Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 204 / 200 / 2011 Typ nemovitosti Účel ocenění Rodinný dům bez nebytových prostor s garáží v domě v současném stavu exekuce Předmět ocenění Budova RD č.p. 349, LV č. 908 na pozemku parc.č. St. 1127 pozemek parc.č. St. 1127, LV č. 908 pozemek parc.č. 1864/89, LV č. 908 Adresa Kraj Jihočeský kraj Obec Větřní Počet obyvatel 4106 Kat. území Větřní Ulice Nad Koupalištěm č.p. 349 Část obce dle LV Větřní Objednatel Exekutorský úřad Český Krumlov JUDr. Marek Frank Radniční č.p. 28 381 01 Český Krumlov ČESKÁ REPUBLIKA Tel. 380 711 410 E-mail IČ DIČ Vlastnictví Budova RD č.p. 349 Kočková Monika - Rožmberk nad Vltavou, Rožmberk nad Vltavou 9, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 716121/1343 Plemát Zdeněk - Větřní, Nad Koupalištěm 349, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 750325/1360 pozemek parc.č. St. Kočková Monika - Rožmberk nad Vltavou, Rožmberk nad Vltavou 9, 1127 ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 716121/1343 Plemát Zdeněk - Větřní, Nad Koupalištěm 349, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 750325/1360 pozemek parc.č. Kočková Monika - Rožmberk nad Vltavou, Rožmberk nad Vltavou 9, 1864/89 ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 716121/1343 Plemát Zdeněk - Větřní, Nad Koupalištěm 349, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 750325/1360 Zpracováno pro exekutora Vypracoval Ing. Lukeš Miroslav Dne 7.12.2011 Licence číslo Hřbitovní 603 Ke dni 24.11.2011 0845 381 01 Český Krumlov email: Ing.Miroslav.Lukes@seznam.cz tel: 733 698996 Prohlídka dne 6.12.2011 Počet stran textu 8 Počet stran příloh 7 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 155.15 m 2 12 000 Kč/m 2 1 861 800 Kč Garáže v domě 1 x 100 000 Kč 1/2 1/2 1/2 1/2 1/2 1/2-1 -
Obvyklá cena - současný stav Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti 1 950 000 Kč Jeden milion devětsetpadesát tisíc Kč Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav 2 580 000 Kč Dva miliony pětsetosmdesát tisíc Kč Vyhodnocení rizik nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) stavba je umístěna na vlastním pozemku k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. břemeno vedení IS, ochranná pásma NE nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. zástavní právo smluvní exekuční příkaz k prodeji NE stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost Bude nutná výměna plynového kotle včetně nového rozvodu podlahového topení v 1.NP rodinného domu- v současné době nefunkční nemovitost je užívána v souladu s právním stavem stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného povodňového plánu stavba je dokončena zpracovatel ocenění je odhadcem exekutora REET: Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Nebyl předložen nabývací titul. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nebyl předložen nabývací titul - 2 -
Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 908, vyhotovil dálkový přístup pro exekutora dne 23.11.2011. Snímek kat. mapy pro k.ú. Větřní, vyhotovil dálkový přístup do KN dne 7.12.2011. Místní šetření s pořízením fotodokumentace a zaměřením nemovitosti, vyhotovil zpracovatel odhadu dne 5.12.2011. Datum předání kompletních podkladů 7.12.2011 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 908, vyhotovil dálkový přístup pro exekutora dne 23.11.2011. Snímek kat. mapy pro k.ú. Větřní, vyhotovil dálkový přístup do KN dne 7.12.2011. - 3 -
Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Větřní leží cca 6 km jižně od Českého Krumlova a cca 30 km od statutárního města České Budějovice. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci širší centrum obce Okolní zástavba zástavba RD Nad Koupalištěm č.p. 349, obec Větřní, rodinný dům se v části obce kde převažuje zástavba řadových rodinných domů. Dopravní dostupnost je po silnici E160 z Českého Krumlova. Občanská vybavenost - mateřská školka, základní škola,zubař, praktický lékař, obchody, restaurace, sportoviště,bazén - vše ve Větřní. Kompletní občanská vybavenost je v Českém Krumlově - cca 6 km. Informace o nemovitosti Oceňovanou nemovitostí je podsklepený řadový zděný rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a s využitelným podkrovím. Vstup do domu je ze severní strany přes zádveří do haly se schodištěm. Po schodišti je přístup do 1.PP kde se nachází prádelna, technická místnost (kotelna) a sklepní prostory. Dále se v 1.PP nachází garáž, ze které je přístupná zahrada. V 1.NP je z chodby přístup do kuchyně, obývacího pokoje, do koupeny a na WC. V podkroví jsou tři ložnice a koupelna s WC. Dále je z chodby přístupná komora, ze které je vstup na půdu. Rodinný dům je postaven klasickou zděnou technologií. Vodorovné kontstrukce jsou keramické - MIAKO. Střecha je sedlová. Povrch střechy je z betonových tašek. Okna jsou plastová s dvojsklem. Podlahy jsou keramické, PVC a JEKOR. Dům vytápí kombinovaný plynový kotel, který ohřívá i teplou vodu, ale v současném stavu je nefunkční a prasklo podlahové topení. Dům je napojen na obecní kanalizaci, přívod vody, elektřinu a plyn. Dům je nyní vytápěn krbovými kamny, které se nachází v obývacím pokoji. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 1864/115 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 99 m 2 Počet koupelen 2 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně umyvadlo, sprchový kout, vana kuchyňská linka, digestoř, trouba s mikrovlným ohřevem, lednice s mrazákem, trouba, sporák plynový umyvadlo, vana,, WC Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Technický stav Budova RD Stav velmi dobrý Stáří roků odhadem 10 Opotřebení odhadem 15 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 645 m 3 Cena 4 000 Kč/m 3 Cena celkem 2 580 000 Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 277 m 2 Cena pozemků 300 Kč/m 2 Cena celkem 83 000 Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu napojeno Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní ČOV není Plyn napojeno - 4 -
Dálkové vytápění není Popis provedení budovy Konstrukce Provedení % dokonč Konstrukce základy z prostého betonu 100 izolace proti zemní vlhkosti svislé nosné konstrukce Provedení % dokonč 100 s izolací vodorovnou i svislou zděné 100 stropy keramické MIAKO 100 krov sedlový 100 střešní krytina betonové tašky 100 obvodové stěny z cihelného zdiva v tl. do 45 100 vnější úpr. povrchů kontaktní zateplovací 100 cm systém vnitřní úpr. stěn vápenná omítka štuková 100 schodiště betonové se stupni teraco 100 okna plastová s dvojsklem 100 dveře hladké dýhované 100 podlahy obytných laminátové plovoucí a jekor 100 podlahy nebytových keramická dlažba 100 místn. místn. vytápění ústřední s plynovým kotlem 50 elektro světelný a motorový rozvod 100 a krbová kamna rozvod vody studené a teplé 100 rozvod plynu je proveden 100 zdroj teplé vody bojler 100 Mimořádná výbava Krb vnitřní 1.PP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha chodba 1.06 m 2 0.5 0.53 m 2 sklep 14.64 m 2 0.5 7.32 m 2 kotelna 8.90 m 2 0.5 4.45 m 2 prádelna 11.91 m 2 0.5 5.96 m 2 garáž 42.00 m 2 0.0 0.00 m 2 Součet ploch za podlaží 78.51 m 2 18.26 m 2 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha zádveří 4.97 m 2 1.0 4.97 m 2 chodba 6.86 m 2 1.0 6.86 m 2 WC 1.60 m 2 1.0 1.60 m 2 koupelna 5.93 m 2 1.0 5.93 m 2 obývací pokoj 24.23 m 2 1.0 24.23 m 2 jídelna 17.15 m 2 1.0 17.15 m 2 kuchyně 14.06 m 2 1.0 14.06 m 2 Součet ploch za podlaží 74.80 m 2 74.80 m 2 1.Podkroví - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha chodba 4.45 m 2 1.0 4.45 m 2 koupelna s WC 7.87 m 2 1.0 7.87 m 2 pokoj 13.78 m 2 1.0 13.78 m 2 pokoj 16.31 m 2 1.0 16.31 m 2 pokoj 19.68 m 2 1.0 19.68 m 2 Součet ploch za podlaží 62.09 m 2 62.09 m 2-5 -
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum vložení inzerátu 8.5.2011, datum změny inzerátu 5.12.2011 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 103.0 m 2 Podlahová plocha 155.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 290.0 m 2 Cena za nemovitost 2 240 000 Kč 14 500 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 2 016 000 Kč 13 000 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD 5+1 Č. Krumlov, Větřní. RD o CP 290 m2 s prostorným obývacím pokojem, ve kterém se nachází otevřený krb a vchod na zahradu s terasou. RD má dvě koupelny s rohovou vanou, sprchovým koutem, se dvěma záchody, dřevěnými schody do bytu i podkroví. Je zde garáž pro jedno auto i možnost parkování na pozemku před domem. RD je kompletně zateplený a v klidné části obce. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum vložení inzerátu 27.4.2011, datum změny inzerátu 4.11.2011 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 99.0 m 2 Podlahová plocha 155.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 824.0 m 2 Cena za nemovitost 2 800 000 Kč 18 100 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena 2 380 000 Kč 15 400 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Řadový RD (se st. parcelou) v obci Větřní cca 5 km od Českého Krumlova. Dům je součástí řadové zástavby v klidné části obce. Zázemí domu, jehož součástí je terasa a zahrada s pergolou a krbem, je situováno na jih. Dům je členěn na 3 NP. V1.NP je garáž, dva sklepy, kotelna, místnost využívaná jako drobná provozovna a WC. Ve 2.NP je kuchyně, jídelna, koupelna, WC a obývák propojený přes terasu se zahradou. Ve 3.NP jsou 3 pokoje a koupelna s WC. Půdní prostor skýtá možnost dalšího rozšíření využití domu. Jednotlivá podlaží jsou propojena vzdušným schodištěm s dřevěnými stupni a nerezovým zábradlím. Okna jsou plastová, podlahy dřevěné plovoucí a dlažba. Dům je dobře zateplen, vytápěn plynem, popřípadě ve 2.NP krbovými kamny. Nemovitost je ve velmi dobrém a udržovaném stavu. Dále součástí nabídky je sousední pozemek připravený pro výstavbu dalšího (krajního) RD o výměře 479m2, případně využitelný jako rozšířené zázemí nabízené nemovitost. - 6 -
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum vložení inzerátu 24.11.2010, datum změny inzerátu 11.10.2011 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 124.0 m 2 Podlahová plocha 210.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 133.0 m 2 Cena za nemovitost 1 790 000 Kč 8 500 Kč/m 2 Redukce ceny 5 % Redukovaná cena 1 701 000 Kč 8 100 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rekonstruovaný, řadový domek s předzahrádkou na východním svahu ve Větřní, nedaleko koupaliště. Ihned k nastěhování., Domek je rozdělený na dvě bytové jednotky se samostatným vchodem pro byt v patře. Je zateplený s novými okny. Vytápění kotlem na pevná paliva. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 8 100-15 400 Kč/m 2 1 701 000-2 380 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 12 000 Kč/m 2 Obvyklou cenu nemovitosti č.p.349 zapsanou na LV č. 908 v katastrálním území Větřní, včetně pozemků p.č. St. 1127 a p.č.1864/89 zapsaném na LV č. 908 v katastrálním území Větřní odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů nemovitostí včetně rozloh pozemků, občanské vybavenosti a dopravní obslužnosti za předpokladu nadhodnocení nabízených nemovitostí o cca 10% na 12.000 Kč/m2 užitné plochy, tj. 1.950 mil. Kč. (Bude nutná výměna plynového kotle včetně nového rozvodu podlahového topení v 1.NP rodinného domu- v současné době nefunkční). Vypracoval Licence číslo 0845 Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov podpis - 7 -
Obvyklá cena jednotlivých práv a závad Seznam oceněných položek (exekuční řízení se nezapočítává do obvyklé ceny práv a závad) Povinný ve lhůtě stanovené v příslušném usnesení znalci nesdělil žádné informace dle čl. VI. předmětného usnesení, při místním šetření nebyla tato práva a závady zjištěny a z aktuálního LV také žádná nevyplývají. Výslednou hodnotu práv a závad odhaduji na 0 Kč 0,- Kč. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 15.12.2010 č.j. Spr 1108/2010 pro obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 204/200/2011 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle účetního dokladu : faktura č. 2011092. V Českém Krumlově dne 7.12.2011 Jméno a adresa znalce: Ing. Miroslav Lukeš Hřbitovní 603 38101 Český Krumlov - 8 -
Fotodokumentace zádveří 1.NP koupelna 1.NP WC - 1.NP kuchyně 1.NP obývací pokoj 1.NP chodba - podkroví - 9 -
Fotodokumentace koupelna s WC - podkroví ložnice - podkroví pokoj - podkroví pokoj - podkroví balkon a výhled na zahradu - podkrví garáž 1.PP - 10 -
Fotodokumentace - mapy Obec Větřní Nad Koupalištěm č.p. 349 - obec Větřní - umístění nemovitosti v obci - 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -