Odhad tržní hodnoty č

Transkript

1 Odhad tržní hodnoty č nemovitosti - rodinného domu č.p. 122 včetně pozemků a příslušenství v Radošovicích, okres Strakonice (vlastnický podíl 2/5) Objednatel posudku: Účel posudku: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5/sm Ústí nad Labem IČ: č. obj.: 386/012 ze dne: podklad pro dražbu V souladu se zákonem č. 26/2000 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Tomáš Hoskovec U Retexu Klatovy Posudek obsahuje 14 stran a 7 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. Klatovy,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu nemovitosti - rodinného domu č.p. 122 včetně pozemků a příslušenství v Radošovicích, okres Strakonice (vlastnický podíl pí. Lenky Zborníkové ve výši 2 / 5), jako podklad pro nedobrovolnou dražbu. 2. Informace o nemovitosti Nemovitost je situována mimo vlastní obec, v samostatné lokalitě cca. 5-ti rodinných domů u zemědělsko-průmyslového areálu cca. 500 m východně od obce. Radošovice mají cca. 670 obyvatel a nachází se jižně od okresního města Strakonice, v jeho těsné blízkosti. Hlavními částmi nemovitosti jsou rodinný dům čp. 122 s pozemkem. Jedná se o nemovitost užívanou k individuálnímu bydlení, rodinný dům o stáří odhadem cca. 35 let. 3. Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne Paní Lenka Zborníková se nedostavila, v domě byla přítomna její švagrová (podle jejího vyjádření). Ta po telefonickém rozhovoru s paní Zborníkovou znalci sdělila, že od ní dostala pokyn neumožnit mu prohlídku nemovitosti. Prohlídka tedy byla provedena pouze z veřejného prostranství, bez vstupu do interiéru domu a bez zaměření rozměrů. 4. Podklady pro vypracování posudku Od objednatele: - objednávka Od znalce: - skutečnosti zjištěné na místě - skutečnosti zjištěné z veřejně přístupných zdrojů - fotodokumentace - snímek katastrální mapy - informativní výpisy z KN - údaje o porovnávacích nemovitostech z realitní inzerce Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 5. Vlastnické a evidenční údaje Nemovitost je zapsána na LV č.768, na kterém jsou evidovány: - budova č.p. 122, účel využití k bydlení, na st.p.č st.parc. č. 188, zastavěná plocha a nádvoří, 525 m 2 Jako vlastníci jsou vedeni: Šindelář Miroslav podíl 1/5 Šindelář Petr podíl 1/5 Šindelářová Marie podíl 1/5 Zborníková Lenka podíl 2/5 (tento podíl se oceňuje) Je zapsáno omezení vlastnického práva nařízením exekuce na spoluvlastníka Šindelář Petr. Budova i pozemky jsou zakresleny v katastrální mapě. 6. Dokumentace a skutečnost Nebyly zjištěny rozpory mezi evidencí KN a skutečností. Projektová dokumentace nebyla poskytnuta. Vzhledem k tomu, že nebyla možná prohlídka nemovitosti, provádí se ocenění na základě dostupných údajů. 7. Celkový popis nemovitosti Nemovitost je situována cca. 500 m východně od vlastní obce, v lokalitě cca. 5-ti RD v těsné blízkosti zemědělsko-průmyslového areálu (silo, skladování). Terén v místě je rovinný. Jedná se o samostatně stojící starší dům, který je pravděpodobně v původním stavu, s nástavbou kryté pergoly na vstupním zádveří. Na domě nejsou vidět vady nebo nedodělky, a v době ocenění je viditelně obydlen. Dům má přibližně čtvercový půdorys cca. 7,9 x 8,45 m, do ulice je orientován svou východní stranou. Vstup do domu je na jeho severní straně. Dům má tři nadzemní podlaží, z toho první je technické s garáží, další dvě jsou obytná, a je zastřešen plochou střechou. Vstupní část je vysunutá z vlastního půdorysu, má jedno podlaží na podezdívce, na střeše (původně se jednalo o terasu) je nástavba pergoly. Podle provedení, velikosti a uspořádání domu lze předpokládat, že jsou v něm umístěny dvě bytové jednotky o velikosti cca , odpovídající současným požadavkům na bydlení. Na neoploceném pozemku je většinou zatravněná plocha, s několika stromy. Na severní a jižní straně jsou sousední domy, na východní straně je místní komunikace (podél plotu zemědělsko-průmyslového areálu), na západní straně jsou pole, od kterých je pozemek

4 4 nemovitosti oddělený strouhou. Místní komunikace je slepá, za sousedním domem končí v poli. Dům má přípojku plynu, elektrického proudu, veřejného vodovodu a kanalizace. Fotografie nemovitosti je na titulní straně Posudku a další jsou v příloze. 8. Obsah posudku a) Objekty 1) RD č.p. 122 b) Pozemky 1) Parcela c) Ocenění porovnávací metodou

5 5 B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Strakonice Počet obyvatel: do obyvatel Popisy objektů a) Objekty 1) RD č.p. 122 Jednoduchý, samostatně stojící domek s pravoúhlým půdorysem. Základní popis je v části A tohoto posudku. Údaje o konstrukcích a vybavení jsou níže v tabulce ocenění. Stáří odhadem 35 let. Dům jeví četné známky zanedbané údržby - rezavé dešťové žlaby a svody s chybějícími částmi, opadávající obklad soklu, nenatřené rámy oken, vlhkostní poškození fasády zejména pod horním balkónem. b) Pozemky 1) Parcela Stavební parcela č zastavěná plocha a zahrada kolem domu. Na pozemku nejsou žádné vedlejší stavby a není oplocen. Jsou uplatněny přirážky a srážky v souladu s cenovým předpisem. Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb. a.1.1) RD č.p Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ D, Konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Typ střechy: s plochou střechou Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími

6 6 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1121 Budovy dvoubytové Kód standardní klasifikace produkce: Koeficient změny ceny stavby: 2,158 domy rodinné dvoubytové a tříbytové Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1. PP 2,50 m 8,43 7,88 = 66,43 m 2 1. NP 2,80 m 66,43 m 2 2. NP 2,80 m 66,43 m 2 Součet: 8,10 m 199,29 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1. PP 2,50 8,43 7,88 = 166,07 m 3 1. NP 2,80 66,43 = 186,00 m 3 2. NP 2,80 66,43 = 186,00 m 3 zádveří - vstup 3 (1,48 2,83+1,95 (4,23 1,48)) = 28,65 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 566,72 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy běžné pasy s izolací 4,30 % Standardní 2. Zdivo tvárnice 24,30 % Standardní 3. Stropy nespalné s rovným podhledem 9,30 % Standardní 4. Střecha plochá 4,20 % Standardní 5. Krytina standartní 3,00 % Standardní 6. Klempířské konstrukce úplné z pozink. plechu včetně parapetů 0,70 % Standardní 7. Vnitřní omítky vápenné štukové 6,40 % Standardní 8. Fasádní omítky břizolitové omítky 3,30 % Standardní 9. Vnější obklady sokl z kabřince 0,40 % Standardní 10. Vnitřní obklady běžné obklady hygienických místností a za 2,40 % Standardní linkami 11. Schody běžné schodiště 3,90 % Standardní 12. Dveře hladké nebo prosklené 3,40 % Standardní 13. Okna dřevěná zdvojená 5,30 % Standardní 14. Podlahy obytných místností keramické dlažby, PVC 2,30 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností keramické dlažby, PVC 1,40 % Standardní 16. Vytápění ústřední 4,20 % Standardní 17. Elektroinstalace světelná třífázová 4,00 % Standardní 18. Bleskosvod ano 0,50 % Standardní 19. Rozvod vody studené a teplé 2,80 % Standardní 20. Zdroj teplé vody karma 1,60 % Standardní 21. Instalace plynu ano 0,50 % Standardní 22. Kanalizace z kuchyně, koupelny a WC 2,90 % Standardní 23. Vybavení kuchyně sporák, dřez 0,50 % Standardní 24. Vnitřní vybavení WC, umyvadlo, vana 5,00 % Standardní 25. Záchod standardní splachovací 0,40 % Standardní 26. Ostatní není 3,00 % Standardní Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000

7 7 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 1,0000 Ocenění: Základní jednotková cena: 2 070, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 1,0000 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1580 Základní jednotková cena upravená: = 3 797, Kč/m 3 Základní cena upravená: 566,72 m , Kč/m 3 = ,84 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 35 roků Předpokládaná další životnost: 65 roků Opotřebení: / ( ) = 35,000 % Odpočet opotřebení: ,84 Kč 35,000 % ,54 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,30 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 2 / 5 Cena po úpravě: = ,32 Kč RD č.p. 122 zjištěná cena: ,32 Kč b) Pozemky b.1) Vyhláška 387/2011 Sb. b.1.1) Parcela 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 70, Kč. Cena je určena podle písm. j): ZC = C p 2,00, kde C p = 35 + (a 1 000) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = pro 678 obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Významnost obce z hlediska zeměpisného, kulturního či hospodářského 5 % Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby 20 % Úprava celkem: 25 % 0,750 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Negativní účinky okolí 3 % Možnost napojení na rozvod plynu + 5 % Úprava celkem: + 2 % 1,020 Koeficient změny cen staveb K i : 2,155 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,106

8 8 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří , 127, ,17 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 2 / 5 Cena po úpravě: = ,87 Kč Parcela zjištěná cena: ,87 Kč c) Ocenění porovnávací metodou K porovnání jsou využity srovnatelné nemovitosti z nabídky v realitní internetové inzerci. Vybrány jsou podobné nemovitosti, dvě z blízkého okolí a jedna z města Vodňany v okrese Strakonice. Radošovice je malá obec s minimálním významem a omezenými možnostmi zaměstnání. Je však v blízkosti okresního města. Ceny z realitní inzerce jsou sníženy o 5%, protože inzerovaná cena je podle zkušeností z praxe v naprosté většině vyšší než skutečná cena prodejní. Výchozím parametrem pro srovnání je velikost Podlahové / užitné plochy, která je uváděna nebo ji lze s velkou pravděpodobností odvodit u všech nemovitostí. Množství jednotek oceňované nemovitosti: Zastavěná plocha (dům) 66,5 m 2 Pozemek celkem 525 m 2 Podlahová (užitná) plocha pro porovnání: Výpočet je nutno provést na základě zastavěné plochy: zastavěná plocha pro 2 nadzemní podlaží... 2 * 66,5 m 2 = 133 m 2 zastavěná plocha pro 3 nadzemní podlaží... 3 * 66,5 m 2 = 199,5 m 2 procentuelní podíl podlahové plochy % Podlahová plocha 2 podlaží * 0,65 = 86,5 m2 Podlahová plocha se započtením 50% 1.PP... 86,5+86,5*0,65*0,5 = 115 m 2 Při prorovnání jsou použity koeficienty: - místa - místo a poloha - časový - stáří, fyzické a morální opotřebení - vybavení - napojení na inž. sítě, vnitřní vybavení - pozemek - velikost a kvalita pozemku - atraktivita - vzhled a celkový charakter - ovlivňuje reálnou prodejnost

9 9 Popis porovnávacích nemovitostí: 1) Rodinný dům v Mutěnicích Situovaný v malé obci v blízkosti oceňované nemovitosti. Dům o stáří cca. 40 let, udržovaný, po významné rekonstrukci v roce 2010 (nová střecha, plastová okna, vnitřní rozvody. Stav základních stavebních konstrukcí je dobrý. Obsahuje byt 2+1 a podkroví připravené pro vestavbu. Polovalbová střecha, plné podsklepení. Topení ústřední na PP, kanalizace do veřejné sítě, obecní vodovod. Na pozemku garáž. Podlahová plocha 100 m 2 Podlah. plocha upravená: 100*0,65+100*0,65*0,5 = 98 m 2 Pozemek 957 m 2 Cena: ,- Kč Pramen: server Sreality.cz, NEXT reality, datum aktualizace ) Rodinný dům v Dražejově Situovaný v malé obci, v podobné vzdálenosti od Strakonic, ale SZ směrem. Novější dům půdorysného tvaru L, se sedlovou střechou. Plně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a využitým podkrovím. Bytová jednotka 6 + 1, ve sklepě garáž, kotelna, prádelna, obytná místnost, sklad. Stáří odhadem 15 let. Ústřední topení na TP, kanalizace do veřejné sítě, plynová přípojka. Zastavěná plocha: 91 m 2 Podlahová plocha 180 m 2 Podlah. plocha upravená: 180*0,65+91*0,65*0,5 = 146 m 2 Pozemek 965 m 2 Cena: ,- Kč Pramen: server Sreality.cz, RK M+M realiy, aktualizace ) Rodinný dům ve Vodňanech Situovaný ve vilové čtvrti města ve vzdálenosti cca. 20 km od Strakonic. Dům o stáří cca. 30 let, velmi dobře udržovaný, původní stav. Nepodsklepený, se 2 nadzemními podlažími. S bytovou jednotkou ve 2. NP a hostinským pokojem v 1. NP. V 1. NP rovněž garáž, kotelna, sklad. Ústřední topení na ZP. Kanalizace do veřejné sítě, voda z veřejného řadu. Užitná plocha 213 m 2 (tato plocha je podle fotografií nereálná, zřejmě se jedná o součet zastavěných ploch obou podlaží) Podlah. plocha upravená: 213*0,55 = 117 m 2 (část 1. NP je technická) Pozemek 595 m 2 Cena: ,- Kč Pramen: server RealityMix.cz, RK Koruna, aktualizace

