ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 2706-1/15 o ceně bytové jednotky č. 1060/19 v budově č.p. 1060 ulice Dukelská, ležící na p.č. 2032 v kú a obec Rýmařov, okr. Bruntál a podíl na pozemku p.č. 2032. Objednavatel posudku: Účel posudku: Oceňovací předpis: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 PSČ 181 00 Praha 8 Stanovení obvyklé ceny pro dražbu Ocenění je provedeno dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, 2 odst.1 zákona. Oceněno ke dni: 10.12.2014 Posudek vypracoval: Jiří Klabzuba, Lipovská č.p. 1178/42, 790 01 Jeseník, mobil: 723 219 549 odhady@realityklabzuba.cz Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 30 stran s přílohami. V Jeseníku, dne 2.1.2015
1. NÁLEZ3 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v kú Rýmařov v širším centru obce. Přístup k nemovitosti po zpevněné komunikaci, kompletní inž. sítě, povodňová zóna 2. Na LV 1957 jsou záznamy v části,,c,,. Obvyklá cena: je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří apod. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Vliv na stanovení ceny obvyklé tržní mají také podzemní a nadzemní inž. sítě vč. ochranných pásem a věcná břemena. Pro zjištění obvyklé ceny se používá: zjištění věcné hodnoty staveb, zjištění výnosové hodnoty staveb, zjištění porovnávací metodou. Věcná hodnota: reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Toto možno provést dle cenového předpisu v platném znění, kde Kp je rovno 1.00. Výnosová hodnota: zjistí se u nemovitostí z dosaženého - v daném místě a čase - ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Porovnávací metoda: vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi v okr. Bruntál. Na hodnotu porovnáním je potřeba dát nejvyšší důraz. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro kú Rýmařov, obec Rýmařov, okr. Bruntál, LV č. 1957 ze dne 29.9.2014, vyhotovený dálkovým způsobem. Kopie kat. mapy pro kú Rýmařov. Výkresová dokumentace: nebyla předložena, nepodařilo se mi ji zajistit, ze staršího odhadu čerpám podl. výměry. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 10.12.2014 za přítomnosti manželky majitele p. Vašíkové. Údaje o stáří domu r. 1976. Byla provedena fotodokumentace dig. fotoaparátem Olympus SP 510 UZ. Zpráva o nebezpečí povodně zóna 2. Dopis ze dne 26.11.2014 o provedení odhadu předmětu aukce. Poradenství u RK, má vlastní databáze cen obvyklých v bruntálském regionu. Nahlédnutí na webové stránky místních RK, kde údaje jimi nabízených bytů jsou ve větší míře nadhodnocené a dají se ovšem přiměřeně použít po snížení koef. při tvorbě obvyklé ceny použít. - 2 -
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na LV č. 1957 pro kú Rýmařov, obec Rýmařov, okr. Bruntál zapsán: Vašík Libor Dukelská 1060/5 Rýmařov PSČ 795 01 1.4 Přílohy posudku LV Katastrální mapa Foto Provedení odhadu předmětu aukce Mapy Zpráva o nebezpečí povodně Podlahová plocha bytu 1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Byty v budovách 2) Stavební pozemek - 3 -
2. POSUDEK A OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT 2.1.1 Popis Bytová jednotka č. 1060/19 v 5.n.p., dispozice 3+1 původní bytové jádro, podlahy PVC, vlysy, ker. dlažby-lodžie, kuch. linka, sporák komb., obklad, digestoř, vana ocelová, umyvadlo, WC mísa, bojler el., lit. radiátory + měřiče tepla, teplo dálkovým způsobem. Prohlášení vlastníka jsem neměl k dispozici, k nahlédnutí odhad jsem měl s výměrami, který je přílohou, doměření jsem provedl dle skutečného stavu, thermofasáda + okna plastová + výtah 5 let, lodžie 4 roky. Bytová jednotka se nalézá v panelovém bytovém domě kde je celkem 32 bytových jednotek, vchod ze strany V, podlaží jsou 1.p.p., 1.n.p. - 8.n.p. Základy + izolace, svislé konstrukce panelové plošné tl. 30 cm, stropy ŽB, plochá střecha, krytina živičná, bleskosvod ano, obklad fasády nejsou, stav domu a údržba je průměrná, postaveno v r. 1976. 2.1.2 Výměry Místnost Rozměry Podlahová plocha kuchyně 12,29 12,29 m 2 ob. pokoj 16,19 16.19 m 2 d. pokoj 12,32 12.32 m 2 ložnice 14,26 14.26 m 2 WC 0,97 0.97 m 2 koupelna 2,56 2.56 m 2 předsíň 8,27 8.27 m 2 šatna 2,79 2,79 m 2 komora 2,06 2.06 m 2 lodžie 4,15 4,15 m 2 Podlahová plocha bytu celkem 75,86 m 2 2.1.3 Opotřebení stavby Při stáří 39 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 49 %. 2.1.4 Výpočet ceny objektu Základní cena za m 2 podlahové plochy = Kč 20.000,00 Cena za celou podlahovou plochu 75,86 m 2 = Kč 1.517.200,00 Cena stavby bez opotřebení = Kč 1.517.200,00 Snížení ceny za opotřebení 49% - Kč 743.428,00 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 773.772,00 Byty v budovách Cena celkem Kč 773.772,-Kč - 4 -
2.2 Stavební pozemek Oceněno porovnávací metodou. 2.2.1 Popis p.č. 2032-399 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří 2.2.2 Výpočet ceny stavebního pozemku Základní cena za m 2 stavebního pozemku 120,- Výpočet: 120,-Kč/m2 * 399 m2 = 47.880,- Započtení spoluvl. podílu 157/5000 6.496,- Stavební pozemek Cena celkem Kč 1.503,- - 5 -
3. REKAPITULACE VĚCNÝCH HODNOT 1) Byty v budovách Kč 773.772,-Kč 2) Stavební pozemek Kč 1.503,-Kč Zjištěná výsledná cena Kč 775.275,- Slovy: sedumsetsedmdesátpěttisícdvěstěsedmdesátpětkč V Jeseníku, dne 2.1.2015... vypracoval - 6 -
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.9.1988, č.j. spr.4241/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a jako držitel koncesní listiny pro oceňování majetku pro věci nemovité vydané OkÚ Jeseník, referát okresního živnostenského úřadu, dne 15.ledna 2001, ev.č.381100-12198-00,č.j.410-t/01/fr, certifikovaný dne 27.5.2004 BIVŠ Praha, držitel licence ACONS č. 587 dne 16.2.2005. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 2706-1/15. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jiří Klabzuba Lipovská 1178 790 01 Jeseník 5. OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT Rekapitulace VH: 775 275,-Kč 6. VÝNOSOVÁ HODNOTA V lokalitách kde není přijatelné a stálé nájemné je cena výnosem nulová, nehledě k tomu, že nájemné ani v dobách r. 2008-2009, kdy se šplhaly ceny nemovitostí, potažmo i nájmů, nejsou byty na bruntálsku rentabilní. 7. POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnávací metoda vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi v okr. Jeseník. Dále byla provedena konzultace s real. agenturami a to např. RK Job Zlaté Hory. V neposlední řadě má vlastní databáze cen obvyklých v bruntálském regionu, kterou si vytvářím včetně fotodokumentace. Současná situace: nejvyšší poptávka je po nemovitostech a to byty a RD v Bruntále a v blízkém okolí, přilehlých obcích k větším městům apod. Negativa: prac. příležitosti, byt v původním stavu, povodňová zóna 2. Pozitiva: čisté ovzduší, klidné místo, thermofasáda, přístupy p.č. 2053 + 2044 ost. plocha, ost. komunikace Město Rýmařov, celkově v pořádku. - 7 -
POROVNÁNÍ 1 PRODEJ BYTU 410 000,-Kč Obec: Bruntál, kú Bruntál-město Prodej bytu 2+1 ul. Tř. Obrany Míru, dispozice - chodba, 2x pokoj, kuchyně, koupelna, podl. plocha - 60,94 m2, WC, lodžie, sklep, podlahy PVC, vlysy, pl. okna, oc. vana, umyvadlo, mísa WC, dveře prosklené, lit. radiátory+měřiče, k. linka, digestoř, obklad, komb. sporák, dodávka tepla + teplé vody dálkově. Budova: 5 sekcí, L tvaru, základy ŽB, panel, bleskosvod ano, thermofasáda, stropy ŽB, plochá střecha, živičná krytina, kl. konstrukce kompletní. - 8 -
POROVNÁNÍ 2 TRŽNÍ ODHAD 750 000,-Kč - 9 -
Obec a kú: Rýmařov Budova v blízkosti centra města, byt 3+1 po celkové rekonstrukci: chodba, WC, koupelna, kuchyně, ob. pokoj, d. pokoj, veranda, prádelna, ložnice, šatna, podlahy koberec, ker. dlažby, okna plastová, kompletní vybavení kuchyně, myčka, digestoř, el. deska, sporák, WC mísa, s. kout, umyvadlo, v suterénu kotel na tuhá paliva, komb. bojler. Základy + izolace, obklady kámen, stropy polospalné dřevěné, mansarda+cembrit krytina, kl. konstrukce kompletní, bleskosvod ano, MVC, tl. zdí 80 cm, schody do jednotlivých pater. - 10 -
POROVNÁNÍ 3 NABÍDKA RK 435 000,-Kč Obec: Rýmařov Nabídka k prodeji družstevní byt dispozičně řešený jako 3+1 o celkové výměře 74 m2. Byt se nachází v přízemí, má nová plastová okna, stupačky, panelový dům je po kompletní revitalizaci, k bytu náleží sklep a komora. - 11 -
POROVNÁNÍ 4 NABÍDKA RK 400 000,-Kč Obec a kú: Rýmařov Nabídka na prodej panelový, družstevní byt 3+1 o rozloze 75 m2 v 3.n.p., na ul. Příkopy v Rýmařově. Byt ve velice zachovalém stavu, ihned k nastěhování, k bytu patří sklep, na domě proběhla kompletní rekonstrukce ( thermofasáda, plastová okna, nové vchody, výtah ). - 12 -
FOTODOKUMENTACE: koupelna - 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 - Zasklená lodžie
Pokoj výtahová šachta - 18 -
Pohled Z pohled J - 19 -
Pohled Z - 20 -
Čo/čp - 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
- 29 -
Cena obvyklá v daném místě a čase: ------------------------------320 000,-Kč----------------------------- slovy: ---------------------------třistadvacettisíckorunyčeské-------------------------------------- Vypracoval: Jiří Klabzuba Lipovská č.p. 1178/42 790 01 Jeseník mobil: 723 219 549 e-mail: odhady@realityklabzuba.cz - 30 -