ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 16451315 NEMOVITÁ VĚC: o ceně spoluvl.podílu 1/2 na RD č.p.18 stavba stojí na pozemku st.31 vč.pozemků st.31 a příslušenství v obci Blatno, k.ú.malměřice, okres Louny Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Louny, obec Blatno, k.ú. Malměřice Adresa nemovité věci:malměřice 18, 44101 Vlastník stavby: SJM Farbar Václav a Farbárová Ružena, Malměřice 18, 44101 Blatno, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastník pozemku: SJM Farbar Václav a Farbárová Ružena, Malměřice 18, 44101 Blatno, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: 12615790 telefon: e-mail: DIČ: CZ6510281261 fax: Exekuční řízení č.j. 124 EX 8611/09-12(ocenění stávajícího stavu) (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 700 000 Kč Datum místního šetření: 09.1.2015 Stav ke dni : 9.1.2015 Počet stran: 20stran Počet příloh: Počet vyhotovení: 2 V Středoklukách, dne 25.1.2015 Tomáš Maršál NÁLEZ
Znalecký úkol o ceně spoluvl.podílu 1/2 na RD č.p.18 stavba stojí na pozemku st.31 vč.pozemků st.31 a příslušenství v obci Blatno, k.ú.malměřice, okres Louny Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v dob_ zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny nemovitosti ke dni ocenění. Přehled podkladů - výpis z KNŽatec, LV č.163 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření zástupce objednatele - časopis Soudní inženýrství- 1996-2014 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku - ročníky 2003-2014 - databáze znalce - Usnesení č.j. 124 EX 8611/09-97 - exekuční příkaz Č.j. 124 Ex 8611/09-12 SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: ý bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ý ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: ý / voda / ý kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. ý / elektro ý telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD ý železnice ý autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): ý dálnice/silnice I. tř ý silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku ý zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti,popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti a to do RD č.p.18 stavba stojí na pozemku st.31 vč.pozemků st.31 a příslušenství v obci Blatno, k.ú.malměřice, okres Louny. Jedná se o spoluvl.podíl 1/2 na RD č.p.18 stavba stojí na pozemku st.31 vč.pozemků st.31 a příslušenství v obci Blatno, k.ú.malměřice, okres Louny, který je zapsán u KN Žatec na LV č.163. Objekt RD č.p.18 je samostatně stojící RD a nachází nedaleko centra obce. RD je částečně podsklepena má dvě nadzemní podlaží a sklonitou střechu. V budově se nachází 2 byt.jednotky. Stavebnětechnický stav objektu dobrý, celková údržba domu dostatečná. Objekt je napojen na inž. sítě (elektro, voda, kanalizace do žumpy). Parkování před domem i na pozemku. U objektu se nacházejí vedlejší stavby (žumpa, přípojky, 3 *sklad, zp.plocha, oplocení). Základní občanská vybavenost v obci. Účel užití - bydlení, podnikání. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 1/2. -2-
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: ý Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí ý Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy ý Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací ý Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: ý Zástavní právo ý Exekuce ý Ostatní finanční a právní omezení Komentář: viz. LV č.163 Ostatní rizika: OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 spoluvl.podíl 1/2 na RD č.p.18 stavba stojí na pozemku st.31 vč.pozemků st.31 a příslušenství v obci Blatno, k.ú.malměřice, okres Louny 1.2 sklad 1.3 sklad 1.4 sklad 2. Ocenění pozemků 2.1 o ceně spoluvl.podílu 1/2 na pozemku st.31 vč.pozemků st.31 a příslušenství v obci Blatno, k.ú.malměřice, okres Louny Obsah tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 spoluvl.podíl 1/2 na RD č.p.18 stavba stojí na pozemku st.31 vč.pozemků st.31 a příslušenství v obci Blatno, k.ú.malměřice, okres Louny 2.2 OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00-3-
poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu - viz. LV č. 163 II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko IV 1,00 Index trhu IT = P6 * (1 +! Pi) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti III 0,01 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 +! Pi) = 1,061 Koeficient pp = IT * IP = 1,061 11 i = 2 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Malměřice: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 910,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - 501-1000 obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80-4-
O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, III 0,70 nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) IV 0,90 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 169,93 Kč/m 2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 spoluvl.podíl 1/2 na RD č.p.18 stavba stojí na pozemku st.31 vč.pozemků st.31 a příslušenství v obci Blatno, k.ú.malměřice, okres Louny Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1121 Obestavěný prostor - celkem: 1 210,19 m 3 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 1 975,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,9277 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1190 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 105,96 Plná cena: 1 210,19 m 3 * 3 105,96 Kč/m 3 = 3 758 801,73 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 109 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 89 / 109 = 81,7 % Koeficient opotřebení: (1-81,7 % / 100) * 0,183 Nákladová cena stavby CSN = 687 860,72 Kč Koeficient pp * 1,061 Cena stavby CS = 729 820,22 Kč -5-
Spoluvl.podíl 1/2 na RD č.p.18 stavba stojí na pozemku st.31 = 729 820,22 Kč vč.pozemků st.31 a příslušenství v obci Blatno, k.ú.malměřice, okres Louny - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Spoluvl.podíl 1/2 na RD č.p.18 stavba stojí na pozemku st.31 vč.pozemků st.31 a příslušenství v obci Blatno, k.ú.malměřice, okres Louny - zjištěná cena = 364 910,11 Kč 1.2 sklad Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1252 Obestavěný prostor - celkem: 618,43 m 3 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 962,34 Plná cena: 618,43 m 3 * 2 962,34 Kč/m 3 = 1 831 999,93 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 89 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 104 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 89 / 104 = 85,6 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CSN = 274 799,99 Kč Koeficient pp * 1,061 Cena stavby CS = 291 562,79 Kč Sklad - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 291 562,79 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Sklad - zjištěná cena = 145 781,39 Kč 1.3 sklad Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1252 Obestavěný prostor - celkem: 673,72 m 3 Plná cena: 673,72 m 3 * 3 019,22 Kč/m 3 = 2 034 108,90 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 89 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků -6-
Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 104 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 89 / 104 = 85,6 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CSN = 305 116,34 Kč Koeficient pp * 1,061 Cena stavby CS = 323 728,44 Kč Sklad - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 323 728,44 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Sklad - zjištěná cena = 161 864,22 Kč 1.4 sklad Zatřídění pro potřeby ocenění Hala 12: K. skladování a úprava zemědělských produktů Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1271 Obestavěný prostor - celkem: 903,57 m 3 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 769,42 Plná cena: 903,57 m 3 * 2 769,42 Kč/m 3 = 2 502 364,83 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 104 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 89 / 104 = 85,6 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CSN = 375 354,72 Kč Koeficient pp * 1,061 Cena stavby CS = 398 251,36 Kč Sklad - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 398 251,36 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Sklad - zjištěná cena = 199 125,68 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 o ceně spoluvl.podílu 1/2 na pozemku st.31 vč.pozemků st.31 a příslušenství v obci Blatno, k.ú.malměřice, okres Louny Jedná se o spoluvl.podílu 1/2 na pozemku st.31 v obci Blatno, k.ú.malměřice, okres Louny. Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. Pozemky jsou zapsané na LV č. 163 u KN Žatec. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku -7-
Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - a II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 +! Pi = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,061 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 1,061 = 1,061 6 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 169,93 1,061 180,30 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 31 1 377,00 180,30 248 273,10 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 248 273,10 O ceně spoluvl.podílu 1/2 na pozemku st.31 vč.pozemků st.31 a = 248 273,10 Kč příslušenství v obci Blatno, k.ú.malměřice, okres Louny - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 O ceně spoluvl.podílu 1/2 na pozemku st.31 vč.pozemků st.31 a příslušenství v obci Blatno, k.ú.malměřice, okres Louny - zjištěná cena = 124 136,55 Kč 2. Porovnávací ocenění 2.1 spoluvl.podíl 1/2 na RD č.p.18 stavba stojí na pozemku st.31 vč.pozemků st.31 a příslušenství v obci Blatno, k.ú.malměřice, okres Louny Oceňovaná nemovitá věc -8-
Užitná plocha: 322,30 m 2 Obestavěný prostor: 1 210,00 m 3 Zastavěná plocha: 676,00 m 2 Plocha pozemku: 1 377,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitých věcí RD Rodinný dům k je z části podsklepený a má 2 nadzemni podlaží a neupravené podkroví.v podsklepené části je chodba, uhelna a kotelna. V přízemí vstupní hala,chodba do obytné části,chodba do garáže, garáž, kuchyně,schodiště do mezipatra a I. patra,wc,komora,spíž, koupelna, dvě obytné místnosti,a předsíň. V mezipatře je WC, umývárna, chodba a 2 pokoje. Ve 2 patře jsou umístěny 3 obytné místnosti,chodba,koupelna a sklad. V stup do půdního prostoru je po odnimatelném žebříku. K domku patří zděné kolny a studna umístěná v podsklepené. Dům je napojený na veřejný vodovod, plynovod a kanalizaci. V obci Lubenec je obecní úřad, MŠ,ZŠ, zdravotní středisko, základní obchodní síť, kulturní dům,sportovní hala,rekreační středisko,kadeřnictví a jiné drobné služby. Stanice ČD je do 1 km od nemovitosti. Zastávka BUS do 300 m. Lubenecko je vyhledávanou rekreační oblastí RD RD 5+1 v Blatné u Jesenice, okr. Louny. Klidná část obce (516 obyvatel). Dům vhodný k trvalému bydlení nebo k rekreaci. Dispozice: přízemí - kuchyň, obývací pokoj s krbem, 3 pokoje, spíž, koupelna, WC; podkroví - 1 místnost, terasa, velká půda - vhodná k vestavbě. Nové zastřešení - Bramac. Ústřední topení na propan butan, krb, el. 220/380V, studna (možnost napojit na veř. vodovod), jímka. Na pozemku garáž, kůlna, zahrada se vzrostlými stromy. Celkem pozemek 1016 m2. V obci se nachází školka, pošta, obchody, sportoviště, dětský park, kulturní dům, blízko lesy, rybník (možnost koupání), vlaková a autobusová zastávka. Praha 80 km, Karlovy Vary 40 km, Jesenice 6 km, Rakovník 70 km, 4 km od silnice E 48, R6 Praha - Karlovy Vary. RD rodinný dům 3+1 vhodný jako chalupa v obci Blatno u Podbořan, okr. Louny s garáží a pozemkem. Velkorysé prostory velké garáže, kotelny, uhelny a sklepa najdeme v suterénní části domu, která je však ze dvorní části nad úrovní terénu (dvora). Je zde umístěna domácí vodárna Darling, která čerpá pitnou vodu ze studny. Současně je zde vyvedená přípojka na obecní vodovod, chybí pouze rozvod po domě. Dispozice místností ve zvýšeném přízemí umožňuje po modernizaci vytvoření příjemného prostředí s možností rozšíření bydlení do podkroví. Velký potenciál k modernizaci domu nabízí i zmiňovaná suterénní část domu, kde na úkor hospodářských místností je možné vytvořit další místnosti na bydlení nebo relaxaci. Vytápění je řešeno ústředním topením s kotlem na tuhá paliva. Zdroj teplé vody je z elektrického bojleru, elektřina 220/380V, odpadní vody svedeny do žumpy. Na obou stranách nabízeného rodinného domu jsou výborní sousedé, též chalupáři, s již rekonstruovanou nemovitostí. Obec nabízí základní občanskou vybavenost (mateřská škola, obecní úřad, knihovna, kulturní dům, pohostinství, obchod Coop, pošta, lékař, dětský park). Na okraji obce se nachází velký rybník (možnost koupání). Železniční a autobusová dostupnost do okolních měst a obcí. V okolí je krásná příroda, lesy, koupání. Plnou občanskou vybavenost najdeme v cca 6km vzdálené Jesenici. Srovnatelné nemovité věci -9-
