ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 0225-01/2014 NEMOVITOST: Bytová jednotka, č. 383/1 v Poběžovicích, Budovatelů 383 Katastrální údaje : Kraj Plzeňský, okres Domažlice, obec Poběžovice, k.ú. Poběžovice u Domažlic Adresa nemovitosti: Budovatelů 383, 345 22 Poběžovice Vlastníci stavby: 441214/761, Karol Turčan, Budovatelů 384, 345 22 Poběžovice, vlastnictví: SJM 465307/004, Monika Turčanová, Budovatelů 384, 345 22 Poběžovice, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: 441214/761, Karol Turčan, Budovatelů 384, 345 22 Poběžovice, vlastnictví: SJM 465307/004, Monika Turčanová, Budovatelů 384, 345 22 Poběžovice, vlastnictví: SJM OBJEDNATEL : Eurodražby cz a.s. Adresa objednatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43, 331 01 Plasy IČ: 13869906 telefon: 774 344 241 e-mail: klokocik@centrum.cz DIČ: CZ500902342 fax: jako podklad pro nedobrovolnou dražbu (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 550 000 Kč Datum místního šetření: 29.01.2014 za přítomnosti Karola Turčana Stav ke dni : 29.01.2014 Počet stran: 26 stran Počet příloh: 17 Počet vyhotovení: 2 V Plasích, dne 03.02.2014 Ing. František Klokočík
NÁLEZ Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č. 383/1 v Poběžovicích, ulice Budovatelů 383, okres Domažlice Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 14.01.2014 Snímek z katastrální mapy k datu 20.01.2014 Místopis Poběžovice jsou městem se základní občanskou vybaveností : městský úřad, pošta, obvodní i zubní doktor, bankomat. Poběžovice mají dobré dopravní spojení s Horšovským Týnem (11 km) i Domažlicemi (15 km). Bytový dům č.p. 383 stojí na pozemku parcelního čísla 475/3 v katastrálním území Poběžovice u Domažlic, obec Poběžovice. K bytovému domu byla v roce 2012 přistavěna plynová kotelna a to na pozemcích p.č. 475/10, 475/11, a 475/12 v k.ú. Poběžovice u Domažlic. Tyto pozemky jsou ve vlastnictví společenství vlastníků jednotek domu č,p. 293 v Poběžovicích. Přístup a příjezd k domu je po pozemku parcelního čísla 475/15 kterého vlastníkem je město Poběžovice. Bytový dům má dva vchody a obsahuje čtyři nadzemní podlaží. Nemá tedy podlaží podzemní ale 1. nadzemní podlaží je zvýšené. Zvýšení zabezpečuje betonový sokl. Na 2. nadzemním podlaží jsou dva byty o velikosti 2+1, na ostatních podlažích jsou dvě bytové jednotky o velikosti 3+1. Předmětná bytová jednotka je umístěna na 1. nadzemním podlaží a je o velikosti 3 + 1. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - sidlištní zástavba Celkový popis Bytový dům je postavený v panelovém montovaném systému. Zastřešený je plochou střechou s novými asfaltovými pásy. Fasáda je původní připravena pro zateplení. Dům je napojený na rozvod elektrické energie, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci a plynovod. Plynovodní přípojka je přivedena do nové plynové kotelny, která připravuje jak topnou vodu tak vodu užitkovou teplou. Předmětná bytová jednotka je situována hned v 1. nadzemním podlaží. Bytová jednotka je po téměř úplné rekonstrukci. Původní omítky byly odstraněny a nově se nahodily omítky nové štukové s tím, že se předem provedla rekonstrukce elektriky včetně zasekání nových zásuvek a vypínačů. Podhled stropu je natažen polystyrenovými kazetami. Podlahy jsou potaženy kobercem anebo z keramické dlažby. Bylo přestavěno bytové jádro které je úplně nové. Koupelna je v dispozici umyvadla a sprchového boxu. Nové jsou keramické obklady stěn a keramická podlaha koupelny. Nové je samostatné WC. Topení bytu je centrální s plynovým kotlem v plynové kotelně. Stejně tak i ohřev teplé užitkové vody. Polovina radiátorů je nová, polovina je původní. - 2 -
Rozvody elektro jsou nové včetně bytových elektro jističů. Vnitřní rozvody vody a kanalizace jsou rovněž nové. Sporák kuchyňské linky je plynový na propan-butan. Lahve propan-butanu jsou uloženy v kuchyňské lince. Okna do ulice jsou nová plastová, do dvora jsou původní. Dveře jsou nové dýhované a prosklené. Dispozice. Žádná místnost není průchozí. Vstupním prostorem je chodba z které jsou vstupy do kuchyně, obývacího pokoje, pokoje, pokoje, koupelny a WC. Komora je na 2. nadzemním podlaží přístupná z podesty schodiště. Dům pochází ze 70. let minulého století. Silné stránky Pečlivě provedena rekonstrukce bytové jednotky. Slabé stránky Dům volá po zateplení. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: Zástavní právo smluvní s pohledávkou ve výši 378 000,-Kč a příslušenství a s budoucí pohledávkou do výše 378 000,- Kč s oprávněním pro Českou spořitelnu, a.s. Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Cena pozemků Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Výpočet hodnoty pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, - 3 -
možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra [m 2 ] Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: Draženov KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 2 617 799 000 305,31 0,90 274,78 Popis pozemku: Stavební pozemek s veškerými inženýrskými sítěmi. Průměrná jednotková cena 274,78 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemek parcelního čísla 475/3 v katastrálním území Poběžovice u Domažlic je pozemkem stavebním. Pozemek je kompletně zasíťovaný : rozvod elektrické energie, vodovod, kanalizace a plynovod. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků 338 Hodnota pozemků celkem Celková cena pozemku [ Kč ] 475/3 338 275 6 426 / 93 992 6 355 6 355 Věcná hodnota současného stavu Věcná hodnota dle THU Výpočet podlahových ploch jednotky Výpočet věcné hodnoty stavby Název Typ výměry Podlahová Koeficient Užitná plocha plocha obývací pokoj Obytné prostory 16,70 m 2 1,00 16,70 m 2 pokoj Obytné prostory 16,24 m 2 1,00 16,24 m 2 pokoj Obytné prostory 12,25 m 2 1,00 12,25 m 2 kuchyň Obytné prostory 10,59 m 2 1,00 10,59 m 2 chodba Obytné prostory 5,11 m 2 1,00 5,11 m 2 koupelna Obytné prostory 2,75 m 2 1,00 2,75 m 2 WC Obytné prostory 0,99 m 2 1,00 0,99 m 2 komora Obytné prostory 1,19 m 2 1,00 1,19 m 2 Celková podlahová plocha 65,82 m 2 65,82 m 2 Konstrukce Popis 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy 2. Svislé konstrukce panelové betonové sendvičové 3. Stropy železobetonové montované 4. Krov, střecha plochá - 4 -
5. Krytiny střech asfaltové 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů štukové omítky 8. Úprava vnějších povrchů břízolitové stříkané 9. Vnitřní obklady běžné obklady keramické 10. Schody železobetonové montované s běžným povrchem 11. Dveře dýhované 12. Vrata chybí 13. Okna plastová a dřevěná 14. Povrchy podlah koberec a dlažba 15. Vytápění plynové 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod plastové trubky 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod propan-butan 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody 22. Vybavení kuchyní běžný plynový sporák 23. Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadla, sprchové kouty 24. Výtahy chybí 25. Ostatní běžné digestoře a odvětrání 26. Instalační pref. jádra instalační šachty Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Budoucí stav Podlahová plocha [m 2 ] 65,82 0,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 24 182 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 591 659 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 42 Další životnost roků Opotřebení % 30,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 114 160 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Poběžovice Panelový montovaný systém Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena panelový montovaný systém 65,82 m 2 1. NP 3+1 628 120 Kč 9 543 Kč/m 2-5 -
Popis oceňované nemovitosti V dané lokalitě se neobjevila žádná nabídka obdobného bytu, z toho usuzuji, že nabídka bude s poptávkou v rovnováze a proto mám v porovnávací metodě pouze jeden vzorek. Popisy porovnatelných nemovitostí Prodej, bytová jednotka Kompletně zrekonstruovaný byt o velikosti 3+1 (3x místnost + kuchyně) o celkové výměře 66,24 m2 včetně příslušenství. Bytová jednotka je situována v I. nadzemním podlaží (zvýšené přízemí) panelového bytového domu s osmi bytovými jednotkami. Byt, jehož původní stáří je 43 let, je ve velmi dobrém technickém stavu po celkové rekonstrukci a modernizaci provedené v r. 2005 (rekonstrukce koupelny včetně bytového jádra, instalace nových provozních zařízení a zařizovacích předmětů, kompletní renovace vnitřních prostor, podlah, obkladů a dlažeb, výměna oken, výměna společných rozvodů ), Orientace oken v bytu na jih a sever (ložnice + kuchyně - sever, obývací místnost + ložnice - jih). Bytový dům, ve kterém se byt nachází, je čtyřpodlažní bez výtahu, situován v klidné okrajové lokalitě města - zástavba bytových domů a městských sportovišť. Byt je kompletně provozně vybaven a zařízen, vyklizen, připraven k okamžitému nastěhování a bydlení. K bytu náleží vlastní skladovací prostor (uzamykatelná komora) ve 2. NP budovy bytového domu a skladovací box u bytu v přízemních prostorách bytového domu. Parkování osobního automobilu ihned u bytového domu na veřejném parkovacím stání. Byt je vhodný a využitelný k trvalému bydlení v okresním, historickém městě s kompletní infrastrukturou v klidné, okrajové části města s okolní veřejnou zelení a dostupností služeb (obchody, školka, služby, sportoviště). Předností nabízeného bytu je lokace bytu, velikost, technický stav, vybavenost bytu a dispozice bytu a dostupnost kompletních služeb a městské infrastruktury. Dispozice bytu: Vstup, předsíň, kuchyně s jídelnou, obývací místnost, 2x pokoj (ložnice), koupelna s WC (rohová vana, umyvadlo, WC). Vybavení bytu: kuchyňská linka včetně spotřebičů (trouba, varná deska, odsavač par), šatní skříně, podlahové krytiny, obklady a dlažby, koupelnové vybavení a zařizovací předměty, rozvody TV, telekom. rozvody (internet). Celková plocha: 63,92 m2 užitná podlahová plocha bytu + 2,32 m2 2x skladovac... Prodej, bytová jednotky Podlažní byt o velikosti 3+1+L (3x místnost + kuchyně + lodžie) o celkové výměře užitné podlahové plochy 67,08 m2 včetně příslušenství (2x skladovací sklepní prostor 3,32 m2). Bytová jednotka je situována ve IV. nadzemním podlaží (3. patro) panelového bytového domu s osmi bytovými jednotkami. Byt původního stáří 40 let je v dobrém technickém stavu, po celou dobu své životnosti užíván k trvalému bydlení, standardně udržován a spravován. V r. 2008 došlo k výměně společných rozvodů do bytu, částečné výměně oken, rekonstrukci podlah, úpravě vnitřních prostor v bytu a ke zbudování vlastní centrální plynové kotelny pro celý bytový dům. Byt byl po celou dobu své životnosti užíván k trvalému bydlení a standardně udržován. Orientace oken obytných místností a lodžie na východ, kuchyně + ložnice na západ. Bytový dům, ve kterém se byt nachází, je čtyřpodlažní bez výtahu, situován v klidné části malého města - okrajová část zástavby bytových domů navazující na zástavbu RD. Byt je provozně vybaven, nezařízen, připraven k dokončení rekonstrukce a násl. bydlení. K bytu náleží vlastní 2x skladovací prostor (komora) ve společných prostorách bytového domu a možnost užívání společných provozních prostor. Parkování osobního automobilu u bytového domu na veřejném parkovacím stání. Byt je vhodný a využitelný k trvalému, rodinnému bydlení v malém městě s kompletními službami a infrastrukturou. Předností nabízeného bytu je dispozice bytu, způsob vytápění (nově zbudovaná plynová kotelna pro dům) a výhled z bytu do volné krajiny. Dispozice bytu: vstup, předsíň, kuchyně, 2x ložnice, 1x obývací místnost s lodžií, koupelna (vana, umyvadlo), samostatná toaleta-wc. Vybavení bytu: část. nábytek, osvětlení, koupelnové vybavení, odsavač par, zařizovací předměty, rozvody spol. TV - 6 -
antény, telekomunikační rozvody. Topení: centrální plynová kotelna pro celý bytový dům. Srovnatelné jednotky Název: Prodej, bytová jednotka Lokalita: Domažlice Podlaží: 1. NP Dispozice: 3+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 66,00 m 2 1 160 000 Kč 17 576 Kč/m 2 panelový montovaný systém Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - podlahovou plochou větší; Poloha - lepší, okresní město; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - po úplné rekonstrukci; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - o málo lepší nemovitost; Název: Prodej, bytová jednotky Lokalita: Poběžovice Podlaží: 4. NP Dispozice: 3+1 Celkový koef. K C 0,72 Upravená j. cena Kč/m 2 12 592 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelový systém 67,00 m 2 460 000 Kč 6 866 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,01 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,02 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,02-7 -
Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - téměř stejná; Poloha - horší, 4. NP; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - není to úplná rekonstrukce; Vliv pozemku - stejný; Úvaha zpracovatele ocenění - horší nemovitost; Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m 2 6 493 Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 6 493 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 9 543 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 12 592 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 9 543 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 65,82 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 628 120 Kč Popis: Panelový montovaný systém REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav 628 120 Kč 0 Kč 1 120 516 Kč 6 355 Kč Obvyklá cena 550 000 Kč slovy: Pětsetpadesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.71 Komentář ke stanovení obvyklé ceny V loňském roce poklesla hodnota bytových jednotek o 25 %. I letos se hodnota bytových jednotek drží nízko. V malých městech se navíc prodávají bytové jednotky velmi těžko. Závěr Věcná hodnota činí 1 120 000,- Kč. cena porovnáním činí 628 000,- Kč, reprodukční cena činí 1 590 000,- Kč. Proto je obvyklá cena o výši 550 000,- Kč. V Plasích 03.02.2014 Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43 331 01 Plasy telefon: 774 344 241-8 -
e-mail: klokocik@centrum.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 24.10.2003 č.j. Spr 1111/03 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 0225-01/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 01/2014. - 9 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Snímek katastrální mapy ze dne 20.01.2014 1 Snímek katastrální mapy ze dne 20.01.2014 1 Snímek katastrální mapy ze dne 20.01.2014 1 Informace o parcele p.č. 475/15 1 Mapa oblasti 1 Informace o parcele p.č. 475/10 1 Informace o parcele p.č. 475/11 1 Informace o parcele p.č. 475/12 1 Fotodokumentace nemovitosti 9-10 -
- 11 -
Informace o parcele p.č. 475/15-12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -