088EX 3055/07-38 Znalecký posudek č. 3749/109/14 Š O ceně bytové jednotky č. 1986/2, parc.č. St. 3061 Šamotka, Rakovník II, o. Rakovník Objednatel posudku: Exekutorský úřad Kladno JUDr. Jana Škofová Petra Bezruče 1416 272 01 Kladno IČ: 41948777 vystavil: Tomáš Komárek Telefon: 312664522 Účel posudku: stanovení ceny nemovitostí uvedených v exekučním příkazu č.j. 088EX 3055/07-38, jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené, cenou obvyklou Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 23.10. 2014 posudek vypracovala: Ing. Věra Šilhavá Železničářů 2286 272 01 Kladno Mob.602209515 Posudek obsahuje 12 stran textu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Kladně, 7. 11. 2014
2 A. Nález 1. Znalecký úkol stanovení ceny nemovitostí, spoluvlastnického podílu 1/2 předpisu a to : cenou obvyklou podle zvláštního 1)Bytu č. 1986/2 situovaného na parcele St. 3061 Vše zapsáno na listu vlastnictví č. 7777, LV 4611pro obec a kú Rakovník, Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Rakovník 2)ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 23.10.2014 za přítomnosti : objednatele posudku 3. Podklady pro vypracování posudku výpis z KN Katastrálního úřadu Rakovník, vypracovaný dne 25.9.2014 z LV 7777 pro katastrální území Rakovník, - snímek pozemkové mapy - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti, - skutečnosti a výměry zjištěné na místě. 4. Vlastnické a evidenční údaje Samek pavel, Šamotka 1986, Rakovník IUI, 26901 Rakovník 1/2 Samková Lenka, č.p. 22, 27001 Přílepy 1/2 5. Dokumentace a skutečnost Dokumentace není, skutečnosti zjištěné a zaměřené na místě. 6. Celkový popis nemovitosti Jedná se o bytovou jednotku č. 1986/2, 1+1 situovanou v 1. NP v bytovém panelovém domě v sídlištní zástavbě na okraji obce. Dům má 1.PP, 3. NP. přístup je po zpevněné komunikaci s napojením na veř. el. síť, vodovod, kanalizaci, plynovod. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
3 7. Obsah posudku I. Pozemek a) Pozemky 1) Pozemky II. Byt a) Byt 1) Bytová jednotka č. 1986/2 b) Ocenění porovnávací metodou
4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 5 výskytu záplav Index trhu:i T = P 6 (1 + P i ) = 1,000 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,00 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 0,08 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně 0,01 pozemku dostupná občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré 0,00 k pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka od 201 do 1000, MHD špatná 0,05 8 Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti dostupnost centra obce II. Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 0,00
5 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i ) = 0,900 i = 2 Popisy objektů I. Pozemek a) Pozemky 1) Pozemky jedná se o pozemek ve svažitém terénu na sz, přístupný po zpevněné komunikaci s napojením na veř. el. síť, vodovod, plynovod a kanalizaci. II. Byt a) Byt 1) Bytová jednotka č. 1986/2 Jedná se o byt č. 1986/2, 1+1 v 1NP montovaného panelového domu postaveného v roce 1973. Střecha je plochá krytá fólií PVC s oplechováním průniků a atik, se žlaby a svody. Obvodové stěny jsou montované z dílců betonových plošných. Dům je podsklepený, s 3 NP. Vnější povrchy jsou zateplené, vnitřní stěny jsou hladké štukové.okna jsou plastová, dveře hladké, povrch podlah je PVC, z parket a keramické dlažby. Elektroinstalace je světelná. Topení je z centrální kotelny, s litinovými radiátory. Proveden rozvod studené a teplé vody. V kuchyni je el. sporák, v koupelně je vana a umyvadlo, WC je splachovací. Společné prostory v domě jsou s povrchem keramickým a PVC. V domě není výtah. Technický stav : v r. 2005 byla provedena výměna oken, vyzděno jádro. Dům je po celkové rekonstrukci, byla provedena rekonstrukce střechy a položení nové střešní krytiny, zateplení domu s novou fasádou a nové rozvody stoupaček v plastu datum rekonstrukce domu nebyl zjištěn. Ocenění I. Pozemek a) Pozemky a.1)vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Pozemky 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Rakovník Název okresu: Rakovník
6 Základní cena pozemku: ZC = 1 680, Kč/m 2 Index trhu: I T = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 0,900 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,900 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 1 512,0000 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] St.3061 Zastavěná pl. 422 638 064, Pozemky určená cena: 638 064, Kč II. Byt a) Byt a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Bytová jednotka č. 1986/2 38 Podlahové plochy jednotky (PP): Plocha [m 2 ] Název Výpočet plochy celková koef. započítaná chodba 1,74 1,25 2,17 1,00 2,17 koupelna s WC 1,60 1,20+0,93 1,10 2,94 1,00 2,94 kuchyně 4,22 3,46 14,60 1,00 14,60 pokoj 4,69 3,47 16,27 1,00 16,27 sklepní kóje 1,10 2,20 2,42 0,10 0,24 38,40 36,22 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Rakovník Počet obyvatel: 16 427 Základní cena (ZC): 17 921, Kč/m 2
