117 EX 1081/09-29 Znalecký posudek č. 3185/54/12 Š O ceně obvyklé rodinného domu č.p. 484, parc.č. 1110, 1111,ul. 1. května v k.ú Komárov u Hořovic, obec Komárov, o. Beroun Postup při zpracování posudku : Povinný pan Luboš Huml v původním termínu i přes písemnou výzvu se dne 9.6.2010 nedostavil a neumožnil prohlídku nemovitostí. Vzhledem k tomu, že se jednalo o složitou nemovitost a a více pozemků, které bylo od něj přesně identifikovat, nemohlo být ocenění provedeno zvenku. Přes pomoc Exekutorského úřadu se podařilo spojit s panem Humlem až 21.12.2011. Prohlídka a zaměření nemovitosti byla 4.2.2012. Objednatel posudku: JUDr. Stanislav Pazderka, soudní exekutor Prokopova 339/14 397 01 Písek Účel posudku: Exekuční příkaz č. 117 Ex 1081/09-29 zjištění ceny obvyklé Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 4. 2. 2012 posudek vypracovala: Ing. Věra Šilhavá Železničářů 2286 272 00 Kladno mob. 602209515 Posudek obsahuje 15 stran textu a 20 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Kladně, 30. 4. 2012
2 A. Nález 1. Znalecký úkol 1) Ocenit nemovitosti : v obci Komárov, k.ú Komárov u Hořovic: Pozemek parc.č. 1110, zastavěná plocha a nádvoří Pozemek parc.č. 1111, zahrada Budovu bydlení č.p. 484, stojící na pozemku parc.č. 1110, v části obce Komárov, Uvedené nemovitosti zapsány u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Beroun na listu vlastnictví č. 457 vedeného pro obec Komárov a katastrálního území Komárov u Hořovic 2) Ocenit nemovitosti : : v obci Komárov, k.ú Komárov u Hořovic Pozemek parc.č. 1524/1, trvalý travní porost Pozemek parc.č. 1524/7, ostatní plocha Pozemek parc.č. 1524/8, zastavěná plocha a nádvoří Pozemek parc.č. 1525, ostatní plocha Pozemek parc.č. 1526, trvalý travní porost Uvedené nemovitosti zapsány u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Beroun na listu vlastnictví č. 927 vedeného pro obec Komárov a katastrálního území Komárov u Hořovic - uvedené nemovitosti jsou oceněny v ZP č. 3186/55/12 Š. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 4. 2. 2012 za přítomnosti objednatele posudku. 3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN Katastrálního úřadu Beroun, vypracovaný dne 30.4.2012 z LV 457 pro katastrální území Komárov u Hořovic, - snímek pozemkové mapy - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti, - skutečnosti a výměry zjištěné na místě. 4. Vlastnické a evidenční údaje Huml Luboš, 1.května 484, Komárov, 267 62 Komárov u Hořovic 5. Dokumentace a skutečnost Skutečnosti zjištěné a zaměřené na místě Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
3 6. Celkový popis nemovitosti Jedná se o volně stojící rodinný dům z r. 1982 situovaný v k.ú Komárov u Hořovic, obec Komárov, o. Beroun. Dům je patrový, částečně podsklepený, situovaný ve svažitém terénu na JV. Napojení je provedeno na el.síť, kanalizaci, vodovod, plynovod, přístup po zpevněné komunikaci. Trvalé porosty jsou smíšené. Vedlejší stavby nejsou. Městys Komárov patří územně do okresu Beroun a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Hořovice. Obec Komárov se rozkládá asi 26 km jihozápadně od Berouna a 5 km jihozápadně od města Hořovice. V obci je ZŠ, MŠ, sportovní hriště a další sportoviště, knihovna a kino. V obci Komárov májí lékařskou ordinaci dva praktičtí doktoři a tři zubní lékaři. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde poštovní úřad. Doprava autobus, železnice. 7. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 484 2) Venkovní úpravy 3) Trvalé porosty b) Pozemky 1) Pozemky c) Ocenění porovnávací metodou
