088EX 785/ /03/16 Š

Transkript

1 088EX 785/04-36 Znalecký posudek č. 3872/03/16 Š O ceně podílu 1/8 rodinného domu č.p. 127 ul. K Rybníku, parc.č. St. 154, parc.č.653/6 v k.ú Kněževes, obec Kněževes, o. Praha - západ. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Kladno JUDr. Jana Škofová Petra Bezruče Kladno IČ: vystavil: Tomáš Komárek Telefon: Účel posudku: stanovit cenu nemovitostí uvedených v pravomocném exekučním příkazu č.j. 088EX 785/04-2, jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a vyhlášky č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracovala: Ing. Věra Šilhavá Benešovská Kladno Mob Posudek obsahuje 16 stran textu a 19 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Kladně,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně nemovitostí zapsaných na LV č. 165 a 575, vše pro obec Kněževes, k.ú Kněževes u Prahy a to 1/8 spoluvlastnického podílu : 1) Pozemku : parc.č. St.154 o výměře 577 m2, zastavěná plocha a nádvoří parc.č. 653/6 o výměře 520 m2, zahrada 2) Budovy : č.p.127, bydlení. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti : objednatele posudku 3. Podklady pro vypracování posudku výpis z KN Katastrálního úřadu Praha - západ, vypracované dne z LV 165 a 575 pro katastrální území Kněževes u Prahy, - snímek pozemkové mapy - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti, - skutečnosti a výměry zjištěné na místě. 4. Vlastnické a evidenční údaje LV 165 Čermák Václav, K Rybníku 127, Kněževes 5/8 Němec Ferdinand Ing. Gutova 1240/17, Strašnice Praha 10, Praha 1/8 Procházková Alena K Rybníku 127, Kněževes 1/4 LV 575 Němec Ferdinand Ing. Gutova 1240/17, Strašnice Praha 10, Praha 1/8 Procházková Alena K Rybníku 127, Kněževes 1/4 ŔEZNÍČEK Karel, V Kněžice 202, Tuchoměřice 3/4 5. Dokumentace a skutečnost Dokumentace není, skutečnosti zjištěné a zaměřené na místě. 6. Celkový popis nemovitosti Jedná se o volně stojící rodinný dům z r situovaný v k.ú Kněževes u Prahy, obec Kněževes, o., Praha -západ. Dům je patrový, podsklepený, situovaný v rovinném terénu. Napojení je provedeno na el.síť, kanalizaci, vodovod, přístup po zpevněné komunikaci. U domu je vedlejší stavba, trvalé porosty jsou smíšené. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 7. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům č.p.127 2) Kůlna 3) Venkovní úpravy 4) Trvalé porosty b) Pozemky 1) Pozemky c) Ocenění porovnávací metodou

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 345/2015 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 5 výskytu záplav Index trhu:i T = P 6 (1 + P i ) = 1,000 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,01 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,03 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 0,01 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí III. V okolí nemovité věci není dostupná 0,05 pozemku žádná občanská vybavenost v obci 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré 0,00 pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava IV. MHD centrum obce 0,03 8 Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti II. Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 0,00

5 5 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i ) = 1,010 i = 2 Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům č.p.127 Jedná se o volně stojící rodinný dům z r situovaný v k.ú Kněževes u Prahy, obec Kněževes, o., Praha -západ. Dům je patrový, částečně podsklepený, situovaný v rovinném terénu. Napojení je provedeno na el.síť, kanalizaci, vodovod, přístup po zpevněné komunikaci. Střecha je sedlová s krytinou z bonského šindele se žlaby a svody, s bleskosvodem. Svislé nosné konstrukce jsou zděné o tloušťce zdiva 45 cm. Vnitřní omítky jsou hladké, štukové s částečným keramickým obkladem stěn v kuchyni, koupelně a WC, vnější omítky jsou břízolitové. Stropy jsou s rovným podhledem, okna jsou dřevohliníková, dveře jsou dřevěné hladké. Podlahy jsou PVC, z parket a z keramické dlažby. Elektřina je světelná. Topení je ústřední na plynná paliva s litinovými radiátory. V domě je plynový sporák, v koupelně je umyvadlo, vana a sprchový kout. WC je splachovací, proveden rozvod a teplé studené vody, zdroj teplé vody je el. boiler a v kombinaci s ÚT. Výčet místností : 1.PP : chodba, dílna, kotelna, garáž, sklep, schodiště 1.NP :veranda, chodba, kuchyně, 2 pokoje, koupelna, WC, schodiště 2.NP: chodba, kuchyně, 3 pokoje, koupelna, WC, schodiště Technický stav : Objekt je po částečné rekonstrukci v r a Byla provedena dostavba a rekonstrukce 1. patra, přízemí je v původním stavu, podzemní podlaží je zcela bez údržby, místy chybí vnitřní omítka. Předpoklad provedení stavebních prací - podzemní podlaží- omítky, podlahové povlaky, v přízemí zařizovací předměty, zateplení fasády, atd.,. 2) Kůlna Jedná se o zděný, přízemní objekt z r Střecha je mírně pultová s krytinou z lnitého eternitu. Zdivo je v tl. 3 cm, omítky vápené hladké, okna zdvojená, podlahy betonové, el. instalace je světelná.l 3) Venkovní úpravy 4) Trvalé porosty b) Pozemky 1) Pozemky Jedná se o pozemky v rovinném terénu, přísrtupné po zpevněné komunikaci s napojením na veř. el. síť, vodovod, kanalizaci, plynovod.

6 6 Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 345/2015 Sb. a.1.1) Rodinný dům č.p Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha přízemí 3,00 m 10,50 9,20+6,35 2,30 = 111,21 m 2 podzemní podlaží 2,55 m 10,50 9,20 = 96,60 m 2 1. patro 2,90 m 10,50 9,20 4,15 2,40+6,35 2,30 = 101,24 m 2 Součet: 8,45 m 309,06 m 2 Podlažnost: 309,06 / 111,21 = 2,78 Obestavěný prostor (OP): přízemí 3,00 (10,50 9,20+6,35 2,30) = 333,62 m 3 podzemní podlaží 2,55 10,50 9,20 = 246,33 m 3 1. patro 2,90 (10,50 9,20 4,15 2,40+6,35 2,30) = 293,61 m 3 střecha 2,50 10,50 5,50 = 144,38 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 017,94 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Kněževes Počet obyvatel: 574 Základní cena (ZC): 5 823, Kč/m 3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby III. Podsklepený - se šikmou nebo strmou D střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost III. Hodnota větší než 2 0,02 5 Napojení na veřejné sítě V. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn 0,08 (přípojky) nebo propan butan 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m 2 celkem 0,01 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00

7 7 13 Stavebně-technický stav IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Rok výstavby / kolaudace: 1964 Stáří stavby (y): 52 Koeficient pro úpravu (s): 0, Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): i=1 0,534 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 3 109,48 Kč/m 3 Index trhu (I T ): 1,000 Index polohy (I P ): 1,010 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU I T I P = 1 017, ,48 1,000 1,010 = ,71 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 8 Cena po úpravě: = ,59 Kč 0,65 * Rodinný dům č.p.127 zjištěná cena: ,59 Kč a.1.1) Kůlna 16 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,969 Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,088 Podlaží: Přízemí Výška: 4,25 m Zastavěná plocha: 11,45 3,65 = 41,79 m 2 Obestavěný prostor OP: přízemí 4,25 11,45 3,65 = 177,62 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy 7,10 % Standardní 2. Obvodové stěny 31,80 % Standardní 3. Stropy 19,80 % Standardní 4. Krov 7,30 % Standardní 5. Krytina 8,10 % Standardní

8 8 Název, popis Obj. podíl Hodnocení 6. Klempířské práce 1,70 % Standardní 7. Úprava povrchů 6,10 % Standardní 8. Schodiště 0,00 % Neuvažuje se 9. Dveře 3,00 % Standardní 10. Okna 1,10 % Standardní 11. Podlahy 8,20 % Standardní 12. Elektroinstalace 5,80 % Podstandardní Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 12. Elektroinstalace 0,54 5,80 % 0,0313 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,9687 Ocenění: Základní jednotková cena 1 250, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9687 Polohový koeficient K 5 : 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,0880 Základní jednotková cena upravená: = 2 022,65 Kč/m 3 Základní cena upravená: 177,62 m ,65 Kč/m 3 = ,09 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 52 roků Předpokládaná další životnost: 28 roků Opotřebení: / ( ) = 65,000 % Odpočet opotřebení: ,09 Kč 65,000 % ,01 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,08 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: I T = 1,000 Index polohy: I P = 1,010 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = ,08 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 1,010 Cena stavby: CS = CS N pp = ,50 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 8 Cena po úpravě: = ,94 Kč Kůlna zjištěná cena: ,94 Kč

9 9 a.1.2) Venkovní úpravy 18 Ocenění Cena stavby: Kůlna ,94 Kč Podíl z ceny stavby: 3,5 % Cena venkovních úprav: = 555,62 Kč Venkovní úpravy zjištěná cena: 555,62 Kč a.1.3) Trvalé porosty Ovocné dřeviny, vinná réva a okrasné rostliny zjednodušeným způsobem 47 Plocha Název Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. Celková cena 520 m 2 zahrada 653/6 0, ,7300 Kč ,67 Kč Trvalé porosty zjednodušeným způsobem 47 celkem: = ,67 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 8 Cena po úpravě: = 5 432,21 Kč Trvalé porosty zjištěná cena: 5 432,21 Kč Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Rodinný dům č.p ,59 Kč 2) Kůlna ,94 Kč 3) Venkovní úpravy 555,62 Kč 4) Trvalé porosty 5 432,21 Kč Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: ,36 Kč Cena po zaokrouhlení: , Kč b) Pozemky b.1) Vyhláška 345/2015 Sb. b.1.1) Pozemky 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Kněževes Název okresu: Praha-západ Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce IV obyvatel 0,65 2 Hospodářsko-správní význam III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a 0,85 obce všechny obce v okr. Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce I. Obec, jejíž některé katastrální území 1,05 sousedí s Prahou nebo Brnem 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00

10 10 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 0,90 6 Občanská vybavenost v obci IV. Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) 0,90 Základní cena výchozí: ZC v = 2 710, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 1 273, Kč/m 2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.) Index trhu: I T = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 1,010 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 1,010 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 1 285,7300 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] St.154 Zastavěná pl ,21 653/6 zahrada ,60 Součet: ,81 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 8 Cena po úpravě: = ,73 Kč Pozemky zjištěná cena: ,73 Kč

11 11 c) Ocenění porovnávací metodou RD Řehníkova ul. Hostivice RD Fibichova Hostivice RD 4+kk, řadový, zděný, přízemní, po rekonstrukci, pozemek 656 m2 RD Husovo nám. Hostivice RD s 3 bj., přízemní, podsklepený s podkrovními místnostmi, před rekonstrukcí, pozemek 768 m2 RD 2+kk,m zděný, přízemní s podkrovními místnostmi, částečně podsklepený, stav odpovídá běžné údržbě, pozemek 177 m2 Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) K místa K stavební stav K vybavení K pozemek K prodejnost Jednotková cena (JC) RD Řehníkova ul. Hostivice , Kč 0,80 0,90 0,90 1,10 0, ,40 Kč RD Fibichova Hostivice , Kč 0,80 1,01 1,01 1,05 0, ,64 Kč RD Husovo náým. Hostivice , Kč 0,80 1,00 1,00 1,20 0, , Kč kde JC = (VC / M) (K místa K stavební stav K vybavení K pozemek K prodejnost ) Množství (M) Váha (V) 1,00 1,0 1,00 1,0 1,00 1,0

12 12 Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena: ,40 Kč ,68 Kč ,64 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena: ,68 Kč Jednotkové množství: 1,00 Porovnávací hodnota: = ,68 Kč Porovnávací hodnota po zaokrouhlení: , Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 8 Cena po úpravě: = ,75 Kč Výsledná porovnávací hodnota: ,75 Kč

13 13 C.Rekapitulace Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč , Kč , Kč , Kč Závěr : Obvyklá (obecná, tržní) cena podílu 1/8 podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: čtyřistadevadesátčtyřitisícedvěstěšedesát Kč Obvyklá cena byla provedena v návaznosti na provedené analýze trhu v dané lokalitě a okolí do 5 km, obdobných obchodovaných nemovitostí, porovnávacím způsobem. a) o ceně nemovitostí zapsaných na LV č. 165 a 575, vše pro obec Kněževes, k.ú Kněževes u Prahy a to 1/8 spoluvlastnického podílu : 1) Pozemku : parc.č. St.154 o výměře 577 m2, zastavěná plocha a nádvoří parc.č. 653/6 o výměře 520 m2, zahrada 2) Budovy : č.p.127, bydlení. Obvyklá (obecná, tržní) cena podílu 1/8 podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: čtyřistadevadesátčtyřitisícedvěstěšedesát Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena nezjištěna c)závady, které prodejem nemovitosti v dražbě nezaniknou- viz odst. b

14 14 d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství : Obvyklá (obecná, tržní) cena podílu 1/8 podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: čtyřistadevadesátčtyřitisícedvěstěšedesát Kč V Kladně, Ing. Věra Šilhavá Benešovská Kladno

15 15 D.Znalecká doložka Znalecký posudek jsem provedla jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne pod č.j. K 191/79 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.3872/03/16 Š znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3872/03/16 Š podle připojené likvidace. Ing. Věra Šilhavá Benešovská Kladno v Kladně dne

16 16 E.Seznam příloh 1) Výpis z KN LV (7 listů) 2) Snímek z katastrální mapy (1 list) 3) Fotodokumentace (10 listů) 4) Mapa (1 list)