Název: RD Lokalita Lubenec Použité koeficienty: Km Koeficient místa 1,02 Kč Časový koeficient 1,00 Kv Koeficient vybavení 1,00 K1 podíl 0,50 K2 zdroj 0,85 K3 K3 1,00 Celkový koef. KC 0,43 Upravená j. cena Kč/m 2 1 924 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 223,00 m 2 1 096 m 2 990 000 Kč 4 439 Kč/m 2 Název: RD Lokalita Blatno Použité koeficienty: Km Koeficient místa 1,00 Kč Časový koeficient 1,05 Kv Koeficient vybavení 1,00 K1 podíl 0,50 K2 zdroj 0,85 K3 K3 1,00 Celkový koef. KC 0,45 Upravená j. cena Kč/m 2 2 165 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 175,00 m 2 1 016 m 2 849 000 Kč 4 851 Kč/m 2 Název: RD Lokalita Blatno Použité koeficienty: Km Koeficient místa 1,00 Kč Časový koeficient 1,02 Kv Koeficient vybavení 1,00 K1 podíl 0,50 K2 zdroj 0,85 K3 K3 1,00 Celkový koef. KC 0,43 Upravená j. cena Kč/m 2 2 409 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena -10-
135,00 m 2 940 m 2 750 000 Kč 5 556 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 1 924 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 2 166 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 2 409 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 2 166 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 322,30 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 698 102 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 spoluvl.podíl 1/2 na RD č.p.18 stavba stojí na pozemku st.31 vč.pozemků st.31 a příslušenství v obci Blatno, k.ú.malměřice, 364 910,00 Kč okres Louny 1.2 sklad 145 781,00 Kč 1.3 sklad 161 864,00 Kč 1.4 sklad 199 126,00 Kč 871 681,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 o ceně spoluvl.podílu 1/2 na pozemku st.31 vč.pozemků st.31 a příslušenství v obci Blatno, k.ú.malměřice, okres Louny 124 137,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 0,00 Kč 2. Porovnávací ocenění 2.1 spoluvl.podíl 1/2 na RD č.p.18 stavba stojí na pozemku st.31 vč.pozemků st.31 a příslušenství v obci Blatno, k.ú.malměřice, okres Louny 698 102,00 Kč 2.2 0,00 Kč 698 102,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Současný stav 698 102 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 995 818 Kč Obvyklá cena 700 000 Kč slovy: Sedmsettisíc Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny -11-
Závěrečná analýza Rizika technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou v dostatečném stavu. Objekt nemá viditelné statické poruchy. Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Žatec LV č.163 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : 1. Obvyklá cena nemovitosti id.1/2 podílu bez závad je minimálně : 700 000,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá podílu oceňované nemovitosti je 700 000,- Kč slovy: sedmsettisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Blatno, k.ú. Malměřice. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání. Dostupnost nemovitosti je dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti do centra Žatce, Rakovníka, K.Varů. Dále je cena ovlivněna také poměrně stářím nemovitosti a dosud provedenými opravami a údržbou. Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Blatno, její celkovou velikostí, vlastnickým podílem, standardním vybaveností, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na RD č.p.18 stavba stojí na pozemku st.31 vč.pozemků st.31 a příslušenství v obci Blatno, k.ú.malměřice, okres Louny podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané -12-
nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu spoluvl.podílu 1/2 na RD č.p.18 stavba stojí na pozemku st.31 vč.pozemků st.31 a příslušenství v obci Blatno, k.ú.malměřice, okres Louny ve výši 700 000,- Kč. : 700 000,-Kč Obvyklá cena: 700 000,- Kč Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik, vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. -13-
Znalec potvrzuje, že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku. Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu). V Středoklukách 25.1.2015 Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.března 1994 pod č.j. Spr 4086/93 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 16451315 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 16451315. -14-
-15-
-16-
-17-
-18-
-19-
-20-