,67 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 2 Název: Rodinný dům 4+1 Adresa Kramolín, Kramolín Popis: RD je nepodsklepený s 1 NP a s obytným podkrovím. V domě je samostatná bytová jednotka o velikosti 4+1. Na zahradě stodola s možností garážování auta. Rekonstrukce celková v roce Ve vzdálenosti cca 500 m je velká zahrada s možností výstavby dalšího RD. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu 80 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 326 m 2 Zastavěná plocha 152 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky voda, septik, elektro, zpevněný přístup Příslušenství stodola, další velká zahrada ve vzdálenosti cca 500 m Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: cena z internetu * 1,20 Celkový koeficient: / 1,20 Přepočtená standardní cena: ,33 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3

10 Zastavěná plocha podlaží celkem: 152,00 m ,- Kč/m ,67 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 3 Název: Rodinný dům 5+1 Adresa Mohelnice, Mohelnice Popis: RD je částečně podsklepený s 1 NP a bez obytného podkroví. V domě je samostatná bytová jednotka o velikosti 5+1. Na zahradě přístřešek s možností parkování auta. V roce 2009 rekonstrukce koupelny a vyměněny podlahy v domě. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu 80 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 1140 m 2 Zastavěná plocha 136 m 2 Garáž mimo objekt Výtah ne Podkroví ne Svislé konstrukce zděné Přípojky voda ze studny, kanalizace do septiku, elektro, zpevněný přístup Příslušenství Přístřešek pro auto, dílna se skladem Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: cena z internetu * 1,20 Celkový koeficient: / 1,20 Přepočtená standardní cena: ,67 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: 136,00 m ,18 Kč/m ,81 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. Rodinný dům 3+1 0, ,67 0,00 0,00 0,00 2. Rodinný dům 4+1 0, ,67 0,00 0,00 0,00 3. Rodinný dům 5+1 0, ,81 0,00 0,00 0,00 SJC průměr 8 583,00 JCO = SJC * I O ,00 Výměry oceňované stavby 129,00 CO: Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: C p = CO průměrná ,- Kč Rodinný dům - výsledná cena = ,- Kč D) Výnosová hodnota Popis: V dané lokalitě - malých obcích - nedochází běžně k pronájmům rodinných domů jako celku. Z tohoto důvodu není možné zjistit v místě obvyklé nájemné za pronájem rodinného domu. Na základě tohoto rozboru je od výpočtu výnosové hodnoty upuštěno.

11 C. Rekapitulace Obvyklou cenu stanovuji na základě zjištěných skutečností, zjištění cen metodou věcné hodnoty, porovnávací hodnoty, a s přihlédnutím k obchodovatelnosti tohoto typu nemovitostí v dané lokalitě. Dále jsou v obvyklé ceně zohledněny venkovní úpravy (přípojky medií, zpevněné plochy), rovněž tak i výměra a tvar pozemků. Oceňovaná nemovitost je situována do lokality určené k bydlení s problematickou dopravní obslužností a s minimální občanskou vybaveností. Klady: Nemovitost je umístěna v chalupářské obci. Zápory: V obci není veřejná kanalizace a jsou zde omezené pracovní příležitosti. A) Věcná hodnota objektů: ,- Kč B) Porovnávací cena pozemků: ,- Kč C) Porovnávací metoda: ,- Kč slovy: jedenmiliontřistatisíc Kč Obvyklá cena: ,- Kč Tento znalecký posudek jsem podal podle svého nejlepšího vědomí, za použití příslušné literatury, legislativy a cen. Neprováděl jsem žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván. Závěry v tomto odhadu obvyklé ceny nemovitosti mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecným podmínek poskytnutých služeb. OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založen celý nebo části tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitosti jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány vlastním šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené v tomto odhadu obvyklé ceny nemovitosti předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitosti, kde by se

12 zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tento odhad obvyklé ceny nemovitosti byl vypracován pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitosti. 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen tento odhad obvyklé ceny nemovitosti. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. OSVĚDČENÍ Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování tržního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny shora. 4. Při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mě předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Vítězslav Pantl Palackého nám. 40/II tel.: Třeboň pantl@tiscali.cz V Třeboni, Vítězslav Pantl Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne , č.j.: Spr. 692/2001 pro základní obor: E k o n o m i k a, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 982/11/08 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiložené likvidace. V Třeboni, Vítězslav Pantl

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -