ZNALECKÝ POSUDEK č. 1422-58-2013 Předmětem ocenění jsou: stavební pozemky č. 2884 a 2885, které se nacházejí v katastrálním území Újezd nad Lesy, obec Praha, Hlavní město Praha. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad, Praha 4, JUDr. Monika Elfmarková K Beránku 3 140 00 Praha 4 Účel znaleckého posudku: Exekuční příkaz č.j. 115 EX 369/10 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 26.12. 2013 znalecký posudek vypracoval: J I Ř Í K O P E C K Ý, soudní znalec v oboru EKONOMIKA, CENY a ODHADY nemovitostí. Znalecký posudek obsahuje 26 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 30.12. 2013 1
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti v katastrálním území Újezd nad Lesy. Obvyklou cenou pro účely zákona č. 403/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku. Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedených definic obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitost v katastrálním území Újezd nad Lesy, je obvyklá cena zjištěná podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 450/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně nabízených, nebo uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 450/2013Sb.), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. 2
Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Stavební pozemky dle L.V. č. 1600 Adresa předmětu ocenění: Velimská 190 16 Praha 21 Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Újezd nad Lesy Počet obyvatel: 1 241 664 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. a): 2 250,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 26.12. 2013 za přítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 1600 ze dne 19.12. 2013 Kopie katastrální mapy Exekuční příkaz č.j. 115 Ex 369/10,
Cenová mapa stavebních pozemků pro rok 2013 Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. Informace zjištěné z katastru nemovitostí 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Ing. Pavel Lauko, Ivančická 580, 199 00 Praha 9, Letńany, vlastnictví: výhradní Ing. Pavel Lauko, Ivančická 580, 199 00 Praha 9, Letńany, vlastnictví: výhradní Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 1600, ze dne 19.12. 2013 Vlastník: Lauko Pavel Ing., Ivančická 580, Letňany, 199 00 Praha 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění jsou dva stavební pozemky č. 2884 a 2885, které se nacházejí v katastrálním území Újezd nad Lesy, obec Praha, Hlavní město Praha. Pozemky jsou vedeny u katastrálního úřadu pro Hlavní město Praha, katastrální pracoviště Praha 8, na listu vlastnictví 1600. Pozemek č. 2884 je vedený jako ostatní plocha ve výměře 19,0 m 2, pozemek č. 2885 zahrada o výměře 1197 m 2. Jedná se o rovinaté parcely, které se nacházejí v zástavbě lokality rodinných domů, na nároží ulic Velimská a Kynická. Celý pozemek je oplocený, oplocení je již v dosti havarijním stavu, na hranici pozemků jsou přivedeny všechny sítě t.j. kanalizace, plyn, vodovod a el. přípojka zemním kabelem. Na pozemku se také nachází dřevěná kolna, která svým stářím je již značně opotřebená a bez vybavení. Tento objekt je spíš k odstranění než k užívání. Oceňované pozemky se nacházejí v atraktivní oblasti, jsou určeny pro objekt bydlení a jsou kompletně zasíťované. 4
8. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění staveb 1.2. Příslušenství a.2 1 ) Dřevěná kolna a.2 2 ) Přípojka vody DN 40 mm a.2 3 ) Přípojka kanalizace DN 150 mm a.2 4 ) Přípojky elektro 3fázové, v zemi a.2 5 ) Pilíř zděný z obyčejných cihel a.2 6 ) Plynová přípojka do DN 40 a.2 7 ) Podezdívka z bet. tvárnic a.2 8 ) Plot z ocel. plotových rámů na bet, sloupky a.2 9 ) Vrátka ocelová vč. sloupků a.2 10 ) Vrata ocelová vč. sloupků b) Ocenění pozemků b 1 ) Stavební pozemky dle L.V. 1600 c) Ocenění trvalých porostů c 1 ) Trvalé porosty B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) a) Ocenění staveb 1.2. Příslušenství a.2 1 ) Dřevěná kolna Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 7: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I. Nadzemní podlaží 19,00 m 2 2,00 m Zastřešení 19,00 m 2 0,30 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] I. Nadzemní podlaží (19,0)*(2,00) = 38,00 m 3 Zastřešení (19,0)*(0,30) = 5,70 m 3 6