4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Beroun Počet obyvatel: 2 001 5 000 obyvatel Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 484 Jedná se o volně stojící rodinný dům z r. 1982 situovaný v k.ú Komárov u Hořovic, obec Komárov, o. Beroun. Dům je patrový, částečně podsklepený, situovaný ve svažitém terénu na JV. Napojení je provedeno na el.síť, kanalizaci, vodovod, plynovod, přístup po zpevněné komunikaci. Střecha je tvořena ze dvou pultových částí situovaných proti sobě s krytinou z bonského šindele se žlaby a svody, s bleskosvodem. Svislé nosné konstrukce jsou zděné o tloušťce zdiva 38 cm. Vnitřní omítky jsou hladké, štukové s částečným keramickým obkladem stěn v kuchyni, koupelně a WC, vnější omítky jsou štukové s obkladem soklu. Stropy jsou s rovným podhledem, okna jsou ocelová s dvojsklem, dveře jsou dřevěné dýhované. Podlahy jsou z keramické dlažby, plovoucí a kobercové. Elektřina je světelná a motorová, topení ústřední na plynná a tuhá paliva s plechovými radiátory. V domě je kombinovaný sporák, umyvadlo, sprchový kout a splachovací záchod, proveden rozvod teplé a studené vody, zdroj teplé vody je boiler. Výčet místností : 1.PP : garáž, dílna, prádelna, sklad ovoce, sklad, chodba, hala, kůlna, sklep, sauna, potírna, sklad, kotelna, palivo, schodiště 1.NP : zádveří, obývací pokoj, kuchyně hala, pracovna, dětský pokoj, kouopelna, WC, šatna, terasa, lodžie, schodiště. 2.NP.: obývací pokoj, kuchyně, ložnice, hala, pokoj, koupelna, WC, lodžie, schodiště, Technický stav : Odpovídá stáří při mírné údržbě 2) Venkovní úpravy 3) Trvalé porosty b) Pozemky 1) Pozemky Jedná se o pozemky v terénu mírně svažitém na JV, přístupné po zpevněné komunikaci s napojením na veř. el. síť, vodovod, kanalizaci, plynovod.
5 Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 387/2011 Sb. a.1.1) Rodinný dům č.p. 484 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ D Konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1121 Budovy dvoubytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.2 Koeficient změny ceny stavby: 2,158 Koeficient prodejnosti: 1,615 (Rodinné domy) domy rodinné dvoubytové a tříbytové Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha přízemí 2,95 m 11,20 11,50 2,25 0,40 = 127,90 m 2 1.patro 2,90 m 11,20 11,50 = 128,80 m 2 podzemní podlaží 2,60 m 11,20 11,60+5,50 4,45+3,40 4,20 3,65 1,20 = 164,30 m 2 Součet: 8,45 m 421,00 m 2 Obestavěný prostor (OP): přízemí 2,95 (11,20 11,50 2,25 0,40) = 377,30 m 3 1.patro 2,90 11,20 11,50 = 373,52 m 3 podzemní podlaží 2,60 (11,20 11,60+5,50 4,45+3,40 4,20 3,65 1,20) = 427,17 m 3 střecha (7,30 1,30+4,20 0,75) 11,20 = 141,57 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 319,56 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy 4,30 % Podstandardní 2. Zdivo 24,30 % Podstandardní 3. Stropy 9,30 % Standardní 4. Střecha 4,20 % Standardní 5. Krytina 3,00 % Standardní 6. Klempířské konstrukce 0,70 % Standardní 7. Vnitřní omítky 6,40 % Standardní 8. Fasádní omítky 3,30 % Standardní 9. Vnější obklady 0,40 % Standardní 10. Vnitřní obklady 2,40 % Standardní 11. Schody 3,90 % Standardní
6 Název, popis Obj. podíl Hodnocení 12. Dveře 3,40 % Standardní 13. Okna 5,30 % Standardní 14. Podlahy obytných místností 2,30 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností 1,40 % Standardní 16. Vytápění 4,20 % Standardní 17. Elektroinstalace 4,00 % Standardní 18. Bleskosvod 0,50 % Standardní 19. Rozvod vody 2,80 % Standardní 20. Zdroj teplé vody 1,60 % Standardní 21. Instalace plynu 0,50 % Standardní 22. Kanalizace 2,90 % Standardní 23. Vybavení kuchyně 0,50 % Standardní 24. Vnitřní vybavení 5,00 % Standardní 25. Záchod 0,40 % Standardní 26. Ostatní 3,00 % Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy 0,54 4,30 % 0,0232 2. Zdivo 0,54 24,30 % 0,1312 26. Ostatní 0,54 1,852 3,00 % 0,0300 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,8156 Ocenění: Základní jednotková cena: 1 900, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8156 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1580 Koeficient prodejnosti K p : 1,6150 Základní jednotková cena upravená: = 4 590,65 Kč/m 3 Základní cena upravená: 1 319,56 m 3 4 590,65 Kč/m 3 = 6 057 638,11 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 30 roků Předpokládaná další životnost: 70 roků Opotřebení: 100 30 / (30 + 70) = 30,000 % Odpočet opotřebení: 6 057 638,11 Kč 30,000 % 1 817 291,43 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 4 240 346,68 Kč Rodinný dům č.p. 484 zjištěná cena: 4 240 346,68 Kč a.1.2) Venkovní úpravy 10 Ocenění Cena stavby: Rodinný dům č.p. 484 4 240 346,68 Kč Podíl z ceny stavby: 3,5 % Cena venkovních úprav: = 148 412,13 Kč
7 Venkovní úpravy zjištěná cena: 148 412,13 Kč a.1.3) Trvalé porosty 35-42 Ovocné dřeviny, vinná réva a okrasné rostliny zjednodušeným způsobem 42 Plocha Název Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. Celková cena 562 m 2 zahrada 1111 0,065 270,8351 Kč 9 893,61 Kč Trvalé porosty zjednodušeným způsobem 42 celkem: = 9 893,61 Kč Trvalé porosty zjištěná cena: 9 893,61 Kč Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Rodinný dům č.p. 484 6 057 638,11 Kč 2) Venkovní úpravy 148 412,13 Kč 3) Trvalé porosty 9 893,61 Kč Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: 6 215 943,85 Kč Cena po zaokrouhlení: 6 215 940, Kč Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Rodinný dům č.p. 484 4 240 346,68 Kč 2) Venkovní úpravy 148 412,13 Kč 3) Trvalé porosty 9 893,61 Kč Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: 4 398 652,42 Kč Cena po zaokrouhlení: 4 398 650, Kč a.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb. a.2.1) Rodinný dům č.p. 484 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ D Konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1121 Budovy dvoubytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.2 Koeficient změny ceny stavby: 2,158 Obestavěný prostor: 1 319,56 m 3 Koeficient vybavení stavby: 0,8156 domy rodinné dvoubytové a tříbytové Ocenění: Základní jednotková cena: 1 900, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8156
8 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1580 Základní jednotková cena upravená: = 2 842,50 Kč/m 3 Základní cena upravená: 1 319,56 m 3 2 842,50 Kč/m 3 = 3 750 849,30 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 30 roků Předpokládaná další životnost: 70 roků Opotřebení: 100 30 / (30 + 70) = 30,000 % Odpočet opotřebení: 3 750 849,30 Kč 30,000 % 1 125 254,79 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 2 625 594,51 Kč Rodinný dům č.p. 484 zjištěná cena: 2 625 594,51 Kč a.2.2) Venkovní úpravy 10 Ocenění Cena stavby: Rodinný dům č.p. 484 4 240 346,68 Kč Podíl z ceny stavby: 3,5 % Cena venkovních úprav: = 148 412,13 Kč Venkovní úpravy zjištěná cena: 148 412,13 Kč a.2.3) Trvalé porosty 35-42 Ovocné dřeviny, vinná réva a okrasné rostliny zjednodušeným způsobem 42 Plocha Název Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. Celková cena 562 m 2 zahrada 1111 0,065 270,8351 Kč 9 893,61 Kč Trvalé porosty zjednodušeným způsobem 42 celkem: = 9 893,61 Kč Trvalé porosty zjištěná cena: 9 893,61 Kč Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Rodinný dům č.p. 484 3 750 849,30 Kč 2) Venkovní úpravy 148 412,13 Kč 3) Trvalé porosty 9 893,61 Kč Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: 3 909 155,04 Kč Cena po zaokrouhlení: 3 909 160, Kč Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Rodinný dům č.p. 484 2 625 594,51 Kč 2) Venkovní úpravy 148 412,13 Kč 3) Trvalé porosty 9 893,61 Kč Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: 2 783 900,25 Kč Cena po zaokrouhlení: 2 783 900, Kč
9 b) Pozemky b.1) Vyhláška 387/2011 Sb. b.1.1) Pozemky 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 45,82 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (2 459 1 000) 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 2 459 je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 100 % Zvýšená úroveň sjednaných cen stavebních pozemků + 200 % Úprava celkem: + 300 % 4,000 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Svažitost terénu přes 15 % v převažující části pozemku 4 % Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: + 6 % 1,060 Koeficient změny cen staveb K i : 2,158 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,615 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] Zastavěná pl. 1110 188 45,82 677,0877 127 292,49 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 100 % Zvýšená úroveň sjednaných cen stavebních pozemků + 200 % Úprava celkem: + 300 % 4,000 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Svažitost terénu přes 15 % v převažující části pozemku 4 % Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: + 6 % 1,060 Koeficient změny cen staveb K i : 2,158 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,615 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] Zahrada 1111 562 45,82 270,8351 152 209,33
10 Součet cen všech typů pozemků: = 279 501,82 Kč Pozemky zjištěná cena: 279 501,82 Kč b.2) Porovnávací hodnota b.2.1) Pozemky Porovnávací pozemky: Stavební pozemek Králův Dvůr - Levín Realizovaná cena: 2 259 450, Kč Výměra: 5 021,00 m 2 Jednotková cena: 450, Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,900 Upravená jednotková cena: 405, Kč/m 2 Váha: 1,00 Stavební pozemky Komárov Realizovaná cena: 5 112 450, Kč Výměra: 11 361,00 m 2 Jednotková cena: 450, Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,900 Upravená jednotková cena: 405, Kč/m 2 Váha: 1,00 Stavební pozemek Králův Dvůr Realizovaná cena: 5 256 400, Kč Výměra: 6 800,00 m 2 Jednotková cena: 773, Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,800 Upravená jednotková cena: 618,40 Kč/m 2 Váha: 1,00 Minimální jednotková cena: 405, Kč/m 2 Průměrná jednotková cena: 476,13 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 618,40 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena (SJC): 480, Kč/m 2 Oceňované pozemky: Název p.č. Výměra Zastavěná pl. 1110 188,00 m 2 Zahrada 1111 562,00 m 2 Výměra celkem (V): 750,00 m 2 Cena pozemků (V SJC): 750,00 m 2 480, Kč/m 2 = 360 000, Kč Pozemky zjištěná cena: 360 000, Kč
11 c) Ocenění porovnávací metodou Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) K místa K pozemek K vybav. K stavební stav K prodejnost Jednotková cena (JC) RD 7+2 Komárov u Hořovic 3 110 000, Kč 1,00 1,00 1,10 1,10 0,90 3 386 790, Kč RD 9+1 Zaječov u Hořovic 6 850 000, Kč 0,95 0,90 0,90 0,80 0,80 3 373 488, Kč RD 3+1 Komárov u Hořovic 1 650 000, Kč 1,00 1,00 1,80 1,20 0,90 3 207 600, Kč kde JC = (VC / M) (K místa K pozemek K vybav. K stavební stav K prodejnost ) Množství (M) Váha (V) 1,00 ks 1,0 1,00 ks 1,0 1,00 ks 1,0 Minimální jednotková cena za ks: Průměrná jednotková cena za ks ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za ks: 3 207 600, Kč 3 322 626, Kč 3 386 790, Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za ks: 3 320 000, Kč Množství: 1,00 ks Porovnávací hodnota: = 3 320 000, Kč
12 C. Rekapitulace Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Cena pozemků určená porovnávací metodou Stanovená věcná hodnota celkem Cena zjištěná porovnávacím způsobem 4 398 650, Kč 279 500, Kč 4 678 150, Kč 2 783 900, Kč 360 000, Kč 3 143 900, Kč 3 320 000, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 3 320 000, Kč Cena slovy: třimilionytřistadvacettisíc Kč Obvyklá cena : Byla provedena na základě analýzy trhu v místě a okolí do 5 km, obchodovaných obdobných objektů. Rozdíly jsou upraveny příslušnými indexy.
13 Závěr : Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství : a) Nemovitosti : pozemky parc.č. 1110 o výměře 188 m2, 1111 o výměře 562 m2, budova bydlení č.p. 484, vše v k.ú Komárov u Hořovic, obec Komárov 3 320 000, Kč Cena slovy: třimilionytřistadvacettisíc Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena nezjištěna c) Závady, které prodejem nemovitosti v dražbě nezaniknou- viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství : 3 320 000, Kč Cena slovy: třimilionytřistadvacettisíc Kč V Kladně dne 30.4.2012 Ing. Věra Šilhavá Železničářů 2286 272 00 Kladno
14 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem provedla jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 29.6.1979 pod č.j. K 191/79 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3185/54/12 Š znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3185/54/12 Š podle připojené likvidace. Ing. Věra Šilhavá Železničářů č. 2286 272 00 Kladno v Kladně dne 30.4.2012
15 E. Seznam příloh 1) Výpis z KN (5 listů) 2) Snímek z katastrální mapy (1 list) 3) Reality (3 listy) 4) Fotodokumentace (8 listů) 5) Usnesení (2 listy) 6) Mapa (1 list)