Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / / 2013

Transkript

1 Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / / 2013 Typ nemovitosti Účel ocenění Rekreační chata s vnitřní garáží v současném stavu - rozestavěná Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby Předmět ocenění Budova č.e. 169, LV č na pozemku parc.č. 1873/38 pozemek parc.č. 1873/28, LV č pozemek parc.č. 1873/38, LV č pozemek parc.č. 1915/3, LV č pozemek parc.č. 1935/2, LV č Adresa Kraj Středočeský kraj Město Jílové u Prahy Počet obyvatel 4312 Kat. území Jílové u Prahy Ulice č.e. 169 Část obce dle LV Žampach Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. U Pískovny č.p. 890 č.o Praha 8 Vlastnictví Budova č.e. 169 Erlec Zdeněk Jílové u Prahy, Žampach /169 pozemek parc.č. 1873/28 Erlec Zdeněk Jílové u Prahy, Žampach /169 pozemek parc.č. 1873/38 Erlec Zdeněk Jílové u Prahy, Žampach /169 pozemek parc.č. 1915/3 Erlec Zdeněk Jílové u Prahy, Žampach /169 pozemek parc.č. 1935/2 Erlec Zdeněk Jílové u Prahy, Žampach /169 Zpracováno pro dražebníka EURODRAŽBY.CZ, a.s. Tel. IČ DIČ CZ Vypracoval Ing. Čoudek Pavel Dne Licence číslo Plickova 567 Ke dni Praha 11 Prohlídka dne Počet stran textu 9 Počet příloh 3 Počet vyhotovení 2 Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Výměra pozemku 600 m Kč/m Kč Omezeně využitelné pozemky 614 m Kč/m Kč - 1 -

2 Zvýšení ceny o hodnotu rozestavěné stavbu (zohlednění technického stavu konstrukcí a vybavení) Obvyklá cena - současný stav Kč Kč Devětset tisíc Kč Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Jedná se o delší dobu rozestavěnou větší chatu, volně přístupnou, zdevastovanou, v malé lokalitě rekreačních chat v sousedství Sázavy, na okraji lesa. Vzhledem k omezenému přístupu do chaty a nedostatečné podkladové dokumentaci, byl účel místností a výměry částečně odborně odhadnuty. kladné faktory - stabilizovaná lokalita v zeleni, nedaleko řeky - vyhledávaná rekreační lokalita v sousedství Prahy - příjezd na pozemek - napojení na veřejný rozvod elektřiny záporné faktory - rozestavěná, volně přístupná a zdevastovaná stavba - část pozemku prudce svažitá, zalesněná - malá občanská vybavenost v místě - není možnost napojení na veřejný rozvod kanalizace - zaplavení části pozemku Podmínky platnosti ceny nemovitost je oceňována jako prázdná, bez závazků Nákladová cena (stavba řádně dokončená bez opotřebení)- současná úroveň cen Kč Tři miliony Kč Vyhodnocení rizik ANO nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku NE k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup přístup přes pozemky jiných vlastníků i fyzických osob, právní ošetření přístupu nebylo předloženo nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, ANO např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. NE břemeno vedení IS, ochranná pásma nezjištěno NE nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. zástavní právo smluvní, nařízení exekuce, zástavní právo exekutorské, exekuční příkaz k prodeji, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, rozhodnutí o úpadku NE stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost stavba je rozestavěná, nezajištěná, zdevastovaná vandaly a přírodními podmínkami, výrazný vliv na všechny konstrukce NE nemovitost je užívána v souladu s právním stavem rozestavěná stavba ANO stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům NE stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční rozestavěná stavba nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného NE povodňového plánu dle ČAP zóna 1 se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně. Povodeň z se výrazně projevila rozvodněním Chotouňského potoka. Byl zaplaven pozemek zahrady p.č.1915/3. Též suterén chaty je zanesený naplaveninou. NE stavba je dokončena rozestavěná stavba, souhlas s umístěním a provedením stavby z ANO zpracovatel ocenění je odhadcem dražebníka EURODRAŽBY.CZ, a.s. REET: ANO Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu - 2 -

3 nepředložen Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu nepředložen Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č z Snímek kat. mapy pro k.ú. Jílové u Prahy. Poskytnuté archívem SÚ Jílové u Prahy : Územní souhlas s umístěním a provedením stavby (úpravy krovů, zvýšení hřebene), vyhotovil SÚ MÚ Jílové u Prahy Část PD dostavby chaty Žampach, schválená, vyhotovil stavitel O.Krulík 10/2003. Ověřeno Stavebním úřadem Stavební povolení vodovodní přípojky pro rekreační chatu če.169, vyhotovil SÚ MÚ Jílové u Prahy Kolaudační rozhodnutí užívání RCH če.169, vyhotovil SÚ MěNV Jílové u Prahy Datum předání kompletních podkladů Přílohy Fotodokumentace. Výpis z katastru nemovitostí LV č z Snímek kat. mapy pro k.ú. Jílové u Prahy. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Jílové u Prahy se nachází v kopcovité krajině poblíž řeky Sázavy, v okrese Praha-západ, Středočeském kraji, cca 20km od jižního okraje Hl.města Prahy. Praha je přístupná silnicí II.třídy přes obce Jesenice a Psáry z Pražského okruhu. Západně od města povede dálnice D3 do Jižních Čech. Jedná se o historické město, dnes spíše sídelního a rekreačního charakteru, s méně rozvíjející výstavbou bytů a rodinných domů. Ve městě se nachází základní občanská vybavenost (městský úřad, zdravotní středisko, restaurace, pošta, banky, 2 školy, mateřská škola, sportoviště). Ostatní vybavenost je v Praze. Dopravní dostupnost do Prahy je autobusy Pražské integrované dopravy, železnice spíše pro rekreační dopravu - Posázavský pacifik. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci odloučená část obce Okolní zástavba mimo souvislou zástavbu Žampach je částí města Jílového, stavebně nesrostlý. Nachází se cca 2,6 km jižně od Jílového na pravém břehu řeky Sázavy. Žampachem protéká Chotouňský potok ústící do Sázavy. Část osady na pravém břehu potoka je součástí k.ú.jílového u Prahy. Část na levém břehu je součástí k.ú.kamenný Přívoz. Žampach je přístupný individuální dopravou, autobusy PID z Jílového a železnicí ze stanice Jílové u Prahy. Předmětná nemovitost je situovaná v malé lokalitě rekreačních chat v údolí Chotouňského potoka po obou stranách na svazích zalesněného, cca 150 m od jeho ústí do Sázavy. Je přístupná po úzké zpevněné komunikaci cca 700m od odbočky ze silnice č.105 Jílové u Prahy Kamenný Přívoz. Zastávky autobusu a vlaku jsou vzdálené cca 1km. Jedná se o klidnou lokalitu s převážně izolovanou zástavbou. Dle platného územního plánu se nemovitost, kromě pozemku p.č.1935/2 nachází v plochách pro individuální rekreaci. Pozemek p.č.1935/2 se nachází v ploše zeleň - lesy. Nemovitost JZ a SV sousedí s obdobnými chatami. JV hranici tvoří Chotouňský potok a za ním přes poškozený betonový mostek přístupová komunikace. SZ část pozemku tvoří prudký kamenitý svah tvořící okraj lesa. Dle výpisu z LHP se jedná o habr (65%) a borovice (35%). Nemovitost je ze tří stran oplocená. Je napojená na veřejný rozvod elektřiny a pravděpodobně vody (bylo vydáno stavební povolení na přípojku). Šachta na pozemku byla zaplněná vodou. Není možnost napojení na veřejný rozvod kanalizace a plynu. Odvod kanalizace nezjištěn. Nemovitost je tvořena rozestavěnou rekreační chatou če.169 postavenou na pozemku p.č.1873/38 a části pozemků p.č.1873/28 a 1915/3. Pozemky jsou protáhlého tvaru JV - SZ směrem. Pozemek p.č.1915/3 je mírně SZ skloněný. Je užíván jako zahrada. Převážná část pozemku p.č.1873/28 je prudce svažitá. Pozemek p.č.1935/2 se nachází cca 700 m při odbočce k lokalitě z hlavní komunikace Jílové u Prahy Kamenný přívoz. Je trojúhelníkového půdorysu bez staveb a trvalých porostů přístupný z komunikace. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů Nákupní možnosti dostupné v místě nízká frekvence spojů Ne 32.6 Km Informace o nemovitosti Nemovitost je tvořena samostatně stojící rozestavěnou zděnou chatou situovanou v centrální části pozemku, v zářezu svahu. Je orientovaná JZ-SV. MÚ v Jílovém u Prahy Souhlasem s umístěním a provedením stavby povolil stavební úpravy krovů rekreační chaty, zvýšení hřebene o 1,2m, výměnu střešní krytiny původní chaty, pravděpodobně postavené v roce 1983 (dle kolaudačního rozhodnutí). Není možnost zjistit případné odchylky od schválené projektové dokumentace, neboť v archivu SÚ je zachován pouze řez, půdorys krovu, pohled jihovýchodní a část technické zprávy

4 Objekt je několik let rozestavěný, zdevastovaný povětrnostními podmínkami a vandalismem. Je volně přístupný. Objekt má suterén, dvě nadzemní podlaží a půdu. Dle podkladové dokumentace v přímo přístupném suterénu je garáž, skladové prostory a kotelna. 1.NP je přístupné vnějším kamenným schodištěm. Nachází se zde obývací pokoj, sociální zařízení, kuchyň s jídelním koutem, komora. Z prostoru kuchyně je vstup do 2.NP dřevěným schodištěm. V tomto podlaží je ložnice, sociální zařízení, dva pokoje. Podlaží je též přístupné kamenným schodištěm z venkovní terasy. Z chodby bude přístup do půdního prostoru. Viditelné venkovní úpravy tvoří zpevněné plochy a terasy, opěrné zdi, oplocení. Vše bez pravidelné údržby. Na zahradě jsou neudržované okrasné porosty a vrak lodi. Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník Způsob využití pozemku parc.č. 1915/1 fyzická osoba zahrada parc.č. 1915/9 fyzická osoba zahrada parc.č Česká republika vodní plocha parc.č. 182/1 Obec Kamenný Přívoz ostatní plocha parc.č. 655 Obec Kamenný Přívoz ostatní plocha ostatní komunikace Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po nezpevněné komunikaci. Příjezdová komunikace vykazuje závady: stížené podmínky v zimním období, omezený průjezd, poškozený povrch tekoucí vodou. Přístup a příjezd je po právní stránce řešen - nebyly předloženy podklady Popis nemovitosti - dle částečné podkladové dokumentace a odborného odhadu Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP cca 120 m 2 Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, WC - Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Technický stav Budova Stav havarijní Stáří roků původní cca 30 let, stav.úpravy od 2007 Opotřebení odhadem 80 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby vykazuje vlivem dlouhodobé rozestavěnosti a vandalismu dochází k trvalému zatékání do objektu poškozenou krytinou a výplněmi otvorů - devastace se projevuje ve všech podlažích Popis prvků dlouhodobé životnosti prvky dlouhodobé životnosti jsou pod neustálým vlivem povětrnostních podmínek Popis prvků chránících nemovitost před povětrnostními vlivy nezabrání vlivu povětrnostních podmínek, jsou buď chybějící nebo poškozené Minulé rekonstrukce Konstrukce Rozsah Rok provedení Rekonstrukce chaty započata přístavba, nástavba a modernizace celé chaty. Rozestavěnost od 2007 je odhadována na 20-30%. Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor cca 800 m 3 Cena Kč/m 3 Cena celkem Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 600 m 2 Cena pozemků 900 Kč/m 2 Cena celkem Kč Samostatné pozemky - obtížně využitelné Výměra 614 m 2 Cena pozemků 100 Kč/m 2 Cena celkem Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu nezjištěno Voda ze studny nezjištěno Kanalizace do řadu není - 4 -

5 Kanalizace do žumpy nezjištěno Kanalizace do septiku nezjištěno Kanalizace do vlastní nezjištěno Plyn není ČOV Dálkové vytápění není Dle podkladové dokumentace má být chata napojená na veřejný rozvod elektřiny a vody. Není možnost napojení na veřejný rozvod kanalizace a plynu. Popis provedení budovy - dle místního šetření a podkladové dokumentace Konstrukce Provedení, rozestavěnost Konstrukce Provedení základy z prostého betonu - 90% izolace proti zemní s izolací vodorovnou i svislou - 90% vlhkosti svislé nosné zděné - 80% stropy keramické do I profilů - 15% konstrukce krov sedlový - 70% střešní krytina pálená tašková - 40% obvodové stěny z kamenného zdiva v tl. do 30 cm, cihel. zdiva v tl. do 30 cm vnější úpr. povrchů nezjištěno, pravděpodobně stěrka - 0% vnitřní úpr. stěn vápenná omítka štuková, keramický schodiště dřevěné - 20% obklad - 0% okna dřevěná dvojitá - 20% dveře dřevěné do ocelových zárubní - 0% podlahy obytných místn. nezjištěno - 0% podlahy nebytových místn. betonové, keramická dlažba, nezjištěno - 0% vytápění nezjištěno elektro světelný a motorový rozvod - 0% rozvod vody pravděpodobně studené a teplé - rozvod plynu 0% zdroj teplé vody nezjištěn - 0% Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne - 5 -

6 Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zákona č.151/1997sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má pro tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V předmětné lokalitě a okolí není trh s obdobnými rozestavěnými nemovitostmi. Vzhledem k této skutečnosti a vzhledem k převyšující hodnotě pozemku nad stavbou, se jako porovnatelné nemovitosti využijí pozemky určené k rodinné rekreaci a bydlení. Výsledně se upraví o hodnotu rozestavěné stavby. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní inzerce, datum změny inzerátu Územní plán byl schválen dne Je pozemek určen územním plánem k výstavbě RD Ano Napojení na IS podél hranice pozemku vedena elektřina a voda - nutné provedení přípojek na pozemek Sklon pozemku sklonitý v části Výměra m 2 Cena za pozemek Kč 990 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč 891 Kč/m 2 Porovnání s oceňovaným pozemkem Lokalita : Borek/Žampach, sousedství klidná lokalita obdobný pozemek svažitý ing.sítě, nepřivedeny na pozemek nutné vybudovat můstek přes potok - 6 -

7 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní inzerce, datum změny inzerátu Územní plán byl schválen dne Je pozemek určen územním plánem k výstavbě RD Ano Napojení na IS na pozemek přivedena elektřina, voda z vrtané studny, není možnost napojení na veřejný rozvod kanalizace a plynu Sklon pozemku mírně sklonitý Výměra m 2 Cena za pozemek Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč 990 Kč/m 2 Porovnání s oceňovaným pozemkem Lokalita : Kamenný Přívoz, širší sousedství klidná lokalita rekreačních chat pouze elektřina přivedena na pozemek, studna malá dřevěná chata pozemek určen pro rekreační stavbu 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 05/2013 Územní plán byl schválen dne Je pozemek určen územním plánem k výstavbě RD Ano Napojení na IS na pozemek přivedena elektřina, není možnost napojení na veřejný rozvod vody, kanalizace, plynu Sklon pozemku mírně sklonitý Výměra m 2 Cena za pozemek Kč 920 Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč 920 Kč/m 2 Porovnání s oceňovaným pozemkem Lokalita : Kamenný Přívoz, širší sousedství klidná lokalita rekreačních chat a rodinných domů pouze elektřina přivedena na pozemek pozemek určen pro stavbu RD - 7 -

8 4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Územní plán byl schválen dne Je pozemek určen územním plánem k výstavbě RD Ano Napojení na IS na hranici pozemku přivedena elektřina, není možnost napojení na veřejný rozvod kanalizace a plynu Sklon pozemku mírně sklonitý Výměra m 2 Cena za pozemek Kč 700 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč 630 Kč/m 2 Porovnání s oceňovaným pozemkem Lokalita : Jílové u Prahy/Kabáty, sousedství klidná lokalita rodinných domů pouze elektřina pozemek určen pro stavbu RD Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 900 Kč/m 2 V předmětné lokalitě a okolí je dostatečně rozvinutý trh s pozemky. Nabídky převyšují nad poptávkou. Nabídky se pohybují v rozpětí Kč/m2, podle polohy, tvaru, velikosti, napojení na inženýrské sítě. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí Kč/m2. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je ke dni ocenění nevyužívána Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 podpis - 8 -

9 Praha Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne , č.j. Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku

10 Fotodokumentace příjezdová komunikace pohled pohled pohled pohled pohled

11 Fotodokumentace pohled 1.PP 1.NP 1.NP 1.NP 2.NP

12 Fotodokumentace 2.NP krov krov krov nádvoří zpevněné plochy

13 Fotodokumentace uliční zeď zahrada zahrada strmý zalesněný svah nad chatou přístup na pozemek přes lávku pozemek p.č.1935/2-13 -

14 Fotodokumentace - mapy