7 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 0,00 2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených 0,01 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke I. Okna jen na sever nebo bez výhledu 0,01 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie 0,01 užívané spolu s bytem nebo komora nebo sklepní kóje 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou 1,00 * * Rok výstavby / kolaudace: 1973 Rok celkové rekonstrukce: 2005 Stáří stavby (y): 24 Koeficient pro úpravu (s): 0,880 9 údržbou Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): i=1 0,854 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 15 304,53 Kč/m 2 Index trhu (I T ): 1,000 Index polohy (I P ): 0,900 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CB P = PP ZCU I T I P = 36,22 15 304,53 1,000 0,900 = 498 897,07 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = 638 064, Kč Spoluvlastnický podíl: 356 / 9 315 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 24 385,48 Kč + 24 385,48 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 523 282,55 Kč Bytová jednotka č. 1986/2 určená cena: 523 282,55 Kč
8 b) Ocenění porovnávací metodou Seznam porovnávaných objektů: 1) 2) 3) Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K stav. stav K vybav. K výměra K prodejnost Jednotková cena (JC) Váha (V) Byt Rakovník, Šamotka, 1+1, 36 m 2 panel, po rekonstrukci, 790 000, Kč 1,00 ks 1,00 1,00 0,90 1,00 0,80 568 800, Kč 1,0 Byt Rakovník, Šamotka, 1+kk, 22 m 2, panel, byt v původním stavu 470 000, Kč 1,00 ks 1,00 1,00 1,05 1,05 0,80 414 540, Kč 1,0 Byt Rakovník, Pod nemocnicí, 1+kk, 21 m 2, byt panel, byt v původním stavu 650 000, Kč 1,00 ks 1,00 1,00 1,05 1,06 0,80 578 760, Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (K místa K stav. stav K vybav. K výměra K prodejnost ) Minimální jednotková cena za ks: Průměrná jednotková cena za ks ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za ks: 414 540, Kč 520 700, Kč 578 760, Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za ks: 520 700, Kč Jednotkové množství: 1,00 ks Porovnávací hodnota: = 520 700, Kč Výsledná porovnávací hodnota: 520 700, Kč
9 C. Rekapitulace Příslušenství bytů a nebytových prostorů Cena pozemků podle cenového předpisu Byty a nebytové prostory Cena bytů podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem 638 064, Kč 523 280, Kč 520 700, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 520 700, Kč Cena slovy: pětsetdvacettisícsedmset Kč Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Vlastnický podíl Podíl ceny Samek Pavel 1 / 2 260 350, Kč Samková Lenka 1 / 2 260 350, Kč Závěr : Obvyklá cena byla provedena v návaznosti na provedené analýze trhu v dané lokalitě a čase, obdobných obchodovaných nemovitostí, porovnávacím způsobem. Hodnota nemovitostí, spoluvlastnického podílu 1/2 cenou obvyklou podle zvláštního předpisu a to: 1) Bytu č. 1986/2 situovaného na parcele St. 3061 Zapsáno na listu vlastnictví č. 7777, LV 4611pro obec a kú Rakovník, Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Rakovník 2)ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu. Obvyklá cena výše oceňovaných nemovitostí, celkem včetně příslušenství : Obvyklá (obecná, tržní) cena, spoluvlastnického podílu 1/2, podle odborného odhadu znalce 260 350, Kč Cena slovy: dvěstěšedesáttisíctřistapadesátkč
10 b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena nezjištěna c) Závady, které prodejem nemovitosti v dražbě nezaniknou- viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství : Obvyklá (obecná, tržní) cena, spoluvlastnického podílu 1/2, podle odborného odhadu znalce 260 350, Kč Cena slovy: dvěstěšedesáttisíctřistapadesátkč V Kladně, 7. 11. 2014 Ing. Věra Šilhavá Železničářů 2286 272 01 Kladno
11 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem provedla jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 29.6.1979 pod č.j. K 191/79 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3749/109/14 Š znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3749/109/14 Š podle připojené likvidace. Ing. Věra Šilhavá Železničářů č. 2286 272 01 Kladno v Kladně dne 7. 11. 2014
12 E. Seznam příloh 1) Výpis z KN LV (3 listy) 2) Snímek z katastrální mapy (1 list) 3) Fotodokumentace (4 listy) 4) Mapa (1 list)