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I. Nadzemní podlaží NP 38,00 m 3 Zastřešení Z 5,70 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 43,70 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 7,10 100 0,46 3,27 2. Obvodové stěny P 31,80 100 0,46 14,63 3. Stropy S 19,80 100 1,00 19,80 4. Krov C 7,30 100 0,00 0,00 5. Krytina S 8,10 100 1,00 8,10 6. Klempířské práce C 1,70 100 0,00 0,00 7. Úprava povrchů C 6,10 100 0,00 0,00 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře S 3,00 100 1,00 3,00 10. Okna C 1,10 100 0,00 0,00 11. Podlahy S 8,20 100 1,00 8,20 12. Elektroinstalace C 5,80 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 57,00 Koeficient vybavení K 4 : 0,5700 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,5700 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,0930 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,4460
Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 587,64 Plná cena: 43,70 m 3 * 2 587,64 Kč/m 3 = 113 079,87 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 45 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 55 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 45 / 55 = 81,818 % - 92 519,69 Kč = 20 560,18 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Dřevěná kolna - zjištěná cena = 20 560,18 Kč a.2 2 ) Přípojka vody DN 40 mm Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 10: 1.1.2. Přípojka vody DN 40 mm Délka: 2,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 2,00 m * 360,- Kč / m = 720,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,3130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,4460 Plná cena = 2 889,73 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 50 = 20,000 % - 577,95 Kč = 2 311,78 Kč 8
Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Přípojka vody DN 40 mm - zjištěná cena = 2 311,78 Kč a.2 3 ) Přípojka kanalizace DN 150 mm Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 10: 2.1.4.1 Přípojka kanalizace DN 150 mm Délka: 2,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2223 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 2,00 m * 1 240,- Kč / m = 2 480,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,3140 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,4460 Plná cena = 9 957,83 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 80 = 25,000 % - 2 489,46 Kč = 7 468,37 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Přípojka kanalizace DN 150 mm - zjištěná cena = 7 468,37 Kč a.2 4 ) Přípojky elektro 3fázové, v zemi Zatřídění pro potřeby ocenění
Venkovní úprava 10: 3.1.1. Přípojky elektro 3fázové, kabel Al 16 mm2 v zemi Délka: 2,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2224 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 2,00 m * 140,- Kč / m = 280,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,2340 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,4460 Plná cena = 1 085,40 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 50 = 20,000 % - 217,08 Kč Přípojky elektro 3fázové, v zemi - zjištěná cena = 868,32 Kč a.2 5 ) Pilíř zděný z obyčejných cihel Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 10: 3.3.1. Pilíř zděný z obyčejných cihel Výměra: 1,35*0,5*0,95 = 0,64 m 3 obestavěného prostoru Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2224 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 0,64 m 3 * 2 810,- Kč / m 3 = 1 798,40 Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,2340 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,4460 Plná cena = 6 971,38 Kč 10
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 60 = 16,667 % - 1 161,92 Kč = 5 809,46 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Pilíř zděný z obyčejných cihel - zjištěná cena = 5 809,46 Kč a.2 6 ) Plynová přípojka do DN 40 Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 10: 4.1. Plynová přípojka do DN 40 Délka: 2,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2221 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 2,00 m * 305,- Kč / m = 610,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,2950 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,4460 Plná cena = 2 429,19 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 25 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 35 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 35 = 28,571 % - 694,04 Kč = 1 735,15 Kč
Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Plynová přípojka do DN 40 - zjištěná cena = 1 735,15 Kč a.2 7 ) Podezdívka z bet. tvárnic Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 10: 13.16. Podezdívka cihelná tl. do 30 cm, výška do 60 cm, omítka nebo spárování Délka: 54,60 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 54,60 m * 1 300,- Kč / m = 70 980,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,3130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,4460 Plná cena = 284 879,48 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 45 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 45 = 88,889 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 % - 242 147,56 Kč = 42 731,92 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Podezdívka z bet. tvárnic - zjištěná cena = 42 731,92 Kč 12
a.2 8 ) Plot z ocel. plotových rámů na bet, sloupky Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 10: 13.2. Plot z ocel. plotových rámů na ocel. sloupky do betonových patek Výměra: 2,10*26*1,04 = 56,78 m 2 pohledové plochy Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 56,78 m 2 * 450,- Kč / m 2 = 25 551,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,3130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,4460 Plná cena = 102 549,39 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 45 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 45 = 88,889 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 % - 87 166,98 Kč = 15 382,41 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Plot z ocel. plotových rámů na bet, sloupky zjištěná cena = 15 382,41 Kč a.2 9 ) Vrátka ocelová vč. sloupků Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 10: 14.2. Vrátka ocelová s výplní z drátěného pletiva vč. sloupků Výměra: 1,00 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 1 450,- Kč / ks = 1 450,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,3130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,4460 Plná cena = 5 819,60 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 35 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 35 = 85,714 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 % - 4 946,66 Kč = 872,94 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Vrátka ocelová vč. sloupků - zjištěná cena = 872,94 Kč a.2 10 ) Vrata ocelová vč. sloupků Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 10: 14.5. Vrata ocelová s výplní z drátěného pletiva vč. sloupků Výměra: 1,00 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 3 420,- Kč / ks = 3 420,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 14
Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,3130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,4460 Plná cena = 13 726,23 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 35 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 35 = 85,714 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 % - 11 667,30 Kč = 2 058,93 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Vrata ocelová vč. sloupků - zjištěná cena = 2 058,93 Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) Stavební pozemky dle L.V. 1600 Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 27 cenová mapa ostatní plocha 2884 19,00 4 500,00 85 500,- 27 cenová mapa zahrada 2885 1 197,00 4 500,00 5 386 500,- Ostatní stavební pozemky celkem 5 472 000,- = 5 472 000,- Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Stavební pozemky dle L.V. 1600 - zjištěná cena = 5 472 000,- Kč
c) Ocenění trvalých porostů c 1 ) Trvalé porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku: Kč 5 386 500,00 Celková výměra pozemku m 2 1 197 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 220 Cena pokryvné plochy porostů Kč 990 000,00 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 64 350,00 Trvalé porosty - celkem: 64 350,- Kč = 64 350,- Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Trvalé porosty - zjištěná cena 64 350,- Kč REKAPITULACE administrativní cena a) Ocenění staveb 1.2. Příslušenství a.2 1 ) Dřevěná kolna 20 560,20 Kč a.2 2 ) Přípojka vody DN 40 mm 2 311,80 Kč a.2 3 ) Přípojka kanalizace DN 150 mm 7 468,40 Kč a.2 4 ) Přípojky elektro 3fázové, v zemi 868,30 Kč a.2 5 ) Pilíř zděný z obyčejných cihel 5 809,50 Kč a.2 6 ) Plynová přípojka do DN 40 1 735,20 Kč a.2 7 ) Podezdívka z bet. Tvárnic 42 731,90 Kč a.2 8 ) Plot z ocel. plotových rámů na bet, sloupky 15 382,40 Kč a.2 9 ) Vrátka ocelová vč. Sloupků 872,90 Kč a.2 10 ) Vrata ocelová vč. Sloupků 2 058,90 Kč a) Ocenění staveb celkem 99 799,50 Kč 16
b) Ocenění pozemků b 1 ) Stavební pozemky dle L.V. 1600 5 472 000,- Kč b) Ocenění pozemků celkem 5 472 000,- Kč c) Ocenění trvalých porostů c 1 ) Trvalé porosty 64 350,- Kč c) Ocenění trvalých porostů celkem 64 350,- Kč Celkem 5 636 149,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 5 636 149,50 Kč Metoda tříd polohy a) Pozemky a 1 ) Stavební pozemky dle LV 1600 Pozemky oceněné metodou tříd polohy. Název: ostatní plocha parcelní číslo: 2884 výměra: 19 m 2 Název: zahrada parcelní číslo: 2885 výměra: 1197 m 2 Výměra pozemků celkem = 1216 m 2 Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: Reprodukční cena stavby: 7 500 000,- Kč Zastavěná plocha hlavním objektem: 200 m 2
Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy Všeobecná situace: Třída 7 Intenzita využití pozemku: Třída 8 Dopravní relace k velkoměstu: Třída 7 Obytný sektor: Třída 7 Řemesla, průmysl, administrativa, obchod: Třída 7 Průměrná třída polohy: 7,20 Povyšující faktory: 0,00 Redukující faktory: 0,00 Výsledná třída polohy: 7,20 Podíl ceny stavebního pozemku: 33,60 % Výpočet ceny: Základní cena pozemku: (7 500 000,- Kč * 33,60 %) / (100,0-33,60 %) = 3 795 180,72 Kč Jednotková cena stavebního pozemku: 3 795 180,72 Kč / (3 * 200 m 2 ) = 6 325,30 Kč/m 2 Cena stavební části pozemku: 6 325,30 Kč/m 2 * 600 m 2 = 3 795 180,72 Kč Jednotková cena ostatních pozemků: 6 325,30 Kč/m 2 * 0,15 = 948,80 Kč/m 2 Cena ostatních pozemků: 948,80 Kč/m 2 * 616,00 m 2 = 584 460,80 Kč Průměrná jednotková cena pozemku: 3 601,68 Kč/m 2 Výsledná cena pozemku: 4 379 641,52 Kč Stavební pozemky dle LV 1600 - výsledná cena = 4 379 641,52 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Stavební pozemky dle LV 1600 = 4 379 640,- Kč Cena pozemků činí celkem 4 379 640,- Kč 18
Indexová metoda a) Pozemky a 1 ) Stavební pozemky dle LV 1600 Výchozí cena: = 2 250,- Kč/m 2 Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: * 0,80 B - typ stavebního pozemku: * 1,00 C - třída velikosti obce: * 1,00 D - typ polohy: * 1,95 E - územní připravenost, infrastruktura: * 1,05 F - speciální charakteristiky: * 1,10 Výchozí cena upravená = 4 054,05 Kč/m 2 Jednotková cena stavebního pozemku: 4 054,05 Kč/m 2 Oceňované stavební pozemky: ostatní plocha p.č. 2884 19 m 2 zahrada p.č. 2885 1197 m 2 Výměra stavebních pozemků: 1216 m 2 1 216,00 m 2 á 4 054,05 Kč/m 2 = 4 929 724,80 Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem = 4 929 724,80 Kč Stavební pozemky dle LV 1600 - výsledná cena = 4 929 724,80 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Stavební pozemky dle LV 1600 = 4 929 720,- Kč Cena pozemků činí celkem 4 929 720,- Kč
Metoda cenových map a) Pozemky a 1 ) Stavební pozemky dle LV 1600 Pozemky oceněné dle cenových map ostatní plocha p.č. 2884 19 m 2 á 4 500,- Kč/m 2 = 85 500,- Kč zahrada p.č. 2885 1197 m 2 á 4 500,- Kč/m 2 = 5 386 500,- Kč Pozemky oceněné dle cenových map - celkem = 5 472 000,- Kč Stavební pozemky dle LV 1600 - výsledná cena = 5 472 000,- Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Stavební pozemky dle LV 1600 = 5 472 000,- Kč Cena pozemků činí celkem 5 472 000,- Kč Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Stavební pozemky dle LV 1600 Prodej, pozemek pro bydlení, 1 358 m² Celková cena: 4 500 000 Kč za nemovitost + provize RK Cena za m²: 3 314 Kč za m² Adresa: Újezd nad Lesy 20
Datum aktualizace: Dnes ID zakázky: B007053 Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Zástavba: Obytná Plocha pozemku: 1 358 m 2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Doprava: MHD Komunikace: Asfaltová Popis: Dovolujeme si Vám nabídnout rovinatý pozemek k bydlení o celkové ploše 1358m2 (rozměry stavební části pozemku cca 22 x 60m), v žádané lokalitě Prahy 9 - Újezd nad Lesy. Pozemek disponující veškerými IS se nachází uvnitř vilové zástavby, na jeho jihozápadním konci je lemován lesíkem a vede k němu soukromá příjezdová cesta. Újezd nad Lesy poskytuje veškerou občanskou vybavenost (obchody, školy, školky, restaurace, pošta, zdravotnická zařízení), Klánovický lesopark v sousedství nabízí sportovní vyžití pro děti i dospělé (cyklostezky, procházky, houbaření, golf). Skvělá je i dopravní dostupnost - zastávka busu 2 minuty chůze s přímým spojením 15 min. jízdy do centra Prahy (10 km napojení na Pražský okruh, autobusový spoj na Černý Most, odtud vlakem na Masarykovo nádraží). Bezplatná pomoc se zajištěním hypotéky samozřejmostí. Cena nezahrnuje provizi RK. Prodej, pozemek pro bydlení, 868 m² Zlevněno: 3 490 000 Kč za nemovitost Cena za m²: 4 021 Kč za m² Původní cena: za nemovitost Poznámka k ceně: včetně provize a právních služeb Adresa: Hrádková, Újezd nad Lesy Datum aktualizace: 03.01.2014
ID zakázky: 218-N00290 Umístění objektu: Klidná část obce Zástavba: Obytná Plocha zastavěná: 80 m 2 Plocha pozemku: 868 m 2 Exkluzivní nabídka krásného rovinatého pozemku se vzrostlou zelení, o celkové výměře 868 m2. Všechny inženýrské sítě. Velmi hezké a žádané místo v blízkosti Klánovického lesa. Bližší info u makléře! Prodej, pozemek pro bydlení, 1 066 m² Celková cena: 3 547 300 Kč za nemovitost Cena za m²: 3 328 Kč za m² Poznámka k ceně: Cena včetně právních služeb, provize a DPH Adresa: Starokolínská, Újezd nad Lesy Datum aktualizace: 10.12.2013 ID zakázky: 059-N01701 Umístění objektu: Klidná část obce Plocha zastavěná: 24 m 2 Plocha pozemku: 1 066 m 2 Popis: Dovolujeme si nabídnout pozemek zahradu o velikosti 1 066 m2 v Újezdě nad Lesy. Pozemek se nachází ve staré zástavbě, mezi ulicemi Budčická a Starokolínská, z této ulice jsou k dispozici veškeré IS (voda, kanalizace, elektrická energie a plyn) a je zajištěn přístup po cca 50 m dlouhém a 3 m širokém pozemku. Na pozemku sousedícím z jihu probíhá výstavba nového RD, který tuto parcelu odcloní od ruchu z hlavní dopravní tepny, po jeho vybudování vznikne klidný prostor se 22