10 Seznam porovnávaných objektů: 10 Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K časový K vybav. K pozemek K atraktivita Jednotková Váha (V) cena (JC) 1) Mutěnice , 98,00 m2 Kč 0,97 0,90 0,99 0,98 0, ,29 Kč 1,0 2) Dražejov , 146,00 m2 Kč 0,98 0,90 1,00 0,98 0, ,60 Kč 0,9 3) Vodňany , 117,00 m2 Kč 0,98 1,00 1,00 1,00 0, ,96 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (K místa K časový K vybav. K pozemek K atraktivita ) Minimální jednotková cena za m2: ,60 Kč Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC V) / V): ,20 Kč Maximální jednotková cena za m2: ,96 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: , Kč Množství: 115,00 m2 Porovnávací hodnota: = , Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 2 / 5 Cena po úpravě: = , Kč Výsledná porovnávací hodnota: , Kč

11 11 C. Rekapitulace Věcná hodnota stavby a pozemků: Věcná hodnota stavby podle cenového předpisu: Cena pozemků podle cenové mapy: ,- Kč ,- Kč Celková věcná hodnota je tedy vyčíslena na ,- Kč. Tento údaj má pro účely stanovení obvyklé ceny pomocný charakter, protože je odvozen z ceny nákladové. Stanovení obvyklé ceny: Odhad obvyklé ceny nemovitosti se odvíjí od porovnávací metody, která je konkrétní a podává reálný obraz s ohledem na aktuální situaci na trhu nemovitostí. K porovnání byly vyhledány nabídky podobné oceňované nemovitosti v nedalekém okolí, nebo ve srovnatelné lokalitě. Ceny porovnávacích nemovitostí z realitní inzerce jsou sníženy o 5%, vzhledem k tomu že skutečné prodejní jsou v praxi obvykle nižší než ceny inzerované. Z hlediska prodejnosti se jedná o spíše podprůměrnou nemovitost - dům se zanedbanou údržbou, v původním stavu prakticky bez modernizací a úprav, na místě se sníženou atraktivitou pro bydlení. Silné stránky: - možnost dvougeneračního bydlení (předpoklad nebylo možno ověřit) - možnost okamžitě bydlet - rovinný pozemek Slabé stránky: - těsné sousedství zemědělsko-průmyslového areálu - lokalita oddělena od vlastního území obce, prakticky polosamota v polích - zcela původní stav a vzhled = morální zastaralost, nutnost investic do modernizace - malé rozměry bytových jednotek (zast. plocha pouze cca. 65 m 2 ) - zanedbaná údržba

12 12 Cena zjištěná porovnávacím způsobem ,- Kč Tato cena odpovídá prostým 2 / 5 ceny celé nemovitosti. Dále byla stanovena za předpokladu, že stav interiéru a vybavení domu jsou standardní to však nebylo možné ověřit, protože znalci nebyla umožněna prohlídka nemovitosti. Cena zjištěná porovnávacím způsobem se proto snižuje: a) Z důvodu neověřeného stavu interiéru a vybavení domu... o 15%, tj * 0,85 = ,- Kč b) Z důvodu že se oceňuje menšinový vlastnický podíl Je zřejmé, že reálná kupní cena tohoto majetkového podílu bude menší, protože vlastnictví 2 / 5 je menšinové, což představuje pro potenciálního kupce výrazné omezení. Cena proto bude dále snížena o 20 %: * 0,80 = ,- Kč Cena v místě a čase obvyklá se tedy stanovuje ve výši: ,- Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: pětsetpadesáttisíc Kč Klatovy, Ing. Tomáš Hoskovec U Retexu Klatovy

13 13 D. Znalecká doložka Toto posouzení jsem zpracoval jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j. Spr.2273/94 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, stavby obytné a stavby průmyslové. Znalec si vyhrazuje právo na korekci posudku v případě zjištění podstatných rozdílů skutečného stavu bytu proti předpokladům. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji fakturou. Klatovy, Ing. Tomáš Hoskovec U Retexu Klatovy

14 14 E. Seznam příloh výpis z KN - stavba výpis z KN - pozemek Porovnávací nemovitost 1 Porovnávací nemovitost 2 Porovnávací nemovitost 3 Fotopříloha 2 strany