ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4891-7/18 NEMOVITÁ VĚC: Bytový dům s restaurací Katastrální údaje : Kraj Hlavní město Praha, okres Hlavní město Praha, obec Praha, k.ú. Kbely Adresa nemovité Vrchlabská 32, 197 00 Praha, Kbely věci: Vlastník stavby: Pan Stanislav Malý, Vrchlabská 32, 197 00 Praha 9, Kbely, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Pan Stanislav Malý, Vrchlabská 32, 197 00 Praha 9, Kbely, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: JUDr. Martin Bjalončik Adresa objednavatele: Štěpánská 49, 110 00 Praha 1 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Miroslav Just Wilsonova 573, 274 01 Slaný IČ: telefon: +420 605 265 149 e-mail: mira.just@seznam.cz Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby dražby (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 7 070 640 Kč Stav ke dni : 15.1.2018 Datum místního šetření: 15.1.2018 Za přítomnosti: nájemců restaurace a nájemníků bytů Počet stran: 12 stran Počet příloh: 11 Počet vyhotovení: 2 Ve Slaném, dne 16.1.2018 Miroslav Just
NÁLEZ Znalecký úkol Určení obvyklé ceny nemovitých věcí, pozemku parc.č.89/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 469 m 2, jehož součástí je stavba čp.32 - objekt k bydlení, Vrchlabská ulice, Praha 9, Kbely. Základní pojmy a metody ocenění Zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č.121/2000 Sb., č.237/2004 Sb., 257/2004 Sb., 296/2007 Sb.,188/2011 Sb., 350/2012 Sb., 340/2013 Sb., 303/2013 Sb., 344/2013 Sb. a č.228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č.4441/2013 Sb., ve znění vyhlášky č.199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., č.53/2016 Sb., č.443/2016 Sb. a č.457/2017sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb. ( dále jen Zákon a Vyhláška ) s účinností od 1.ledna 2018. Pokyny MF ČR k určování obvyklé ceny. Přehled podkladů Informace o pozemku parc.č.89 včetně informace o stavbě čp.32 Kbely stažená z Nahlížení do katastru nemovitostí dne 11.1.2018. Snímek z pozemkové mapy části k.ú.kbely. Geometrický plán pro vyznačení budovy a rozdělení pozemku vypracovaný GeoNet Praha v.o.s. dne 3.3.2005 pod č.plánu 859-35/2005. Cenová mapa stavebních pozemků Praha 2018. Nájemní smlouva o pronájmu stavby. Informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě. Místopis Oceňovaná nemovitost se nachází v městské části Praha 19, při veřejné komunikaci Vrchlabská, Praha 9, Kbely. Přístup a příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti, připojení na všechny sítě - elektro, vodovod, kanalizace a zemní plyn. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: ý bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: ý / voda ý / kanalizace ý / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. ý / elektro telefon veř. / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): ý MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): ý dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř. Poloha v obci: Přístup k pozemku ý zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňované nemovité věci se nacházejí při veřejné komunikaci Vrchlabská v městské části Praha 19. Nemovité věci jsou tvořeny pozemkem parc.č.89/1 zastavěná plocha a nádvoří nepravidelného tvaru, na kterém je vybudována hlavní stavba s čp.32. Stavba čp.32 je rohový zděný dům s restaurací v 1.nadzemním podlaží, ve 2.nadzemním podlaží a účelově upraveném podkroví jsou prostory upravené pro bydlení. Část stavby pro ubytovací potřeby je tvořena šesti oddělenými součástmi pro samostatné užívání a společnými částmi. Objekt byl v období od roku 2002 průběžně rekonstruován. Silné stránky - 2 -
Oceňované nemovitosti se nacházejí ve stabilizovaném území v zastavěné části obce s dokončenou okolní výstavbou. Slabé stránky Rekonstrukce stavby čp.32 proběhla bez stavebního povolení ( sdělení vlastníka doložené zápisem z místního šetření za účasti MÚ Praha - Kbely ). Přestavba objektu nebyla rovněž kolaudována - dopadem této vady by mohla být v budoucnu nutnost zpracování dokumentace skutečného provedení stavby a její dodatečná legalizace dle stávajícího stavu. Dvorní vestavba není dosud zakreslena v katastrální mapě a je jiného vlastníka. Dle prohlášení vlastníka jsou stavba čp.32 a dvorní vestavba vzájemně závislé na přípojkách inženýrských sítí. Špatné parkovací možnosti, u domu čp.32 nelze parkovat. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: nejsou NE Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru nemovitostí Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou NE Nemovitá věc není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: ANO Exekuce Ostatní rizika: ANO Nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek - 3 -
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Dům pro bydlení s restaurací - ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu 2. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem 3. Pozemek Obsah tržního ocenění majetku - 4 -
OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Název předmětu ocenění: Bytový dům s restaurací Adresa předmětu ocenění: Vrchlabská 32 197 00 Praha, Kbely LV: 1126 Kraj: Hlavní město Praha Okres: Hlavní město Praha Obec: Praha Katastrální území: Kbely Počet obyvatel: 1 280 508 Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Dům pro bydlení s restaurací - ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu Bytový dům s restaurací čp.32. Podle 3 Zákona se stavba posuzuje podle účelu užití. Nejsou - li zachovány doklady o účelu, pro který byla stavba povolena platí, že stavba je určena k účelu, pro který je svým stavebně technickým uspořádáním vybavena. Jestliže vybavení stavby nasvědčuje několika účelům, má se za to, že stavba je určena k účelu, ke kterému se užívá bez závad. V návaznosti na toto ustanovení je stavba čp.32 zařazena pro potřeby ocenění jako dům vícebytový typu K. Míra kapitalizace pro bydlení činí 4,5 %, pro ostatní ubytování a stravování pak 7,5 %. Jelikož je poměrná část stavby užívána pro restauraci ( víceúčelové užití ) je ve smyslu Vyhlášky míra kapitalizace navýšena o 0,5 % tj.na konečnou výši 5,00 %. Zařazení stavby jako typ G s mírou kapitalizace 7,5 % se nejeví v daném případě jako vhodné, byť by se jednalo o jednu z možných variant. Doložené výnosy byly dále porovnány s trhem. Bylo zjištěno, že tržní nájemné je v lokalitě částečně vyšší a to ve více úrovních. Z tohoto důvodů jsou pro další výpočet čisté roční výnosy navýšeny o 20 %. Ocenění staveb nákladovým způsobem Dům pro bydlení s restaurací Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: K. domy vícebytové (netypové) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Nemovitá věc je součástí pozemku Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná plocha Konstr. výška Součin - 5 -
podzemí 75,02 m 2 2,70 m 202,55 1.podlaží 320,69 m 2 3,45 m 1 106,38 2.podlaží 320,69 m 2 2,90 m 930,00 podkroví 135,97 m 2 2,95 m 401,11 Součet 852,37 m 2 2 640,04 Průměrná výška všech podlaží v objektu: PVP = 2 640,04 / 852,37 = 3,10 m Průměrná zastavěná plocha všech podlaží: PZP = 852,37 / 4 = 213,09 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor stavba 2520,80 = 2 520,80 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor stavba NP 2 520,80 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 2 520,80 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 6,00 100 1,00 6,00 2. Svislé konstrukce S 18,80 100 1,00 18,80 3. Stropy S 8,20 100 1,00 8,20 4. Krov, střecha S 5,30 100 1,00 5,30 5. Krytiny střech S 2,40 100 1,00 2,40 6. Klempířské konstrukce N 0,70 100 1,54 1,08 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3,10 100 1,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické S 2,10 100 1,00 2,10 10. Schody S 3,00 100 1,00 3,00 11. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,40 100 1,00 5,40 14. Povrchy podlah S 3,10 100 1,00 3,10 15. Vytápění S 4,70 100 1,00 4,70 16. Elektroinstalace S 5,20 100 1,00 5,20 17. Bleskosvod S 0,40 100 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod S 3,30 100 1,00 3,30 19. Vnitřní kanalizace S 3,20 100 1,00 3,20-6 -
20. Vnitřní plynovod S 0,40 100 1,00 0,40 21. Ohřev teplé vody S 2,10 100 1,00 2,10 22. Vybavení kuchyní S 1,80 100 1,00 1,80 23. Vnitřní hygienické vyb. S 3,80 100 1,00 3,80 24. Výtahy C 1,30 100 0,00 0,00 25. Ostatní S 5,60 100 1,00 5,60 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 99,08 Koeficient vybavení K 4 : 0,9908 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací S 6,00 100,00 1,00 6,00 6,06 62 210 29,52 1,7889 2. Svislé konstrukce S 18,80 50,00 1,00 9,40 9,49 14 92 15,22 1,4444 2. Svislé konstrukce S 18,80 50,00 1,00 9,40 9,49 62 140 44,29 4,2031 3. Stropy S 8,20 50,00 1,00 4,10 4,14 62 140 44,29 1,8336 3. Stropy S 8,20 50,00 1,00 4,10 4,14 14 92 15,22 0,6301 4. Krov, střecha S 5,30 100,00 1,00 5,30 5,35 14 92 15,22 0,8143 5. Krytiny střech S 2,40 100,00 1,00 2,40 2,42 14 80 17,50 0,4235 6. Klempířské konstrukce N 0,70 100,00 1,54 1,08 1,09 14 50 28,00 0,3052 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100,00 1,00 6,90 6,96 14 64 21,88 1,5228 8. Úprava vnějších povrchů S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,13 14 44 31,82 0,9960 9. Vnitřní obklady keramické S 2,10 100,00 1,00 2,10 2,12 14 44 31,82 0,6746 10. Schody S 3,00 50,00 1,00 1,50 1,51 14 92 15,22 0,2298 10. Schody S 3,00 50,00 1,00 1,50 1,51 62 140 44,29 0,6688 11. Dveře S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,23 14 60 23,33 0,7536 13. Okna S 5,40 100,00 1,00 5,40 5,45 14 60 23,33 1,2715 14. Povrchy podlah S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,13 14 29 48,28 1,5112 15. Vytápění S 4,70 100,00 1,00 4,70 4,74 14 30 46,67 2,2122 16. Elektroinstalace S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,25 14 30 46,67 2,4502 17. Bleskosvod S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,40 14 30 46,67 0,1867 18. Vnitřní vodovod S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,33 14 34 41,18 1,3713 19. Vnitřní kanalizace S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,23 14 44 31,82 1,0278 20. Vnitřní plynovod S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,40 14 30 46,67 0,1867 21. Ohřev teplé vody S 2,10 100,00 1,00 2,10 2,12 14 30 46,67 0,9894 22. Vybavení kuchyní S 1,80 100,00 1,00 1,80 1,82 14 20 70,00 1,2740 23. Vnitřní hygienické vyb. S 3,80 100,00 1,00 3,80 3,84 14 40 35,00 1,3440 25. Ostatní S 5,60 100,00 1,00 5,60 5,65 14 31 45,16 2,5515 Opotřebení: 32,7 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 150,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9510 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,9774 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9908-7 -
Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 834,85 Plná cena: 2 520,80 m 3 * 4 834,85 Kč/m 3 = 12 187 689,88 Kč Koeficient opotřebení: (1-32,7 % /100) * 0,673 Dům pro bydlení s restaurací - zjištěná cena = 8 202 315,29 Kč Rekapitulace nákladových cen: Dům pro bydlení s restaurací = 8 202 315,29 Kč Nákladové ceny - celkem = 8 202 315,29 Kč Ocenění výnosovým způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Druh objektu: Bytové domy netypové Základní míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 4,50 % Úprava kapitalizace pro s víceúčelovým užitím: 0,5 % Míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 5,00 % Výnosy z pronajímaných prostor Název Plocha [m 2 ] Nájemné Nájemné Roční výnos [Kč] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] restaurace s 197,70 485,58 8 000,- 96 000,- příslušenstvím zbýv.prostory pro bydlení 373,00 643,43 20 000,- 240 000,- navýšení o 20 % 5 600,- 67 200,- Výnosy celkem 403 200,- Ocenění Celkové roční výnosy z pronajímaných prostor: = 403 200,- Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: - cena stavebního pozemku: 2 457 560,- Kč - výměra stavebního pozemku: 469,00 m 2 - skutečně zastavěná plocha: 377,00 m 2 - cena skutečně zastavěné plochy: 1 975 480,- Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: - 98 774,- Kč Odpočet nákladů procentem ze započítaného nájemného: 403 200,00 * 40 % - 161 280,- Kč Roční nájemné upravené dle 32 odst. 5: = 143 146,- Kč Minimální upravené nájemné dle 32 odst. 5: 403 200,- * 50% = 201 600,- Kč - 8 -
Míra kapitalizace 5,00 % / 5,00 % Cena stanovená výnosovým způsobem = 4 032 000,- Kč Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování Skupina: D) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost nemá rozvojové možnosti Ocenění nákladovým způsobem CN = 8 202 315,29 Kč Ocenění výnosovým způsobem CV = 4 032 000,00 Kč Rozdíl R = 4 170 315,29 Kč Ocenění dle přílohy č. 23 tab. 2, skupiny D): CV + 0.10 R = 4 449 031,53 Kč Dům pro bydlení s restaurací - ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu - zjištěná cena = 4 449 031,53 Kč 2. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem Zámková dlažba ve dvoře, venkovní dřevěné schody do 2.podlaží. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 2,00 % Stanovená cena staveb: 8 202 315,- Kč Ocenění Cena staveb celkem: 8 202 315,- 2,00 % z ceny staveb * 0,0200 Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem - zjištěná cena = 164 046,30 Kč 3. Pozemek Stavební parcela zastavěná stavbou a dvůr. Pozemek je zahrnut v cenové mapě stavebních pozemků Praha s cenou 5.240,- Kč/m 2. Ocenění Stavební pozemky uvedené v cenové mapě stavebních pozemků dle 2 Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 89/1 469 5 240,00 2 457 560,- Cenová mapa - celkem 469 2 457 560,- Pozemek - zjištěná cena = 2 457 560,- Kč Tržní ocenění majetku - 9 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Dům pro bydlení s restaurací - ocenění kombinací nákladového a 4 449 031,50 Kč výnosového způsobu 2. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem 164 046,30 Kč 3. Pozemek 2 457 560,- Kč Výsledná cena - celkem: 7 070 637,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 7 070 640,- Kč slovy: Sedmmilionůsedmdesáttisícšestsetčtyřicet Kč Cena zjištěná dle cenového předpisu 7 070 640 Kč slovy: Sedmmilionůsedmdesáttisícšestsetčtyřicet Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku Komentář ke stanovení výsledné ceny Úkolem tohoto posudku je určení obvyklé ceny nemovitosti. V návaznosti na jednotlivá zjištění z části posudku je jako obvyklá cena určena částka zjištěná dle oceňovacích předpisů t.j. 7 070 640,- Kč. Jelikož nebylo možné určit obvyklou cenu porovnáním s realizovanými prodeji srovnatelného majetku, je závěrečným výrokem v návaznosti na jednotlivé části tohoto posudku jako výsledná obvyklá cena nemovitých věcí určena částka zjištěná dle oceňovacích předpisů, tj. : Obvyklá cena 7 070 640 Kč slovy: Sedmmilionůsedmdesáttisícšestsetčtyřicet Kč Ve Slaném 16.1.2018 zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.9.3 Miroslav Just Wilsonova 573 274 01 Slaný telefon: +420 605 265 149 e-mail: mira.just@seznam.cz - 10 -
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze 2 pod č.j.spr.476/87 ze dne 12.4.1990 pro základní obor Ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4891-7/18 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 4891-7/18. - 11 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Informace o pozemku parc.č.89 vč.informace o stavbě čp.32 1 Snímek z pozemkové mapy části k.ú.kbely 1 Geometrický plán pro vyznačení budovy a rozdělení pozemku 2 Cenová mapa pozemků Praha 2018 1 Nájemní smlouva o nájmu nebytových a bytových prostor 6-12 -