zaručeným soukromím. Vlastní pozemek má nepravidelný tvar o délce 68 m a šířce 20,8 m, zužující se k severu na cca 11,5 m. Přístup na pozemek je z jihu, pozemek se ze severu na jih mírně svažuje. K dispozici studna s užitkovou vodou, na pozemku malá chata k demolici, různé vzrostlé ovocné stromy, převážně jabloně. Neobvyklé umístění mimo kontakt s veřejnou ulicí zaručuje klid a zároveň zachovává dobrou dostupnost jak zastávky MHD, relaxačního objektu v sousedství, tak nákupních center v blízkosti. Lokalita Újezda nad Lesy nabízí klidné bydlení s veškerou občanskou vybaveností a dobrou dostupností do centra MHD - zastávka Blatov vzdálená cca 120 m, na metro Černý Most za 15 minut nebo vlakem (z Klánovic nebo z Běchovic). Dostatek zeleně a blízký Klánovický les je zárukou kontaktu s přírodou i různých možností sportovního vyžití. Pro bližší informace i prohlídku kontaktujte makléřku. Prodej, pozemek pro bydlení, 925 m² Celková cena: 3 825 000 Kč za nemovitost Cena za m²: 4 135 Kč za m² Adresa: Lomecká, Újezd nad Lesy Datum aktualizace: Včera ID zakázky: 4762 Umístění objektu: Klidná část obce Plocha pozemku: 925 m 2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon Popis: Naše společnost Vám zprostředkuje prodej stavebního, plně zasíťovaného pozemku o rozloze 925 m² v atraktivní lokalitě Prahy 9 Újezd nad Lesy.Pozemek se nachází v zástavbě rodinných domů a vede k němu příjezdová komunikace.na pozemku je postavena zděná chatka do které jsou
přivedeny všechny sítě, pozemek je rovinný a je oplocen.v docházkové vzdálenosti nalezneme zastávky MHD a občanská vybavenost je na velmi vysoké úrovni, pramení tak z historie této lokality, která nám dává možnost bydlení ve velmi klidné lokalitě, obklopené přírodou a přitom možnost během pár minut dostupnosti na Černý Most, potažmo do centra hlavního města.vzhledem k těmto atributům a i velmi příznivé ceny doporučujeme tento jeden z posledních pozemků v této lokalitě ke koupi. Ev. číslo: 4762. Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] 1 4 500 000,- 1358 3 313,70 1,20 1,00 3 976,44 2 3 490 000,- 868 4 020,74 1,00 3,00 4 020,74 3 3 547 300,- 1066 3 327,67 1,20 1,00 3 993,21 4 3 825 000,- 925 4 135,14 1,00 3,00 4 135,14 32 437,26 / 8,000 Průměrná jednotková cena: 4 054,66 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 3 976,44 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 4 135,14 Kč/m 2 Oceňované pozemky: ostatní plocha p.č. 2884 19 m 2 zahrada p.č. 2885 1197 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 1216 m 2 1 216,00 m 2 á 4 054,66 Kč/m 2 = 4 930 466,56 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem = 4 930 466,56 Kč Stavební pozemky dle LV 1600 - výsledná cena = 4 930 466,56 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Stavební pozemky dle LV 1600 = 4 930 470,- Kč Cena pozemků činí celkem 4 930 470,- Kč 24
C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena staveb: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: 164 150,- Kč 5 472 000,- Kč 5 636 150,- Kč Věcná hodnota: Věcná hodnota pozemků: Cena metodou tříd polohy: Cena indexovou metodou: Cena určená z cenových map: Stanovená věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem: 4 379 640,- Kč 4 929 720,- Kč 5 472 000,- Kč 4 900 000,- Kč 4 900 000,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: 4 930 470,- Kč 4 930 470,- Kč Obvyklá cena: 4 900 000,- Kč slovy: čtyřimilionydevětsettisíc Kč
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Městským soudem Praha 2 - Spálená č. 2 ze dne 3. 1. 1991 pod pořadovým číslem 1465 pro základní obor EKONOMIKA - odvětví CENY a ODHADY se zvláštní specializací odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1422-58-2013 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Praze dne 30.12. 2013 Jiří K o p e c k ý Meinlinova 312 190 16 P r a h a 9 Koloděje Mobil: +420 737 256 762 E-mail: odhadynemo@volny.cz 26