Znalecký posudek č. 3369

Znalecký posudek č. 3369 o ceně obvyklé v místě a čase nemovitosti - objektu č.e.54, související herny se skladem, studny a pozemků v katastrálním území Opolenec a obec Kašperské Hory, okr.klatovy. Objednatel posudku: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PRAHA 4 Novodvorská 1010 142 00 P R A H A 4 Účel posudku: stanovení ceny obvyklé v místě a čase - sp.zn. : 046 Ex 38/12-41 Dle zákona č.151/1997 Sb.,o oceňování majetku a stavu ke dni 31.05.2012 posudek vypracoval: Augustin Kulhánek Libušina 690/III 337 01 Rokycany Posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 13 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Rokycanech, 20.08.2012

A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé v místě a čase nemovitosti - objektu č.e.54, související herny se skladem, studny a pozemků v katastrálním území Opolenec a obec Kašperské Hory, okr.klatovy. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Objekt č.e.54 s příslušenstvím 341 92 Kašperské Hory Region: Plzeňský Okres: Klatovy Katastrální území: Opolenec 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 31.05.2012 za přítomnosti pí.b.krčálové a p.judr.bradáče. 4. Podklady pro vypracování posudku: A) Doklady : a)výpis z KN-LV č.758 pro obec Kašperské Hory a kat.území Opolenec ke dni 25.04.2012. b)kopie katastrální mapy předmětného prostoru - obec Kašperské Hory a kat.území Opolenec. B) Ostatní : a)informace a údaje sdělené pí.b.krčálovou. b)skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém. 5. Vlastnické a evidenční údaje: Dle LV č.758 pro obec Kašperské Hory a kat.území Opolenec k datu 25.04.2012 : A) Vlastník, jiný oprávněný : Vlastnické právo - SJM - Krčál Luboš a Krčálová Blanka 730723/0689, 736007/1191 B) Nemovitosti : Pozemky - parcela - st.p.č.10 - výměry 1044 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří - st.p.č.11 - výměry 376 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří, zbořeniště - p.p.č.7 - výměry 228 m 2 - zahrada, zemědělský půdní fond - p.p.č.8 - výměry 474 m 2 - zahrada, zemědělský půdní fond - p.p.č.9/1 - výměry 400 m 2 - zahrada, zemědělský půdní fond - p.p.č.9/2 - výměry 265 m 2 - zahrada, zemědělský půdní fond Stavby - typ stavby

- Opolenec, č.e.54 - jiná stavba - na st.p.č.10 Ostatní údaje uváděné na LV - viz p ř í l o h a. 6. Dokumentace a skutečnost: Dostupné doklady - viz výše. Vzhledem k atypičnosti objektu, lokalitě a velmi omezené nabídce obdobných nemovitostí na realitním trhu se pomocně pro stanovení obvyklé ceny použije cena administrativní. Podle výpisu z katastru nemovitostí č.758 pro obec Kašperské Hory a kat.území Opolenec jsou ve stati C)Omezení vlastnického práva uváděna : zástavní práva smluvní, předkupní práva, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti a exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti - viz LV č.758. 7. Celkový popis nemovitosti: Opolenec, který je převážně využíván k rekreaci a je ze správního hlediska osadou obce Kašperské Hory, kde je dostupná veškerá infrastruktura. Samotná oceňovaná nemovitost je situovaná ve střední části současně zastavěného území osady a je přímo přístupná z místní nezpevněné komunikace. Z veřejných sítí jsou dostupné : vodovod (ze společné obecní studny) a odběr el.energie. Penzion je na tyto sítě napojen a likvidace odpadních vod je svedena do jímky (septiku). 8. Obsah posudku: a) Hlavní stavba a 1 ) Objekt č.e.54 b) Ostatní stavba b 1 ) Herna se skladem c) Studna c 1 ) Studna d) Pozemky d 1 ) Stavební parcela č.10 d 2 ) Stavební parcela č.11 d 3 ) Pozemková parcela č.7 d 4 ) Pozemková parcela č.8 d 5 ) Pozemková parcela č.9/1 d 6 ) Pozemková parcela č.9/2 9. Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavba a 1 ) Objekt č.e.54 Objekt je situovaný na části st.p.č.10 a označen č.e.54, realizovaný tradičním smíšeným zděným způsobem, nepodsklepený, přízemní, převážně patrový a s částečným podkrovím. Stáří stavby kolem 90 roků.

Popis a hodnocení - viz níže. Objekt má dle faktického stavu toto dispoziční řešení : a)přízemi - 1.n.p. : vstup-chodba, schody do podkroví, jídelna, kuchyně, chodba, pokoj, sociální zařízení (WC a sprchy), společenská místnost, sklad, vodárna, kotelna a skladové prostory b)patro-podkroví : chodba, schody na půdu, kuchyňský kout s pokojem, záchod a sprcha, chodba, záchody, koupelny a čtyři pokoje Stavba je užívaná jako penzion. b) Ostatní stavba b 1 ) Herna se skladem Rovněž situované na části st.p.č.10 a kolmo navazující na předcházející objekt, realizované tradičním smíšeným zděným způsobem, nepodsklepené, přízemní a zakryté sedlovou střechou. Objekt je dispozičně řešen na sklad, průjezd a hernu. Stáří stavby kolem 90 roků.objekt byl upravován v roce 1970. Popis a hodnocení - viz níže. c) Studna c 1 ) Studna Situovaná na pozemkové parcele č.8 - vrtaná. Vznik v září r.2011. d) Pozemky d 1 ) Stavební parcela č.10 Dle LV č.758 - obec Kašperské Hory a kat.území Opolenec - výměry 1044 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří. d 2 ) Stavební parcela č.11 Rovněž dle LV č.758 - obec Kašperské Hory a kat.území Opolenec - výměry 376 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří. d 3 ) Pozemková parcela č.7 Rovněž dle LV č.758 - obec Kašperské Hory a kat.území Opolenec - výměry 228 m 2 - zahrada. d 4 ) Pozemková parcela č.8 Rovněž dle LV č.758 - obec Kašperské Hory a kat.území Opolenec - výměry 474 m 2 - zahrada. d 5 ) Pozemková parcela č.9/1 Rovněž dle LV č.758 - obec Kašperské Hory a kat.území Opolenec - výměry 400 m 2 - zahrada. d 6 ) Pozemková parcela č.9/2 Rovněž dle LV č.758 - obec Kašperské Hory a kat.území Opolenec - výměry 265 m 2 - zahrada. B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů

a) Hlavní stavba a 1 ) Objekt č.e.54 Zatřídění pro potřeby ocenění: Penzion Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Obestavěný prostor: vrchní stavba: (9,00*13,23*6,20) + (10,30+11,95)/2*(8,30*5,25) zastřešení: (9,00*13,23*2,80)/2 + (10,30+11,95)/2*(8,30*2,95)/2 = 1 223,01 m 3 = 302,90 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 525,91 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy: dobové bez izolace proti zemní vlhkosti P 100,00 2. Zdivo: smíšené zděné-masivní S 100,00 3. Stropy: vodorovný podhled S 100,00 4. Střecha: krov dřevěný vázaný-sedlový S 100,00 5. Krytina: měděný plech N 100,00 6. Klempířské konstrukce: měděný plech a plast N 100,00 7. Vnitřní omítky: vápenné štukové S 100,00 8. Fasádní omítky: vápenné štukové S 100,00 9. Vnější obklady: nejsou C 100,00 10. Vnitřní obklady: kuchyně, záchody a sprchy S 100,00 11. Schody: celodřevěné s nástupnicí S 100,00 12. Dveře: hladké, prosklené a celodřevěné S 100,00 13. Okna: dřevěná špaletová S 100,00 14. Podlahy obytných místností: prkenné S 100,00 15. Podlahy ostatních místností: běžná keramická dlažba S 100,00 16. Vytápění: ústřední-kotel na tuhá paliva S 100,00 17. Elektroinstalace: světelná a třífázová S 100,00 18. Bleskosvod: běžný bleskosvod S 100,00 19. Rozvod vody: studený a teplý S 100,00 20. Zdroj teplé vody: centrální ohřev teplé vody N 100,00 21. Instalace plynu: není C 100,00 22. Kanalizace: z kuchyní a sociálních zařízení S 100,00 23. Vybavení kuchyně: běžný elektrický sporák S 100,00 24. Vnitřní vybavení: umyvadla a sprchy S 100,00 Část [%]

25. Záchod: standardní splachovací S 100,00 26. Ostatní: nejsou C 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy: P 7,10 100,00 0,46 3,27 2. Zdivo: S 22,30 100,00 1,00 22,30 3. Stropy: S 8,40 100,00 1,00 8,40 4. Střecha: S 5,20 100,00 1,00 5,20 5. Krytina: N 3,20 100,00 1,54 4,93 6. Klempířské konstrukce: N 0,80 100,00 1,54 1,23 7. Vnitřní omítky: S 6,20 100,00 1,00 6,20 8. Fasádní omítky: S 3,10 100,00 1,00 3,10 9. Vnější obklady: C 0,40 100,00 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady: S 2,30 100,00 1,00 2,30 11. Schody: S 2,40 100,00 1,00 2,40 12. Dveře: S 3,30 100,00 1,00 3,30 13. Okna: S 5,20 100,00 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností: S 2,20 100,00 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností: S 1,10 100,00 1,00 1,10 16. Vytápění: S 4,40 100,00 1,00 4,40 17. Elektroinstalace: S 4,10 100,00 1,00 4,10 18. Bleskosvod: S 0,60 100,00 1,00 0,60 19. Rozvod vody: S 3,00 100,00 1,00 3,00 20. Zdroj teplé vody: N 1,80 100,00 1,54 2,77 21. Instalace plynu: C 0,50 100,00 0,00 0,00 22. Kanalizace: S 2,80 100,00 1,00 2,80 23. Vybavení kuchyně: S 0,50 100,00 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení: S 5,10 100,00 1,00 5,10 25. Záchod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 26. Ostatní: C 3,60 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 94,80 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9480 Ocenění: Základní cena: = 1 975,- Kč/m 3 Koeficient využití podkroví: * 1,0750 Koeficient vybavení stavby K 4 : * 0,9480 Polohový koeficient K 5 (dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : * 2,1580 Základní cena upravená = 5 494,47 Kč/m 3 Plná cena: 1 525,91 m 3 * 5 494,47 Kč/m 3 = 8 384 066,72 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 90 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 90 / 120 = 75,000 % - 6 288 050,04 Kč

Objekt č.e.54 - cena = 2 096 016,68 Kč b) Ostatní stavba b 1 ) Herna se skladem Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Obestavěný prostor: vrchní stavba: (20,05+21,30)/2*(9,45*4,90) = 957,36 m 3 zastřešení: (20,05+21,30)/2*(9,45*3,45)/2 = 337,03 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 294,39 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy dobové bez izolace proti zemní vlhkosti P 100,00 2. Obvodové stěny smíšené-tl.do 50 cm S 100,00 3. Stropy vodorovné S 100,00 4. Krov sedlový vázaný S 100,00 5. Krytina hliníkový plech S 100,00 6. Klempířské konstrukce hliníkový plech S 100,00 7. Úprava povrchů vápenná omítka S 100,00 8. Schodiště není C 100,00 9. Dveře dřevěné prosklené a prkenná vrata S 100,00 10. Okna hliníková zdvojená S 100,00 11. Podlahy betonová mazanina a PVC S 100,00 12. Elektroinstalace světelná a třífazová S 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy P 6,20 100,00 0,46 2,85 2. Obvodové stěny S 30,40 100,00 1,00 30,40 3. Stropy S 19,30 100,00 1,00 19,30 4. Krov S 10,80 100,00 1,00 10,80 5. Krytina S 6,90 100,00 1,00 6,90 6. Klempířské konstrukce S 1,90 100,00 1,00 1,90 Část [%]

7. Úprava povrchů S 4,90 100,00 1,00 4,90 8. Schodiště C 3,80 100,00 0,00 0,00 9. Dveře S 3,10 100,00 1,00 3,10 10. Okna S 1,00 100,00 1,00 1,00 11. Podlahy S 6,80 100,00 1,00 6,80 12. Elektroinstalace S 4,90 100,00 1,00 4,90 Součet upravených objemových podílů: 92,85 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9285 Ocenění: Základní cena: = 1 250,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : * 0,9285 Polohový koeficient K 5 (dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : * 2,1030 Koeficient prodejnosti K p (obce a účelu užití): * 1,2650 Základní cena upravená = 3 087,60 Kč/m 3 Plná cena: 1 294,39 m 3 * 3 087,60 Kč/m 3 = 3 996 558,56 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 90 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 90 / 130 = 69,231 % - 2 766 857,46 Kč Herna se skladem - cena = 1 229 701,10 Kč c) Studna c 1 ) Studna Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: Vrtaná Hloubka studny: 48,00 m Profil studny: 150 mm Kód CZ - CC: 2222 Ocenění: Základní cena: hloubka: 48,00 m * 1 640,- Kč/m + 78 720,- Kč Základní cena celkem = 78 720,- Kč Polohový koeficient K 5 (dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : * 2,3230 Plná cena = 231 326,20 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 1 rok Předpokládaná další životnost (PDŽ): 99 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 1 / 100 = 1,000 % - 2 313,26 Kč Studna - cena = 229 012,94 Kč Rekapitulace ocenění objektů a) Objekt č.e.54 = 2 096 020,- Kč b) Herna se skladem = 1 229 700,- Kč c) Studna = 229 010,- Kč Cena objektů činí celkem 3 554 730,- Kč d) Pozemky d 1 ) Stavební parcela č.10 Stavební pozemek: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] stavební parcela 10 1 044,00 100,00 104 400,- Součet 104 400,- Koeficient změny cen staveb K i (hlavní stavby): * 2,1580 Stavební pozemek - celkem 284 998,43 Stavební parcela č.10 - cena = 284 998,43 Kč d 2 ) Stavební parcela č.11 Stavební pozemek: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] stavební parcela 11 376,00 100,00 37 600,- Součet 37 600,- Koeficient změny cen staveb K i (dle hlavní stavby): * 2,1580 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 102 643,11 Stavební parcela č.11 - cena = 102 643,11 Kč

d 3 ) Pozemková parcela č.7 Pozemek zahrady Základní cena = 100,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] pozemková parcela 7 228,00 100,00 22 800,- Součet 22 800,- Úprava ceny: * 0,4000 Koeficient změny cen staveb K i (dle hlavní stavby): * 2,1580 Pozemek zahrady - celkem 24 896,41 Pozemková parcela č.7 - cena = 24 896,41 Kč d 4 ) Pozemková parcela č.8 Pozemek zahrady Základní cena = 100,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] pozemková parcela 8 474,00 100,00 47 400,- Součet 47 400,- Úprava ceny: * 0,4000 Koeficient změny cen staveb K i (dle hlavní stavby): * 2,1580 Pozemek zahrady - celkem 51 758,34 Pozemková parcela č.8 - cena = 51 758,34 Kč d 5 ) Pozemková parcela č.9/1 Pozemek zahrady Základní cena = 100,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] pozemková parcela 9/1 400,00 100,00 40 000,- Součet 40 000,- Úprava ceny: * 0,4000 Koeficient změny cen staveb K i (dle hlavní stavby): * 2,1580 Pozemek zahrady - celkem 43 677,92

Pozemková parcela č.9/1 - cena = 43 677,92 Kč d 6 ) Pozemková parcela č.9/2 Pozemek zahrady Základní cena = 100,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] pozemková parcela 9/2 265,00 100,00 26 500,- Součet 26 500,- Úprava ceny: * 0,4000 Koeficient změny cen staveb K i (dle hlavní stavby): * 2,1580 Pozemek zahrady - celkem 28 936,62 Pozemková parcela č.9/2 - cena = 28 936,62 Kč Rekapitulace ocenění pozemků d) Pozemky d 1 ) Stavební parcela č.10 = 285 000,- Kč d 2 ) Stavební parcela č.11 = 102 640,- Kč d 3 ) Pozemková parcela č.7 = 24 900,- Kč d 4 ) Pozemková parcela č.8 = 51 760,- Kč d 5 ) Pozemková parcela č.9/1 = 43 680,- Kč d 6 ) Pozemková parcela č.9/2 = 28 940,- Kč Cena pozemků činí celkem 536 920,- Kč C. Rekapitulace Cena objektů: Cena pozemků: Cena celkem: 3 554 730,- Kč 536 920,- Kč 4 091 650,- Kč

Obvyklá cena: 4 100 000,- Kč slovy: čtyřimilionyjednostotisíc Kč V rámci současného stanovení obvyklé ceny v místě a čase byla provedena analýza příslušného segmentu trhu se zaměřením na současnou nabídku a poptávku po obdobných nemovitostech nacházejících se v příslušném regionu se zaměřením na danou lokalitu.ta ukázala, že je v současné době, v místě a čase za daných podmínek s přihlédnutím k vnějším podmínkám v daném místě tento typ nemovitosti v obraze realitního trhu ocenění hůře obchodovatelný. V Rokycanech, 20.08.2012 Augustin Kulhánek Libušina 690/III 337 01 Rokycany -------------------------------------- razítko a podpis D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni dne 29. září 1975 pod č.j.spr.2699/75 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví - odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3369 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3369.

E. Seznam příloh: 1) Mapa - 1x A4 2) Fotokopie LV č.758 - k.ú.opolenec - 5x A4 3) Fotokopie KM - k.ú.opolenec - 1x A4 4) Letecká mapa - 1x A4 5) Fotodokumentace - 5x A4